规范经营性建设用地管理工作意见范文

一、建立统一的市区土地有形市场

三条高速公路构成的环内用地是市区未来城市发展的规划用地（以下简称规划用地）。在规划用地范围内，实行土地集中管理，建立统一、规范的土地市场。市级土地有形市场设在市国土资源局。

在规划用地范围内，下列情形的用地必须进入市级土地有形市场公开进行：

（一）房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目和其它具有竞争性项目的用地；

（二）政府征用、收回、收购储备的用于出让的用地；

（三）企业以授权经营、作价出资（入股）方式取得的土地使用权再行转让的用地；

（四）原有划拨土地使用权再行转让、租赁以及以土地联营合作的用地；

（五）实现抵押权涉及到划拨土地使用权转让的用地；

（六）法院判决需要变现用于偿还债务的划拨土地使用权转让的用地；

（七）以协议方式出让的土地使用权，涉及享受过减免土地出让金（租金）的用地等。

对上述经营性建设用地的出让，统一在市级土地有形市场通过招标、拍卖、挂牌等竞价方式进行交易。在挂牌期限内只有一个意向用地者的，可以不低于宗地的挂牌价成交。

严禁经营性建设用地协议出让和私下交易。凡应进入市场而不进入市场、不符合法律规定和未达到合同约定条件的经营性建设用地，不得办理土地登记，不予发放土地使用证。

三、实行经营性建设用地的计划控制

在规范经营性建设用地市场管理中，要严格执行城市规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量。对规划用地范围内建设用地实行城市规划和供地计划的双控制。

对经营性建设用地，依据市场需求，实行政府宏观调控。市政府根据城市规划、土地利用总体规划和城市建设与发展的重点及市场需求等因素，制定规划用地范围内的年度供地计划。实施规划用地范围内年度新增房地产等经营性建设用地的计划控制。对城市已建、新建及规划建设道路两侧用地进行控制，优先用于城市经营。

规划用地范围内的年度供地计划由市发展计划委员会会同国土、规划、建设、房产、财政、物价、土地储备等部门和单位编制，经市区土地使用制度改革领导小组讨论并报市政府批准后，向社会公布。

发挥城市规划在经营性建设用地市场管理中的龙头作用。凡在规划用地范围内的经营性建设用地，必须严格执行规划，符合城市建设与发展的重点方向和目标，经过市规划、建设部门审核，依法办理有关审批手续，有计划地进入土地有形市场。市规划、建设部门应及时提供城市改造与建设重点区域的详细规划以及土地用途、容积率等资料，在市级土地有形市场上公布。

三、完善市区地价体系

为了确保国有土地资产的保值增值，在规划用地范围内建立统一的地价体系。市物价、国土部门要按照有关法律规定评估确定规划用地范围内的基准地价。基准地价原则上每3年调整1次。具体宗地的国有土地使用权出让，要依据基准地价，合理评定标定地价。规划用地范围内以招标、拍卖、挂牌等方式出让的土地，由市区土地使用制度改革领导小组或委托市国土资源局会同都县、城区政府、市开发区管委会及市土地储备交易中；心代表，依据基准地价和市场供求情况，讨论确定底价，最终成交价由市场决定。

建立工业项目用地地价协调制度。对规划用地范围内主要是3个开发区的工业项目用地的出让价格，由市政府协调小组定期协商，确定协议出让价。协议出让价不得低于《省政府批转省国土资源厅省物价局关于公布全省协议出让国有土地使用权最低价的请示的通知》中规定的最低标准。

建立地价公布制度。市物价和国土部门依据有关规定，定期确定、公布城市经营性建设用地基准地价和标定地价，引导土地价格的合理形成。在市场交易中，不得低于底价出让经营性建设用地。

四、加强建设用地的合理利用

积极支持工业项目用地。对工业项目用地在年度供地计划中予以优先安排。工业项目用地可以采取招标、挂牌方式出让，也可以采取协议出让和租赁等方式供地。

对建成区内“退二进三”企业的划拨土地，由市国土资源局组织市土地储备交易中心依法收回或收购，并对原企业给予补偿，其中划拨土地使用权的补偿标准按照重置价确定。需另行安排用地的，可在储备土地中调剂或另行征地置换，所需费用冲抵补偿款。

规划用地范围内的农村集体土地未经批准不得向农村集体经济组织以外的成员转让。因建设需要占用农村集体土地的，必须由政府先行征用，转为国有建设用地后方可进入市场。征用土地必须依法对农村集体经济组织和农民进行补偿。对城市道路等公益性基础设施建设用地，可依法按补偿标准的下限执行。补偿不到位的，不得办理用地手续。

提高供地质量，实行配套连片开发和净地出让。存量土地和新增建设用地的整理，由市国土资源局会同市土地储备交易中心组织实施，并由市政府确定有关部门和单位进行通路、通水、通电、通信、通气等相关配套建设，提高环境质量和供地配套建设水平。

五、严格土地收益管理

加强经营性建设用地收益的征收和管理。土地出让金属政府收益，任何单位和个人不得随意减免和挤占挪用。市国土资源局和市土地储备交易中心对每宗土地的出让金，都要严格按照有关规定和程序收缴，属市政府收益部分要及时解缴市财政专户。

鼓励和支持企事业单位的改革。今后，在规划用地范围内，对未改制和改制后的企事业单位改变土地用途的土地出让金净收益，城区范围内的全部上缴市政府；都县辖区范围内的，上缴都县政府；市开发区范围内的，上缴市开发区管委会。经市政府研究并报省批准，企事业单位也可以土地作价参股，组建股份制公司，政府依法享有股权收益。改制企业经评估核准的土地出让金净收益，属政府所有。需要用于弥补净负债的，按政办发[]59号文件执行。对破产和歇业清算以及严重资不抵债企业，经市区土地使用制度改革领导小组讨论，可根据具体情况，用出让金净收益分流安置职工。对生产经营正常的企业，土地出让金净收益用于分流安置职工的比例一般不超过70％。

规划用地范围内经营性建设用地，通过竞价交易超过底价的溢价部分全部归市政府所有。其中，市经济开发区、都新区、城区南洋开发区的经营性建设用地，竞价超过底价的溢价部分按5：5比例与市政府分成。

六、规范建设用地市场的管理行为

国土管理等相关部门代表政府依法履行建设用地审批、资产处置和市场管理的职责，责任重大。必须规范行政行为，杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

（一)坚持规范管理，政务公开。国土管理等相关部门对建设用地项目审批管理、土地资产处置等要严格执行审批制度，所有报件和批文都要按规定程序办理；将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开；建立建设用地信息、地价和土地登记资料可查询制度；对土地出让金、城市建设配套设施费和教育附加费等费用收缴实行“一卡服务”、一个窗口办结，减少收费环节，提高服务质量。

（二）推行内部会审制度。国土管理等相关部门，确定建设用地供地计划、供地价格、城市农用地的征用、土地资产处置等，一律要实行内部会审，集体研究。

（三）加强检查监督。市监察机关和国土部门要对经营性建设用地招标、拍卖、挂牌出让等工作实行全过程监督检查。对经营性土地使用权规避招标、拍卖、挂牌出让，仍采取协议出让和划拨的；对单位和个人擅自先行立项、先行选址定点、先行确定地价的；对在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中弄虚作假、徇私舞弊的；对干预和插手土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等违纪违法的，不论个人是否从中得到好处，都要追究相关部门及有关人员的责任。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。加大土地市场监管力度，对征而未用、超过规定期限而闲置的土地要依法收回。