楼盘调查报告范文

楼盘调查报告范文第1篇

“房价点评网”以购房者最为关注的“房价”为切入点，开启“一房一价+专业测评”之路，站在第三方立场为购房者提供置业指南。

综合测评，打造购房“专业点评”

有别于当下房地产网站的漫天广告，克而瑞房价点评更像一个在线的“房价专家”：严谨的评测报告、楼盘推荐排行榜、在线房价分析师及克而瑞指导价格从不同的角度对楼盘进行综合测评。

在房价点评网首页，输入楼盘名称或地址，就可以即时获取一、二手房的克而瑞指导价格和评级信息。在楼盘首页，购房者可以同时点击查看楼盘详情、分析师意见、房价测评报告、一房一价表，优惠折扣、楼盘PK等，一旦选择了心仪楼盘，房价点评系统会自动推荐同区位、同价位四个不同楼盘进行对比，便于购房者挑选出性价比更高的楼盘。

克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，克而瑞房价点评开启了项目测评模式，所谓的项目测评服务，即是为在售楼盘做一份“测评报告”，亮点是以价格为核心给出第三方指导价格一一克而瑞指导价格，购房者无论身处何处，只要在有网络的状态下都可通过个人设备进行免费接收、免费点播实现对目标楼盘的查询、咨询及下载。

为了打造这个专门为消费者提供专业购房指导的网站，克而瑞花了1年半时间，利用克而瑞积累12年之久的CRIC数据库以及超过200人的专业分析团队，对全国21个城市4038个一手房楼盘（首批）进行了全方位的楼盘分析、价格测算和购买评级，另外对5个城市3万多二手房小区（首批）进行了房价自动测算，已经完全可以满足对购房者的购房指导和辅助决策。

专业团队，免费提供买房“咨询”

房价点评之所以拥有精准项目测评及克而瑞指导价，基础在于其背后一支庞大的运营团队――克而瑞房价分析师。据了解，房价点评网上的2000多份报告均是由克而瑞专业房价分析师团队根据实地调研得到的情况和多年的工作经验，综合楼盘的房源、折扣、户型、装修标准、物业服务、生活配套、不利因素和置业等多种因素给出的综合评定，因此往往有别于楼盘的实际销售价格。

克而瑞价格中心总经理葛文翔透露，克而瑞房价分析师团队以首席分析师为主导，多位高能级分析师鼎力配合，深入一线楼盘，从不同角度就项目的“核心卖点”和“购房隐患”等进行剖析，一语中的呈现楼盘真相。

按照丁祖昱的构想，“房价点评网”作为一个第三方的房价测评体系，未来房价分析师将活跃于本行业，这一职业模式将是一个类似于券商投行为股票评级定价的参考体系。

楼盘调查报告范文第2篇

本刊记者调查发现，在政府调控之下，合肥多个楼盘在销售过程中，设计了一种名为“号头费”的隐秘费用，购房者在合同价之外需额外支付一笔费用，才能从这些楼盘购房。

售楼处买不到房，付“号头费”就能买

合肥市政府2016年要求，新建商品住房首次明码标价备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住房备案价格确定首次备案价格；同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。

本刊记者近日以购房者身份前往位于合肥滨湖新区的某楼盘售楼处。在当地，该楼盘有着“神盘”称号，因为虽然一次次推出房源，但如果没有特殊渠道，其实很难买到该楼盘的房子。本刊记者询问是否还有房源、楼盘均价多少，销售人员都回答“不知道”。

虽然在售楼处买不到房，却有多名中介机构经纪人向本刊记者表示，只要愿意支付“号头费”，就可以在该楼盘买到房。“号头费”少则数万元，多则二三十万元。

距该楼盘售楼处两三百米的临街店面中，有多家房产中介机构。本刊记者走进其中一家“奇点地产”咨询。经纪人说，他们有多套房源，缴纳“号头费”就可以买到。

一名经纪人带着本刊记者前往该楼盘F区4号楼看房，根据不同面积的户型报出了“号头费”。113平方米的新房，单价1.42万元，再加上号头费22万元，合计182万元，折合每平方米约16150元；94平方米的，号头费17万元；135平方米的，号头费28万元。

采访过程中，本刊记者遇到了一名正在经纪人带领下看房的赵女士。她告诉记者，她很想买该楼盘的新房，但是通过正规途径根本买不到，要想买房，要么支付一二十万元的“号头费”，要么找特殊关系。

本刊记者探访多个楼盘发现，“号头费”问题并非个案。另一处名为“保利爱家”的中介机构经纪人表示，通过他们也可买该楼盘新房，其中，110多平方米的，“号头费”22万元；90多平方米的，17万元。记者表示“号头费”太高，对方又提供了其他楼盘，一家楼盘“号头费”8万元，另一楼盘的“号头费”12万元。

一名姓丁的购房者告诉本刊记者，他2016年9月在合肥一家楼盘买房时，楼盘售楼处人员告诉他必须先支付90多万元的“号头费”，才能在该楼盘获得购房资格。他把90多万元转账到售楼人员指定的第三方私人账户后，才拿到购房确认函，缴纳了30多万元的购房首付。

不接受银行转账、不开收据

据经纪人介绍，110多平方米的“神盘”楼盘房源，购房者需要先缴部分“号头费”5万元作为定金，经纪人带购房者前往售楼处与开发商签订购房合同。随后，购房者要将剩余17万元“号头费”交给中介机构，并按购房合同要求，交付房款首付，办理房贷手续。

不过，“号头费”不会在购房者与开发商的购房合同内显示。中介机构以现金形式将“号头费”交给开发商，但开发商不给中介机构任何凭据，一旦被监管部门发现，所有责任由中介机构承担，开发商可称与其无关。

中介机构经纪人称，由于开发商受政府调控措施限制，销售价格最高不能超过备案价，所以开发商利用中介机构作为“白手套”，避免受到监管部门的责任追究。中介机构一般可获得2万元“辛苦费”。

但“神盘”售楼处销售主管否认了中介机构为开发商套利的说法。他说，“号头费”与开发商无关，售楼处专门对此进行了客户提示。针对为何在楼盘售楼处买不到房、通过第三方加“号头费”就能买到房的质疑，该销售主管说，因为马上要开盘的房源早在开盘之前就已经被客户全部预订了，所以这批房源客户无法在售楼处买到。

本刊记者调查发现，关于“号头费”的举报也时有出现。合肥市物价局2016年底接到了蜀山区求实领势学府多名业主的举报。业主e报称，求实领势学府在房源销售过程中收取了购房合同之外的20万～35万元不等的“号头费”。

物价部门与房产部门对此联合调查，但是由于举报人无法提供有效凭据，难以对开发商进行处罚，只能对开发商进行约谈。在监管部门压力下，开发商给业主提供小区车位，并将之前的“号头费”作为车位费用，举报的业主这才撤回申诉。

一名黄姓购房者说，他为了在求实领势学府买房，房价之外缴纳了27万元“号头费”，他后来发现小区内很多业主也都交了“号头费”。“开发商非常狡猾，收取‘号头费’不接受银行转账、不开具收据，我当天去银行取了27万元现金，交给了开发商，才和开发商签订了购房合同。”

维权意愿低，难以查处

本刊记者多方调查了解到，“号头费”流向存在两种情况，一是如上所述经中介机构交给开发商；二是经中介机构交给可以从开发商处拿到房源的特定关系人，他们从开发商处获得房源，再转手加价，委托中介机构销售。

对此，合肥市房地产市场监管部门负责人表示，如果“号头费”经由中介机构交给开发商，开发商将会面临偷税问题，属于刑事犯罪，性质严重。

合肥市政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》要求，强化房地产市场联合监管，价格管理部门要及时查处“价外加价”等违反价格管理行为。本刊记者采访时，物价部门认为，物价部门之前也接到一些“号头费”的举报，但都是属于个人行为，而且没有相关票据证明，难以处罚。

合肥市房产部门有关负责人表示，房产部门多次接到过“号头费”的举报，但是每次均查无实据。如果存在收取“号头费”，这是价外加价问题，属于物价部门监管，房产部门将会积极配合查处。

过“号头费”诉讼案件的安徽品涵律师事务所主任王迎五律师说，“号头费”难以查处的关键，是因为一些开发商逃避监管，通过第三者或者中介机构收取“号头费”，购房者难以获得有效证据，维权困难。

楼盘调查报告范文第3篇

市桥镇又一大户型高尚住宅小区，首期发售单位500套，面积由90至300平方米不等，带电梯的高层住宅小区；

楼盘地理环境：交通便利：地铁三号铁站点所在、多条公交经路周边配套设施全面成熟：市场、超市、银行、医院、学校齐备。

购房置业对大多数人来说，都是一项非常重大的决定，目的希望住房环境的改善，生活更加“优越、便利、和谐”。

“锦绣天地”，番禺市桥镇的又一个大户型高尚住宅小区的推出，我司作为本地区一家专业的广告公司，对本地文化有非常深入的了解，现以专业广告人的服务态度为龙翔房地产发展有限公司提供“锦绣天地”的广告策划方案，把“锦绣天地”塑造为番禺地区又一明星楼盘，使锦绣天地的销售取得丰硕的成果。

二、市场相关环境分析

2008年，上半年市桥楼市将在理性中升温。几个大盘，名盘在去年推出的力作，尤其是广告的大规模推广运作后，在现时相当长的一段时间里，很有可能是继续以余留楼盘的推广为主，在理性中稳中求升。典型的如海伦堡，番奥，金海岸花园等在过去一年的市场推广和广告大战后，近段不会立即推出新品，而是继续进行各自余留楼盘的推销。因为去年，尤其是海伦堡在广告推广上可谓是大手笔，不遗余力，甚至是到了广告资源枯竭的边缘。所以在今年的上半年，他们重要的是进行市场的维护和次推广，估计其广告策略的力度和市场动向较之于2007年将趋向于理性运作，所以不会有大规模的广告攻势来冲击市场。

而其他的一些二线楼盘也在秘密的进行新一期的筹备开发，但都是下半年后才入市。而锦绣天地选择在6月份上市，在时间上以占取先机。

同时作为市场和消费者在经历了过去一年的楼盘新概念，新户型，大势广告推广的洗礼后，更多的是理性，冷静的对待楼市的动态。所以锦绣天地作为新生楼盘，带来的新的设计理念，新的规划布局，新的居住主题等相对于老品牌来说，具有较强的新颖性和生命力。客观受关注的系数加大，所以打出好的定位，独特的卖点，结合自身优势，竞争力还是较大。

三广告策略及投入的必要型和可行度分析

1一般情况分析

购房置业是人生的一件大事，因而消费者在买房的时候整体行为都是理性的，相对于“享受”型房屋购买来说，“安居”型置业更重要，“实用”型更趋理性。但市场上充斥一些大势宣扬某种风情，某种自然生活的宣称只是停留于表面做文章。经过调查得出，这些对居住在番禺的需购房者的意义不大。他们也许会有冲动去看看这些楼盘，甚至买下房子，但一段时间后才发现和自己真正需求的相差很远。

对于楼房外立面的美观，园林设计的精致等，在本地区购房者的心目中这些应该是楼盘本身应该具备的硬件设施。尤其是一些空洞的无法让消费者在现实生活中能实在体会的所谓“居住文化”让人难以理解。所以能让购房者入住后感到真正满意才是前提，如适宜的居住空间，完善的配套服务，优质的物业管理等基础完善了，才有继续延续的基础。所以楼盘在初期的广告中注重上述基础的推广，人性化的为消费者打造他们心里真正所求，现实真正所需的东西，才能真正的打动消费者。

2市桥典型楼盘广告推广剖析

海伦堡：华景地产的新力作，华景新城的升级品，突破传统的楼盘理念，大胆采用北欧建筑设计风格，其楼盘的整体品质较高，社区成熟，园林风景，布局设计独具北欧风情，居住文化更是独局特色，尤其是细节的布局彰显出浓厚的艺术气息。所以其高出其他楼盘的价格自然不足为奇。者固然与他本身的高品质有直接联系，但其广告策略的功效不可小视，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海伦堡“风潮，以下对其作直接扼要的剖析：

市场推广：

（1）打出独特卖点，立场独特个性。

海伦堡融汇水欧建筑艺术精华，同时结合本地市场需求，打造独具特的楼盘和绚丽水景，在市场中独领风。其科学的布局，将每一寸景都展现在各个楼盘间，使得楼盘赋予了新鲜独特的元素。

（2）推住创新产品，主张生活新空间。

海伦堡不但以传统的户型满足市场，更不断推全新概念的产品开发市场“二度空间”“5×2生户型”等新锐产品的打造，不仅推动番禺居住新理念，更多的是开拓市场，占取更多份额。

（3）营造北欧风情的建筑艺术和居住文化，掀起海伦堡风潮。

从楼盘的整体风格到外立面，再到每个细节。从风景的大布局到每个角度展现不同的风景，海伦堡着心情心营造北欧风情，和享受艺术的生活方式，并在每处细节如广场、雕塑、铸缺、方形、线脚、别致的木椅等等。展现的淋漓尽致，使人置身其中，苑然一个艺术的天堂。同时海伦堡渲染的生活方式也独具特色，骑楼式的假日商业街、营造异国情调：书店、咖啡店、感受心灵和非凡体验。花店、杂货店、酒馆、糕店等洋溢着一缕缕异国情调和文化。对于享受生活者来说，这样的地方自然为其所好。

（4）完善的配套设施，独特的服务。

海伦堡的配套建设自然齐备：哪怕是一幢配电房都能像艺术品一样去打造。可见其用之深和全。物业管理、保安服务也是不同于一般的楼盘。力争在每一件小事上做好、做透、这种以“小”为基础，注重细节的服务，才能真正的打动购房者，对居住在海伦等的人来说，享受如此细心的服务是其他楼盘所不能做到的。

以上只是对市场推广大致的了解，其广告策略的推广上独具见解：

（1）广告主题表现策略：

极强的情感、色彩、渲染海伦的居住文化，建筑艺术、社区、服务、在立足自身各方面较为完善的基础上，大专感性诉求路线。以营造消费者心理潜在需求和掀起全新的居住、生活理念为出发点，弃一般的，较为直白的展现主题。这种手法的运用极大的触动了追求高素质生活和被高素质生活吸引的。可谓是双管齐下，准业主和潜在客户、其主其地层面的客户都起到了作用，楼盘的销自然不愁。“光阴被美美的消费”“时间历炼、感悟自然”……等主题的概括。

（2）广告主题的表现方式：

影视广告：生动、形象、直观的将主题结合唯美的画面。富亲透力的音乐。将“海伦堡”的主题展现的淋漓尽致。营造品牌和文化。

平面广告：增强海伦堡在市场上的讯息触达的独特空间，

专业楼、画册：系统、详细的诠释海伦堡的魅力，诠释品牌价值。

活动造势促销：推近与市场的距离，将内在的特质参透，深化广告主题和海伦堡形象。

（3）媒体推广：

各种媒体的安排组合和筹划都是以海伦堡的品牌推广和楼盘销售为中心。人们在电视中能听、看、感觉海伦堡、在户外能看到海伦堡。

电视、报纸、户外媒介组合：大面积的覆盖、传播信息。

电视、户外媒介组合：着造、提升品牌形象。

活动楼书组合：深化、巩固品牌。

海伦堡的广告定位，主题的表现形式以及媒体的安排，都较全面的将市场推广的重要元素作出诠释。市场和消费者对海伦堡的认知较为深刻，“不到海伦堡不算到市桥”足可以看出广告的独特作用。其他的如番奥阳光城的“尝尝新生活的味道”。“运动就在家门口”等。将奥林匹克的精神和运动结合起来，也是独特的定位和卖点吸引市场，一推出就受到了市场的欢迎。其中的广告推广策略都起着互关重要的作用。所以鸿禧在自身各优势的基础上，在前期作好广告推广。以便打开良好的局面。

3、消费市场和人群分析。

消费市场144：番禺市桥和各镇的成功商人，在前几年的房地产发展过程中虽互购但随着居住观念和房地产的发展，他们当中有的可能会再次投资置业，或选择新的楼盘。而市桥的白领人群也有相当数量的潜在客户，所以抓住这些人的心理，及时的推出广告进行整体推广。

3、消费人群分析

目标消费群：

A、番禺区各镇的成功商人、高级白领等。

B、在市桥购房入户市桥，使孩子在市桥接受良好的教育。

C、思乡情愫，渴望落叶归根的归侨。

据资料分析，2001年番禺全区总人口944408人，农业人口551250人，占58.4%，作为中心城区的市桥镇常住人口163198人，除市桥镇外，番禺还设有19个镇，区内人口主要分布于19个镇中。番禺市桥镇常住人口较少，在前几年的房地产发展过程，很多市桥常住人已购房，但番禺区更多的人口分布于各镇，市桥镇外，其他镇人民的购房空间更大。目前为止，还没有任何大型房地产发展公司到区内各镇作房地产直接销售，因此广告及促销活动可考虑针对目标人群直接在有一定经济实力的镇中进行。

经济的发展，当地各镇人民生活富裕了，想住更好的，但他们关心更多的是下一代、二代，希望他们能接受良好的教育，于是购房入户市桥，使子女能入读市桥学校，甚至是名校是很多购房者最重要的目的，以教育为题，唤起消费者的潜在的消费需求是广告策划其中一个重要的手段。

番禺是一个有名的侨乡，许多“番禺人”早年移居港澳，如今思乡情愫，渴望落叶归根。作为中老年的归侨，回乡购房，住房方面有幽雅的环境外，医疗配套设施齐备十分重要。而市桥镇有多间大型医院，因此归侨通常考虑在市桥购房，而房地产公司配合卖点，在小区内设有医疗务服务室，能为该区住户提供日常身体检查，定期聘请营养师，心理医生为住户提供身体健康方面的咨询，包括心理、营养保健方面的咨询等等。此项服务进一步更有力地说明社区配套设施齐全，服务尽善尽美，为业主创造健康的生活氛围，对楼盘的销售有一定的推动作用。

三、广告策略及媒介整合建议

1、广告建议事项

目前大部分楼盘均以大面积绿化和水景作为楼盘的卖点，“阳光生活、欧陆风情、感悟自然”。在大都市区楼盘销售中，绿化和水景对平常生活在拥挤的城市中的消费者来说的确很重要，但据番禺区市场调查资料反映，在市桥镇购房的对象大部分是来自其他各镇居民，购房目的以为子女教育、方便工作为主。而锦绣天地作为一个中高档次的楼盘，目标人群通常是高级白领阶层及富裕阶层，经调查研究得出该阶层的人通常以30-45岁年龄段为主，中年人较为务实，考虑住宅周围配套设施完善，免分精力为琐碎生活而*心，全心全意投入工作，建议广告主题定为：“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”。以人为本，服务尽善尽美。通过影视广告、平面广告，广告推广活动等手段，围绕该主题从多个角度使消费者认识锦绣天地，用心为您服务，使您的生活更加优越、更加和谐，更加健康。

2、广告目标

提高发展商及楼盘的知名度，达到促进销售的目的。

传播影响程度：不知名——知名——了解——信服——行动

3、广告诉求对象

锦绣天地作为大户型的高尚住宅，并根据前面的消费人群分析，目标人群将会是番禺区（特别是各镇）以及周边地区的成功商人、高级白领、归侨等富裕阶层人士。

4、广告表现

广告主题：锦绣天地，用心为您营造温馨的家

A、各时期广告表现

时间内容目的

楼盘引入期尽心尽力为教育有健康才有幸福提高发展商知名度，诱导消费欲

品牌前造期生活环境篇（突出交通、生活便利、房屋间隔合理）生活优越篇（突出社区环境幽雅，服务设施齐备、服务周到）生活和谐篇（孩子教育问题无忧、健康问题无忧，生活无忧郁）全面地向消费者介绍锦绣天地

品牌成熟期入住锦绣天地，我更爱我家推介社区服务及文化

B、公关活动的推荐

时间活动内容目的

楼盘引入期1、与番禺区共青团、国内某知名品牌企业、有MBA课程成功开办的高校，联手举办“企业管理研讨会”邀请番禺区各镇成功企业主及高级白领参加2、在学生新学期开学前，对贫困学生进行支助活动。让目标人群对发展商及楼盘有所了解。提高发展商的知名度

品牌前造期3、与番禺区内某高档小车销售商联手合作举办“安全用车”联谊活动。可考虑向到会人员赠送有锦绣天地图样或标记的汽车用品让目标人群进一步对楼盘有所认识。

品牌成熟期以推广社区文化为主4、小区内“我爱我家”有奖征文活动，优秀文章刊登于番禺日报。5、举办“家庭同乐，烹饪大赛”6、举办“家庭同乐，体育竞赛”由住户直接向大众表达在锦绣天地安家后，家庭温馨和睦的一面，进一步体验出“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”的概念。

5、各时期，广告策略

A、楼盘的引入期（形象塑造）：

该时期以发展商的形象广告为主，让社会各界对发展商有正面深刻的认识；以教育为题的广告同期推出，诱导消费者购房。

表现方式：（1）、影视广告为主

（2）、对捐资助贫的有意义公关活动，利报纸的软性报导，使社会各界对发展商有正面的认识，提高发展商的知名度。

（3）、配合公关活动，与番禺区共青团委、国内某知名品牌企业及开办MBA课程成功的高校联手举办“企业管理研讨会”，活动邀请区内各镇成功企业主及高级白领参加，目的让目标人群对发展商及楼盘有全面的认识。

B、市场成长、品牌前造期（概念推广）：

由于前期广告及活动的推广，在消费者心目中已对发展商及楼盘有一定的认识，龙翔房地产发展有限公司是一个有实力的发展商，购锦绣天地，有信心。在现阶段广告方面则全方位地向消费者推介锦绣天地：交通便利、周边配套设施全面成熟、环境幽雅、房屋间隔合理、生活方式优越、和谐、健康

表现方式：

（1）、通过影视广告，制作多个专题片，让消费者在短时间内对锦绣天地有一所认识，如“生活环境篇”突出生活便利、房屋间隔合理；“生活优越篇”突出社区环境幽雅、服务设施齐备，社区服务周到等；“生活和谐篇”孩子教育问题无忧、父母健康问题无忧、生活无忧，全心投入工作。

（2）、通过宣传册、宣传资料的制作，使消费者对锦绣天地有一个细致深入的了解，包括具体地理位置、房屋平面图、各单位的价格，小区内提供的服务等等。

（3）、制作海报、公路牌加深消费者对楼盘的印象。

（4）、与番禺区内某高档小车经销商联手合办“安全用车”联谊活动，并向目标人群赠送带有锦绣天地标记的礼品。

（5）、在行业性的报纸、杂志中刊登广告，在业内提高发展公司及楼盘的知名度。

C、品牌成熟期（社区文化推广）

楼盘销售进入成长期后期和成熟期，市场上已为消费者广泛认识与接受，销售量稳步增长。与此同时，新的楼盘也纷纷推出，竞争日趋激烈，本阶段以巩固原有市场并开拓新市场为主，展开竞争性广告宣传，引导消费者认牌选购，通过对小区文化服务推广，强有力地说服“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”，全面打造锦绣天地为名牌楼盘，加深消费者对楼盘的印象及认识，进一步稳定销售。

表现方式：（1）、通过影视广告，制作专题广告片，推介社区文化，社区服务周到，入住后无后顾之忧。

（2）、在小区内举办“我爱我家”有奖征文活动，优秀文章刊登于番禺日报，目的由住户直接地向大众表达在锦绣天地安家后，家庭温馨和睦的一面。

（3）、更换海报及路牌广告，以优质服务为主题，突出锦绣天地名牌楼盘的形象。

（4）、制作台历、记事本于元旦前广泛赠送业主及各界人士。每页台历的主题反映锦绣天地内环境幽雅、生活健康、舒适等。

（5）、小区内制作海报，鼓励区内业主向亲友推介楼盘，并向成功推介者加之奖励等。

（6）小区内举办“家庭同乐，烹饪大赛”，尽一步向各界展示入住锦绣天地家庭和睦、温馨的一面。

6、媒介整合策略

A、电视媒体：最有效力的广告信息传播渠道，声形兼备，覆盖面广，并具有强制性广告的特点，所以整个广告推广活动中，电视媒体作为首选。

本港、翡翠台的节目质量较高，收视率高，收费也高，但千人成本较低，覆盖率较广，有效触达率较大，效果明显。

凤凰卫视中文台是由凤凰卫视有限公司开办的全球性华语卫星电视台，也是香港唯一一家24小时昼夜播出的电视台。她立足香港，以沟通大陆港台及亚洲甚至全世界的华人为宗旨。1999年8月由国家统计局北京美兰德信息公司在中国大陆地区为凤凰卫视做的普及率调查显示，凤凰卫视中文台在中国大陆现有4178万户收视家庭，其中，在各主要城市北京、上海、广州、成都等地的观众量达到2823万户，共有9040万人，普及率达20.2%。而AC尼尔森调查公司于1999年5月在中国30个城市做的新世纪调查报告中显示，凤凰卫视观众的家庭总收入在4000元人民币以上有15%，比全部电视观众的同样家庭收入高出87%，43%的凤凰观众教育水平在大专以上，比全部电视观众的同程度教育高出34%。42%凤凰观众是经理人、专业人士、政府官员，比全部观众的同程度比例高出13%。以上种种可见凤凰卫视的观众无论在家庭收入、教育水平及工作岗位均比一般电视观众高，所以他们的消费能力亦相对为高。在番禺及周边地区，凤凰卫台的观众正好也就是本楼盘销售的目标人群。

星空卫视是一个全新综艺频道，以娱乐内容为主，全天24小时普通话播出，该频道努力让12至40岁的观众都可找到自己喜爱的节目。

因为凤凰卫视及星空卫视均是新生频道进入市场，广告收费较低，适合长期媒体投放。

因此楼盘的引入期及市场成长品牌前造期的电视广告则建议在四台同时投放，但要安排好时间段，以免冲突；而楼盘的成熟期的电视广告在凤凰卫视及星空卫视长期投放。

B、报纸媒体：报纸具有特殊的新闻性，从而使广告在无形之中增加可信度，因此楼盘的引入期适宜在番禺日报刊登一些软性广告，提高发展商的知名度，市场成长品牌前造期可考虑在行业性的报纸，如南方都市报的房地产广告专栏刊登广告，在房地产行内推高发展商及楼盘的知名度。但由于地区性的文化特点及番禺区人口广泛分布于各镇村中，在镇村内购买报纸并不如城市之方便，报纸在镇、村的发行量不大，因此选择报纸向目标人群推介楼盘，意义不大。

C、户外广告媒体：户外广告主要选择路牌广告及公交车站的灯箱广告，两方面的广告设计统一，在楼盘推介的不同时期，设计不同的主题广告。路牌广告、车站灯箱广告的形象突出，主题鲜明，设计新颖，引人注目，易于记忆，收到的广告效果较好，路牌广告可选择在一些经济实力强，企业集中，常住人口及华侨人数多的镇进行，如石基镇是全国百强乡镇，钟村镇有工商企业众多，年产值高，莲花山镇有莲花港，港澳同胞出入的口岸……车站灯箱广告可选择在市桥镇目标人群众多的路段进行，如清河路，西丽路等。

D、交通广告：交通广告流动性大，接触的人员多，阅读对象遍及社会各阶层，适当打一些车身广告可以提高楼盘在区内的知名度，能产生较好的作用，建议选择往返各镇的公交车作车身广告，效果明显，费用较低。

E、海报、宣传册、宣传单张、资料袋，要求设计风格统一、新颖，制作和印刷精美，并针对消费者心理而设计，才能够唤起消费者的潜在消费需求。对购买行为具有非凡的影响力，同时海报、宣传册、宣传单的设计好与坏，制作是否精美直接影响发展商及楼盘销售的好坏。

7、其他建议事项

a)教育为题：唤起消费者的潜在的消费需求

购房入户市桥，为子女提供优良的教育环境是很多购房者的目的，锦绣天地正对面就是星海中学，学校师资优良、孝育设施齐备，环境幽雅，住户的孩子们上学方便。另外发展商还可以与市桥某一省市级中小学校联姻，这样对消费者更具吸引力，并设社区专车，接送联姻学校的学生。

小区配合孩子的教育问题，在小区内设立图书阅览室，为孩子们提供幽雅、安静的读书环境。

艺术培养同样对孩子们健康成长起重要作用，家长们希望孩子们学习成绩优秀外，还要有某方面的艺术特长，发展高可考虑与少年宫或艺术学校联手合作，为住户孩子提供艺术培养，如弹钢琴、画画等等。

楼盘调查报告范文第4篇

1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。

xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。

xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。

xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。

2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。

收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。

3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。 参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。

4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。

5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的房展会，xx园国庆看房专线车，xx节期间的投资贸易洽谈会的展览等促销活动。

6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。

7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。 从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导

8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。

9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。

楼盘调查报告范文第5篇

撰写人：___________

日

期：___________

xx年4月销售员试用期转正工作总结

作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。

这些工作主要包括：

1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。

xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。

xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。

xx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。

2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。

收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。

3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。

4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。

5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。

参加了

九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。

6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。

7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。

从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导

8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。

9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。

协助其他同事接待办理产权证的客户等。

10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。

近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。

楼盘调查报告范文第6篇

这些工作主要包括：

1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。

xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。

xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。

xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。

2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。

收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。

3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。

参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。

4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。

5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。

参加了九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。

6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。

7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。

从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导

8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。

9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。

协助其他同事接待办理产权证的客户等。

楼盘调查报告范文第7篇

关键词：房地产，市场调研，楼盘

 

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面（区域市场）到体（宏观环境）；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。

1.点―单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）；了解区域交通状况，（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等）；公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套）和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁？它的进出道路如何？是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品特征。这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总体规划、建筑设计、总建面积与外观、总建套数与房型、面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁？他们的资质如何？彼此间是如何合作的等等，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点、媒体选择、广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行等，另一方面则是指什么样的房型最好卖？什么样的总价最为市场所接受？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征等？所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是结果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市场调研工作的全部内涵。

2.线和面―区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

一是区域分析，区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。

二是区域产品，区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

三是需求特征，需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好等，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。。

3.体―宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体（宏观环境）的深刻理解，才可能将房地产的市场调查做得更活更深入。房地产市场的体（宏观环境）包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%~50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。

总之，点、面（线）、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

楼盘调查报告范文第8篇

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

主要工作内容：

一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项

目所在区域的市政规划入行了解熟悉；

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

主要工作内容：

一、开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析

①竞争楼盘扫描

②替在竞争对手入入可能扫描；

③供给量分析

④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；

⑤竞争对手的市场定位及趋向

⑥竞争对手的价格基准分析

⑦竞争对手的背景和实力。

三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群

①消费者的二手资料分析

②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路

根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路

①产品分析

②本项目的SWOT分析(优劣势分析)

基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略

五、战略分析与规划

①项目卖点回纳

②营销总策略

③销售价格总策略

④总推案分阶段策略

⑤公关与宣传总策略

⑥营销推广项目的策划

*各阶段推广主题策划

*各阶段营销分析与总汇

*各阶段市场动态分析与对策

*各阶段客户总体分析与推盘策略

渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析

六、最终确定销售渠道选择

①自售

②：

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司

对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告

组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取方案，确定物业公司。

签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。

第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售

主要工作：

一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；

二、制定销售模式、设计销售组织的架构；

三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房

屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；

第四阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率；

主要工作：

一、制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明

销售的总体战略思路和目标的制定

销售模式的选择和设计

销售阶段的划分和时机选择

②推盘策略

选择时机

选择房源

销控计划

总体均价的制定

制定一房一价的价目表

单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等

④付款方式

优惠政策

分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策

市场预热期的价格政策和数量控制

开盘价格的动态策略

SP(销售推广)活动价格策略和销售控制

调价计划和调价技术

整体价格和房源调价技术

⑤广告策略

主题制定房地产营销策划流程详细说明

品牌形象定位

媒体计划

广告创意

现场包装设计：

1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念

楼盘调查报告范文第9篇

“没有调查，就没有发言权”，不同类型的楼盘投入产出不同，消费特点也不一样，需要采取不同的进驻方式。

了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入，自住还是投资性买房的多等等，建立楼盘档案，对于成功打响社区营销战起到了关键性的作用！

下面，详细的介绍社区推广时，如何做调研，如何将调研的信息用于实战的指导。

建立社区楼盘档案，制作分布图

为了方便社区营销调研，可以将本区域的社区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼盘档案，再将楼盘名称标注在地图上，将楼盘分布图挂在办公室，已进驻的社区以“红旗”标注，并及时添加新楼盘。

在杭州、南京、北京、沈阳等大城市，我看到过市面上有专门的“小区地图”出售，而在家装公司，一般都购有很多份，供设计师和项目经理使用。“小区地图”更新的速度快，能够保证社区信息比较及时，建议您到市面上或家装公司打听打听，是否有专门的“小区地图”出售，如果有，买来一看，一览无余，那么社区调研就容易得多，可以更有针对性的进行调研，人力物力可以省很多，而效率更高。

“小区地图”只能用于面上的了解，实地调查的项目才对日后开展工作有着重要的作用：

楼盘的定位、价位：

楼盘的价位直接关系到你面临的消费者的消费力。楼盘有高档住宅，别墅、中档社区，低档社区，你的产品是哪些消费群体？针对哪些消费人群？不得不承认的事实是，高档产品、高价位，高质量，有品牌的产品，一般销售对象为高中档社区，低端产品，没有品牌，价格较低的产品受到低档社区人群的欢迎。划定你的消费群体，才可以有针对性打好社区营销战。

户型、户数：

有些建材产品只适合于某些大户型，有些产品则小户型受欢迎，因此户型的调查有很有意义。社区有大社区、小社区之分，户数的多少，直接关系到销售潜量的评估，以及营销资源的分配，如广告投入、人员等。

开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司：

开盘日期与预计装修日期则更为重要。尤其是对于建材、陶瓷、灯具、家具等行业来说，一般销售的热潮就在装修前及装修时，如果这些信息没有掌握，要想打胜社区营销战，那是痴心妄想。现在，越来越多的业主，已经委托装修公司装修，产品的采购也是由装修公司完成。有些产品需要与装修公司一起做，有些活动也需要与家装公司联合来搞，因而，了解进驻的家装公司，也是十分必要的。

该楼盘是投资性楼盘还是业主自住的多：

投资性楼盘自住率低，装修率低，开发的价值就低很多，反之，如果购买用于自住的多，那么，就非常有开发价值。

开发公司和物业公司：

社区营销需要与物业公司合作，需要进行物业公关。有些公司的物业是由开发公司指定的。售楼活动一般由开发公司举行，业主晚会也常是由开发公司组织，所以，了解这些公司，对于日后进社区、做活动，做宣传，都是重要的作用。

竞争对手调查：

社区市场是一个大的终端，目前大家都在虎视眈眈，有没有竞争对手？竞争对手的产品是否与我们的产品有区别？定位不同。如果定位相同，我们的策略是什么？哪些是它们忽视的，我们有哪些机会？

这些都对于日后的社区推广计划有着重要的影响。

作好了如上调查，就可以制作社区的档案了，做好这些表格，再加上在地图上标明后，楼盘的情况就一目了然了。可以用于指导和检查社区推广人员的工作，也可以用于开会时总结。

进行楼盘分类 ，决定进驻方式

一般而言，各种住宅社区，可以归一下类，分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等五种类型。

1、集资房

消费特点：因为集资房有时就是一个两个单位集资兴建的，所以业主间较熟悉，装修时间集中，存在互相攀比的情况，信息容易传播，易树立口碑。多为国营大企业、银行、学校、医院、政府建设的楼盘。

2、商品房

消费特点：由于以上特性，商品房都是业主自己出资购买，并用于自住和投资的。装修时间长，装修档次要求较高，零散，房东间关系相对封闭，信赖家装公司。

由于房产也是一种投资品，所以，有的买于投资转手，不装修，以毛坯房出售，有的则简装修后出租，有的则出租后，再转卖。这几种类型的消费特点均有不同。

3、拆迁户、出租楼盘

消费特点：由于不象商品房购买者那样有预算有计划不同，拆迁户的消费能力一般不太强。装修时间短、经济水平参差不齐，装修要求普遍不高，多为双包制，求便型。

出租楼盘，则主要住的是外来工，流动人口。基本都是装修好的。租房的楼盘不同，档次也有所不同，有的对生活就没有太高的要求，有的则因为没有买房，没有月供的压力，反而消费大手大脚，日常的消费也参差不齐。

地产开发公司和物业公司：

社区营销需要与物业公司合作，需要进行物业公关。有些公司的物业是由开发公司指定的。售楼活动一般由开发公司举行，业主晚会也常是由开发公司组织，所以，了解这些公司，对于日后进社区、做活动，做宣传，都是重要的作用。

4、小别墅

消费特点：由于别墅均是高收入阶层，及企业主，高官等，装修预算较高，多为家装公司设计施工，分布零散，装修时间较长，对装修的档次和效果十分苛求。

日常消费比较要求品牌化，钟情国外品牌，有的干脆“不买对的，只买贵的”

这样分好类以后，可以将手头上掌握的楼盘资料分门别类，在楼盘分布图上用不同的颜色加以区分。

现在，就可以对楼盘进行逐个分析了，分析之后，首先评估该楼盘是否值得进驻，也就是评估该楼盘进驻的投入产出比，进行投入产出分析，需明确以下几组数据：

1、 需投入多少人？进行多少天？

2、 前期的公关费是多少？

3、 租金怎样？展示物料、宣传物料费用如何？

4、 预计销售收入有多少？

经过计算，若值得进驻，再来决定以何种方式即投入产出最高的方式来进驻。

目前而言，进驻社区的方式有：

1、 租用门面或车库，设立临时售点/展示区。

2、 与家装公司联合进驻

3、 与其它行业品牌联合进驻

4、 宣传：在社区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台、窗户悬挂横幅宣传等。

5、 公益广告：赞助制作社区楼层牌、门牌号码、电梯间内的宣传海报、公益标语，赞助制作社区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、社区座椅、社区物业杂志。

6、 赞助社区举办的活动，如社区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。

7、 双休日展销：利用双休日期间，由推广小组租用场地，展示产品。

8、 人员散跑：社区推广人员零星入户拜访。

不同类型的楼盘投入产出不同，消费特点不一样，所以要采用不同的进驻方式：

而楼盘建筑时期不同，也需要采用不同的宣传方式：

1、 初期（社区建筑期与楼盘销售阶段）：

（1）社区建筑期：可能的话，可做一些巨幅宣传，将一些巨幅（喷绘）挂在建筑的墙体上。

（2）楼盘销售阶段：重点作好对开发商与售楼部的公关，多进行感情沟通，要设法获得业主档案；另外把宣传资料、小礼品放入售楼部，请其代为派发；可能的话，将广告牌、X架、小展架，放在售楼中心进行宣传。通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。

同时，可与物业管理处联系，做一些公益广告，如前述的赞助制作社区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、社区座椅，提前进行预热式宣传。

楼盘调查报告范文第10篇

8月30日，国际三大评级机构之一的惠誉再度对中国银行业的房地产贷款提出质疑，并在其报告中指出，房地产贷款风险已成中国银行业的最大威胁。另外，来自北京房地产交易管理网的最新统计数据显示，8月份北京楼市成交量同比降幅达29.6%，比2009年同期降幅达64%。

进入9月份，新一轮二三线城市限购潮已然来袭，楼市“金九银十”不容乐观。

大多开发商没实施降价促销

往年，在临近年末的“金九银十”销售黄金期，开发商往往会普遍促销。但《投资者报》通过调查发现，今年大多开发商明确表示9月份并没有降价促销，尤其是二线城市。

阳光壹佰置业集团一位负责天津项目的销售总监告诉《投资者报》记者，其天津的楼盘卖得火爆，现在只剩十几套尾盘了。并明确表示眼下没有降价的意愿。

另据其内部人士透露，阳光壹佰在北京没有新开楼盘，其项目集中在天津、沈阳等这样的二线城市，并且销售情况不错。

无独有偶，杭州滨江房地产集团董秘李渊也向《投资者报》记者表示，其杭州城区中心的万家新楼盘，正以2.2万～2.3万元/平方米热销，并称“我们的楼盘性价比高，暂时没有降价优惠”。

对于上述现象，莫尼塔投资公司也进行了实地调研，其房地产分析师施琪表示，他在调研过程中发现大多开发商虽然表面不承认降价，但实际上已实施了降价促销活动。

而不承认降价的背后是一些开发商担心会影响到其二期项目的销售，因为在一期项目中均以高价售出，而该二期项目的新楼盘价格一旦低于一期，自然会引起一期的购房者不满。近期，北京就发生了多起降价楼盘遭遇前期业主维权的案例，尤以华业地产在通州的华业东方玫瑰项目突出。

另外，记者调查发现，还有一些开发商开工意愿低迷，本来8月份开工的项目推迟至9月份，比如强佑与华银地产。

9月5日，记者走进了位于海淀区八达岭高速清河桥西侧的北京强佑房地产公司开发的清河新城项目。当记者向售楼人员问及该项目的5号楼原本定在8月底开盘，至今为何未开盘时，得到的答案是“该项目已被推迟至9月份开盘，不过具体9月什么时候，尚未可知”。可见，其开工愿意目前也不强烈。

推迟开盘的还有华银地产。当记者致电该公司销售经理吴征烨时，他告诉记者该公司项目还尚未开盘。

为此，新开工意愿低迷，地产投资的进一步下滑在所难免。

最低折扣九八折

当前开发商降价意愿不明显，即使有折扣，大多也表示最低折扣也只能是九八折。

上述阳光壹佰与滨江房产的两位负责人也表示，即使优惠也只能是九八折，但还有条件。阳光壹佰需要向公司申请，而滨江房产是一次性付清全款。

对此，施琪表示自己在调研中也发现，大多开发商都实施九八折，不会明显公布折扣，除非像保利的杭州新楼盘，为了在年底前能快速回笼资金，或者变相促销以达到其广告效应的目的。

值得一提的是，今年以来银行不断缩紧房地产信贷，可谓贷款无门，而开发商又不准备降价促销，那么房企资金不会面临断裂？

来自莫尼塔8～9月的调研结果显示，开发商的现金流状况开始快速变得紧张，特别是在8月调研中，70%的受访开发商的现金流状况都在环比变差；而9月调研中，开发商对交易量反弹的预期使得其对现金流状况的判断略有好转，但是依然有一半以上的受访开发商的现金流水平环比在进一步变差。

另外，《投资者报》数据研究部统计中报发现，上市公司大多面临“钱紧”的问题，在研究的1556家上市公司中，上半年719家公司的现金流净额为负数，占比达46%。

对此，施琪表示，紧缩的房地产政策是一个显效的过程，其负面效应会慢慢体现，但由于过去两年开发商的销售业绩不错，其大多数开发商的资金较充裕，“根据我们的调研发现，大部分房企资金明年都不会出现太大问题，其现金流能维持到明年年中或年底”。

近日，有报道称，龙头房企万科近期在土地市场上频频出手，9月前后的一周时间内，在北京房山、丰台、大兴连拿3块土地，大型上市房企的资金显然更为充裕。

不过，有些房地产企业，尤为中小房企，现在的情况可能是资金链紧而未断，但随着房企负债和存货双双激增，现金流将愈发枯竭。

截至8月底的年报数据显示，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39 %；总负债11681.3亿元，同比增长39%。

同理，来自莫尼塔7～9月的调研结果还显示，开发商的库存还在进一步快速上升，且9月的调研中，尽管开发商高度一致性的预期交易量会出现环比反弹，但同时也有73%的受访开发商认为库存还会进一步增长。

价格调整或有限

9月楼市交易量反弹与价格下跌同时出现是大概率事件，毕竟开发商对9月楼市交易量环比回升的一致性预期非常之强，其中供给增长与价格调整同时带来需求的恢复性反弹是主要原因。

可见，价格调整是大势所趋。不过，即使调控政策没有丝毫的松动迹象，成交量的不断缩水也使得房价下行压力加大，但或许我们对房价调整幅度不要报太大期望。“根据我们的调查，开发商不会大幅度降价，估计只是实行微调，下降幅度也就在5%～10%。”施琪说。

“北京房价不可能降很多。”北京一位房地产开发商也告诉《投资者报》记者。

不过，种种迹象表明，国家对房地产的调控力度可能会继续加码。住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近来在2011 博鳌房地产论坛表示，房地产信贷未来还会收紧，新型金融业态有利地产转型。

楼盘调查报告范文第11篇

继万科之后，恒大地产在全国的13个楼盘也开始“保本甩卖”，中秋、国庆期间开盘8.5折销售。南京的恒大绿洲花园毛坯房，真实销售价格为4600元／平方米～5000元／平方米，相比南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价7480元／平方米，降幅高达35％，领降全国房价。

不仅万科、恒大，目前越来越多的大型开发商寻机降价。碧桂园表示，今年年底之前，该公司可能开出16个新盘，加快资金回笼。公司内部人士称，不排除根据市场情况调整销售策略。

来自焦点地产网的调查显示，64％的人认为，在目前低迷的楼市下降价才是大势所趋；67％的人认为，开发商降价还未到位；61％的人认为，大多数开发商会选择像万科一样调低价格。

佑威房地产研究中心的最新报告显示，在七八两月，上海已有44.8％的楼盘售价出现下跌，去年涨幅越大的楼盘在今年夏季跌得越惨。

报告统计了今年上半年和七八月这两个交易期间都比较活跃的212个新盘。其中，有5个楼盘的跌幅超过20％，占总数的2.4％；跌幅在10％～20％之间的楼盘有17个，占总数的8％；涨、跌幅在10％以内的楼盘分别有89和73个，各占总数的42％和34.4％。

佑威房地产研究中心主任薛建雄分析这轮楼市波动时说，“楼市极有可能与宏观经济一起进入新一轮经济周期，房价暴涨的情况可能在5年之内不会重现。不过，中国经济再怎么调整，保持领先全球的增长速度还是可以预见的，而房价在这一轮下跌之后，仍可能重新保持与经济发展相匹配的速度上涨。”

新华财经资信评级部门近日《中国房地产行业信用报告――影响房地产行业信用的重要因素：政策风险》指出，随着经济环境的变化及信贷的紧缩，中国房地产行业积聚的信用风险正在逐步暴露，这种风险暴露需要一个较长时期的自我调整，且影响面广泛，投资者在对中国房地产行业的信用风险进行评估时应持谨慎态度。

楼盘调查报告范文第12篇

深圳春交会市民关注折扣 促销楼盘成交活跃

为期6天的深圳2012春交会于5月6日下午落下帷幕，深圳24个参展楼盘中有不少直接打出“刚需置业”的口号来，但多数楼盘提供的优惠并不给力，绝大多数受访购房者称暂不出手、继续观望。从来自开发商方面提供的会展其间成交数据来看，提供了优惠折扣、降价促销的楼盘成交要明显活跃，比如深物业参展的三楼盘均有降价优惠，成交约有50例。

特价房区成交活跃

来自主办方深圳市土地房产交易中心公布的统计数据显示，本届春交会深圳、惠州、东莞、香港等地参展项目总数达71个，展出项目类型多样，包括品牌房企展、广告专区以及奥特莱斯房产特价专区。其中深圳项目24个，占到了34%；惠州项目21个，约占三成左右。

其中在此次春交会上，为满足“刚需置业群体”而首次亮相的奥特莱斯房产特价专区，包括深圳、惠州、东莞的5家开发商6个楼盘带来了191套特价房以及其他购房优惠，其中来自惠州的一楼盘虽未开盘，也打出了2888元/平方米起价的超低价格进行展示，昨日下午2点左右该楼盘销售员表示，从1日开始认筹，目前总共认筹量约有200批次，其中就有不少来自从春交会去到现场的深圳买家。

在特价专区内，除了惠州碧桂园和东莞金地现场没有看到销售人员，另外两个在售的特价楼盘中，有位于深圳的水畔紫云阁，其销售员称6天都有从春交会上带至现场销售的买家，总计约销售了四五十套单位，“仅5日一天就销售了6套单位。”而来自惠州的菁华园则不断以各种低价吸引市民眼球，折算下来从5折到2折，其销售员称这几天销售超过20套。

有折扣受到关注

与受访市民普遍关注楼盘优惠所对应，就南都记者昨日下午在春交会现场向销售人员咨询的成交情况来看，几乎所有参展楼盘销售人员都表示由春交会展场去到楼盘现场均有成交案例，不过也呈现出来两种态势，相比一些大打折扣牌的楼盘，没有太大优惠力度的楼盘成交要冷清一些，如位于福田区的嘉宝润金座，推出一批复式单位，春交会期间只在单位总价上减3万-5万元的优惠，6天成交了仅4套。万科地产在今年的春交会上也没有带来太多优惠惊喜，展区内有8个楼盘在售，6天下来成交为22套。

而同为品牌发展商的深物业，携旗下三个在售盘参展，彩天怡色、深港一号、廊桥国际都地处福田区，春交会上均有不同幅度的降价优惠，而且算得上是优惠幅度较大的一个深圳开发商，特价房降幅最大的比之前均价便宜了约8000元/平方米，备受刚需置业者青睐。截至昨日中午，开发商方面反映经由展场带至售楼处成交的有50例，尤其彩天怡色在春交会前两天就成交了20多套，为此又加推了一批特价房。

不少分析机构报告指出，在进入5月这一重要销售节点后，开发商的推盘量将会增加，由此带来优惠的力度将会逐渐增大。世联地产市场研究部指出，随着大量新楼盘的陆续推出，开发商促销手段也由虚转实，由此来促使刚需持续入市，再加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，接下来开发商对刚需客户的争夺战也会愈演愈烈。

市民声音：会场现场购房主要看折扣

不过对于发展商报出的成交数据，也有不少市民表示怀疑，市民周先生现场认为，“发展商说成交了多少我不太相信，关键还是要看过几天的政府公布的成交数据。”近日也有网友在微博上报料称，已经连续4天在春/秋交易会上惠州淡水的富丽达花园了，并评论说“惠州普宅回报淡如水，由此可见”。

此外，选择在春交会现场购房，关键还是要看折扣大小。不少市民向南都记者反映的情况是，深圳本地参展楼盘数量太少，可挑选的范围不够大，“对折扣力度有些失望”，有市民如此表示。不过相对于本地楼盘来说，想要购买外地楼盘的购房者则对此要满意一些，昨日还有奔赴惠东万科双月湾现场考察的购房者，也有市民告诉南都记者，自己开车过去很麻烦，对方位也不熟悉，春交会现场有看楼车直接过去，“更为方便，效率要高得多”。

调查

七成市民保持观望

春交会期间，针对到场参观者，相关机构开展了购房意愿调查，总计回收了约350份有效问卷，结果显示：51%消费者打算在一年内购房，这比去年秋交会的58%下降了7个百分点；在对未来市场的预期中，57%的消费者认为房价仍将继续下跌，仅4.24%的人对后市房价有上涨预期；为此，73%的购房者表示将推迟购房或暂时观望。“短期内购房的消费者占比减少，表明在房价下行趋势刚刚显现之时，更多的购房者选择了继续观望。”报告如此总结。

深圳春交会热捧刚需

今年深圳春交会5月1日起举行，展期6天，深、莞、惠、港及海外共有60余个楼盘参展。其中，包括在售楼盘和形象广告的深圳项目为23个。名流置业、金融街、碧桂园等上市公司推出的项目多位于东莞及惠州。

堪称史上超严厉调控政策的“新国五条”出台近一年，开发商的目标重点锁定刚需客户。这一现象在5月1日起举行的2012深圳春季房地产交易会上尤为明显。

走进深圳春交会所在的会展中心1号馆，醒目的“刚需”二字就映入眼帘。一群年轻人手里举着各式各样的牌子，对每位来客都热情洋溢得仿佛追星族见到偶像一般。他们是各个楼盘的促销员，入场人的手上，总会在一瞬间被他们塞满各种宣传单。

今年春交会展期为6天，深、莞、惠、港及海外共有60余个楼盘参展。其中，包括在售楼盘和形象广告的深圳项目为23个。万科总共推出10个项目，其中深圳本地项目有7个。名流置业、金融街、碧桂园等上市公司推出的项目多位于东莞及惠州。

楼盘调查报告范文第13篇

上海TDH房地产营销有限公司(下称TDH房产公司)于2003年10月23日、11月5日和11月12日在媒体上xx医院的地理位置标示与实际地理位置不符的房产广告：又于2003年11月19日、11月26日、12月4日、12月5日和12月18日在媒体上含“(楼盘至)外滩与四川路均在2公里半径内”广告语的房产广告。SH市工商HK分局在广告监测中发现了上述情况并予以立案调查。经过委托市测绘质量监督机构勘测、鉴定等一系列调查取证后，工商HK分局于2005年9月19日依据《广告法》第37条对TDH房产公司作出相应行政处罚。TDH房产公司不服，遂向人民法院。

一审法院经审理后认为“被告作出的行政处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法”一起虚假房地产广告诉讼案引起的争议与启示驳回TDH房产公司的诉讼请求，维持工商HK分局作出的行政处罚决定。TDH房产公司仍不服，又诉至二审。二审法院经审理后认为“原审判决维持具体行政行为正确”，遂驳回该公司的上诉请求，维持原判。在一审、二审过程中，诉辩双方在地域管辖权、案件定性、法律适用等方面产生了比较激烈的争论。

一、关于本案管辖权的争议

在本案的审理中，TDH房产公司对行政处罚行为的地域管辖权提出了异议。该公司委托人认为，广告违法案件应由违法广告地或违法广告经营活动发生地所属工商机关管辖，公司所做的广告不是户外广告，公司和广告单位营业地均属HP区，所从事的广告地分别在JA区和HP区。因此。其认为工商HK分局属于越权管辖。

确立工商HK分局地域管辖权的依据应是《行政处罚法》第20条：“行政处罚由违法行为发生地的县级以上人民政府具有行政处罚权的行政机关管辖。”该条中的“违法行为发生地”，全国人大常委会法工委编著的《行政处罚法释义》一书中明确释明为“既包括实施违法行为地也包括危害后果发生地。它囊括了行为人实施违法行为的全过程”。从这一意蕴出发，广告行为不仅包括广告主、广告经营者(设计制作)、广告者的所在地，还应当充分注意到广告后所覆盖的地域范围，以及广告商品的特殊性。就本案来讲。涉案行为人虽然都不在工商HK分局的辖区，但涉案广告属于有形载体、大区域散发的广告。其载体是全国发行的报刊，覆盖范围广，与“违法行为发生地”意蕴所囊括的“后果地”相吻合。仅从涉案广告所覆盖的地域范围而言，工商HK分局即具有对该案的法定管辖权。

法院支持了这一意见。一审判决书明确指出：“《行政处罚法》第20条规定：行政处罚由违法行为发生地的县级以上人民政府具有行政处罚权的行政机关管辖，其中对“违法行为发生地”应做广义的理解，即不仅包括实施违法行为地，而且应包括危害后果发生地。针对报纸这一传媒的特殊性，本案涉及的两份报纸……发行所覆盖的范围，皆可视为广告后果的发生地。”二审判决书的阐理更为明晰：“《行政处罚法》第20条……规定的违法行为发生地应当包括行为人实施违法行为的全过程，包括违法行为的危害发生地。对于违法广告而言，该广告所到达的地区均应当属于广告违法行为发生地。本案中，……由于刊登广告的两份报纸的发行范围包括被上诉人辖区，故被上诉人对于本案所涉违法广告进行查处，符合《行政处罚法》第20条的规定，具有管辖权。”

二、关于本案定性的争议

定性问题是本案争论的主要焦点。该问题的实质就是对虚假广告定义的理解问题，关于虚假广告的定义，一般以《关于认定处理虚假广告问题的批复》(工商广字(1993)第185号)中的界定为准。该批复指出：“关于虚假广告一般应从以下两个方面认定：一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实：二是广告所宣传的产品和服务的主要内容(包括产品和服务所能达到的标准、效用，所使用的注册商标，获奖情况，以及产品生产企业和服务提供单位等)是否真实，凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进行欺诈，或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的，均应认定为虚假广告。”据此，判定“虚假房地产广告”可以包括两层含义：

其一，凡利用广告捏造事实，以并不存在的房地产进行欺诈的或者广告宣传的房地产的主要内容与事实不符的，均能认定为虚假房地产广告。

其二，广告宣传的房地产的主要内容应从房地产的标准、效用、所使用的注册商标、获奖情况以及产品生产企业和服务提供单位等方面予以判断。如果某广告宣传的房地产的效用与事实不符，即构成虚假房地产广告。

何谓房地产的效用，按照传统理解，房地产的效用一般指房地产的用途，诸如是否用于居住、商用抑或商住两用，等等。如果某广告将仅具有居住功能的房地产宣传成“商住两用”，即属虚假房地产广告。反过来讲，如果宣传的内容并不涵盖标准、效用、所使用的注册商标、获奖情况以及产品生产企业和服务提供单位等这些内容，则不属于虚假广告。由此。TDH房产公司在两次庭审中，即提出了类似的观点。

须知，随着人们居住条件的改善，房地产效用的内涵是不断变化的，适应这一变化，房地产广告的若干表现形式亦有了新的发展。其一。广告宣传的主要对象即房地产已不再局限于以某一孤立的楼宇或者套间的样态出现，而代之以楼盘形态，即由若干个楼宇及配套设施形成的作为一个整合体。其二，由于市场竞争的加剧以及行业标准的提高，楼盘的复合功能逐级得以普及。而此时“地段”(location)的因素已成为业内外人士衡量楼盘内在价值的重要标准。反映在房地产广告中，即大量出现渲染地段优势的广告语，而原先作为房地产广告主要内容的用途宣传已退居次要地位，往往以几个字简单带过。其三，就医、交通、购物、入学等附属功能逐渐成为购房者重点考量的因素，也往往成为房地产营销商重点宣传的内容。

而涉案的广告正集中反映了上述变化。在涉案八则广告的中心位置大量充斥着表示楼盘优势地段的广告语。如“××区传统中心地段”、“××隧道直抵XX金融贸易区”、“漫步200米即抵M8线(在建中)XX站，又抵××公园万顷绿肺”、“(楼盘至)外滩与四川路均在2公里半径内”等。而表示房地产用途的用语仅仅为“商住财富中心”一语。在上述广告中，出现与实际情况不符的主要有两处：其一，对××医院地理位置标示错误，标示的位置较真实位置更加靠近广告宣传的楼盘：其二，广告宣传的楼盘至外滩距离为2公里，而经××市测绘产品质量监督检验站检验，该楼盘与外滩的最近直线距离为3.39公里，两者相去甚

远。另据调查，当事人采取上述标示方式时已意识到“离外滩闹市区越近，房价越贵”的因素，力图利用外滩特定地理位置做广告。而标示×x医院地理位置时亦未实地查看和寻找资料核对，而是采取了挪移的方式。

本案广告宣传的房产并非某一具体的套间抑或房屋，而是作为一个整体的“XXXX”楼盘。TDH房产公司以杜撰、粗略估计、挪移位置等方法宣传其楼盘与周边配套医院的距离以及与外滩的距离等优势条件，招揽商源。广告主未按照广告法律规范的要求制作广告，在广告中将与事实严重不符且不存在的表示作为本案广告的主要内容。据此，广告主的上述行为，违反《广告法》“广告应当真实、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者”的规定，已构成虚假广告。

此观点遂成为一审、二审法院作出维持本案处罚的判决基点。一审判决指出：“从一般意义上讲，跟实际不符合的皆谓虚假，而不准确与不真实两者都是与实际不符。具体到本案，广告中使用的数据是广告的重要组成部分。按照房地产广告的有关规定，房地产中表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，结合本案，原告广告中宣传、销售的楼盘虽是真实的，但以直线距离表示楼盘与具体参照物的距离不符合有关规定，并且对于楼盘的相对位置与周边配套设施的说明不真实、不准确，与实际情况相距甚远，从而夸大了该楼盘的功能与效用，而功能与效用是该广告所宣传产品的主要内容，因此，本案原告的广告应认定为虚假广告。”二审法院则进一步指出：“所谓虚假，指与实际不符，包括不真实和不准确。……上诉人制作并……的广告中的示意图对××医院地理位置标示错误，标示的位置较真实位置更加靠近广告宣传的房地产。上诉人制作并……的广告对于所宣传的房地产到外滩距离的表示与实际距离相差甚远，均与实际不符，其目的在于宣传该房地产的优越性，以达到推销房地产的目的，该广告属于虚假广告。”

三、关于本案的法律适用问题

法律适用问题与定性问题有着密不可分的联系。TDH房产公司委托人认为，该公司的涉案广告中的部分内容确有错误和不准确之处，但根据《房地产广告暂行规定》，该广告应认定为不准确广告，进而应适用《房地产广告暂行规定》，而非《行政处罚法》。此外，其认为的广告未造成不良影响，根据《行政处罚法》的相关规定应不予处罚。

在诉讼中，工商HK分局则提出，《广告法》与《房地产广告暂行规定》之间并非是一般法与特别法的关系，而是上位法与下位法的关系。事实上《房地产广告暂行规定》第21条规定也可予以佐证，“违反本规定广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”该问题的解决是以定性问题的解决为前提的。企图将不真实广告与不准确广告划分为两个相互独立、严格区分的概念进而导致适用不同法律规范的说法不仅于法无据，而且也有违广告真实性的原则。

正是基于此，二审判决书指出：“上诉人认为其制作的广告仅仅是不准确，与不真实有区别，不属于虚假广告，《广告法》对于不准确广告没有进行规定，应当适用《房地产广告暂行规定》的意见，没有依据。本院不予采信。”至于涉案广告的危害后果问题，审理法院也作了比较明晰的阐述，“原告连续多次在大众媒体上含有虚假内容的广告，已损害了房地产市场的公平竞争秩序和消费者的合法权益，有违诚实信用的商品交易原则，理应受到处罚。”

结语

楼盘调查报告范文第14篇

全国房价飘红

据国家统计局8月18日公布数据显示，在全国70个大中城市中，7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，房价上涨的城市数量占比达71%。

北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格全部环比上涨。此外，7月70个大中城市新建商品住宅平均价格环比上涨0.14%，已连续两个月上涨；与6月0.02%的涨幅相比，7月涨幅有扩大之势。

楼市关键词由“降价”转变为“涨价”，不仅有各机构的众多数据在轮番播报，更离不开各城市多个楼盘的实地演绎。

据网易房产对北京、上海、广州三地共300个在售的重点楼盘调查显示，被抽调的三百个楼盘中，7月涨价的楼盘有118个，比上月增加32个；降价的楼盘有46个，比上月减少23个；另外有136个楼盘价格相对持平，比上月减少9个。

该调查同时显示，上海和广州楼市楼盘涨价现象显著，上海涨价盘数量过半，达到60个，但涨幅都不超5%；而广州楼市涨价盘也达41个，比上月增加9个，7月网签均价也再涨3.2%。

据了解，上半年房价相对稳定的上海地区，在7月末迎来了一次多区域的普涨。位于宝山共富板块的和欣国际花园项目，在7月末新开的一批房源中，其80至97平方米两居对外报价达到28000至29000元/平方米，较今年2月开盘均价高出了2000至3000元/平方米，涨幅为7%。

位于浦东新区的中海御景熙岸，去年10月底公寓房源报价为16000至17500元/平方米，但近期该项目销售人员却明确表示，预计9月将推出十几套89平方米的两居，其单价肯定要到两万多。此外，近期推出新盘较多的嘉定区也出现多个楼盘涨价，天居玲珑湾项目8月首周末开盘的一批新房源中，报价为11000元/平方米，较之前10000元/平方米的成交价，涨幅达10%；同一区域的香公馆项目今年2月时80平方米精装公寓均价14000元/平方米，但目前均价已为16000元/平方米。

虽然广州当前房价较其他一线城市仍有差距，但依旧涨势凶猛。据广州市国土房管局8月中旬公布数据显示，7月广州全市10区一手房网上签约均价14305元/平方米，同比上涨8.2%，环比上涨4.2%，这也创下了近两年广州一手房价新高。据了解，例如逸景翠园、骏景花园等项目都出现了10%左右的涨幅。

而与之相邻的深圳也有多个楼盘提高售价，例如5月均价还为2.2万元/平方米的深圳星河盛世项目，其8月初的开盘价已到2.4万元/平方米。

北京多个楼盘涨价

作为本轮调控的重中之重，此前两月还“犹抱琵琶半遮面”的北京楼市，当前也不再遮掩。

据中原地产的北京楼盘信息统计报告显示，7月北京楼盘均价环比上涨的项目占比九成。报告同时显示，在北京45个价格上涨项目中，房价上涨5%或超过5%的合计有22个，占比接近一半，部分楼盘涨幅超过10%，甚至15%。

据亚豪机构统计显示，华润・公园九里、鲁能・7号院、中弘・北京像素和北京城建・世华泊郡四个项目7月单月涨幅均达到9%以上，其中，华润・公园九里以每平方米近4000元的涨幅成为7月北京涨幅最大楼盘。

据了解，在7月热销势头下，顺义区此前首个大幅降价的万元盘鲁能・7号院涨幅为17.9%，7月成交均价涨至13243元/平方米，而其6月份的成交均价仅为11231元/平方米。

曾经朝阳最低价楼盘之一，北京像素项目7月份成交价也大涨9.5%，达到19168元/平方米。实际上，当初北京像素以23000元/平米的价格入市，然后又打出了全款8折，贷款85折的巨大优惠，优惠后均价约18000元/平米，此价格一度让北京像素成为北京销冠，而今年上半年其成交价也一度在17000元/平方米左右徘徊。

作为已经开盘3年的老盘，世华泊郡7月成交价也涨至23953元/平方米，而其6月成交价还为21985元/平方米，涨幅达9.0%。事实上，世华泊郡自2010年首度开盘以来，共有过5次推盘纪录，但销售一直较为平淡。其2010年首次开盘销售均价为25489元/平方米，随后逐次降价，直到今年初，世华泊郡成交价最低时曾接近21000元/平方米。据悉，首开常青藤、融创长滩壹号、旭辉御府等项目也成为7月北京涨幅较大的项目。

此外，综合多家研究机构最新数据表明，8月上半月北京新建住宅及二手房住宅签约量虽环比微跌，但已有超过40个盘的销售价格出现了不同程度的上涨。

“多花50万、60万”

如果说楼盘涨价对于未购房的人群看来，还只是冷眼旁观，但对在大兴工作的陈先生而言，却已经有了切身的感受。经济条件还算不错的陈先生在北京已经打拼了6、7个年头，三年前在菜市口一带买了一个小两居，目前因为工作的原因，每天往返于大兴与西城区之间。

“年初就有在大兴置业的打算，但感觉房价还有下降空间，就迟迟没有下手。”陈先生向记者表示，其现有的菜市口处房产就是2009年初房价下行的时候买入的，因为下手时机把握准确，总价便宜了20万左右。

据陈先生介绍，因为是二次置业，所以希望能够一次到位，他看中了大兴地区的高端楼盘华润・公园九里，然而在今年3、4月间多次看盘时，华润・公园九里销售价格一直在24000元/平方米到25000元/平方米，“心理预期是等到22000元/平方米时就购买。”可是，自今年4、5月份以来，北京市在售楼盘销售价格却开始出现不同程度的上涨，而华润・公园九里也在7月下旬销售价格突然上调至近29000元/平方米。对于每平米接近4000元的涨价，陈先生显然无法接受。“本来预计购买一套华润・公园九里的大三居，面积在177平方米。虽然售楼处工作人员表示可以有几个点的优惠，但算下来还是要比之前多花50万、60万。”陈先生表示，华润・公园九里的涨价幅度实在是太大，他当前准备把选择重点放到一些中低端楼盘。

楼盘调查报告范文第15篇

关键词：房地产；开发策划；经营管理

前言

房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。

1房地产项目的前期开发策划工作

对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。

2房地产项目经营管理

房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。

3总结

房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。

参考文献

[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.

[2]李赛.房地产项目策划阶段的投资可行性研究[J].科技创新与应用，2016（24）：276.