住宅共用设施维修金管理工作方案范文

一、住房专项维修资金的指导思想

为了规范城市住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修资金的筹集和管理，维护房屋产权人的合法权益，根据《物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本试点方案。

二、住房专项维修资金试点工作的目的

以推行社会化、市场化、专业化的物业管理模式为核心，逐步实行公有住房售后和新建商品房维修保养的市场机制，建立和完善职工、居民个人承担住房维修保养的制度，保障住房维修管理的顺利进行，维护住宅区业主的正常生活秩序。

三、住房专项维修资金试点工作的原则

在国家统一政策指导下，结合地区实际，坚持因地制宜、以点带面、低标起步、逐步推行。

四、住房专项维修资金的试点管理机构

市房产行政主管部门按照规定的权限负责城市房屋共用部位、共用设施设备保修期满后住房专项维修资金的建立、管理、使用和续筹试点指导工作。委托住房公积金管理中心，负责住房专项维修资金三级帐户的建立、本金及利息的核算工作。

五、住房专项维修资金试点工作的方法和步骤

（一）选取试点住宅区。选取已购公有住房、新建商品房、已建成并入住的商品房住宅区，作为住房专项维修资金的建立、管理、使用、续筹的试点住宅区。试点住宅区为：南小街小区、国际村、新世纪花园、阳光小区、省政府家属院、金韵小区、宏基交通物业公司第四物业站。

（二）加强宣传，转变观念。政府主管部门进一步通过报纸、杂志、电视、广播等多种新闻媒介广泛宣传《物业管理条例》等相关规章政策，引导物业企业在住宅区通过专栏、专刊、墙报、宣传橱窗等多种方式讲解《物业管理条例》，通过短期培训、讲座、座谈会、发放宣传材料、张贴标语、组织现场咨询等多种活动方式，让广大业主和物业管理的广大职工了解、领会《物业管理条例》、《业主大会规程》的主要精神,以及业主大会决定使用和续筹专项维修资金的职责,业主对住房专项维修资金管理、使用的监督权和缴纳专项维修资金的义务。

（三）组织成立业主大会。对选取试点住宅区，依据《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定，组织成立业主大会，拟定通过《业主大会议事规则》、《业主公约》，落实业主、业主大会对住房专项维修资金管理、使用的监督权和缴纳专项维修资金的义务。

（四）总结经验。通过在试点住宅区的试点工作，进一步完善专项维修资金的建立、管理、使用、续筹的办法和措施，争取在试点的基础上制定颁布《市城市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》。

六、住房专项维修资金试点工作的配套措施

（一）、住房专项维修资金的筹集

1、住房专项维修资金的筹集范围。列入住房专项维修资金试点范围的住宅区，作为住房专项维修资金建立、管理、使用、续筹的试点单位。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

本方案所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本方案所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2、新建商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关专项维修资金缴交合同。首次缴交的专项维修资金由购房者按房屋建筑面积每平方米多层10元、高层15元的标准缴存。

3、试点前未建立商品住房专项维修资金的住宅区，由业主委员会负责召开业主大会，并经2/3以上业主同意后在全体业主中筹集。

4、住房专项维修资金由住房公积金管理中心委托的商业银行专户存储，专款专用，并由委托银行办理住房专项维修资金帐户的设立、存储、提取、查询等业务。

5、住房专项维修资金按单幢住宅设置明细户，核算到户。实行物业小区、每幢楼、每位业主三级核算。

(二)、住房专项维修资金的管理

1、新建商品房、集资建房以及拆迁安置用房售房单位在办理商品房买卖合同备案登记时，应将首次应缴纳的住房专项维修资金缴交至受托银行。

2、市房地产行政主管部门依据受托银行出具的交款凭证，按户向缴存人出具住房专项维修资金专用票据。

3、在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，市房产行政主管部门可以将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。

4、住房专项维修资金的增值收益，除支付正常的人员办公管理费用外，其余部分全部转作住房专项维修资金滚存使用和管理。住房专项维修资金的存款利息，按中国人民银行的有关规定执行。

5、业主转让住房时，该住房结余的住房专项维修资金经市房产行政主管部门审核后，应当随房屋所有权同时转让。

6、因其它原因造成房屋灭失的，经房产行政主管部门审核后，应当将住房专项维修资金帐面余额退还业主。

7、住房专项维修资金的使用由相关业主按房屋所有权证建筑面积（户）共同分担。房屋所有权人未使用房屋的，也应当承担筹集维修资金的义务。

（三）住房专项维修资金的使用

住房专项维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

1、已成立业主委员会的，维修资金的使用应当按照下列程序办理：

1)、业主向业主委员会提出维修申请，由业主委员会负责核实是否属维修范围；

2)、经核实属维修范围的，由业主委员会提出分担维修费用的意见，拟定维修计划、预算明细以及维修费用分担的相关业主名单后，向全体业主公示；

3)、公示15日内，由业主委员会负责召集业主大会，并经所持投票权2/3以上业主讨论通过专项维修资金使用和续筹方案的决定；

4)、由物业管理企业或业主委员会委托具有相应资质的施工单位实施维修。

5)、符合以上条件，业主委员会到市房产行政主管部门支取专项维修资金。

6)、实施房屋维修后，实际支出的维修费用由业主委员会向全体业主公布,并建立专项维修资金使用档案。

2、未成立业主委员会的，由业主所在地的区、县人民政府房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导选举成立业主委员会，并按上款程序办理。

（四）住房专项维修资金的续筹

1、已建立住房专项维修资金的住宅区，提取的专项维修资金不足以支付维修费用的，差额部分由业主委员会组织召开业主大会向相关业主共同续筹。

2、房屋所有权人未使用房屋的，也应当承担续筹维修资金的义务。维修资金按业主房屋所有权证核定的建筑面积比例续筹。

3、经业主大会通过维修资金续筹方案后，续筹的维修资金由业主委员会或物业管理企业在30日内存入住房专项维修资金管理专户。

4、单幢楼专项维修资金不足以维修的，业主大会不得动用其它单幢楼专项维修资金。

5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

（五）、住房专项维修资金的监督

1、市房产行政主管部门负责建立业主、业主委员会日常查询住房专项维修资金本息的查询系统，方便业主、业主委员会对住房专项维修资金本息及使用情况的日常查询和监督。

2、住房专项维修资金本息变化、使用情况由业主委员会至少每年向全体业主公示一次，接受全体业主的监督。

3、住房专项维修资金应当依法接受审计部门的审计监督。

（六）、试点住宅小区以外的新建商品房(包括经济适用住房、集资建房、拆迁安置用房，售房单位自用、自营、周转用房)、已购公有住房住房专项维修资金的建立、管理、使用和续筹参照本方案执行。