楼盘考察报告范文

楼盘考察报告范文第1篇

【关键词】：基础选型；地裂缝；结构构造措施；短柱的设计

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一、工程概况

工程位于西安市大兴新区大兴路与星火路交界处，为一栋三层销售中心，一层地下室及两栋L型31层塔楼，底部三层商业将塔楼连成整体，使该建筑成为大底盘多塔高层建筑，地下二层，地下室在主楼范围内为核六级、常六级防空地下室，在销售中心和商业裙房间设置了两个连廊，该项目总建筑面积19.22万m2，两栋塔楼建筑总高度99.95m，本工程抗震设防类别为：裙房地下一层至三层商业部分为乙类，上部公寓塔楼及销售中心为丙类，抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第一组，地震加速度为0.2g，建筑场地类别为Ⅱ类，设计特征周期为0.35s。

根据中国有色金属工业西安勘察设计研究院提供的《西安龙湖润融置业有限公司龙湖•MOCO国际项目岩土工程勘察报告》，该场地属非自重湿陷性黄土场地；场地中有地裂缝f2从东向西穿过，北盘（下盘）上升，南盘（上盘）下降，具有左旋扭张性等构造特征；地下水位埋深为7.60～9.00m，地下水属潜水类型；场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性。

二、地下结构基础选型及地下结构设计

本工程基础底标高为-10.650米，开挖后的基础底土层为2层黄土状土，地基承载力特征值为180Kpa，不管是主楼还是裙房，天然地基承载力均不能满足作为基础持力层的要求。

根据勘察报告剖面图及地下水位的高程可判断，基础开挖后，现有的非自重湿陷性黄土均已挖除，不用考虑湿陷性的消除，可按一般地区的规定进行设计。

根据《西安市地裂缝场地勘察与工程设计规程》（DBJ61-6-2006）有关规定，本工程主楼部分为二类建筑，裙房部分未与主楼脱缝，规范并未明确进行规定作为多层的裙房是按三类还是按二类，根据西安市的当地习惯做法，此类裙房一般按二类退距，为了弄清裙房部分是按二类还是按三类进行退让，甲方和我们共同组织了一个包括规范主编人员和知名勘察大师在内的专家论证会，根据会议结论，西安市的地裂缝主要成因是大量抽取地下承压水导致的，西安市政府规定禁止开采地下承压水，该段地裂缝在近年来无活动，呈隐伏状，地裂缝不会对多层裙房产生较大影响，可按三类场地进行；对于跨越地裂缝的连廊，把连廊的全部基础做的地裂缝的上盘，并采用条形基础，加大整体刚度，对于后期可能出现的错缝，甲方可根据实际需要利用建筑做法进行处理。

根据该规定，建筑物底边外沿（桩基时为桩端外沿）至地裂缝的最小避让距离二类建筑上盘20米，三类建筑上盘6米，下盘4米，且二、三类建筑基础的任何部分都不得进入主变形区内（上盘主变型区为0~6米，下盘主变型区0~4米），由于地裂缝的限制，主楼内的桩长必须限制在28米内，才能保证桩端外沿至地裂缝的距离不小于20米，根据对比分析，主楼采用直径700，桩长28米的混凝土灌注桩加后压浆技术，根据试桩报告及最后的工程桩检测报告，单桩极限承载力可达到9000KN，满足设计要求；主楼基础采用桩基承台，承台厚度2米；裙房采用柱下CFG桩+扩展基础，既保证了柱下承载力的要求，又达到了利用复合地基解决地裂缝避让距离的目的，为甲方节约了成本；主楼范围内由于为人防地下室，该地下室底板厚度400，采用14@150双层双向配筋，并设6@450X450拉结筋，非人防底板厚度250，采用12@150双层双向配筋。为了解决场地土对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性的问题，所有基础及底板下均设C20混凝土垫层，更有利于保护钢筋的腐蚀问题。

根据规范对结构嵌固端的规定，地下室顶板楼板厚度要求不小于180mm,为了充分发挥楼板的强度，地下室顶板采用250厚的楼板，除升降板及开大洞处设置次梁外，其余均不设置次梁，这样既充分发挥了楼板的强度，又方便了地下室顶板的施工，也利于了设备专业的喷头布置，总体上节约了成本，地下二层顶板采用了普通的梁板结构体系，人防范围内板厚200mm，除人防范围外楼板厚度120mm；除垃圾清运车道因荷载较大采用井字梁外，其余均采用十字交叉梁。

三、上部结构分析和设计

1）、结构平面布置

两个塔楼采用框架-剪力墙结构，塔楼平面呈“L”型，详图一，在L型中部及L型两端头楼电梯间设置三个核心筒，并在周边和端头根据建筑墙体布置设置剪力墙，使框架、剪力墙二者通过楼盖协同工作，以满足建筑物的抗侧要求；为了解决L型阴角处的应力集中，在L型阴角处设置斜向梁板结构，保证了水平荷载的传力。

2）、判断结构是否为超限结构

a）、根据平面尺寸判定结构平面是否规则，L/B=74.9/18=4.20.30,l/b=48.5/18=2.69>1.5,根据平面尺寸判断，该塔楼为平面不规则结构，b)、根据计算判断是否属于扭转不规则，结构整体分析计算采用了PKPM的SATWE，计算中考虑了双向地震作用和偶然偏心的扭转偶联影响，在考虑偶然偏心作用下的扭转位移比均不大于1.2，故不属于扭转不规则；c)、尺寸突变，本工程为双塔结构（本工程两栋塔楼的层数、平面和刚度接近，且塔楼对底盘对称布置，塔楼结构与底盘结构质心的距离（32.27-22.22=10.05）小于底盘相应边长（73.4x20%=14.68）的20%，满足多塔要求），竖向尺寸突变。根据以上分析判断和审图公司沟通，本结构不属于超限结构，不需进行超限审查。

3）、结构构造措施

a）、梁板体系

本工程二、三层商业部分采用单项梁板结构体系，三层屋面因荷载较大，采用井字梁，大底盘屋面楼板厚度采用150厚，采用了10@200双层双向配筋，且底盘屋面上、下层结构的楼板也采用了双层双向配筋，并适当加强了楼板配筋；因建筑外立面需要，对于标准层的梁截面高度做了500的限制，以及在楼道内大部分水暖管要穿梁，根据计算，适当放大了梁的配筋，并增加了通长钢筋的数量。

b)、柱截面及混凝土强度

本工程塔楼下根据建筑要求，需在地下室设置停车位，保证一个方向柱截面不大于900，因商业需要，另一个方向柱截面也不能太大，为了达到建筑要求，满足规范轴压比的要求，在底部加强区及以上两层采用C60混凝土，塔楼以上根据计算采用C55~C30混凝土，底部最大截面900X1300。

c）、抗震等级

本工程商业部分抗震设防分类为乙类，底部加强区及上一层抗震等级为特一级，其余抗震等级为一级，在塔楼之间的裙房连接体的屋面梁采取了加强措施，塔楼中与裙房连接体相连的柱、剪力墙，从地下一层至裙房屋面上一层的高度范围内，暗柱及柱的最小配筋率进行了适当提高，柱箍筋在裙房屋面上下层的范围内进行了全高加密。

d)、短柱的设计

在标准层由于层高较低，框架柱形成了剪跨比小于2的柱，对于此类柱采取了全高加密箍筋，并采用井字复合箍，且其体积配箍率不小于1.2%，箍筋直径除满足此构造及计算外，直径不小于12，间距不大于100，肢距不大于200，以此来提高了该框架柱0.05个轴压比。

四、小结

本工程在设计过程中，遇到了湿陷性黄土、土壤具有弱腐蚀性、地裂缝、人防地下室、大底盘多塔等大部分在西安市工程设计中遇到的问题，通过方案的优化必选，实现了建筑设计的功能和造型。也是体现了事务所精细化、节约化的设计理念，在设计过程中及完成后得到了甲方的认可。

楼盘考察报告范文第2篇

第一阶段：项目开发前期准备阶段

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。

2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。

3 开展房地产市场调查

3.1 市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。

3.2 区位条件调查分析

对项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势进行分析，掌握相关数据，为以后工作的开展做好铺垫。

3.3 房地产市场态势调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。

3.4 分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。

3.5 项目初步定位

根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。

3.6提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段：专家论证，完善策划

针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。

第三阶段：项目开发实施阶段

跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；

3.7 开展房地产市场动态调查。

深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。

3.8 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。

3.9 进行消费者调查，明确项目的目标客户群。

3.9.1 消费者的二手资料分析

3.9.2 竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

4 明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。

4.1 类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。

4.2 项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。

根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。

5 战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。

6 最终确定销售渠道选择，包括①自售②：

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司，对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告，组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业公司。签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。

第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售

6.1 完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；

6.2 制定销售模式、设计销售组织的架构；

6.3 其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；

第五阶段：销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。

6.4 制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明。销售的总体战略思路和目标的制定、销售模式的选择和设计、销售阶段的划分和时机选择；②推盘策略。选择时机、选择房源；③销控计划。总体均价的制定、制定一房一价的价目表、单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等；④付款方式。优惠政策、分期、分类的动态价格策略、内部认购的数量和价格政策、市场预期的价格政策和数量控制、开盘价格的动态策略、SP(销售推广)活动价格策略和销售控制、调价计划和调价技术、整体价格和房源调价技术；⑤广告策略。主题制定房地产营销策划流程详细说明、品牌形象定位、媒体计划、广告创意、现场包装设计（1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念）。

6.5 制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整。

楼盘考察报告范文第3篇

了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.

二:调查的方法,资料的来源,方法:

观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,

三:调查研究的主要发现

1,*房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.

资料显示*年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,*全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.

2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.

原番禺市和花都市正式撤市改区后,广州市房地产开发投资形成新格局,市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元,同比增长32.2%,占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元,同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头,投资总量分别居十区的第一,二位,完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元,同比增长均为1.2倍,特别是番禺区住宅投资大幅增长,完成投资额为23.41亿元,同比增长1.2倍,占本区房地产开发投资的84.3%,比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计,1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人,约占全市人口总量12%,这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德,又是法律规定.在将来,由于计划生育和人口寿命的提高,每对夫妇很可能要照顾两对老人,而养老园还未成风,因此,新婚夫妇与老人同住极为可能,购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温,"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

3.各地产商为推销楼盘各出奇招,推广费用庞大.

为推楼,地产商想出各种"概念"作为买点,先后出现"体育概念","山水概念","生态概念","地铁概念","教育概念","智能概念"等,并以巨额资金在电视,报章等媒体推销其概念.就*年10月10日-10月16日间,由于国庆过后,楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后,开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个,较上周骤降了25%,但广告额也达到859.4万元,其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元,康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二,第三位.这些广告费用中,绝大部分是电视广告,广告传单以及报章杂志的形式.另外,不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车,也是一笔不小的费用.

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4,二手楼市将渐趋活跃.

据经济日报*-10-12报道,房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展,还有福利分房的尾班车的开出,相当部分人已经手中有房,甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大,"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

5,房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.

在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪","网易"这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房","安家"等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算.

6.现有房地产网站极具区域性.

现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

7.房地产网站表现形式.

A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.四:结论

1.*房地产将出现买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加,积压有所减少,但*整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响,购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐,有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定,地方经济差距正初步减少,而且经济发展重心正向西北转移,*外来人员用房需求也将有所减缓.另外,按1500元/平方米计算,全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用,房地产买方市场初步显露.这一点从*-11至*-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.

3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.

4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.

5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新.如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

五:建议

房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:

1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.

2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(HTML)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

楼盘考察报告范文第4篇

进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与武汉青铜骑士广告公司的日常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促武汉青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。

除了公司的日常工作，我参与了9月10日“教师节感恩嘉年华”和10月2日——4日的2005年“家在武汉”洪山广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。

面对即将开展的美加·湖滨新城二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下：

1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘预售。

2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化，也应提前做好防雨用具等准备工作。

3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。

4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。

楼盘考察报告范文第5篇

关键词：楼盘广告语 生态语言学 生态

随着我国市场经济的迅猛发展和住房制度的改革，房地产这一新兴行业日益蒸蒸日上。楼盘广告语作为房地产企业最有力的宣传手段之一，不仅能够塑造企业形象，传达企业理念，更能为房地产企业实现利润目标。近年来，国内对楼盘广告语的研究大多从修辞角度探讨其语言策略（李爱民，2006），或从文化视角分析其社会消费文化特色（宋芙晖，2007），或从规范角度提出其存在的问题及应对策略（辛亚宁，2011）。本文尝试从借助生态语言学的基本理论来解读楼盘广告语，并对其在语言生态性和规范性层面引发的争议进行探讨，期待能为楼盘广告语提供新鲜的解读视角。

一.生态语言学

生态语言学作为语言研究的一种新范式，又称语言生态学，是由生态科学和语言学结合而成的新兴学科，它运用生态学的理论来研究语言现象及语言与其所处环境之间相互关系。早在1863年，德国历史语言学家施莱歇尔就在《达尔文理论与语言学》一文中强调达尔文的生物进化观也适用历史语言的研究。之后，在1970年的一次语言学会议上美国斯坦福大学学者豪根首次提出并使用“语言生态”这一概念，他在《语言生态学》一文中把语言生态学定义为“研究任何特定语言与环境之间的相互作用关系”（王晋军：2007）。生态语言学在欧洲更是备受学者关注，其中奥地利格拉茨大学教授费尔出版的《生态语言学引论》，对生态语言学的理论、方法和问题作了系统的阐述。费尔对生态语言学的研究方法做出了明确的界定：一是研究语言在影响和改善全球生态环境危机中所起的作用;二是把“生态”作为一个隐喻来理解，即语言所处的环境，以此来描述语言世界系统（范俊军：2005）。

二.楼盘广告语的语言本体特征

广告语言是广告生命的支点和灵魂。好的楼盘广告之所以能够触动人的心弦，进而实现促销目的，关键一点是楼盘广告能够根据楼盘特色，市场行情和消费者的心理需求精心设计广告语言（岑泽丽：2012）。从语言本体角度看，语言包括语音、语义和句法。楼盘广告语的语言本体特征表现如下：

2.1楼盘广告与的语音特征

楼盘广告语在语音上体现为“音节整齐对称、声调平仄相间、韵脚和谐统一”正是因为这些特点，使得楼盘广告语言在听觉上给人以音乐般美感和享受，同时便于传诵和记忆，从而取得好的宣传效果（孙艳丽：2009）。这样的楼盘广告语比比皆是，例如：花前树下――春来花前鸟语，福入树下人家;剑桥春天――引领街区生活，静享都市繁华。

2.2楼盘广告语的词汇特征

楼盘广告语用词雅致考究，词汇感彩积极向上。楼盘广告语常常选用极具渲染效果和书卷气息的词语，为楼盘营造气势恢宏、独具一格的氛围（赵雅茹：2009）。比如：巴黎豪庭――生活大师，大众豪庭;南湖山庄――魅力聚焦，尊耀南湖。

2.3楼盘广告语的句式特征

陈曦（2012）通过对大量楼盘广告语的考察，发现多用短句、整句是楼盘广告在句式选择上的一大特色，并认为在当今生活快节奏和市场经济的双重影响下，只有简洁的句式才能使繁忙的人们对楼盘一目了然。具有这种特征的楼盘广告语更是不胜枚举，从上文所列例子便可窥见一斑，在这里就不再赘述。

三.生态语言学对楼盘广告语的解读

基于生态语言学理论，从生态语言学的视角看楼盘广告语，可以从这几个方面入手：

3.1楼盘广告语是语言和语言环境相互作用的产物

语言环境涉及语言与现实世界之间的相互关系。楼盘广告语就是语言反映时代特征以及不断适应环境变化的结果之一。下面我们结合实际例子，分析楼盘广告语与语言环境的关系。

乐活小镇――20万平方米乐活风尚新城。“乐活族”是一个由西方传来的新兴生活型态族群，由音译LOHAS （Lifestyles of Health and Sustainability）而来，强调健康、可持续的生活方式。房地产开发商紧跟时代步伐，把此概念注入房产项目，眼球效应可见一斑。

海尚国际――打造具有地标意义的绿色低碳建筑群。“低碳”是继生态、绿色、环保等单一元素之后的又一热门用语。如今，低碳生活既是现代人的一种责任也是一种时尚。引入“低碳”理念以吸引消费者，既是在为环境保护做贡献，又是企业与时尚同步的表现。

哥特公寓――丈母娘说了，婚房要三房。现代社会年轻人购房压力大，而身为女方的母亲既不愿自己的女儿承受购房压力，又希望女儿居有定所。有人戏称，丈母娘是跨过婚姻门槛的最大阻碍。把“丈母娘”写入楼盘广告语，开发放商无疑想引起众多年轻人的共鸣，同时也反映了社会现实。

3.2楼盘广告语的生态运动性

纵观楼盘广告语的发展变化过程，可以发现楼盘广告语已经从最直接的销售为主导发展为如今的以生活方式、情感诉求为主导。上个世纪90年代，楼盘广告语表达直接，语言直白，毫无掩饰。广州“金虹花苑的眼神”直奔主题：交通便捷、价格便宜、物业便民。进入21世纪以来，楼盘广告语竞相引进国外的园林风格，用异域风情来包装自己。2008年房地产市场遭遇了前所未有的衰退，带动销售成了楼盘广告最直接的目的。这时的楼盘广告特征一改昔日的单纯简单，取而代之的是急功近利。“给不起名分，给她一套房”以及某楼盘“80后供小三”的广告语，挑战人们传统的道德伦理底线。经历了浮躁不安的青春期，楼盘广告近两三年显得更加成熟稳重，如今广告语更关注现代人内心渴望。典型的例子有，名为“幸福里”的楼盘，其广告语为“幸福就在心里，就在幸福里”，名为“海虹景”的楼盘广告语“

放手生活是享受的开始”。

3.3楼盘广告语的健康和可持续发展

楼盘广告语在丰富语言系统和人们生活的同时，在某种程度上也存在着的种种不规范现象破坏了语言的生态系统。有些楼盘广告语恶意中伤大众，比如：价格都不能承受，还谈什么生活享受;有的楼盘广告语低级恶俗，比如：这次，真的搞大了。辛亚宁（2011）提出楼盘广告语言失范现象主要有两个原因导致：一是少数人员语言水平低下，趣味庸俗;二是楼盘广告受利益驱使，楼盘广告以致良莠不齐。为此，楼盘广告语言应走健康和可持续发展之路。除了尊重语言生态系统自身的生长规律和净化系统，还需要国家相关部门进行合理引导和积极干预。只有这样，才能使楼盘广告语在语言系统中闪烁着智慧的光芒，在我们的生活中呈现出亮丽的色彩。

四.结语

自上个世纪90年代以来，生态语言学逐步发展一门新兴边缘学科，其发展和成熟为我们进行语言研究提供了新的视角（刘国兵：2009）。作为同一时期出现的楼盘广告语，其产生和发展是特定语言生态环境作用下的产物。本文利用生态语言学这一理论解读楼盘广告语，揭示了楼盘广告语与语言环境的关系，描述了楼盘广告语的动态发展过程，探讨了楼盘广告语的生态发展之路，以期待为楼盘广告语研究提供更加崭新和宽阔的视角。

参考文献

[1] 岑泽丽. 房地产广告语语言及其文化内涵分析[J]. 湖北第二师范学院学报，2012（10）：24-26.

[2] 陈曦. 广告语言的生态化研究. 信阳师范学院硕士论文[D]， 2012.

[3] 范俊军. 生态语言学研究述评[J]. 外语教学与研究，2005（2）：110-115

[4] 李爱民. 房地产广告的语言修辞艺术[J].山东商业职业技术学院学报，2006（2）：64-66.

[5] 刘国兵. 中国英语研究的生态语言学视角[J]. 西安外国语大学学报，2009 （3）： 6-10.

[6] 宋芙晖. 儒家文化对房产广告的影响[J].广告探微，2007（2）：41-42.

[7] 孙艳丽. 中文房地产广告语研究. 黑龙江大学硕士论文[D]， 2009.

[8] 王晋军. 生态语言学：语言学研究的新视域[J]. 天津外国语学院学报，2007（1）：53-56

[9] 辛亚宁.房地产广告语失范现象的心理分析[J ]. 现代语文， 2011（8）： 79-80.

[10] 赵雅茹. 房地产广告语言的语体特点分析[J]. 现代语文，2009（5）：86-88.

楼盘考察报告范文第6篇

进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与武汉青铜骑士广告公司的日常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促武汉青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。

除了公司的日常工作，我参与了9月10日“教师节感恩嘉年华”和10月2日——4日的2005年“家在武汉”洪山广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。

面对即将开展的美加·湖滨新城二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下：

1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘预售。

2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化，也应提前做好防雨用具等准备工作。

3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。

4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。

楼盘考察报告范文第7篇

建设部等在京举办春季住宅与房地产展销会

李铁映视察太原安居工程

反映企业呼声提出盘活产业对策——福州房协积极当好党政参谋

侯捷在徐虎事迹报告会上说:让徐虎精神在全国建设战线发扬光大

国家税务总局、建设部发出通知:加强土地增值税征收管理

四川对外商实行土地使用优惠政策

上海嘉定区房地产(集团)有限公司把学徐虎活动落到实处

中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法

今年福州房地产市场稳步发展

广东把劲使在加快流通搞活市场上

牡丹江市近几年房地产市场走势及工作重点

不实广告对购房者的误导辨析

中房指数的由来和

房地产业应在宏观经济调控中寻求发展

谈合作建房

推行公积金制度加强公积金管理——朱鎔基副总理在全国房改经验交流会上的讲话摘要

沈阳市从转换机制入手全面加强物业管理

四川积极推进物业管理工作

武汉房地产步入“物业管理年”

积极推进城市化与人居环境可持续发展

认真学习18号文件,充分认识房地产市场发展潜力

房地产业是城市化发展的膨化剂

城市化进程中的隐形障碍

实行城市可持续发展应坚持的几个原则

推进城市化必须解决”三农”问题

要闻报道

财智时代都市城郊住宅概念设计的新思考

成都房地产市场继续保持快速健康发展势头

从长波观察:中国房地产正值高增长期

浦东高档楼盘成为上海住宅热点

城市老旧住宅小区现状及其综合整治的五大难题

城市村庄改造模式新探

如何避免城镇化进程中的“空壳城镇”现象

成都市物业管理面临的现状与形势

物业管理产业多元化战略浅析

信息荟萃

设定抵押的房屋能否变卖、出租?——土地转让、出租中的隐含风险

房屋拆迁不是市场交易

山西常家庄园掠影

采取综合性措施促进房地产市场健康发展

回顾2008展望2009

盘点2008年预测2009年

2009年房市仍处在深度调整期

2009年珠三角地产困境和解决办法

2009年,房价全面下跌之年

2009年中国楼市:量缩价跌稳中有降是主旋律

2008楼市总结与2009楼市展望

2008—2009:楼市的转折年代

2009年楼市趋势三大预测

楼盘考察报告范文第8篇

调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。

提醒 ：楼盘房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。

如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。

黑幕2、大定小定多少都收

调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。

提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。

因此 ，购房者无论缴纳小定还是大定时都应谨慎，不要轻易交钱而陷于被动。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。

黑幕3、随意虚构赠送面积

案例：受赠送面积吸引，李先生购买了某楼盘的一套房子，但随后他和其他17名业主却联合将开发商告上了法庭。李先生说，开盘时开发商宣称 “赠送超大入户花园，5.7米层高”，样板房也俨然一个小复式。但是，在签合同的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入住时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出土地出让金，隐瞒政府有关部门“偷来”的面积。

提醒：发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在购买新房时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符。

发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”。

黑幕4、无中生有引人入彀

案例：日前，某楼盘5位业主将开发商告上了法庭。因为业主们发现当初卖房时建的漂亮花园到了入住时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。

在开发商售楼广告上，原是市政用地的楼盘南边区域，被开发商描述成楼盘的花园：亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……不少业主购房时主要是看中了该楼盘的花园环境幽美，交通便利等优势，但到了入住的时候，该花园却消失了。

业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。

律师提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商要求退房、赔偿违约金、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其行政责任。

黑幕5、内部认购或VIP优惠

调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。

而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。

提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购（VIP、优惠申请）等都属违规行为。

黑幕6、样板房被悄悄放大

调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。

一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。

提醒：现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。

同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外购房者还可以观察门窗的质量问题。

另外，对于买顶层住宅和最低层住宅的购房者还应该重点看有无渗水，最好是下雨天去考察，可以及早发现渗水和排水不畅的问题。

黑幕7、包装虚幻核心卖点

案例：陈先生被某楼盘一则短信广告打动，广告称，该楼盘为成熟社区，拥有皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等，小区配套设施一应俱全。

尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少，但陈先生羡于其完美的居家环境，还是与开发商签订了商品房预售合同。今年收楼时，陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外，其他配套设施都没有，广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化……

提醒：根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。

因此，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。

购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并尽可能了解楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。

黑幕8、不要以城市功能区判断配套成熟与否

现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。

商务区包括金融商务区也好，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当作利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。

黑幕9、最好不要参与卡式销售项目

如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房，不急于表达自己的消费意向，开发商涨价的随意性将会下降许多。

最为常见的做法就是排队选房，通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述，对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，你也就不用追涨了，有合适的就买，没有合适的，就再等等吧。

黑幕10、开盘没有好房子

开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快。除非你有关系，他们才会给你好的房子。

黑幕11、别信广告

广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

黑幕12、别对景观抱太大希望

别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能活多少多长时间，没人知道。

黑幕13、外面墙面砖易漏水

别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料。没人用面砖当外墙。

黑幕14、桩有多深

漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

黑幕15、公司花样多

注意，有公司来的楼盘通常花样最多，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为商想赚开发商更多的费。

黑幕16、不要买广告上的房型

如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型。这个房型不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

楼盘考察报告范文第9篇

据保守估计，今天广州至少有40万人参加免费的看楼旅行团，参观考察全市在售的100多个楼盘。房地产销售在“五一”期间出现成交高峰，几个大型楼盘的销售经理纷纷表示，销售量比平时增长三成。在风头最劲的“ 星河湾”，记者见到交定金的人排起了队，销售部经理说：今日一天就签订了50多套销售合同。

去年底止，广州市人均居住面积13平方米，位居全国大城市之首，八成以上家庭拥有所住房屋产权，基本实现了“居者有其屋”。广州对生活质量的追求转向改善居住质量，二次置业成为消费热点。一名姓郝的市民说，住房可以说是消费与投资最完美的结合。买套房子，既改善自己的生活，也有保值升值的潜力。

“五一”长假正是市民获取楼盘信息的大好时机。广州市房地产协会主办的“广州首届房地产博览会”今天起连续三天在广交会会址举行，100多个楼盘参展，各大房地产商展开了假日争夺战。房地产商提供的看楼接送车，在全市各大商业中心设立了候车点。《羊城晚报》报业集团开辟了“看楼专线”，把分散于全市各区的楼盘中类型、价格档次接近的分门别类，组成“一日游”线路，每半小时出团。所有的看楼车一律免费。

楼盘考察报告范文第10篇

商能否如期完成我的预定销售目标？

好容易下定决心请物业公司帮助销售，闻风而来的商如过江之鲫，有的天花乱坠，有的云山雾罩，有的含而不露，有的手脚并用，如何选择合适的商，开发商不胜其惑、不胜其烦。

如果你找的商并不擅长于销售你这类项目，那么还不如自己销售，通常考察一家公司是否适合你的项目，应该注意以下几个方面：

1．开发商要平等对待参与竞争的公司

发展商在寻找公司时一定要以平常心对待每一个参与竞争的公司，不能主观臆断，应根据每个公司提供各项资料综合评定。发展商一般与公司上层接触较多，但也应寻找一些机会对公司从业人员整体素质有所了解。一个好的公司，员工整体形象、精神面貌、谈吐修养都会对以后的长期合作具有影响。为此，应尽力大跨度地了解合作方，知已知彼，才能合作愉快。

2．考察公司的成功率

开发商选择商首先要考察物业公司以往的业绩，商以往的业绩对选择公司来说很重要。开发商在考察物业公司以往的业绩时：

①看其以往的业绩，擅长于哪类性质项目的推广，是否“适销对路”，是否有过类似项目的推广经验和业绩；

②看其能力：了多少个项目或成交额有多少；

③看其的获利水平：溢价销售，为自己和开发商赢得超值收益；

④看其的成功率有多大。如果某公司10个项目只有两个成功，而另外一个公司了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。

⑤看其每一个项目的平均销售周期。

3．看其是否具有较强的市场调研能力

发展商在拥有地块时即可寻找策划公司参与项目的策划。市场调查是策划公司必做的功课，调查分析结果不仅可以作为何时分工、何时销售这类宏观问题的参考，也可细到墙线的色彩选择点。为此，好的策划公司能够真正贴近市场，能准确把握项目的市场提前量，并将获得的大量市场信息分析、提炼，提交具有一定水准的市场调查报告。这样才会对发展商的决策有所帮助。然而，某些中介公司只做表面文章，提交的市场信息与实际相差较大，或照“报”宣科，可否合作一看而知。

4．考察公司是否具有中介从业资质

房地产中介市场规范化起步较早。管理部门每年对房地产中介从业人员进行培训，并对中介公司进行资质审核，对有一定实力，信誉良好的中介公司评定等级，颁发等级证书。为此，发展商在选择公司的时候一定要看清其是否具有从业资质证书。

5．考察公司是否有相当的本地客源或能够在短时间内组织起客源

考察物业公司实力背景，销售网点和客户网络分布情况。

是否有相当的信息优势，在短时间内组织起客源，反映了物业公司掌握市场客户的第一手资讯，对新盘或二手楼的情况非常了解，以及对本地房地产市场的敏感程度，物业公司必须具有广泛的信息网络和极强的的信息收集能力，能对所收集的信息进行分析、处理，并且收集的信息量大而多，内容广而专，对地产市场及相关行业的专业分析比较到位。

6．看其是否具有强烈的敬业精神

发展商与公司接触过程中，若发现有些中介商并不是急客户之所急，详细、客观地分析市场，而是故弄玄虚，过分夸大已做过的案例，并有欺骗倾向，应及时中断合作意向。还有一类公司迎合发展商，把自己等同于开发商手下的一个部门，丧失自己的市场判断力。这类讨好型公司不从项目全局考虑，人云亦云根本丧失了一个公司作为开发商的市场顾问的资格。

7．考察公司业内信誉是否良好

拜访该物业公司曾经服务过的开发商，考察公司是否有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。

看其行业信誉与职业道德：每一个项目是否都半途而废，或集中火力在开盘打一个冲锋就走人。考察公司的素质及其职员是否有良好的职业道德。

包括物业公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否能为开发商及时提供建设性意见。

8．看其是否具有较强的公关能力

在楼盘推广中与客户进行充分的情感交流，并达到默契，对项目的销售有很大的推动作用。因此不定期地组织一些公关活动，可以树立良好的项目形象。发展商在致力于项目开发的时候，公司若能担起公关责任，则会减轻发展商负担。为此，在选择公司的时候，该公司是否具有良好的声誉，是否与媒体有密切的联系，是否成功地组织、策划过大型的公关活动都应作为考查的重要指标。

9．考察公司是否有凝聚力

以置业者身份考察该公司正在操作的项目，考察物业公司智力结构，观察该公司策划人员和销售人员的素质、操作水平及其个人操守，制度是否齐全，礼仪是否规范，待客是否一视同仁，员工分工是否合理、操作是否违规等。

10．看其是否具适合于自己的项目

寻找合作的发展商，一定要选择适合于自己项目的公司。譬如实力强的一级策划公司在管理与运营上相对出色，但因为其服务策略、价格收费等原因使它并不适合于每一个项目。有的侧重于前期调研，或一手楼盘，有的则专精于二手服务。为此，在委托项目前应充分了解中介公司的长项，并初步掌握该公司对所委托项目的认识度及准备或实际可投入的人力、物力、精力等等。规模大的一些中介公司可能同时几个盘，精力难免会比较分散，而且这些盘中若有与发展商的盘处于同一区域，或目标客户一致等情况，发展商就应该慎重考虑了。

11．针对物业的类型选择物业

商由于其背景和成长环境的不同，公司的智力结构和业务专长也各有不同，有的擅长于销售住宅，有的擅长于销售写字楼，有的则擅长于商业推广；有的客户网络仅限于本地，而有的则遍及全世界，有广泛的国外用户网络，则适合商务写字楼的销售等。比如，高级写字楼的推广对象中，有相当部分是外商，这就要求公司具有国际客户网络而且其公司本身也要有相当的规模，否则无法与跨国公司接触，同时，还要求公司的推广人员能够讲流利的英语，并且熟悉跨国公司的运作方式及商业行为中的一些国际惯例。

12．开发商对物业公司的基本要求

①销售方式符合投资方式。

②销售周期在预期目标范围内。

③销售成本控制在预期目标范围内。

④价格策略符合资金回笼计划。

楼盘考察报告范文第11篇

20xx年楼市调控加码新政策：购房者观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑

楼市的规律是买涨不买跌。虽然新楼盘的价格已经开始松动，但购房者的观望情绪却日渐浓厚。进入3月份后，多个城市调控密集加码升级，购房者观望情绪有所增加，出手更为谨慎。

据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。

一位正在上海看婚房的刚需购房者表示，由于支付能力受限，因此价格是买房时首要考虑的因素。目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段时间再说。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，随着加入调控队列的城市越来越多，调控之风愈加猛烈。市场预期调控仍将继续从紧，叠加购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。

受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观。在调控的大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大、万科和碧桂园均提出未来3年内实现1万亿元销售目标，融创中国亦将20xx年的销售目标确定为2100亿元，较20xx年增长35.21%，去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大关。

现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。易居智库研究总监严跃进说。

20xx年楼市调控加码新政策：地方政府限高价、控预售证、降成交

记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等限价手段以缩减成交量，并保证新房价格环比不增长。

以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%，效果明显较差。房价方面，在地方政府的严格调控下，20xx年一季度后住宅价格趋稳。从中国指数研究院监测的13个重点城市新开盘定价来看，20xx年开年后，近半的项目价格较上次开盘持平或下跌，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。

记者近期走访多个城市发现，新房价格结构性分化明显。据中指院数据，高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8%，而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目余之城在3月14日加推，价格较上次开盘均价下跌超过1成。

在上海，自去年10月8日起，新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/平方米的楼盘均因报价过高拿不到预售证。预售证越来越难拿了。为了拿到预售证，不少改善型住宅项目的审批价格相较预期的报价打了8折。一位开发商告诉记者。

在广州，天河星作楼盘销售员告诉记者，目前项目二期400套正向政府申报预售证，均价在3.9万元/平方米左右。政府对价格控制得比较严，申请预售证也要排队。就算申领预售证，网签也得排队。

20xx年楼市调控加码新政策：开发商缓推盘、适当割肉跑量

记者调查发现，由于预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。原打算去年底开盘的项目，因为审批的销售价格跟我们的预期差距较大，所以到现在还没推。一位开发商表示。

在被问及会否因调控从紧而减缓推盘节奏时，旭辉控股总裁林峰坦言：要看政府控价的幅度了，幅度差异不大的就如期推;如果幅度差异太大，就多跑跑腿、不断地跟政府磨嘴皮子。毕竟，对于大型开发商来说，要保证销售规模，既不能停止拿地，也不能停止售楼。

记者注意到，目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本是在售价方面选择退让的。如上海某项目负责人称：这个项目本来销售单价准备定在每平方米8万元左右的，现在批下来的价格是6万元。政府调控从紧，开发商也要适当割肉啊。

楼盘考察报告范文第12篇

5月19日，山西的张女士致电“置业100”呼叫中心。张女士称，上半年楼市回暖，她想先留意一下北京的楼盘，以在合适的时候出手投资。张女士只确定了大概的区域范围是北京东部，总价约150万元，希望置业100的资深顾问为其推荐合适的楼盘。

[需求剖析]

了解到张女士的需求后，置业100资深顾问认为，张女士可抓住北京CBD东扩带动楼盘升值的时机。

经过近十年的发展，北京CBD已逐渐成为世界500强和国内知名企业的集中地，自2006年以来，CBD板块的商品房平均售价，从2006年的10482元／平方米跃升到2008年的17614元／平方米。

5月25日，CBD管委会宣布沿朝阳北路、通惠河向东至东四环约3平方公里的土地将成为北京CBD东扩区，重点发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。今后10年，朝阳区预计投入约70亿元用于东扩区的基础设施建设。东扩CBD预计可吸纳约15万人就业，相当于再造一个CBD，大规模的改造建设必然带动周边楼盘升值，并且可选择楼盘范围也较广。听完我们的介绍后，张女士基本上同意在此范围内选房。

[楼盘搜索]

为此，置业100资深顾问特为张女士挑选了CBD以及周边受CBD东扩利好的部分楼盘。其中，珠江帝景、禧福汇国际社区地段更居优势，价格在20000元／平方米以上，珠江帝景预计6月底推出最后一栋楼王，户型为54～120平方米的精品两至三居；禧福汇国际社区预计6月下旬推出最后一栋楼R7，开盘预计均价20000元／平方米。面积在45～212平方米范围，包括零居、二居、大三居。

另外，东恒时代、华纺易城、东岸为四至五环间的楼盘，东恒时代、东岸目前均价都为16000元／平方米，华纺易城14300元／平方米，其中东恒时代为精装修，其他两个楼盘为毛坯。天时名苑、北京新天地、远洋一方地处五环之外，其中北京新天地、远洋一方价格为10500元／平方米，天时名苑均价8500～9500元／平方米。

根据张女士的总价要求，购买珠江帝景、禧福汇国际社区，其所能购买的面积在70平方米左右，而购买东恒时代、华纺易城、东岸，张女士可选择90平方米左右的户型，购买天时名苑、北京新天地、远洋一方，将可选择的户型面积较大，可达到140、150平方米。

楼盘考察报告范文第13篇

关键词：数字监控系统设计方案特点

一、说明部分

本篇文字目的是为初涉数字安防领域的公司提供一些参考以及可能的初步的指导。声称因本篇文字而造成的一切可能的损失，本司及作者不承担任何责任。

二、设计方案正文部分

xxx数字监控系统方案设计书

1、数字监控系统简介

2、用户功能要求项目摘要或招标书项目摘要

3、工程现场情况勘察及分析报告

4、方案拟定（以单一项目为例）

4.1、工程总述、设计思想和依据

4.2、工程主要设备或者核心设备选型报表

4.3、设备选型及功能说明

4.4、系统构成及功能说明（含使用方法简介）

5、关于售后服务

6、设备清单及报价（略）

数字监控系统简介：

计算机数字监控系统是监控报警业界的新型产品，它将数字化视频图像记录与多画面图像显示功能和监视报警功能结合在一起，将逐步取代传统模拟式多画面分割器和长时间录像机，具有灵活方便等特点。其处理流程图示如图1：

在此基础上，采用高档的工业控制微机、PC工作站机或者PC服务器，增加摄像机图像输入路数，提高多画面图像的显示速率、增加对云台和镜头的控制功能，配之以良好的人机交互界面，便构成了以计算机为核心的数字式监控报警系统。

系统结构如图所示：

1、计算机数字监控报警系统的主要功能：

1、选择输入摄像机的图像

2、可从多路摄像机的输入图像中任选一路或多路在屏幕上

3、用硬盘对图像作数字化记录

4、数字化硬盘存储及视频解压缩功能，可以完整的记录下摄像机的高清晰度画面，使画面回放时也能达到极高的清晰度

5、评价多画面分割显示性能优劣的关键是影像处理与显示更新速度和画面的清晰程度控制云台和镜头的运动

6、响应报警及连动输出功能，图像经硬件压缩后通过公共电话线或者局域网、广域网远程传输，再以软件解压重现压缩后的视频图像，通过一对调制解调器在公共电话线或者局域网、广域网上发送与接收，在接收端通过软件解压重现画面。

2、用户功能要求项目摘要

2.1、将本单位1号楼现有电视监控系统8个监控点的模拟符合信号引到本工程项目数字监控主机。本单位在1号楼和3号楼（本工程主机所在地）之间铺设有光缆。

2.2、在3号楼后墙安装双鉴红外探测器，以防有人从后墙越入。

2.3、在2号楼门前安装1架全方位可控摄像机，用于监控办公楼前的环境。

2.4、在3号楼报警控制指挥中心安装16个21英寸专业彩色监视器，可以见看到所有的前端图像。

2.5、在2号楼4楼会议室安装分控设备、电动帘幕投影仪、专业功放及音响，对必要的图像语音进行播放，供领导和指挥人员观看和收听。

2.6、系统采用键盘、鼠标控制方式，操作系统使用视窗界面。

2.7、系统可以对前端摄像机进行控制。

2.8、系统主机必须有足够的外部存储设备，能够存储30天内的所有录像文件。

3、工程现场情况勘察及分析报告

在本工程项目中，共需安装摄像机16只，安装位置分布在1、2、3号楼和40米围墙，其中3号楼4层6号机房为本系统主机安置地点。在1号楼和3号楼之间有埋地光缆可供传送视频信号之用。1号楼到3号楼之间的距离为1500米。2号楼距3号楼250米，之间可以布线。一号楼原有8个摄像机，其中3只工作正常，其余，有的因设备老化，已无法正常工作，有的因线路原因，不能将信号传到目的地，需要重新布线，因该楼早已装修过，施工有一定难度。考察其余8个摄像机的安装位置，基本上符合安装条件。位于3号楼4层的监控指挥中心具备计算机监控主机放置点的基本要求：环境温度可调节防静电地板、隔离电源、不间断电源。由于，该单位附近有一家无线寻呼台，再加上本单位的无线对讲机通信系统，电磁环境比较不好。在选视频传输线时必须考虑到这一点。2号楼4层的会议室分控安装地点：已有现成可用的信息接口，在使用时，需要和网络管理人员接洽。而且，在此安装投影仪以及扩音设备时，不会遇到什么困难。

4、方案拟定

4.1、工程总述、设计思想和依据

以下方案是在综合考虑了用户的实际情况和工程现场情况勘察报告后做出的。本设计方案的设计目的是要把用户单位的报警指挥中心建设成具有相当高的先进技术、数字化、可扩展的、切实有效的一道防范屏障。本方案在设计时综合考察了当今流行的数种数字监控体系结构，结合用户单位具体实际情况，本着适度超前、一流设计性价比优先的设计理念。

本设计方案遵循以下标准：

1、《北京市工业、民用建筑电器设施设计安装规范》

2、《北京市安全防范系统工程设计规范》

4.2、工程主要设备或者核心设备选型报表

依据设计方案，将在工程中使用下表所列设备

设备名称

规格型号

产地

说明

数字监控系统主机

TOYA6008S

韩国

系统心脏部件

摄像机

TOYA500

韩国

图像摄取单元

镜头

CAMPUTAR

日本

图像摄取单元

报警器

C&K

美国

入侵探测单元

配套音频卡

TOYA800

韩国

音频采集单元

视频光端机

KT4001

美国

视频信号转换成光信号

4.3、设备选型及功能说明

4.3.1、数字监控系统主机TOYA6008S作为整个系统的心脏部件，系统主机时实接收各个摄像机采集的图像，并按照用户指定的参数工作，将连续的图像记录在硬盘上，同时，还可能要实时记录声音。存储在硬盘的录像文件可以随时供人们察看，主机同时还要实时的将视频信号压缩，然后经过网络发送出去给各个客户端。本系统对于主机的要求是：工作稳定可靠、图像处理能力强大、同步声音记录功能、接警功能等。在本系统中，根据用户具体需求，结合工程现场实际情况，选用TOYA6008S作为系统主机，该主机技术指标先进、性能卓越，完全满组本系统的需要。

4.3.2、摄像机TOYA500摄像机负责将自然界的色彩、形状等信号转换成电信号以便传输。摄像机成像水平的高低直接决定了后端显示图像的清晰与否。在该系统中，结合现场情形，选用了TOYA500摄像机，该摄像机为1/3英寸CCD，470水平电视线，35万有效像素点。确保成像质量。

4.3.3、镜头配合摄像机使用，在摄像机靶面上成像。其性能指标直接影响成像水平的高低。

4.3.4、报警器报警器的作用是捕捉监视现场的指定异常信号，然后将其转换成电信号传送出去。对其最基本的要求是工作可靠、故障率低、误报率低，有鉴于此，在本系统中选用了美国C&K公司的产品。

4.3.5、配套音频卡TOYA800配合主机使用，可以增加声音记录功能。

4.3.6、视频光端机KT4001将摄像机的电信号转换成光信号以便在已有的光纤上传输视频信号。

4.4、系统构成及功能说明（含使用方法简介）

本系统由16台摄像机、固定支架、2台原装进口监控主机（16路视频输入）及相关软件、2台17"彩色监视器、云台、解码器等组成。本方案考虑到实际情况,采用数字技术为大幅度降低系统造价提供了可能性并且扩展性好。本系统可以通过PSTN（电话线）或本单位内的局域网进行图像、信号的远程传输和控制，时，可实现对本单位中人员进出情况的实时准确的纪录为将来有可能涉及到的调查取证工作提供方便。实时的图像监视对于不法分子起到震慑效果。另外，有关领导或部门通过PSTN（电话线）或本单位内的局域网进行远程联网（运行客户端软件）可进行图像切换、云台控制、报警撤布防等操作，达到对值班人员或岗位进行监督和随时了解情况；本系统等程序化运行，可实现无人值守，自动布防、自动运行、自动摄录、自动报警、自动传送。系统的主要功能及使用方法

1、系统的主要功能

1)系统能自动地通过摄像机进行摄录，进行无终止监视。系统平时的工作方式为各摄像机循环扫描全面监控，监控人员可以任意放大观看任意摄像机的画面。每天不同的时段、星期几、每月的几日到几日，可以有不同的设置参数，即系统可以按时间划分不同的工作模式。系统也可以实现无人值守。

2)通过调整摄像机，可以清楚地看到视场中的情况，分辨出进出物体。

3)录入的图像数字化压缩存贮在计算机硬盘里，压缩比可用软件进行调整。存贮的图像文件自动循环删除，硬盘中图像文件保留的时间取决于：硬盘空间大小、图像分辨率、图像压缩比、扫描切换时间等，系统可以日复一日年复一年地无休止工作。还可以根据用户需要，加大硬盘以扩展存储周期，或增加其他外存设备。

4)系统可以随时方便、即时地检索、回放记录存贮的图像，如可按时间、地点(镜头)或图像文件进行检索和回放回放图像稳定、清晰，可反复读写，不存在传统监控系统中所存在的录像带的信号衰减和磨损问题。

5)系统利用计算机强大的图像处理功能，可对采集的图像进行处理，包括画面修改、编辑调节、放大、缩小以及打印等等；也可以将图像保存为通用数据文件格式，用其他专业图像处理软件进行处理。

6)全数字智能监控系统有安全密码，没有权限的人员将不能对监控系统进行查询、设置系统、删除文件等操作。系统一旦遇到意外断电时，可以自动恢复工作。

7)系统预留有报警接口，将来可以连接主动探测器或被动式紧急按钮，增加对突发事件的报警录像功能。

8)系统独有运动目标检测技术，可以在画面上直接用软件进行设防。

9)系统可以与其他计算机联网。

10)开机后，系统可直接进入监控状态。

11)计算机可以同时存储并显示来自1-16个摄像机所捕获的全部动态画面

12)计算机硬盘存储图像。系统将摄像机记录的图像全自动数字压缩储存在计算机硬盘上无终止缓冲技术使计算机硬盘自动循环记录，月复一月，年复一年，无休止地自动保留存储图像。

13)该系统克服传统系统的不足，具有良好的人机界面，使操作更加简单易学，更加直观日常维护更加容易。系统设置简单直观，可以根据时间、日期及报警输入等的具体要求，对每一个摄像机的记录情况进行设定。由于采用计算机控制，只要事先设计好，就可以实现全自动化管理，程序化运行，从根本上实现无人值守。

2、具体设定包括：

l)设定每一个摄像机的扫描程序。可以根据要求设定优先级。

2)扫描捕获速率可根据用户要求自行设定。

3)设定录制的工作时间及日期（如：年月日、时分秒、工作日或假日）。

4)可任意设定摄像机在监视屏上的显示数量（1-16）个窗口数量。

5)设定报警优先级，以及报警后摄像机的捕获速率。

6)操作员可在系统正常工作状态下实时观察事件发展状况，或者仅用鼠标单击某一窗口即可全屏实时观察事件发展状况用户可通过系统的设定，在出现突发事件时，无须立即启动报警按钮而使系统自动对现场进行实时视频捕获和报警，使防范工作更安全、周到、而且以后可以利用数据库进行任意查询。

7)本系统提供密码设置。出于对系统保密性的要求，系统管理员可以设置密码，确定进入系统的许可优先级和使用权，由系统管理员亲自管理，他人无权删改。每一次操作，如：停止捕获、开始回放、改变参数、退出某一程序等，都需键入操作人的密码。提高了安全等级，有效的防止内部人员作案。存储在计算机硬盘上的报警文件，在正常的硬盘自动循环记录过程中不会被自动删除。

8)系统可以通过普通电话线，各种通讯网络与远端的计算机连接。如：自动将系统的工作状态传输到远端的计算机上、自动转发报警时间的帧画面。同时，也可以从远端的计算机，使用密码进入本地的计算机系统。随时提取记录的画面，更改工作模式以及升级软件等。

9)传输速率取决于调制解调器。如：使用56KB的调制解调器在标准电话线上传输一帧高清晰度的画面需要3秒钟而通过ISDN传输同一帧高清晰的画面仅需要一秒钟。系统的登录文件将记录所有的操作行为及具体的时间日期，如：查看文件删除文件、退出捕获状态、报警输入、键入密码等等。这些登录文件可以复制查看，但不能被删改。

3、回放方式下的系统特点：

l)根据记录的文件菜单进行多层次的检索，如：查看任意摄像机、在任意日期任意时间段内对事件记录的文件以及文件的容量。记录的文件可分为三组存储方式：正常运行中无终止循环存储；报警状态下的文件存储；设定定时存储

2)选择了您所想要查看的时间段内的文件之后，第一帧画面将显示在监视屏上，可进行连续的顺序或倒序播放或按帧画面播放

3)通过计算机显示屏或电视机、监视器等外接设备来详查事件发展过程，能够立刻再现所有存储的图像，系统特殊的过滤使用户可以对所需要的画面进行图像放大、缩小、冻结、检索、编辑等图像质量处理，以获得更好的识别。亦可将所需要的画面以压缩或非压缩的形式存储至软盘或可写光盘上，通过普通或打印机打印出来，利用通讯线路或网络将图像传输至另一个计算机，传真机及远端任意地点。

4、系统配置：

原装进口监控主机+专用软件

5、系统技术参数：

图像尺寸：NTSC：320×240，640×240；320×480，640×480

PAL：384×288，768×288；384×576，768×576

画面频率：NTSC：从每分钟一帧画面至每秒30帧画面PAL：从每分钟1帧画面至每秒25帧画面

图像压缩标准JPEG12KB/帧（320×240）25KB/帧（640×240）50KB/帧（640×480）

多层）JPEG（ML-JPEG3-5KB/帧（320×240）5-10KB/帧（640×240）12-20KB/帧（460×480）压缩比可调

视频压缩比例：从3：1至200：1

数字压缩比例：Y：U：V4：2：2

显示颜色数量：全彩色

视频记录方式：利用无终止缓冲器进行无终止循环记录

录像时间：8.4GB硬盘12-96小时（可扩充）

视频输入

a、输入端：COMPOSITE视频b、视频输入数量：8c、传感器输入数量：8d、输入阻抗：75Ω

e、视频格式：NTSC/PAL/SECAMf、功率/功耗交流电：210-240V50HZg、功率：300W

可单独设置报警连动录像的速度。

报警触发器及输入/输出

传感器输入：常开、常闭式报警传感器与系统连接，出现特殊情况激活触发器，分别与单个或多个摄像机任意连接进行连动报警。

传感器输入数量：8个

传感器输出数量：8个

串行触发器：由软件控制的触发规则

视频捕获：8路单独设置视频报警区域防范目标大小，敏感度可调，可连动录像、单独设置报警录像速度

回放检索：按时间、摄像机分别检索；自动搜寻报警画面；日期、画面书签快速查找

支持DVD-RAM备份自动或手动可上万次擦写，可长期保存

工作方式无终止的将全部捕获内容录入

方式一：连续记录方式二：视频报警时开始存储方式三：定时记录方式四：传感器报警时记录

工作环境：温度：-30°C~+50°C湿度：10%-90%周围噪声：<50dBASPL

该系统是国外最先进的高科技数字监控系统。它利用计算机数字压缩技术对目标范围进行实时监控、录入和再现。此系统价格低，性能可靠，维修和保养简便。它能不间断地监视、摄录目标范围内全部内容，并把所捕获图像进行实时压缩记录到计算机硬盘中。同时，系统也具备与报警传感器或紧急事件按钮相连接的报警监控录入功能和运动目标检测功能。

该系统有如下的优点：

此监控系统是以PC机为基础的硬件数字压缩监控系统，可随计算机的不断升级而升级再发展潜力巨大。

全自动或通过报警触发器启动并以数字化方式录入所有摄像机所捕获的图像内容。可以循环扫描每部摄像机（黑白或彩色）扫描各摄像机的间隔时间软件可调；像素分辨率软件可调；报警后可切换为单路或某几路高速录像并在软件预设置的时间后，切换回平时的循环扫描方式；捕获存储最高速度可达到30帧/秒(单路)。

可在计算机屏幕上直接控制云台和镜头。

通过电脑监视器来详查事情发生过程，能够立刻再现所有存储的图像，并通过系统图像处理功能对画面进行处理以便识别。也可通过普通打印机打印出来，或通过调制解调器将图像传送到世界任何地方。

计算机硬盘存储图像。此系统将摄像机记录的图像画面全自动数字压缩保留在计算机硬盘上，无终止缓冲技术使计算机硬盘自动循环，月复一月，年复一年的无休止使用。

在一个计算机屏幕上可同时显示四个、九个、十六个摄像头的全部图像，并可对其进行图像冻结、放大、缩小等操作

可在原有的监控系统基础上升级或改装，并保留部分原有设备不至于浪费。

楼盘考察报告范文第14篇

7月26日下午，位于广州番禺亚运城板块的某楼盘销售中心内人潮汹涌，比起上几个月热闹了不少。根据这个楼盘的销售经理介绍，不少人是因为听说最近亚运城板块出现“降价潮”，才特地来看楼的。

亚运城板块楼价普降 多有“特价房”

近日，售价本为16000元/平米―20000元/平米的广州亚运城板块山海湾项目突然降价，最低只售9800元/平米。此事受到老业主严重不满，有的业主称损失过百万。于是，老业主开始堵塞小区，并阻止看房者进入。

据搜房网数据统计，记者发现亚运城板块出现楼价普降的现象。例如，尚上名筑项目现平均单价为12500元/平米，比去年同期下降2500元/平米，呈整体下滑趋势；广州亚运城-天誉近期房价降幅比较明显，现平均单价仅为9800元/平米，而5月份的时候还售14000元/平米。

记者走访亚运城某楼盘发现，来看楼的人络绎不绝，而且多为一家大小。销售经理指出，最近亚运城板块的降价，吸引了大量刚需的买家看房。“其实就一些楼层好、朝向佳的普通公寓来讲，价格与之前差不多，都是12500元/平米左右。但是因为多了一些‘特价房’，所以平均价格被拉低了。”

他介绍，这些‘特价房’的朝向可能会略差一点，且大多数是低楼层。但是因为不到10000元/平米，所以非常抢手。“记得有一个客户说，吃个午饭考虑一下要不要买某户‘特价房’。哪知道吃完饭决定好以后，房子已经被其他人买了。”

但是，除了“特价房”以外，他坦言其他的户型还是比较难卖。“因为很多人都在观望，希望可以跌更低一点。”

核心区楼价变化不大 购房者持续观望

由于郊区盘有降价趋势，有意购房者一方面积极看楼，另一方面又谨慎观望。这种浓厚的观望气氛更“传染”给了市区购房者。

位于越秀区的德诚行培正分行营业主任周紫龙告诉记者，最近中心城区的楼价相对稳定。“当然，中心城区也挺大的，所以在中心城区较的区域，确实有楼盘进行降价促销。例如，芳村、金沙洲、还有白云新城的某些楼盘。”

另一方面，周紫龙认为在中心城区的核心地段，则不太可能会有跌幅。“就像越秀的东山片区，这里拥有较优质的学校资源，不少购房者是为了学位而购买的。尽管这里的楼龄比较大，价格也要近40000元/平米，但还是很多家长会考虑的。”

根据中原地产统计，6月份广州主力区域楼价全线下调。楼盘成交均价为23132元/平米，环比下跌1.49%，跌幅较上月扩大；同比增长11.16%，涨幅较上月收窄。

同时，周紫龙也察觉到，从四月份开始，市区购房者的观望态度也越来越浓烈。“除了受郊区房‘降价潮’影响外，最近市区二手楼的议价空间也比以前大，这导致了市区的房地市场更倾向于买家一方。所以市区购房者现在普遍持有观望态度。”

楼盘供需弹性不平衡是降价主因

楼市要回落的势头从之前就已经有端倪，这跟近年来的市场环境有很大关系。记者就此采访了合富房地产经济研究院院长龙斌，他认为有几个方面导致本次楼市的“降价潮”。

龙斌说，地产商资金主要有四个来源，分别是银行贷、自筹资金、房贷和销售回款。最近，地产商资金主要受房贷和销售回款影响比较大。“从房地产商来看，更多反映在房贷方面。最近房贷比较紧张，最突出的例子就是首次房贷，利息都要上5%了。而且房贷款的时间比较长，有些银行不愿意做房贷。这样以来，房贷的紧张度就可想而知了。”

除此之外，郊区楼市还因为供应量大的关系，竞争更为激烈，跌价现象也更明显。龙斌认为，郊区楼盘采取降价的措施会更果断，因为降价楼盘会抢了没降价楼盘的市场份额。“郊区楼盘供应量大且集中，导致供大于求，所以目前降价幅度较大；而市区楼盘可能还是供求平衡，或者只供略大于求，所以楼价比较稳定。”

他总结道，主要供需弹性不平衡的问题：“需求的弹性比较大，当形势、预期都不好时，很多人会选择观望，不进入市场，变化来得很迅速。但供应的弹性较小，楼盘一旦施工建成，就要开卖了。所以供应的变化相对较慢，更刚性。这也造成了‘买涨不买跌’的现象。”

预测：郊区盘降到一定程度将反弹？

楼盘考察报告范文第15篇

戴面具的神秘男人

营盘遗址位于楼兰古城西200公里处的孔雀河北岸，目前，营盘城内所有的建筑都已坍塌，地面平坦如初，着尘土、砾石。城北残存着一座佛寺，从残迹的面积来看似乎曾经规模很大，6000多平方米的主体建筑基座上，垒砌着一座长方形塔院，塔院正中有一上圆下方的佛塔。城西40余米处耸立一座烽燧，但也只剩下10余米的残高。城北的公共墓地上更是寸草不生，尚存的32座墓葬似乎远远不应该是一个繁华之地的墓葬规模。

1998年，在营盘的有关考古报告中，考古的一些基本情况被谨慎地提及。1999年，关于营盘考古发现的一些细节开始对外披露。在楼兰被发现一个世纪的今天，谁都没有想到，盗墓者剩下的零碎里会有如此重大的发现，这个发现，可以与楼兰媲美，足以照亮整个罗布荒漠。

棺木被轻轻开启时，一个面色煞白，红唇金额的人，在棺木中似笑非笑地望着他们。

“是不是活见鬼了?”好一会人们才回过神来，原来死者戴着一个人形面具。

面具的整张脸是煞白的，但嘴唇却是鲜红的，黑色的眼、眉、八字胡让人有种恐惧感。再看，那眼睛描得细细的弯弯的，紧抿的嘴唇往上翘，好像他早已知道这一切会在1600年后的今天发生。

面具是麻质的，薄而轻，人死后戴面具，在汉文化的考古活动中比较少见，中国人习惯以布或纸为亡人覆面，很少有使用面具的，这种麻质人形面具还是第一次出土。

当考古人员的目光移向木乃伊的全身时，最初的惊惧变为惊叹：“太华美了!”平常矜持寡言的考古工作者突然迸发出孩子般的惊喜。

彩棺中的木乃伊身盖淡黄色绢被，头枕鸡鸣枕，身穿红底黄花的厨袍，内穿淡黄色绢衣。那厨袍的红色鲜艳夺目，甚至闪着红色和金色的波纹，和木乃伊面具上的贴金遥相呼应，而他的内衣领口和胸部都贴有闪闪的金箔片。他下身穿的绛紫色毛布长裤，用锁绣法绣满花纹，甚至绣花线的颜色都有淡黄、湖蓝、红、粉绿四种。他脚上穿的毡袜，毡质平匀，袜面纵向贴缝一条绢带，绢带上装饰7片绢片，绢片上贴着金箔。

此外，彩棺中的木乃伊随葬的还有香囊和帛鱼，他左臂上系扎着一块长方形刺绣护膊，头右侧放着两块锦帕，胸前及右手腕处各有一件冥衣(供死者在冥间穿的微型衣服)。从头顶到脚底，贴得满是金光闪闪的箔片，甚至鼻孔中丝线绕成的T形封塞也贴有金箔，真可以用满身绵绮罗绣，四处金光灿烂来形容他。

这位身高1.8米，年龄约25岁的英俊青年，有着棕色的浓密长发，长发在脑后挽成一个单髻，用绢带系扎，他的胡子、眉毛、眼睫毛清晰可数，似乎才刚刚睡去。

他是谁?来自哪个年代?这个叫营盘的地方给人的感觉是一个军事要塞，一个征伐之地，怎么会有如此豪华奢侈的墓葬?营盘是它真实的名字吗?

一座城，丢失了名字

历史上，探险家考古学家多次路过或考察过营盘，但在他们的巨著中，对这座古城不是避而不谈，便是寥寥数语一笔带过，这与营盘的惊人遗存相比是一件奇怪的事。

19世纪末，俄国人科兹洛夫首先发现了这座古城，并向世人报告了他的发现，他记载这座城用了不足100字。他说，古城的城墙和几个房址依然存在，人们为了挖宝，最近又搞了一次挖掘，但一无所获，谁也不知道这座城属于哪个年代，这个城的主人是谁。

1900年，瑞典人斯文·赫定按照科兹洛夫的报告找到这里，这个将塔里木盆地像用梳子梳头发一样考察过几遍的人，也将营盘忽略过去了，他把营盘城称为圆形的围墙，有南北东西4个门，让他感到困惑的只是这4个门，他根本就没有将营盘当作一个城。

营盘，这个名字让人容易联想到城堡或者堡垒。但这个名字只是当地维吾尔语的一个音译，它可以是“音半”、“因半”等，至于这个古老的音到底从何而来，是什么意思则无从考证。

英国考古学家斯坦因和瑞典考古学家贝格曼分别于1906年和1934年先后对营盘及周围墓地、佛寺进行了发掘，斯坦因推断“这是一座古代的堡垒，有中国戍卒把守”，是为了保卫通西域大道的一个重镇，并进一步推断它有可能是中国古籍《水经传》里提到的注宾城。

斯坦因的这个判断为后来人提供了一条重要线索：它是一个在历史上确实存在过的城，是一个圆形的城。

“圆形的城”这四个字，一下就把学者们的目光带到了远方，和西方的罗马城甚至和《荷马史诗》里的特洛伊城联系起来。