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关键词：新鲜的农产品市场；农产品批发市场；农产品市场
Abstract: On the basis of fresh agricultural market development tendency, the two market patterns of agricultural wholesale markets and farmers markets has been determined in the article. The problems of status market have been found and on which the market planning layout should be coordinated, scientific, feasible and flexible. Taking full account of the principles, the article determines the standards and requirements of wholesale markets and farmers markets separately. Finally, policy recommendations are proposed from the view of planning implementation.
Keywords: fresh agricultural market; agricultural wholesale markets; farmers markets
中图分类号：C916 文献标识码：A 文章编码
鲜活农产品市场，是指从事蔬菜、水果、食用油、禽蛋、肉类、水产等农副产品批发或零售的固定场所。鲜活农产品市场是与城市居民日常生活关系非常密切的商业设施，但长期以来不被重视，自发形成的市场缺乏规划指导，出现了诸多问题。随着消费者对购物环境和食品质量安全的要求不断提高，从国家到地方纷纷出台了关于鲜活农产品市场的实施意见和管理办法，要求各地制定并完善本地区的鲜活农产品市场发展规划来满足市场需求。
1鲜活农产品市场发展趋势
1.1农产品批发市场变化趋势
中国农产品批发市场在农产品流通中具有重要地位。中国经由农产品批发市场交易的农产品比重高达70％以上，并且这一比例仍在继续升高；在中国大中城市中，经由批发市场提供的农产品比例约占80%。据农业部2009年不完全统计，全国共有农产品批发市场3600多个，年交易总额14488.9亿元。这些农产品批发市场以综合类为主，占批发市场总数的35%。
目前国内农产品市场生产规模小，经营散乱，且缺乏统一组织的行业协会，因此，农产品批发市场在农产品流通领域的作用日益突出，在规划中必须引起足够重视。在信息化和市场化的经济条件下，农产品批发市场有大型化和集中化的发展趋势。
1.2农产品零售市场形态演变
中国农产品零售市场最初以“街市”形式出现，都是位于街道上的露天市场，这种形式至今在乡镇和部分小城市依然定期存在。20世纪80年代中期至20世纪末，中国的农产品零售市场发生了3次深刻的变化，分别经过了国营菜市场时期（1980~1984年）、农贸市场时期（1985~1995年）和超市时期（1996年至今）[[1]董晓霞,毕翔,胡定寰.中国城市农产品零售市场变迁及其对农户的影响[J].农村经济,2006,(2):87-90.][1]。新世纪随着电子商务及其相应设备的完善，出现了网络菜市场，目前处于起步阶段，主要分布在东部沿海的经济发达地区[[2]罗艳,王青.基于供应链的网络菜市场形成机理研究[J].广州农业科学,2011,(18):165-167.][2]。
国家有关政策的推动是超市迅速发展的一个主要原因。2000年开始，北京、上海、深圳、南京、福州、杭州等大城市先后制定政策，推进农贸市场超市化改革的进程。然而这些改造并没有达到预期的效果，除了福州和深圳，大部分城市的“农改超”陷入了倒闭或者亏损的状况中[[3]何瑞彪.长沙市农贸市场规划布局研究[D].长沙:湖南大学,2006.][3]。2011年10月8日国务院常务会议明确提出，要增加财政投入，通过投资入股、产权回购回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批发市场、农贸市场和菜市场[[4]新华网. 国务院常务会议部署加强鲜活农产品流通体系建设[EB/OL]. .cn/g/20111008/185810584330.shtml,2011-11-08.][4]。农贸市场回归鲜活农产品零售市场建设与发展的主体。总结发达国家农产品零售市场发展的经验发现，在超市业态已存在近百年，成为生鲜农产品零售主导业态的情况下，农贸市场依然存在并占有相当部分的市场份额。因此，在很长一段时期内，农贸市场都将是鲜活农产品零售市场的主体形式。
2现状市场存在问题分析
现状城市鲜活农产品市场整体较弱。随着城镇化进程加快，一些大中城市农产品市场均出现了不同程度的问题，从珠海、长沙、保定、余姚、晋城等不同规模城市的情况来看，现状城市鲜活农产品市场的问题主要表现为以下几个方面[[5]冉磊,张旭.浅谈农贸市场规划的原则——以保定市农贸市场规划为例[J].小城镇建设,2007,(8):37-40.
段晶晶，硕士，晋城市规划设计研究院规划师。
王悦，高级工程师，晋城市规划设计研究院主任工程师。
齐小峰，晋城市规划设计研究院规划师。
][5]：
（1）市场布局不合理
由于缺乏规划指导，现状市场自发性特征明显。许多市场选址没有考虑周边交通、用地等实际情况，影响市场长期效益。如晋城市蔬菜批发市场、水果批发市场和肉类批发市场集中分布在市区北部的书院街上，周边人流集中，影响城市交通，也限制市场自身的长远发展。
市场布局不合理还表现在新城区和老城区市场分布不均，新区市场建设未跟上城市建设的步伐，市场普遍缺乏。
（2）市场建设标准低
多数市场内部设施简陋，排水、卫生、冷藏等设施条件不足，尤其是水产类产品，在简单分区条件下，市场内脏乱现象严重。露天市场则给环卫工作增加了负担，也严重影响了市容市貌。
（3）马路市场大量存在
在市场摊位费较高及数量不足的情况下，马路市场大量存在，与农贸市场形成不良竞争，导致市场空置率高，甚至倒闭。以晋城市凤台小区为例，小区农贸市场周边200米范围内，多个路边固定摊位形成马路市场，经营成本远远低于农贸市场，使农贸市场内多半摊位闲置，浪费资源。
马路市场一般在居住人口密集又缺乏正规市场的地段自发形成，其规模虽然不大，但由于缺乏监督管理，对道路交通也会造成负面影响。
3市场规划布局原则
（1）协调性原则
与城市规划相协调。鲜活农产品市场布局应与人口分布相适应，规划应充分与城市总体规划及控制性详细规划相结合，根据居住区的分布合理布局。
与城市环境相协调原则。随着现代城市建筑、城市环境质量的不断提升，鲜活农产品市场作为城市构成元素之一，在建筑形式及建筑色彩等方面应该充分与城市建设状况、市场周边环境相协调。
（2）科学性原则
农产品批发和零售两级市场的特点不同，对市场位置的要求也截然不同。批发市场对交通便捷度要求较高，农贸市场被称为“街市”，“街”一字充分体现出农贸市场的最基本特征和要求，就是最大的可达性和便民性。根据市场所处的位置及区域未来的发展状况，合理确定其建设模式、市场类别、服务半径、服务人口等指标。
（3）可行性原则
农贸市场投资成本回收周期较长，选址时需充分考虑这一特点，在兼顾其他条件的同时，应选择投资相对较低的地块，以降低建设与运营成本，提高可实施性。
（4）弹性原则
鲜活农产品市场的布局规划应该具备一定弹性。在保证用地的条件下，对不同地段、不同服务人口的市场建设形式可依据规划标准作出相应调整。
4鲜活农产品市场规划布局标准与要求
4.1批发市场规划布局
（1）市场规划标准
鲜活农产品批发市场的服务范围一般指城市，并辐射周边区域。根据《晋城市城市总体规划》，规划期末批发市场服务人口约105万。
农产品批发市场的规模没有严格和统一的标准，但近年来发达国家的农产品批发市场建设有集中化和大型化的发展趋势。对比不同国家和地区的大型农产品批发市场规模和年交易量发现，占地面积与年交易量之间并没有必然的关系。
部分国家和地区农产品批发市场规模
按照每人每天1斤蔬菜的消费标准计算，105万人每年的蔬菜消费量约20万吨。计入水果、肉类等其他鲜活农产品的消费，规划批发市场的年交易总量在60万吨以内。按照市区每个批发市场占地10公顷的建设标准，一个农产品批发市场可以满足晋城市中心城区及周边区域规划期末人口的消费需求，但为了避免垄断，形成市场竞争，可以规划两个批发市场。
（2）市场选址
农产品具有很强的时效性，对周边的交通条件要求比较高。首先农产品批发市场应靠近中心城区，因为中心城内超市、菜场等商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近中心城能缩短运距、降低运费、迅速供货。其次农产品批发市场应靠近交通主干道出入口。目前公路仍是农产品批发市场供、配货的主要货运方式，尽可能临近高等级公路出入口，满足快速物流的需要。
4.2农贸市场规划布局
（1）市场服务半径及服务人口
目前有关农贸市场的建设标准主要是地方规范，《晋城市人民政府鲜活农产品批发及零售菜市场管理办法》中要求新建市场的建筑面积要在600㎡以上，服务人口1万人。一万服务人口与《城市居住区规划设计规范》中小区规模相对应，结合晋城市已经编制的相关规划，可以确定服务半径为500米左右。考虑到不同居住小区的容积率有差异，服务人口约为1~2万人。
（2）市场规模
市场规模的确实需要具体的指标。根据以上要求，确定晋城市中心城区新建农贸市场的规模按照建筑面积60㎡/千人，占地面积100㎡/千人的指标进行确定。
（3）市场建设形式
农贸市场一般独立占地，但在已建成住宅区内，用地往往难以满足需要，因此可采用独立式室内市场（在独立用地内建设的室内市场）和连体式室内市场（与其他建筑结合而建的室内市场）两种类型。
建设过程中，可根据地块及周边的具体情况确定市场的建设形式，但在层数、高度、造型、色彩以及与其他用地、建筑的关系上，须符合城市规划的要求。
5农产品市场建设引导与政策建议
农贸市场属于微利行业，既需要保证业主一定的收益，又不能因为租金等成本过高而增加老百姓的负担，还面临超市和马路市场的竞争。缺乏相关政策保障条件下，农贸市场难以生存。因此，重视农贸市场的规划建设与管理是解决目前农贸市场存在问题的首要条件。
（1）强化批发市场监督管理
农产品批发市场在流通中保持稳定是农产品市场正常运行的保障。通过信息平台实时掌握市场的供需状况和价格水平，针对各种突发危机，建立预警和应急机制。严格农产品批发市场准入和质量监管，从源头保障农产品的安全性。规范市场收费行为，非常时期通过财政补贴等形式对农产品价格进行有效调控，稳定市场运行。
（2）保证农贸市场用地
农贸市场属于商业用地，不具备竞争优势，很容易被其他商业形态所替代。需要明确规定，新建及改建居民区必须配建农贸市场，规划部门在项目审批时明确市场位置和面积。
（3）保障市场功能不变
目前政府财政不能作为市场建设主体的全额负担，但可以按照政府主导的原则规划建设，以确保市场功能不变。按照市场运作的原则经营管理，通过招投标等方式确定经营主体。
（4）制定市场建设规范
现状市场建设标准低，需要制定详细规范，对环境卫生以及各种设施条件提出要求，也便于统一管理。
每个农贸市场按照经营摊位一定的比例，提供给自产自销初级农产品的经营者。调查发现，多数市民对本地蔬菜情有独钟，即使价格略高于市场同样产品。提供本地蔬菜销售的平台，满足市场需求的同时也提高了本地蔬菜的市场比重，对晋城市这样以外调蔬菜为主的销售市场尤为重要。
鲜活农产品从生产到流通，涉及到方方面面的问题。相对于其他项目，这项规划的编制还不成熟，项目组在规划过程中遇到过多次难题，比如市场布局标准的制定，看似简单的结果经历了反复的讨论与沟通。本文结合晋城市的规划，对城市鲜活农产品市场的规划方法进行梳理，希望能够为此类规划提供借鉴。
[1]董晓霞,毕翔,胡定寰.中国城市农产品零售市场变迁及其对农户的影响[J].农村经济,2006,(2):87-90.
[2]罗艳,王青.基于供应链的网络菜市场形成机理研究[J].广州农业科学,2011,(18):165-167.
[3]何瑞彪.长沙市农贸市场规划布局研究[D].长沙:湖南大学,2006.
[4]新华网. 国务院常务会议部署加强鲜活农产品流通体系建设[EB/OL]. .cn/g/20111008/185810584330.shtml,2011-11-08.
[5]冉磊,张旭.浅谈农贸市场规划的原则——以保定市农贸市场规划为例[J].小城镇建设,2007,(8):37-40.
段晶晶，硕士，晋城市规划设计研究院规划师。
关键词：农贸市场 综合商场 连锁超市 平泉县
中图分类号：TU2 文献标识码：A
前言：
2010年3月，省商务厅、省住房和城乡建设厅,下发《关于大力推进城市菜市场建设的指导意见》，要求取消露天市场、马路市场，且按照万人1000—1500平方米建筑面积、800—1200米服务半径的标准建设，打造10分钟生活圈。
1 规划分析
1.1规划性质
（1）惠民、利民、便民工程——本次规划需解决具体便民、惠民的问题。
（2）公益性为主的工程——在政府投资能力有限的情况下，如何引导民间资本投资建设。
（3）实践性较强的工程——需反复踏勘现场，结合规划标准做出最合理布局。
1.2指导思想
规划从实际出发，以城市总体规划为依据，考虑相应的服务人口及合理的服务半径，在进行现场踏勘及市民意见反馈后，建立完善的服务网络。坚持便民利民、均衡布局、可持续发展的原则，统筹规划、合理布局、分步实施。
1.3规划原则
（1）系统性原则：依照相应规范，按照相应服务半径及服务区域，统筹规划，合理布局。
（2）动态性原则：城市农贸市场的规划、建设、使用是一个动态过程，需要根据周边用地的建设情况及使用情况给予及时调整。
（3）协调性原则：农贸市场规划应与城市总体规划相协调，布局应与城市用地性质、地块区位相匹配。
（4）可操作性原则：对于新、老城区区别对待。老城区大部分为已建地段，可改造空间有限，配置指标可相应减小。新城区绝大部分地段目前为空地，配置指标可相应提高。在开发建设时序上，要本着统一规划、分期实施的原则。
1.4平泉中心城区规模
人口规模：到规划期末，中心城区25万人。
用地规模：到规划期末，中心城区建设用地面积2920公顷。
2 规划技术路线
通过现状调研及对相关基础资料的研究，对相关规范、标准的查询与定位，形成初步成果。经多次与甲方沟通和现状调研，规划设计后形成最终成果，并对规划实施提出工作建议。
表1 技术路线表
3 规划设计
3.1农贸市场现状
平泉县老城区有5座具有固定经营场地的农贸市场，分别为兴平南路荣华市场、榆州新城地下市场、平泉蔬菜果品批发市场、新世纪地下市场、府前花园地下市场。共计摊位414个，总建筑面积14600平方米。现状存在问题如下：
（1）城市居民增长迅速，市场需求旺盛，但具有固定经营场所的农贸市场仅有5处，需求与供给严重失衡。
（2）农贸市场投资大，回报低，社会投资积极性不高。
（3）部分农贸市场经营意识淡薄，基础设施配置不足，市场管理不到位，且摊位摆放不够整齐，车辆任意停放，影响市场的总体经营环境。
（4）缺乏规划引导。当前，平泉县的农贸市场发展比较缓慢，农贸市场建设缺少统一的规划，为了更好更快地促进平泉县农贸市场合理、健康地发展，急需编制相应的专项规划对其进行指导。
3.2农贸市场需求
（1）规划控制要求
至2020年农贸市场每千人经营面积达到150平方米，每处服务半径800-1200米。2030年农贸市场每千人经营面积达到200平方米，每处服务半径500-1000米。
（2）规划控制要求
按照人口规模计算：中心城区人口*千人指标=250000人/1000*200平方米=50000平方米
按照用地规模计算：中心城区用地/每处服务面积=2920公顷/3.14*（800）2=15处
3.3农贸市场规划
（1）分析
定义： 临时或定期买卖农副业产品和小手工业产品的市场，是“菜篮子”工程之一。
农贸市场发展趋势：农贸市场超市化。
模式一：农贸市场＋住宅。开发商在开发住宅时，将其一、二层建成农贸市场。农贸市场作为住宅和周边居民的生活配套产品，预计经营10年左右就可收回成本。
模式二：农贸市场＋专卖店。开发商将底楼设置农贸市场摊位，二楼由各类专卖店租赁经营，对逛菜市的人流进行了“二次使用”，使整个市场人气更旺。
模式三：综合商场。地下停车场＋农贸市场＋超市＋商场+休闲娱乐中心。这也是农贸市场最有可能的发展模式。
（2）建设模式
经现状分析及对平泉县农贸市场前景分析，规划农贸市场分为三个层次设置，详见下表。
农贸批发市场 综合商场 连锁超市
职能 水果、蔬菜批发 一切所需物品 以水果、菜品丰富
建筑面积（万平米） 2~4 1~~2 0.3-0.5
建筑形式 独立设置 与停车场、超市合建 与居住区内商业相结合
服务人口（万人） 10～20 5～10 1.5～2.5
表2 农贸市场配建表
农贸批发市场：交通便捷的对外出口处。可与花卉市场、食品批发市场结合建设。建筑形式与周边地块相协调，如图1。
图1农贸批发市场设置
综合商场：大型商业聚集处，（泽州酒店对面、城北大道北和卧龙新区大型商业处）建筑形式与周边地块相协调，如图2。
图2综合商场设置
连锁生鲜超市：布置于居住区内部，服务周边居民。可设置在居住区底层商业，如图3。
图3连锁超市设置
经过三级农贸市场服务范围叠加，减少重叠部分，形成农贸市场规划建设初步成果，如图4。
图4初步成果
最终形成最终在县城内部，建设大型农贸批发市场：2处，其中改造1处，新建1处。
综合商场：3处，均为新建。连锁生鲜超市：17处，其中改造3处，新建14处。
（3）听取反馈意见及现场踏勘
反馈意见：
农贸市场规划分级较为合理。
农贸批发市场建议建设在城市，目前的果蔬批发市场建议改为连锁超市；综合商场的位置需经现场踏勘再做确定（老城区）；连锁超市的规模及位置需具体确定，在迎宾路、榆州新城地上需建设。
现场踏勘意见：
农贸批发市场建设在城市环城路附近，便于蔬菜的进出，且由于土地尚未利用，可征面积较大，可在周围建设仓设施，实施性较强。
综合商场与已有商业联合设置几率较小，可与新建大型商业综合设置。
连锁超市在底层商业设置较为现实。
（4）规划修改
农贸批发市场：现状农贸市场改造后作为连锁超市，在老城区南部环城路东侧和卧龙镇南侧环城路以南新建农贸批发市场。
综合商场和连锁超市位置不变。
4 规划实施建议
农贸市场的改造、建设要从实际出发，统筹规划，在充分考虑老百姓的需求和生活习惯的同时，与城市的整体发展和整体规划相适应。近郊区域的农贸市场要充分考虑周边百姓的需求，结合周边地块的开发统一进行建设。提出如下建议：
4.1投资模式：要安排引导资金，调动社会各方积极性，利用城中村投资、企业投资、个人投资、房地产公司投资等，实现投资主体多元化，通过合作、参股、集资、贷款等方式，加快菜市场的改造升级和新建。
4.2建设标准：要按照社区人口密度和服务半径，统一规划，合理布局，全面覆盖，满足居民日常需要，逐步建立以连锁生鲜超市为主、便民菜店为辅的菜市场网络体系。
4.3市场选址：要通过新建、改造、租赁、置换、土地收储或利用现有闲置场地、设施等多种途径、多种形式建设农贸市场。
近两年来，随着城市化进程的不断加快，农贸市场建设力度也在不断加大。在县城区先后配建了南苑星城、丰收苑、逸湖、西塘丽景等农贸市场和10多个平价直销店，帝璟湾、新世纪花园、城市嘉园等一批农贸市场也在规划设计和准备开工建设。但在配建市场的建设运营管理中也暴露出部分市场产权关系、经营主体、建设标准、配套功能、运营时间、管理职责不明确等问题。为切实加强对县城区配建农贸市场的建设、经营、管理，在县政府文件的基础上，特提出如下意见。
一、科学规划建设
1.合理布局设置。县城区配建农贸市场，坚持以“方便群众、合理布点、标准建设、规范运营”为指导，坚持与城市建设发展同步规划、同步实施。按照服务半径1000米左右和10-15分钟便民服务圈的要求，结合小区(或片区)容量、人口等因素配建大、中、小型农贸市场或平价直销店。县商务部门会同规划部门提出县城规划区农贸市场规划布点方案，报县规划委员会审批，新出让地块时，县规划部门作出配建市场规划安排，与建设项目同步组织实施。县规划部门在规划设计要点中明确拟建农贸市场的产权关系及在出让地块中的具置、主体结构、建筑面积、建设标准（配套设施）、运营时间等相关内容。县国土部门根据该规划设计要点编制土地出让(划拨)相关文件(合同)。
2.明晰产权属性。根据建设项目规划要点，确认配建农贸市场产权关系。①产权为国有的，农贸市场用地可直接划拨，由县城司或所在镇区按规划要求负责建设、经营。②产权为开发商的，由县商务、工商部门提出建设标准，县规划、国土部门明确竣工和运营时间，住建部门负责工程监管验收。达不到建设进度、标准和验收不合格的，由县规划、住建部门落实限期整改，或暂停本小区住宅房屋销售和权证办理。③产权为第三方的，对招引民资建设的市场，其产权归投资人所有，并由投资人按标准、规范要求组织建设经营，同样由上述相关部门负责监管。
3.坚持建设标准。新配建的农贸市场，不论产权属谁，都要统一按县商务部门提出的建设标准和要求进行设计建设。市场主体结构，水电安装、卫生环保、消防安全、检验检测、车位设置等公用设施配置要符合相关规定要求；市场内部布局，总体上要按照超市或商场式经营格局设置，其区域划分、门点（摊位）配套建设、安装，要按照划行归市的要求，满足不同商品经营、加工、宰杀的个性要求。具体按照市政府办盐政办发文件明确的标准进行设计、建设、安装。按上述标准建成后，由县商务部门牵头，会同规划、住建、国土、工商等部门联合验收，合格后方可运营。
4.推进平价直销店建设。农副产品平价直销店作为农贸市场的补充形式，要适度配套建设。新建住宅小区住户（连片）超过300户、且周边1000米范围内没有配建农贸市场的，在该小区配建的社区、物管用房中预留50平方米以上的一楼用房，开设农副产品平价直销店。
二、规范运营管理
1.产权为国有的，建成验收后，转由相关镇(区)或城司实行市场化招引的专营公司，负责市场内部及四周门面的招租、经营管理和设施维护改造。
2.产权为开发商或第三方的，建成验收后，由产权人自主经营或委托经营。建成不能正常经营的，由属地镇（区）无偿收回经营权，并纳入规范渠道经营管理。
3.配建农贸市场不论产权属谁、由谁经营，都不得分割出售，不得改变用途。
4.配建农贸市场投入运营后，按照属地管理的原则，市场所在镇区为该市场的主管责任单位；工商部门负责市场内部监管，规范交易行为，打击违法经营，督促市场经营方履行卫生、秩序、商品质量、食品安全等管理职责；规划与城管部门负责市场外部经营秩序和环境卫生监督管理；县商务部门负责市场的地产品组织供应和农超对接，组织和引导品牌农副产品进场销售；农委负责农产品检测服务；物价部门负责价格指导、监测监管；其它相关部门各司其职，配合管理。
三、保持政策衔接
1.对县城区新配建农贸市场，实行政策扶持。2013年新开工的配建农贸市场，参照盐城市区的做法，按时建成并投入运营后，由投资人申报，县商务局会同规划、国土、住建、工商等部门进行核查，报县领导审批，县财政给予一次性奖补。
2.对县城区已配建农贸市场，明确政策界限。原则上要确保在小区住户入住率达50%前，市场必须投入运营。开发商或第三方投资的，应当在规划要点和土地出让文件明确的时间内，按标准要求完成内部配套设施的安装，经验收合格后，投入运营；不能按时投运、经营权被县无偿收回的市场，由县财政安排资金配套、完善，县商务部门组织招租或委托经营，待相关部门组建的农贸市场管理公司成立后再进行管理移交。