风险分析与评估范文

前言：我们精心挑选了数篇优质风险分析与评估文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范

一、房地产抵押存在风险的表现形式

1.1评估目的风险

评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，

以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：

1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。

1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。

1、2抵押评估方法选择带来的风险

抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。

1、3评估人员执业风险

在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。

1、4职业道德风险

房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。

2、房地产抵押的风险

2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

2、2、3抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。

3、房地产抵押风险的防范及对策

3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。

3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。

3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。

3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。

3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。

3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。

4.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

参考文献：

[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部

第2篇

一、项目管理概述

1、项目管理

项目管理是它是一种新的管理模式，它是以项目为主要管理对象，根据项目的内在规律，对项目生命周期进行有效的计划、组织、控制、指挥、协调的管理活动。比如在实际工程项目管理中，往往由于施工单位的局限性，很难保证项目一次性实施成功，可将项目委托给从事项目管理的专业单位进行管理。

2、项目管理的主要特点

（1）项目管理实行经理负责制：施工单位不得越过项目经理直接管理项目内部工作，必须通过项目经理实现对施工项目的组织管理，项目经理要具备较强的专业技术水平、组织协调能力和管理经验等；（2）以实现项目目标为目的：为实现项目目标，需将项目目标分成不同阶段的分目标，再将分目标分解成各个不同阶段的子目标，通过一步一步的完成子任务来实现总目标。在具体实施过程中，需要根据实际情况调整实施方案，保证总目标的完成；（3）有充分的授权保障：施工单位要授予项目经理生产调度指挥权，技术、组织方案决策权，财务、人事管理权等权利，项目经理也要授予其下属的项目经理部成员在其分管业务方面的各种必要权力，使各成员有职有权。

3、项目管理的职能

项目管理的职能主要有以下几点：

（1）组织：通过授权、职责划分和签订合同等方式来进行有效的机构运转，并通过建立有效的项目组织机构、配备所需的各类人员来确保项目目标的完成；（2）控制：为在项目实施过程中及时发现问题、解决问题，最终保证项目的顺利完成，必须对项目实施情况进行检查、监督、考核和调整，即有效控制过程；（3）计划：为使项目协调有序地达到预期目标，可用一个动态的控制过程来统筹安排整个项目，把整个项目的生命周期中的所有目标和活动划入正常计划过程；（4）指挥：为保证项目各层次人员按既定计划从事各项项目活动，可通过已建立的项目组织机构，逐级下达指令；（5）协调：对项目的众多结合部之间出现的矛盾进行磋商、调整、联系和沟通，来保证项目的正常进行。

二、系统开发环境及数据库选择

1、Visual C++ 开发平台

Visual C++是一个功能强大的可视化软件开发工具，目前它已成为程序员进行软件开发的首选工具。作为基于Windows操作系统的可视化集成开发环境，它由编辑器、调试器以及程序向导、类向导等组件组成。且可为我们提供多层次可调节的应用程序，来大大提高软件开发效率。

2、MFC

MFC应用程序框架是以MFC作为框架基础的，以此程序框架模式搭建起来的应用程序在程序结构组织上是完全不同于以前的Win32 SDK编程方式的。MFC提供了相当多不同功能的类以适合尽可能广泛的需求。

3、MySQL

MySQL是一个免费的SQL数据库，作为一个多线程、多用户的数据库服务器，它的功能虽然不够强大，但已经能够满足一般应用软件的要求。它的主要目标是快速、易用，MySQL数据库的开发者也在不断使之更加完善，它的数据处理速度明显优于其它数据库服务器。如果所开发的应用软件对数据库操作的功能及灵活性的要求不是很高而对数据库的性能要求较高的话，MySQL数据库服务器不失为一个最佳的选择。

三、投资项目评估与风险分析系统模块的设计与实现

1、个人完成模块的设计

通过需求分析，将系统的功能分为两大部分：项目内容维护、查询。其中，项目内容维护包括：①项目源输入：将客户递交的数据按业务需求进行计算并存入数据库。②报告输出：按照规定的格式及项目计算结果数据输出；查询：查询以往计算结果，输出报表等。

系统主要由以下几个模块组成：①市场分析系统；②融资管理系统；③投资估算；④项目方案的比较评估。

2、详细设计与实现

市场分析系统的设计：①市场调查处理：市场调查处理是为了对调查表搜集的数据和信息进行处理的功能模块。它的作用是为了对调查结果进行汇总，以二种方式进行处理，最后利用评分和主观概率给出直方图和正态分布图显示。②市场预测：采用回归分析法，在定性分析的基础上，根据事物的发展规律及相互关系，利用实际数据，建立合理的经济数学模型，来进行分析预测。

融资管理系统的设计：公司的资金可以从多种渠道、多种方式来获得，不同来源的资金，其使用时间的长短、附加条款的限制、财务风险的大小、资金成本的高低都不一样，这就要求公司认真分析公司融资的外部环境的内部条件，按照融资原则确定一个合理的融资方案。①筹资分析：融资规模已投资需要为依据，资金的合理需要量建立在资金充分利用的基础上，以保证投资项目或经营活动正常开展所需要的最低限度的数量。②融资风险分析：融资风险的程度用概率的方法进行分析。

3、投资估算

①固定资产估算：以货币形式表现的计划期内建筑、设备购置及安装或更新生产型和非生产性固定资产的投入量。②流动资金估算：企业生产经营活动中，供周转使用的资金、用于购买劳动对象、支付工资和其它生产费用的资金。③建设期借款利息投资项目在建设期间因固定资产投资贷款而应计付的利息。④投资回收期：又称现值投资回收期，按给定基准折现率条件下，用项目折现后的净现金收入偿还全部投资的时间。

参考文献

[1]齐宝库，候景岩，王桂忠.项目管理的基本概念.沈阳：沈阳建筑工程学院学报.1998， 7.

[2]（奥）科夫勒著. MySQL 5权威指南（第3版）. 北京：人民邮电出版社. 2006年12月.

第3篇

1.1网络信息系统安全程度相对较低

信息系统的安全性比较脆弱，系统内部出现的漏洞是产生风险的客观性条件，当系统遭受到恶意的攻击和危险信息的威胁这是网络通信系统产生风险的主观性条件，要是主观上与产生风险的因素不统一的时候，网络通信系统中所存在的危险因素就很有可能去损坏整体的细心系统，或者是使信息系统处在一种不稳定的状态以及不安全的状态下。

1.2网络通信系统的风险性主要来源

在网络通信系统中的硬件组建方面的质量安全隐患通常来源于网络通信系统中的设计工作，其主要表现在硬件安全方面，因为是原有硬件的因素，运用软件程序来进行处理的方式效果不是非常的明显，实际应该在管理工作上来强化人工不久的措施。所以说，在继续宁硬件选购和硬件制作的过程中，应当快速的解决或者是最大程度上去消除这方面的安全隐患问题的产生。在网络通信系统中的软件风险方面，风险性产生的主要来源是软件工程中的设计问题，在对软件进行设计的过程中，不经意的疏忽大意将会使得网络通信系统产生安全性的漏洞，软件的设计长度过大或者是存在一些不必要的功能，这些都将可能导致网络通信系统中软件的组建出现脆弱性，在进行软件设计的过程中，不遵循信息系统的标准安全等级。

2通信与网络协议

在当前网络通信协议中，因为不能做到直接和异构网络的连接实施通信，所以说，专用的网络与局域性的网络相互之间的通信协议一直存在一定的制约性和封闭性，封闭性的网络相比开放式的因特网在安全强度方面较高，第一就是可以从外部的网络或者是站点直接攻入到系统内部的可能性被有效的降低，但是我们从协议的分析中可以发现，截取的问题与信息的电磁信息出现泄漏的问题仍然比较频繁；还有就是专用性的网络其本身具有比较成熟和较为完善的身份识别、权限的划分好以及在访问过程中的安全控制等安全体系。

2.1信息系统中出现的威胁

威胁就是指在阻碍或者是对某一项命令完成的阻碍，或者是降低了真实存在的和潜在的力量以及在完成使命的能力方面的总称。安全性的威胁通常就是指对系统形成危害的故意行为或者是营造出一种环境的威胁性。威胁性的产生可以具体分成故意性、偶然性、主动性以及被动性来实施分类。故意性威胁：就是针对检测可以从运用易行的监视软件来随意的实施操控，对网络通信系统的知识实施针对性和精心的策划与攻击，一种故意的威胁要是得到了切实的实现，那么我们就可以认为这是一种故意威胁的行为偶然性威胁：偶然性威胁就是指抛出所有的不利的威胁，其中就包含了操作上的事物、网络通信系统软件出现错误以及网络通信系统出现故障等。主动性威胁“就是指对网络通信系统以及设计到系统内部所含有的各方面有效信息的盗取和篡改，或者是对系统的操控状态的变更。

2.2网络通信系统风险在空间上的分布

网络通信系统中风险性在不同的区域有着不同的分布状况，当信息从信息源发送到信宿需要经过九个区域，因为信息系统的风险性是其中资源或者是信息系统的实现，其中的安全性的具体要求过程当中存在不确定性的因素，为了方便对系统风险实施分布，可以通过指标坐标系图来体现。

3结束语