小区物业管理方案范文

小区物业管理方案范文第1篇

小区物业管理方案

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.项目主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为六项管理、三类服务，即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行管养合一主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循高标准、严要求的环境卫生管理和高质量、高频度的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻预防为主、防治(消)结合的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

小区物业管理方案范本

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原则，和三先三后的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

(一)公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

(二)公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

(三)公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

(四)公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

(五)公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

(六)其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

(一)居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

(二)因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

(三)便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区(小区)是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定三先三后的工作思路。

(一)先整治后管理。按照整治在先，管理长效的原则，对先期实施物业化服务的社区进行牛皮癣、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

(二)先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

(三)先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行先服务后收费低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长:

副组长:

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、职责分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题;

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作;

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准;

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作;

区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作;

区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作;

区住房城乡建设局：负责行业指导工作;

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持;

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合;

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

(一)准备阶段

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区(小区)名单。

2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

(二)实施阶段

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店四小管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。

(三)考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、6月份组织相关社区进行交流讲评。

3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区(小区)实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求补课，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

(二)充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

小区物业管理方案范文第2篇

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年……　保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

（二）、实施方案

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员

的配备、管理及物资的配备

一、管理机构模式

东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

组织结构图

二、管理人员的配备

管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。

接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合

派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；

维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求

分类岗位职责条件备注

管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派

综服科科　长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派

保安科科　长全面负责社区安全管理和车辆管理中专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验公司选派

维修科科　长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理经验公司选派

清卫科科　长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作经验公司选派

（二）、员工服务准则

1、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。

2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。

3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。

4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。

5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理；涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。

6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。

7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。

（三）、工作人员的考核

1、部门负责人的考核内容：

①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；

②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会；

③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。

2、考核的内容

①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；

②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等；

②劳动纪律：（具体参照各岗位规章制度）；

③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；

④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。

（四）、员工的培训

“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。

1、员工培训的内容

①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。

②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。

③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。

2、员工培训的类型

管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营；

普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等；

新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象；理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。

3、员工培训的形式

公司主要采取自培与外培相结合的方式。

4、培训的考核评估

培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向；

培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况；

培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。

5、东方明珠城管理处按照工作进度，培训计划如下：

培训内容时间培训人培训对象培训地点

军训全体员工

公司概况全体员工

东方明珠城概况及管理规章全体员工

员工手册、行为规范全体员工

智能化知识培训保安人员

岗位职责、工作流程、标准管理人员

房屋验收移交程序管理人员

业主入住手续办理程序管理人员

装修管理工作程序管理人员

消防安全、应急常识全体员工

智能化管理与服务全体员工

四、物资配备

1、办公设备、设施配备（见附表二）

2、折旧计划：

设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为6 6407元，列入年度收支预算。第四部分社区管理规章制度

合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度：

一、管理“十条标准”

（一）、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。

（二）、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。

（三）、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。

（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。

（六）、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。

（七）、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。

（八）、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。

（九）、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。

（十）、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。

二、公众制度（详细内容参照相关条约）

1、东方明珠城《业主临时公约》

2、环境卫生管理制度

3、绿化管理制度

4、治安管理制度

5、消防管理制度

6、车辆管理制度

7、电梯管理制度

8、公共设施管理制度

三、内部岗位职责

（一）、管理处主任岗位职责

1、负责制定管理处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。

2、负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。

3、合理运用管理处资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。

4、负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。

5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。

6、协助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，配合业主委员的各项工作。

7、根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。

8、负责处理重大投诉。

9、执行公司决议，配合公司发展规划。

（二）、综服科岗位职责

1、在管理处主任的领导下，负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管，协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。

2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。

3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。

4、办理业主入住的有关手续，发放相关资料。

5、负责社区各种文体活动和宣传活动，特别是节假日社区的布置。

6、完成领导交给的其他各项工作。

（三）、安保科岗位职责

1、在管理处的正确领导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。

2、做好部门年度培训计划，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。

3、负责本部门的日常工作安排，合理调配人员。

4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。

5、负责与派出所的工作联系，共同做好安全防范工作。

6、协助抓好楼房装修管理，按《装修管理条例》执行。

7、完成上级领导交给的其他工作。

（四）、维修科岗位职责

1、在主任的领导下，为业主提供房屋装修房屋，设施的维修及养护。

2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能，房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。

3、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管线的分布走向、位置，以及维修养护的办法。

4、对楼房、设施设备要经常巡视，做好巡检记录，如入发现损坏，应及时进行维修。

5、确保社区地上、地下排污，雨水管道的畅通。

6、及时满足业主维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时完成。

7、完成领导交给的其他任务。

（五）、环境科岗位职责

1、在管理处主任的领导下，负责社区的环卫、绿化管理；

2、负责本部门的日常各种安排，合理调配人员；

3、制定本部门的管理制度，明确清卫、绿化的岗位操作及规范，并定期进行检查；

4、搞好环境卫生、绿化的设施建设；

5、做好清卫、绿化宣传工作；

6、完成上级交给的其他工作。

第五部分各项管理具体实施方案

一、各项管理指标承诺

指标名称国家

标准管理

标准管理指标实现措施

房屋及配套设施、设备完好率98％98％建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录

房屋零修、急

修及时率99％100％建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话

维修工程质量合格率100％100％分项监督，按操作标准严格把关

绿化完好率95％99％实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地

保洁率99％99％保洁落实到人，建立责任牌上墙，巡查记录完善监督检查得力

道路完好率95％98％落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养

业主投诉处理率95％100％按法规、物业条例规定自行，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，及时为业主排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访

管理费收取率98％98％明码标价，做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区，促进物业增值

业主对物业管理满意率95％95％以上采取现代管理手段，开展温馨服务、亲情服务等，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，确保业主对物业工作的满意

消防火灾发生率00全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理

治安案件发生率1‰以下因管理因素的发率为0实行24小时站岗、巡逻制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保业主的人身财产安全，监控中心24小时值班，接受报警及实施调度

二、住宅档案建立和管理

（一）、需要建立的档案、资料

1、发展商提供的资料：产权资料、技术资料等；

2、管理处建立的资料：业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。

（二）、档案资料收、发管理程序

1、管理处重要资料（如发展商提供的资料），接受必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后方能归档。

2、管理处日常管理文件（如管理处通知、通报等），按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受，并立卷归档。

（三）、档案资料管理要求：

1、采取多种形式的稳定储存方式，如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等，并采取相应保管、储存方式。

2、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期无效文件。

3、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时，应根据调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效文件

4、档案保管必须专人负责，按档案管理制度规定做好管理及借阅，确保档案资料完整和保密性。

5、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管安全。

三、环境卫生管理

东方明珠城社区具有绿化面积大，景观繁多，因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高，管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册，采用定点、定时、定岗的保洁服务，保洁员分区负责，具体实施如下方案：

（一）、清洁服务内容

垃圾清运、垃圾桶清洁、及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等；

（二）、卫生清洁达标要求

1、楼内卫生

地面：无杂物、纸屑，无污迹；

墙面：无灰尘、水迹、污迹、斑点；

电梯间：无污渍、无手印、地板干净；

玻璃窗：明净、光洁、无污迹；

各种设施外表（如信箱、消火栓等）：外表清洁干净；

楼梯、扶手：无灰尘、无杂物；

垃圾收取：做到错过高峰期，及时收集，不留痕迹；

2、楼外卫生区域卫生要求

所管区域地面和道路：路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积水（脏、臭水）；

绿化带、花草：无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。

（三）、卫生检查监督制度

1、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。

2、清卫部定期或不定期走访业主，虚心听取业主的意见和建议，做好业主走访记录。

3、清卫部每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生，以及设施的运行状态情况做到心中有数，发现问题及时报告，督促及时解决。

4、每月发放卫生及清洁材料，工具及材料领用应本着实际需要，努力降低消耗，节约成本的原则。

四、绿化管理

（一）、实现目标

园林式住宅小区

（二）、管理标准

定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。

乔木：生长缓慢的一年修剪一次，平时注重养护；

灌木：生长缓慢的一年修剪一次，生长较快的一年四至六次，分别为春秋冬季各一次，夏季两次；

花草：两至三月换一次，每星期进行施肥、补缺、除虫、除草，夏季每日浇水一次；

草坪：每星期除杂草一次，每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水；

绿化带：修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物；

技术型园林（生长缓慢）：一季修剪两至三次，每月维护；

水：夏季三天换水一次，定期进行清除蚊蝇，加消毒剂、净化剂，冬天每星期换水一次；

流水系统：冬天做好保暖措施。

五、治安管理

东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区，具有严格、正规的物业管理，尤其体现在治安管理，做到物防（智能化设备）与人防（保安人员）有机结合，实行24小时站岗、巡逻制，创建物业管理住宅防范星级单位。

（一）、管理目标

治安案件发生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件发生率为零，创治安防范五星级物业管理社区。

（二）、管理要求

1、加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。

2、治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行24小时安全防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。

3、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品，对进出社区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入社区。加强巡逻，管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。

4、掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到75％以上，积极帮助业主解决临时困难。服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。

5、抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。

6、除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务安全员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。

7、与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系，治安人员以最快的速度出击；与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。

（三）、人 员分布

根据东方明珠城社区的实际地形地物，将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理，按每班18名保安，两班制轮换，共配备54名治安人员。

1、地上层：33人

以每班计大门口四人，景观大道二人，景观大道两侧副道二人，消防、监控值班三人。

2、地下层：18人

以每班计巡逻三人，车辆出入口三人。

3、负责人（领班）：3人

（四）、值班方式

24小时站岗、巡逻。

六、消防管理

贯彻“预防为主、防消结合”的方针，从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备，预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主的工作、生活提供安全环境，保护业主的生命和财产安全，确保物业的安全使用。

1、建设高素质的消防队，在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。

2、熟悉消防法规，建立消防岗位责任制。

3、配备充足的消防设施，消防人员了解各种消防设施的使用方法，定期检查消防设备的完好、规范，对使用不当的及时纠正。

4、制定社区的消防制度及有关的图册，使管理人员及业主熟悉。

5、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。

七、车辆道路管理

东方明珠城社区作为一个高档住宅区，车辆拥有率高，加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定，由保安科具体实施车辆管理。

（一）、先进的车辆停放分类

参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计，为便于管理，维护社区良好秩序，东方明珠城社区实行彻底的人车分流，便于车辆的管理和行人的安全。

（二）、高科技硬件设施

公司将根据以往物业管理中的成功经验，在东方明珠城社区安装IC卡智能停车场管理系统，将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。

安装IC卡智能停车场管理系统三套，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，社区内交通指示牌，楼宇间道路划线明确。

（三）、有效的管理体制

设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。

八、市政公共设施的管理

市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理，确保供电、供水、通讯、照明设备齐全，工作正常；确保道路畅通，路面平坦完好，污水排放畅通。为此，制定如下管理办法：

1、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握，图纸齐全，整档归案，便于查阅；

2、对各职能部门直接管理的设备设施，实行随时检查，发现问题及时与职能部门联系，要求尽快修复；

3、对化粪池、污水井、雨水等市政设施，实行每月定期检查、养护及维修；

4、水、电、气由相应公司负责维修管理，管理处做好定期检查，如有故障发生，迅速报告相关公司，及时维修，确保正常使用；

5、室外消防设备由消防部门负责维护，日常管理由管理处负责，发现问题，及时汇报；

6、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理，日常管理由管理处负责；

7、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查，发现问题及时采取措施修复，消除隐患。第六部分初期的物业管理

针对社区物业管理的规律，结合东方明珠城社区的特点，我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。

在此着重介绍入住期的管理

一、前期管理

（一）、人员安排

管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。

②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

（二）、前期管理及监督

管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；

垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

（三）、配合工作

与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。

与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。

二、入住管理

（一）、举行简朴温馨的入住仪式

为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。

（二）、办理入住手续采取的便利措施

办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。

1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。

2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。

3、提供集体办理和上门服务等服务项目。

（三）、收费标志上墙及宣传工作

1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。

2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。

3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。

三、装修管理

（一）、装修控制流程

1、业主办理入住手续；

2、对业主装修队进行装修讲解；

3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；

4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；

5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；

6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。

（二）、装修宣传

为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。

（三）、装修备案

1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。

2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。

3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。

4、装修材料符合防火规定。

（四）、装修跟踪监管体系

业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。

（五）违章装修处理

业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。

四、入住期间的安全防范措施

（一）入住期间的治安分析

1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。

2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。

3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。

（二）、具体防范措施

针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。

1、治安队伍建设

按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10％末位淘汰制。

2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制

①人流控制

对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；

对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；

对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查；

经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。

②物流控制

对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；

业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记；

治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；

所有物资流动实行登记放行制度。

③车流控制

通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。

3、加强与相关部门的配合

与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。

五、协助业主委员会筹建工作

按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50％前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50％时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。第七部分物业维修养护计划

公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容，在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将建立“设备领养制”，责任落实到人，制定合理的养护计划，建立和健全科学的服务体制，确保设备、设施的运转正常，切实做到为业主服务，保证房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的。

一、公用部位公用设施维修计划

类别项目定期养护

周期内容实施效果

房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏

区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏

区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用

沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏

停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好

地下停车场

公共

标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好

智能化

系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏，使用正常

供水供电

系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常

公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠

公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常

二、日常养护计划及实施方案

（一）、日常养护标准

1、房屋维修：屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》

2、公共设备、设施维护及保养

电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护，做到预防为主。

3、具体附表

类别项目日常养护计划

计划标准实施效果

房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏

区内

道路砼路面每周检查一次，随坏随修1、路面修缮质量标准；

2、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损

缓路径、砼道牙

区内

照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次，随坏随修1、电器专业安全操作规程；

2、灯具施工技术标准灯泡使用正常，灯罩完好清洁，灯杆无破损完好率98％以上

沟渠

池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次，随坏随修井内无积污，井壁无脱落；化粪池无堵塞；井盖标志清晰1、井盖完好率达100％；

2、无缺损、少积污

3、无堵塞

停车场地面停车场每周检查一次，随坏随修1、砼路面修缮质量标准；

2、停车场地面修缮标准；

3、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达99％以上

地下停车场

公共

标识牌标识牌、警示牌每周检查一次，发现问题及时维修1、标识清楚，无污迹，破损；

2、安放牢固标志完好率达100％；标志无损坏

智能化

系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准1、系统性能良好；

2、设施良好

供水

系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好，正常运转

其他

公共

设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍，发现问题及时维修1、无破损；

2、无脱落

3、泄水通畅确保安全使用，正常运转

（二）、业主报修制度

1、房管员负责业主的报修接待工作，接到报修时，在《报修记录台帐》中记录业主报修问题，可通过电话解决的，三分钟内落实处理措施，业主小型报修，需至现场处理，在30分钟内落实解决方案，开具施工单；若报修问题严重，需要研讨时，在三小时内管理

处讨论决定，落实解决方案。

2、维修工维修时严格履行岗位职责，做到维修优质快捷，结束时对施工场地做好整理、清扫。

3、维修工填妥《施工单》项目及金额，请业主确认签字。

4、业主签字后，维修工即回班组待命，施工单交房管员。

（三）、维修回访制度

在维修完工后，采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。

工作流程：

1、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好，交办公室。

2、办公室对报修情况进行回访，回访率100％，回访结果登记在《施工单上记录》。

3、回访结果向管理处主任汇报、分析，若发现问题，及时纠正。

三、电梯运作规范

1、电梯的使用维修，始于电梯安装完毕和正式验收后。

2、为确保电梯安全行驶，必须建立正常的维修保养、管理制度。

3、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。

4、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任，应具有高度的责任心，爱护设备，掌握使用特性。

5、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。

四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施

公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。

1、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。

2、建立公建设施、设备的图纸档案资料，了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。

3、垃圾房每日保洁、清理，煤气管道每周检查一次，路灯每日检查一遍，配电房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍，发现问题，及时记录在《公建配套设施巡检表》中，若物业管理可马上处理的较小问题，及时处理；若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系，对处理情况详细记录，并通报业主。第八部分积极主动配合社区居委会

搞好文化建设

一、社区文化

（一）、基本内容

1、开展精神文明建设，制定社区业主精神文明公约，教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度，遵守和维护公秩序，爱护公共财产，提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。

2、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富业主的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高业主的参与意识，促进安定团结和社会和睦。

3、建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。

（二）、具体形式

1、业主入住后，利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式，对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。

2、宣传《市民行为道德规范》，鼓励业主争做文明慈溪市民。

3、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动，如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动，激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传，入住前向业主通知，集中安排环保装修培训，防止装修噪声污染、环境污染的发生。

4、将文化建设纳入物业管理日常工作中，设立专人负责，拟定社区文化管理制度，负责各项文化宣传活动，定期更新宣传橱窗等。

5、运用传播文化的工具和康乐设施，如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等，开展联络感情活动。

6、与社区共同开展文化娱乐活动，充分利用社区内的文体活动设施，每年举行一至两次大型活动，如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷。

（三）、社区活动计划

序号活动项目时间安排活动方式备注

1元旦晚会1月晚会

2新年文艺晚会2月晚会

3爱我家园3月植树活动

4消防知识4月讲座

5春游5月景区旅游

6激情夏季6－9月各种文艺活动

7医疗知识讲座7月邀请医疗专家进行讲座

8中秋赏月9月晚会

二、协助配合大社区开展工作

1、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报，并接受指导。

2、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动，管理处派专人参与、协助，给予积极配合。

三、物业服务与便民服务项目

（一）、常规

治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务

（二）、无偿服务

1、家教服务：管理处负责联系和推荐相关机构，供需要的业主选择；

2、业主热线：24小时热线；

3、电话唤醒、留言服务；

4、烫洗衣服服务：管理处协助洗衣店收发衣服；

5、预定及叫车接送服务；

6、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理；

7、保姆介绍：管理处负责推荐家政公司；

8、24小时医疗急救服务：管理处负责联系医院；

9、代收邮件服务；

10、代办速递业务：管理处负责联系速递公司；

11、代办保险业务：管理处负责联系和推荐保险公司；

12、失物招领；

（三）、有偿服务

1、室内清洁；

2、室内绿化；

3、商务中心服务：提供复印、传真、翻译、秘书服务等；

4、24小时工程维修服务；

5、租务服务：出租；

6、设立园艺师：解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题；

7、设立钟点工：解决部分业主不愿在家里设保姆房，有需要家政服务的问题，由管理处统一经营，提高信誉和管理力度，同时增加物业收入；

8空置房屋出租。

（四）、特色服务

1、信息类

①建立社区网站、电子公告牌，用于：

a、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准，及时相关信息，实现公开、透明、公平的物业管理模式；

b、方便业主投诉、申告，及时反馈各种信息，便于物业公司及时做出整改；

c、搭建业主交流平台，促进社区文交流。

2、医疗健康类

建立社区医疗站，在社区内部设立业主健康卡片，定期在会所内开展医疗健康讲座，普及科学的生活观念。根据业主要求，及本社区的地理位置，拟邀请市人民医院进行健康知识讲座，对于常见疾病加以预防。

第九部分社区管理创新

一、充分发挥高科技在物业管理中的应用

东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程，其设施、设备在同类住宅社区中处于领先

地位，各种高科技设施大量运用。为加强社区的管理，方便用户，营造一个安全祥和住宅环境，我们在社区安装了社区智能化设施，将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果，对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。

（一）、智能化的组成

电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化IC卡停车场管理系统、背景音乐系统等。

（二）、智能化系统宣传

在业主入住时，管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认，并提供智能化系统使用说明书，告之装修注意事项及损坏的各项责任，在装修过程中做好巡视监督。

（三）、日常管理

各种智能化设施设立专人管理，进行相关技术操作培训，实行24小时值班责任制度，确保设备正常运行。

二、不断实现管理的现代化

（一）、管理思想现代化

适应社会主义市场经济的要求，树立新思想、新观念，按照民主管理的观念，商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等；善于接受新事物，努力学习现代化管理的知识。

（二）、管理方法现代化

使各项管理工作都符合客观规律的要求，运用科学的方法和手段进行管理。

（三）、管理手段现代化

就是管理工具的现代化、自动化，在物业管理中大量运用高科技设备，提高管理效率，提升管理档次。

（四）、管理人员知识化、专业化

通过不断完善和学习，加强人员培训和人才更新，使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。

三、计划实行24小时全封闭式管理

为加强“东方明珠城”小区的管理，营造一个和谐、安全的家园，使业主住的安心、住的放心、住的有档次，我公司根据本小区的档次、业主的特点，计划在“东方明珠城”实行24小时全封闭式管理，希望通过我们的管理，力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。

前期将管理的计划向业主予以公布，在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。

（一）管理模式

24小时全封闭式管理，进出人员均凭证件（出入证）或联系批准后通行本小区；

（二）具体操作

1、本小区业主

凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区，业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。

2、来访人员

询问其所找的业主，由门卫值班人员与被找的业主进行联系，获得该业主同意、并作好相关登记后进入，业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。

3、其他人员

装修人员凭装修出入证进入；

闲杂人员一律不得进入。

4、车辆

本小区车辆凭管理处发放的车位证进入，其他车辆经询问后视情况进入。

（三）特殊情况处理

业主未带“一卡通”磁卡，可向门卫报出居住地点，与该业主家中联系确认后进入；如业主家中无人，可凭身份证件与业主手册核对无误后进入；如业主未带身份证件，由保安人员陪同进入，进行核对。第十部分经营核算

一、增收节支、以业养业计划

1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到100％；

2、开展多种经营，如上所示的有偿服务；

3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用；

4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本；

5、通过公司技术力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。

二、财务公开监督制度

根据《慈溪市物业管理条例》规定，特制定以下财务公开监督制度。

1、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况；

2、管理定期向预祝委员会汇报，接受业主委员会的监督和检查；

3、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准；

4、业主管理处物业经费入、如有疑问，可委托业主委员会向管理处查询，并要求管理处给予解释。

三、收入及支出测算

附表一：

东方明珠城收支测算表

一、综合服务支出测算表（单位：元）

项目说　明金额（元）（元）

工资及福利等支出基本工资及

岗位工资主　任1人20__元×12月24000

副主任1人1500元×12月18000

部门负责4人1100元×4人×12月52800

综服科4人900元×4人×12月43200

保安科54人800元×54人×12月518400

维修科7人1000元×7人×12月84000

环境科23人600元×23人×12月165600

小　计906000

社会保障三金（养老保险20％，医疗保险11％，失业保险2％）（6人）94800×33％=31284元

1767元×60％×88人×33％×12月=369458元400742

加班及值班费94人×10天×50元47000

合计1353742

服装费管理人员6人×500元3000

保安员54人×400元21600

其他人员34人×300元10200

合　计34800

办公费办公生活用水50吨×12月×2.25元\吨1350

办公用电1000度×12月×0.55元\度6600

日常办公费800元×12月9600

培训费15000

通讯费主　任200元×12月2400

部门电话5×150元×12月9000

小区文化、宣传费1500×12月18000

合　计61950

安全管理对讲机维护及装备耗材50005000

对讲机占频费20台×100元20__

灭火器药剂更换约200只计算×40元8000

合计15000

清洁卫生管理清洁用水200元×12月2400

日常工具费200×21人4200

水箱清洁费30003000

化粪池抽吸费用50005000

垃圾外运费6吨×54元×365天

20元\间×12月×18间122580

清洁工具、器械维修费300元×12月3600

消毒费用1319户×5元\户6595

合计147375

绿化管理绿化养护费用81435㎡×1元81435

绿化用汽油费50005000

绿化设备维修费50005000

盆景费用800元×12月9600

合计101035

设备设施维护电　梯年检1360元\×56台76160

维保6000元\台年×56台336000

保险700元\台年×56台39200

照明设施维护、耗材费20__0

水泵维护费用100元\年台×67台6700

智能化系统维护费20__00

耗材50000

消防系统维护费20__020__0

低压配电设备维护50005000

工具费及小件耗材40004000

发电机维护50005000

合　计762060

房屋维修路面、屋面修补20__020__0

建筑小品、栏杆50005000

给排水设施1000010000

合计35000

设施设备运行能耗监控系统用电10Kw×24×365×0.55元\度48180

消防中控用电2Kw×24×365×0.55元\度9636

电梯电费35608元\月×12月

427296

发电机耗油（估算）50000

公共用电（含：楼道照明、疏散指示灯、生活（热水）水泵、景观灯等）度\天××0.55元\度727317

合计1262429

共　计3773391

固定资产折旧及其他设备设施66407

上交国家税收3839798×6％230388

企业利润（管理酬金）4070186×5％

203509

支出合计4273695二、收支测算表

项目说

明金额（元）

测算收入综合

服务费多层：98176㎡×0.7元\月㎡×12月＝824678元

小高层、高层：156783㎡×1.3元\月㎡×12月＝2445815元

商铺：3381㎡×0.7元\月㎡×12月＝28400元

车库：490个×300元\年＝147000元

车位：1772个×480元\年＝850560元4296453

（说明）开发商

补贴多层：98176㎡×0.3元\月㎡×12月＝353434元

小高层、高层：156783㎡×0.7元\月㎡×12月＝1316977元

商铺：3381㎡×0.3元\月㎡×12月＝12172元1682583

业主交纳多层：98176㎡×0.4元\月㎡×12月＝471245元

小高层、高层：156783㎡×0.6元\月㎡×12月＝1128837元

商铺：3381㎡×0.4元\月㎡×12月＝16229元1616311

支出4273695

盈　亏22758

附表二：

设施设备配备表

类　型名　称数　量单　价小　计

办公设施设备电脑5500025000

复印机11000010000

打印机310003000

空调520__10000

办公桌椅105005000

档案柜55002500

办公柜450020__

传真机115001500

扫描仪110001000

数码相机115001500

电话机6100600

其他办公用品60006000

办公室装修5000050000

安保设备橡皮棍1850900

对讲机2080016000

对讲中转电台11000010000

巡逻手电20601200

巡逻自行车1220220

绿化清卫工具手推剪草机160006000

绿篱修剪机230006000

机动喷雾机130003000

绿化工具25001000

清卫工具53001500

垃圾车520__10000

垃圾桶4020__000

果皮箱2020__000

绿化警示100505000

维修工作电焊机120__20__

冲击钻1500500

手枪钻1300300

切割机1500500

管道疏通机1120__200

铝合金梯25001000

工　具74002800

小区物业管理方案范文第3篇

“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×O；商铺面积×O；地下停车场×O；地上停车场×O；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万O。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章 物业管理要点

运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；

结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；

采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；

管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。

公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。

公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

一、公司追求目标：

房屋建筑的完好率达到98％以上；

报修及时率达到100％；

清洁管理无盲点；

设备设施完好率达到98％以上；

小区路灯完好率达到100％；

管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

有效投诉处理率100％；

服务满意率达95％以上；

绿化完好率达到98％以上；

道路完好率达到98％；

各类管理人员岗前岗中培训100％；

无服务安全事故发生。

二、主要措施

完善各项管理制度和管理规定；

所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；

治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；

建立各种资料档案、报修、养护记录；

各种收费项目、标准公开，合理收费；

制定大、中修年度计划，并负责实施；

制定并组织员工培训计划的实施；

结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。

三、组织运行机制：

1、建立监督机制；

2、建立信息反馈及处理机制；

3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；

4、管理人员的培训管理；

5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责；

2、管理人员岗位职责；

3、作业人员岗位职责；

4、员工培训；

5、管理处运作管理工作规程；

6、人事管理及员工培训、考核制度；

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理办法

2、小区秩序管理；

3、清洁管理；

4、绿化管理；

5、消防弱电设备设施管理；

6、供配电设备管理；

7、给排水设备管理；

8、共用设施和共用场地管理；

9、安全操作规程；

10、特约服务管理规定。

（以上各种规定及制度略）

第三章 拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、办公室

（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。

（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（3） 负责内部运行工作的综合协调。

（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。

（5） 总经理指派的其它工作。

2、保洁部

（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。

（2） 负责小区内的垃圾清运工作。

（3） 上级领导交办的其它工作。

3、设备维修部

（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。

（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4） 上级领导指派的其它工作。

4、绿化部

（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。

（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。

（3） 上级领导指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。

（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。

（4） 负责小区应急处理的抢救工作。

（5） 上级领导交办的其它工作。

6、接待部

（1） 负责日常业户来访接待工作。

（2） 负责业户档案的建立和管理工作。

（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。

（4） 配合办公室开展员工培训工作。

（5） 上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

×××物业管理有限公司

物业管理办公室

业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管

业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工

秩序管理员

备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。

第四章 物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

小区物业管理方案范文第4篇

各物业服务企业，业主委员会：

为认真贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建设的有关要求，根据市房管局《关于在全市开展创建“平安物业”活动的实施意见》（温房字〔〕27号）和区平安办、区综治委《温州市鹿城区行业基层平安创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综合治理重点工作责任制》（温鹿综治办〔〕2号）文件的要求，结合温州市鹿城区实际，制订如下创建实施工作方案。

一、指导思想

深入学习实践科学发展观，紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标，以开展创建“平安物业管理小区（大厦）”活动为载体，增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感，进一步完善物业管理小区的安全防范体系，形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制，督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规政策，依据物业服务合同约定，进一步规范物业服务行为，履行协助做好小区安全防范工作的义务，筑牢思想防线，提高防范意识，落实防范措施，提高应急处置能力，有效地预防和减少安全事故和违法犯罪活动，促进“平安温州市鹿城”建设深入开展。

二、创建目标

通过开展创建活动，使温州市鹿城区物业管理小区（大厦）安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降，不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件和,力争通过三至五年的努力，全区85%的物业管理小区（大厦）达到新一轮平安创建的要求。

三、创建范围

温州市鹿城区已经实施物业管理的小区（大厦）

四、创建标准

1、物业服务单位与街道（乡镇）综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实；

2、物业管理小区内必需的管理人员持证上岗率和到位率达100％，履行物业服务合同约定聘用的秩序维护员能满足小区治安防范工作需要；

3、物业管理小区内按照物业服务合同约定设立固定值班岗和流动巡逻岗，制订巡逻计划，秩序维护员按照计划昼夜巡逻；

4、物业管理小区有制订日常防范和应急预案，且定期组织开展安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练；

5、在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁止事项；

6、物业服务单位对物业装修装饰的登记备案率达100％，与业主签订室内装修服务协议，组织开展巡查，及时发现和制止违法违规装饰装修行为并报告有关主管部门；

7、物业管理小区内消防安全设施按规定标准加强维护，并保证能正常使用，各类消防安全隐患及时得到整改；

8、居民楼二层以下住户的窗户应当采用防攀爬防撬功能的防盗措施，楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置；

9、物业管理小区执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，物业服务单位加强对楼宇对讲、电视监控等技防设施的管理并运转正常；

10、物业管理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故，不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件；

11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。

五、实施步骤

1、宣传动员阶段（5月）。召开全区物业服务企业落实创建“平安物业管理小区（大厦）活动”工作大会，学习传达上级指示精神，部署创建工作任务，并确定创建示范点。

2、开展创建阶段（6月-10月）。各物业服务企业积极开展“平安物业管理小区（大厦）活动”创建工作，各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作，确定考核制度。

3、企业自查阶段（11月）。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查，总结经验教训，提出下步的工作思路，并将书面自查报告报房管部门。

4、考核评比阶段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇（街道）初评推荐的基础上，会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。

六、考评方式

创建活动每年组织一次考评。由物业服务企业申报，各乡镇（街道）初评推荐，最后由区房管部门牵头，会同相关乡镇（街道）、部门共同组织考评验收、表彰，被表彰的小区授予“平安物 业管理小区（大厦）”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区，予以一票否决，依据物业管理法规政策进行处罚，直至注销物业服务企业物业管理资质。

七、创建要求

（一）统一思想，加强领导。创建“平安物业管理小区（大厦）”是深入开展“平安温州市鹿城”系列创建活动之一，是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识，加强组织领导，认真研究、制订创建活动方案、措施，扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区（大厦）”活动领导小组，由莫光辉同志担任组长，詹里勋同志担任副组长，成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成，领导小组下设办公室，办公室设物业修建科，蒋振宇同志兼办公室主任，负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构，确定专人负责，具体抓好创建活动各项任务措施的落实。

小区物业管理方案范文第5篇

住宅小区物业管理情况

目前，济南市有300多家具备资质的物业服务企业，承担着500多个住宅小区物业管理服务任务物业管理类型很多，包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房共11大类。我们要研究的只是住宅小区物业服务管理中档案管理的问题。目前，济南市的住宅小区物业管理企业从来源上看主要有两种类型：一类是由承担小区建设的房地产开发企业所属物业部门分离出来成立的物业服务企业；另一类是直接独立注册的物业服务企业。无论其来源如何，他们都以独立法入的形式提供物业管理服务。前者主要以原开发企业建设的住宅小区为服务对象，虽然以独立法人形式存在，但与原所属开发企业存在千丝万缕的关系。后者与开发企业没有传承和从属关系，一般是经房管部门鉴定取得资质，通过招投标等形式获取对某一小区的物业管理权限。

2004年建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》要求物业服务企业要建立相应的档案，并加强管理。一方面这是做好物业管理和服务的需要；另一方面也是自觉接受业主委员会和上级主管部门监督的参考依据。因此，加强住宅小区物业档案管理，是物业服务企业在承担住宅小区物业服务任务时应尽的义务，也是做好物业服务工作的必须。

住宅小区物业档案管理现状

住宅小区物业档案从形成过程看，大体可分为开发建设和使用管理两大阶段；从内容和来源看，又可以分为基本建设工程档案、公共配套设施档案、物业服务管理档案三大部分。住宅小区物业档案的形成者主要是房地产开发企业、市政公用部门所属部分企业、电力和通信企业及物业服务企业等。住宅小区物业档案的拥有者应该是小区业主的代表组织―_业主委员会，但住宅小区物业档案的管理者、使用者和部分档案的形成者主要是为业主服务的小区物业服务企业。

1.基本建设工程档案内容、形成和管理情况

在住宅小区建设工程竣工后，建设工程档案的流向应该是：开发建设企业保管一套，移交城建档案部门一套，同时移交物业服务企业―套，保证日常维修维护需要。

济南市现有房地产开发企业对住宅小区建设工程档案的移交情况是：以实施城建档案“两书一证”制度为界，在这之前，房地产开发企业向城建档案部门移交工程竣工档案的数量只能占到总数的5％左右。在这之后，移交给城建档案部门的数量则提高到85％以上。

2007年国务院颁布的《物业管理条例》和2010年住建部颁布的《物业承接查验办法》都明确规定，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。就目前情况来看，这个要求尚没有得到很好的贯彻落实，特别是没有建立起有效的监督机制，在物业承接验收时，房地产开发企业很少能按规定把相关档案完整移交给物业服务企业，有些能做到部分移交，有些根本就不移交；同时，业主委员会的监督也不力，原因是一方面多数住宅小区人住之初，业主委员会尚没有建立或不够健全，没有良好的运行机制和行使维权监督的能力；另一方面由于业主委员会没有独立的社团法人地位，不具备承担民事主体法律责任的资格，是一个相对松散的组织，如何成立并行使权力大都处于探索阶段，导致物业服务企业合同终止时向业主委员会移交档案几乎成为一纸空文。

2.公共配套设施档案内容、形成和管理情况

所有住宅小区都必须有公共配套工程，主要包括供水、供气、供热、供电及通讯等，多为地下隐蔽工程。这些工程项目，一般是由住宅小区开发企业与供电、供水、供热、通讯等施工单位分别签订协议。这些项目，从设计、施工到日常维护、维修全部由各相关部门负责，同时，这些公共配套工程的档案也分别由以上各部门收集、整理、保管和利用。据了解，供水、供电、供气、供热和通讯等这些企业，对档案管理都有较好的基础，管理制度、管理部门、管理人员和保管条件比较健全和完善，上级主管部门对这些业务档案的收集、整理、保管、利用等都有比较规范的业务标准。公共配套设施档案虽然分别存放在相关部门和企业，但需要使用时，一般也是由这些相关的部门或企业提供上门维修服务，基本能满足小区内水、电、气、热、通讯等各种地下隐蔽工程维修维护的需要。

3.物业服务管理档案内容、形成和管理情况

住宅小区物业服务管理过程中形成的文件材料主要包括以下几部分：(1)企业管理性文件材料。主要包括企业及各职能部门的日常管理制发的各种文件材料等；(2)招标协议性文件材料。主要包括物业管理服务协议、招投标等文件材料；(3)检查维修性文件材料。主要包括主管部门对各种设备检查记录(消防、电梯、二次供水等)、动用维修资金批准手续、业主信息资料等文件材料；(4)日常记录性文件材料。主要包括有关收费记录、出入库记录、物业采购记录、小区访客登记和投诉处理记录等文件材料。

调查表明，大多数物业服务企业档案管理比较薄弱，基本处于“四无一不”(无管理制度、无专用库房、无专门橱具、无管理人员和档案不齐全)状态。少部分物业企业重要的档案文件相对集中在综合部门保管，其他则散存在各部门；不少物业服务企业几乎全部档案材料都散存在各部门，而且大多未经整理。有些经初步整理的也只是按照不同内容相对集中存放，没有检索工具，档案装具也很杂乱。

加强住宅小区物业档案管理的思路

1.提高社会档案意识，加大舆论宣传力度

一方面通过各种媒体进行广泛社会宣传，引起社会对住宅小区物业档案的广泛关注，增强社会的档案意识和维权意识，让大家都来监督，让各方面尽职尽责。另一方面通过不同形式，对物业服务企业开展宣传和业务培训，明确标准，提出要求，提高物业服务企业依法做好档案管理工作的能力和自觉性。

2.有关部门密切配合，加大业监管力度

通过与建委和房管部门合作，可以加强物业服务企业档案的行政管理。通过联合物业服务企业协会，可开展一些相关

的活动，积极引导住宅小区物业档案工作的健康开展。同时，要发挥住宅小区业主委员会的监督作用，小区业主委员会要行使好业务职责，加强对住宅小区物业档案的监管，定期对档案管理情况进行检查，保证档案的齐全、完整、准确。

3.从实际情况出发，加大业务指导力度

业务指导应当把握以下重点：一是把房地产开发企业及物业服务企业纳入档案业务培训范围，对各单位档案人员开展集中业务培训。二是从管理比较正规，档案工作基础较好的龙头企业人手，加强宣传引导，增强档案意识。

4.针对物业管理特点，加大业务规范力度

国家档案局针对企业制定的《企业档案工作规范》、《工业企业档案分类编号规则》等规定，对物业服务企业来说，尚不能完全适用。物业服务企业有着明显的自身特点，―方面它是管理、服务型的企业，所以，档案内容、形态等，完全不同于生产型企业；另―方面它的档案来源和形成过程比较复杂。一般的企业档案形成者和利用者是统一的，先有单位再产生档案，档案是企业各项活动形成的真实记录，且谁形成谁利用。但住宅小区物业档案不同，有一些档案不是物业服务企业自己形成的，而是从相关单位接收的，在自己承担物业服务的过程中利用，并在管理服务中继续补充和丰富。这就打破了原来的企业档案管理的传统思路。因此，档案行政管理部门应当根据其行业特点，摸索创新，制定切合物业服务企业特点的档案工作规范，使其在具体操作过程中有据可依。

5.从业主利益出发，加大档案移交力度

住宅小区物业档案具有一定的流动性，主要表现在档案的二次移交。一次是房地产开发企业要将相关项目建设档案移交给承担小区物业服务的企业。另一次是物业服务企业合同期满，撇出前，应当把小区建设、小区管理过程形成的所有相关档案移交给业委会，在下一期承包物业服务的企业进驻后，交给新的物业服务企业。也就是说，住宅小区物业档案的产权归小区业主，而不是归物业服务企业，但承包服务的物业服务企业有保管利用好和丰富好住宅小区物业档案的责任和义务。

小区物业管理方案范文第6篇

一、加强物业管理小区档案工作是建设和谐社会的需要

物业管理档案是物业管理企业在对住宅区、工业区、商住楼、写字楼等小区进行管理过程中形成的各种不同形式的历史记录，包括在日常管理和服务过程中形成的各种载体形式的档案。加强物业管理小区档案工作是建设和谐社会的需要，因为，社区建设需要对社区资源和社区力量进行整合，物业管理是社区管理的一部分，是社会建设的重要内容，档案是物业管理企业进行小区管理的基础，规范并加强物业管理小区档案工作是强化社区管理的一项基础工作，特别是现在随着物业管理小区综合治安、助残扶困、环境保护、群众性文化活动的组织和开展等都成为物业管理工作的重要内容，与此相应，其过程中形成的档案内容也丰富多彩，涉及社会生活的方方面面，与老百姓生活密切相关。

二、物业管理小区档案的具体内容

1.企业日常运行形成的管理档案。如行政管理、人事管理、财务管理等档案。包括物业管理企业自身形成的党群工作、行政管理、业务管理档案及人事和会计档案。

2.企业接收的档案资料。对物业管理公司来说，主要是指在接管验收开发建设单位移交的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料，如：设备档案、基建档案、业主资料。具体包括项目前期准备资料、验收材料、交接材料：如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目立项批复、施工许可证、建设项目命名、更名审批资料；物业移交会议纪要或移交证明；验收证明资料，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备清单准许使用文件，设施设备明细表、合格证、使用说明书、保修协议；图纸；水、电、气、消防等单项竣工验收报告；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必需的其他资料。业主资料主要是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等业主基础信息登记表、业主购房资料。

3.物业管理活动中形成的业务档案。如：业主报修登记簿、维修单、回访记录；门岗、巡逻、监控室交接登记簿，值班记录表，报警记录登记表，大宗货物出门记录；园林绿化、物业租赁、车位使用、社区文化建设及在对物业进行较大规模的改建、扩建、维修、养护时所形成的档案材料。这部分档案最大特点就是动态性较强，都属于管理过程中形成的资料，因为物业档案管理工作是一项动态性较强的工作，当物业的产权发生变动或房屋因大修、改建等原因发生变化时，其物业档案资料也应及时变更，才能确保物业资料的完整、真实并准确反映物业的状况；另外，当物业管理企业在对物业管理小区进行管理时，也会不断形成新的资料。所有这些，都就要求物业档案及时补充、更新，并做到管理规范化、科学化、动态化、系统化。

三、物业管理小区档案的作用

1.有利于和谐社区的创建。目前，随着小区物业管理水平的不断提高，社区保障体系和社会化服务网络的完善，很多物业管理企业积极参与社区精神文明建设和安全文明小区的创建活动，配合相关部门开展丰富多彩的社区文化活动，关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活，这些活动都得以物业管理档案为依托，可以说，几乎物业管理的每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施还是了解业主及物业使用人情况，或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。比如，对小区物业、小区道路的维护、维修就必须参考小区规划、设计和小区建筑物的竣工图及地下管线等方面的资料，物业管理公司只有通过图纸才能了解物业的分布，占有、结构、面积、层数、建成年份以及各户房屋与土地的权属范围和面积，了解物业使用、维修、改建后在结构与功能上的变化情况，从而为正确使用和维护物业提供了重要依据。因此，做好物业管理小区档案工作，对促进社区发展，提高人们居住质量、生活质量和城市管理水平，全面建设和谐社会有着十分重要的意义。

小区物业管理方案范文第7篇

住房货币化带来物业管理市场化,房地产的欣欣向荣推动物业管理的蓬勃发展。但与此极不协调的是,全国各地大城市均出现了不同程度的“棍棒相加”、流血冲突等物业暴力事件，停水停电更是司空见惯。2005年11月8日在河南郑州，河南电视台一名摄相记者喋血中方园小区，摄像机与采访车受损。此事被东方今报、郑州晚报、河南电视台等省内媒体连续重点报道，引起相当大的社会震动。

市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量、社会安定，更关系到现代化城市建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法明确各方主体：政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生或把纠纷解决在初期，促进物业管理的健康发展。

一、住宅小区物业管理的法律界定

（一）物业及住宅小区物业

“物业”对应的英文是“REAL　ESTATE”或“REAL　PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成　：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。《河南省物业管理条例》第三条　本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。住宅小区物业具有以下法律特点：1．房屋所有权具有多业主。2．土地具有共用性。3．小区配套房屋产权具有模糊性。 

（二）住宅小区物业管理及界定

住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。上述原则体现在相关宪法和法律条文中：中华人民共和国宪法第12条规定 “国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。” 中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

《物业管理条例》第9条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。

所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。郑州中方园小区经过11月8日事件使方圆物业退出后，原来的东西两小区分别聘请不同的物业公司来服务，有利于竞争，提高服务质量。

二、住宅小区物业管理中存在的问题 

国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。

（一）现阶段业主如何行使管理物业的权利

1．业主如何通过业主委员会管理物业

《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。如何计算参加投票的业主投票权问题？《河南省物业管理条例》第十一条　业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：（1）住宅物业按一户一投票权数计算；（2）非住宅物业按建筑面积计算。确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

2．业主委员履行职责不力

国务院颁布的《条例》第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。上述规定已经明确了两个问题：一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。 

3．业主委员会备案问题。《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

备案的本意应当是登记备查。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，不因备案产生。到所在地县级房产管理部门办理备案，是为了备查，方便工作。不能让备案成为一道关卡。一方面我们在强调业主自治，另一方面我们又增加审批程序，这与当前的市场经济体制是不相容的。解决的办法就是明确规定由业主委员会将选举结果报送房地产主管部门登记备案。只要选举符合法规规定，房地产主管部门就不得拒绝备案，简化程序，合法即备，规定在若干个工作日内作出给予备案或不与备案理由的答复。

小区物业管理方案范文第8篇

第一条（目的与依据）

为了更好地贯彻实施市人大常委会的《市住宅物业管理规定》以及规范地区业主大会选聘物业管理企业的行为，结合地区物业管理的实际情况，制定本指导意见。

第二条（适用范围）

镇行政区域内居住小区的业主大会选聘物业管理企业，适用本指导意见。

第三条（基本原则）

选聘居住小区物业管理企业应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，以地区现有的物业管理企业作为优先选聘的候选单位。

第四条（管理部门）

闵行区房管办事处、镇社区办负责本地区选聘物业管理企业的指导、监督和管理工作。

二、初步征询业主意见

第五条（初定物业管理服务内容及标准）

业主委员会应听取小区业主和业主代表、居民委员会等各方意见，根据物业特点和服务要求，制定物业管理初步方案。

（一）向居住小区业主征询选择物业服务项目、服务等级，拟订适合本小区的物业管理服务标准和收费标准的物业管理初步方案。

（二）征询居住小区业主意见后，拟定选聘物业管理企业的方案。

（三）物业管理初步方案，在小区内公布，听取业主意见。

三、直接续聘原物业企业

第六条（续聘）

如居住小区业主多数意见认同原物业管理企业的服务，由业主委员会根据拟订的初步方案和原物业管理企业进行商洽。双方如能就相关内容取得一致意见，则可拟订物业管理服务合同，并在小区内公示，听取业主意见。再根据本小区《业主大会议事规则》递交全体业主表决。

（一）获业主大会2/3业主同意，业委会根据有关规定，和该物业管理企业签定正式服务合同。

（二）未获业主大会2/3业主同意，则由业委会向小区业主公告，停止直接续聘工作。

四、邀请招标

第七条（招标组织）

业主委员会组建选聘物业管理企业的工作小组,该小组基本由业委会、业主代表组成，并应邀请辖区内居委会参加。（以下简称工作组）

第八条（招标文件）

工作组编制物业管理招标文件。

文件主要内容如下：

（一）工作组的联系方式；

（二）物业基本情况。包括物业名称，坐落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，入住率等；

（三）委托管理的内容及要求；

（四）物业管理用房的配备情况；

（五）投标书的编制要求；

（六）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；

（八）开标、询标的时间，地点，方法与程序；

（九）投标报价要求及评标标准；

（十）拟签订合同的主要条款；

（十一）其他事项的说明。

第九条（招标邀请书）

工作组应当向3个以上较合适的物业管理企业发出邀请书。要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，优先考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，便于了解该企业及企业可发挥规模效应，降低成本。

工作组应当在小区内召开各类座谈会广泛听取业主意见后，对拟选择的企业在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明物业管理企业的业绩和市场信誉，且广泛听取业主的意见，选出合适的2-3家企业。

第十条（评标）

工作组（或邀请专家评审团）根据制定的招标评分标准，结合各投标物业管理企业的标书以及业主座谈会的意见对物业管理服务方案进行评定，结果在小区内公布。

第十一条（公告、征询）

（一）工作组向小区业主公告评标结果。

（二）工作组制定征询公告、征询单，由全体业主投票选择物业管理企业。

第十二条（业主选择）

征询单递交业主大会表决：

（一）经业主大会表决，2/3以上业主选择同一物业管理企业，业委会根据有关规定，和该物业管理企业签定正式服务合同。

（二）首次表决达不到2/3业主选择同一物业管理企业，则多数业主选择的物业管理企业作为下一轮唯一候选的单位，再次投票征询。达到2/3以上业主认同，则业委会根据有关规定，和该物业管理企业签定正式服务合同。

五、附则

第十三条（禁止行为）

投标人不得以任何方式，排斥其他投标人参与公平竞争；不得通过作弊，哄抬标价；不得与工作组串通，损害其他人的利益；不得向工作组行贿或变相行贿。

工作组不得以虚假的招标方式获取他人的物业管理方案，损害投标人的利益；不得向他人透露可能影响公平竞争的招标情况。

小区物业管理方案范文第9篇

一、物业档案的概念

档案来源于文件，文件是档案的前身。一切档案都是在文件使用完毕或办理完毕后转化而来的。

（一）档案的定义

“档案”一词在我国始见于明代，但最经常被引用的出处是清康熙十九年（1680年）的《起居注》。该年十月，在批阅秋审众犯册时，“上问：‘马哈喇之父与叔皆没于阵，本身亦有功牌，其罪如何？’大学士明珠奏曰：‘马哈喇之父、叔阵没，皆系松山等处事，部中无档案，故控告时部议不准。

我国对档案学的研究从本世纪二三十年代开始。至今，全国档案界对档案一词的定义多有论及，提法各异。何鲁成在《档案管理与整理》中写道：“档案者乃已办理完毕归档后汇集编制留待参考之文书。”1960年第一期《档案工作》杂志社论中写道：“档案是本机关在工作和生产中形成的，具有一定保存价值的，并且经过立卷归档，作为真实的历史记录集中保管起来的各种文书材料（包括技术、影片、照片、录音带等等）。”1985年国家标准局的《情报与文献工作词汇基本术语》和《档案著录规则》中档案定义为“国家机构、社会组织和个人从事政治、经济、科学文化等社会实践活动直接形成的文字、图表、声像等形态的历史记录。”1996年7月5日修正公布的《中华人民共和国档案法》从法的角度规定了档案的范围：档案是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录（《中华人民共和国档案法》第二条）。

（二）物业文件与物业档案

物业管理工作形成的文件主要有两大部分，即物业管理公司日常运作形成的普通管理文件和物业管理实际操作接收和形成的多种专业性文件。这些文件完成了现行功能之后，就过渡为物业档案。

物业管理公司日常运作形成的普通管理文件包括行政管理文件、人事管理文件、财务管理文件等。物业管理处接收的专业性文件包括接管验收时接收房屋的建筑工程资料、设备和产权资料；形成的专业性文件包括住户入住后不断形成并补充的业主（住用人）资料；常规物业管理过程中形成的物业维修文件、物业租赁文件和管理服务文件；物业管理公司开办多种经营活动形成的经营管理文件等。

（三）物业档案的分类

物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也不断增加，但总的来看，物业档案基本上可分为两大部分：一部分是物业公司日常运作形成的普通档案，包括党群工作档案、行政管理和经营管理档案、基建档案、设备档案、会计档案、人员档案、科研档案、声像档案、荣誉档案等；另一部分是基层物业管理处日常运作形成的物业管理专门档案，包括物业清册、物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业管理服务档案等。

二、物业档案管理现代化

（一）物业档案管理现代化的含义和内容

管理现代化就是把管理工作信息化和最优化。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。

档案管理现代化的内涵包括两方面：一是指现代科学技术和方法的应用；二是要达到优化、取得最佳效益。对物业档案管理来说也是如此。

（二）物业档案管理标准化

我国现行的档案管理标准包括基础标准、业务技术标准和相关标准，国家档案局编制的《档案工作标准体系表》大致涵盖了档案管理工作领域内所有的标准。由于物业管理工作在我国仅有十几年历史，物业档案管理更是档案行业和物业管理行业中双重的新课题，所以国内尚未制订出关于物业档案管理的标准。在具体工作中，应尽量参照各相关标准，如《档案著录规则》、《科学技术档案案卷构成的一般要求》、《档案号编制规则》、《档案工作基本术语》等作为工作指导。对一些较为成熟的物业管理公司来讲，如果条件具备，完全可以自行制订本公司的物业档案管理标准。

（三）现代化对物业档案工作人员的要求

档案管理现代化是不断完善深化的过程，这一过程也要求档案人员不断提高自身的素质，包括思想意识、知识结构和操作技能等。

树立科技进步和科学管理的观念是提高人员现代化意识的基础。既然现代化是一个永无止境的进程，人员也就必须习惯于不断反省、不断思变，在总结经验、着手当前的同时放眼未来。既然物业档案管理是一个新课题，就必然存在许多有待完善之处，在巨大的潜力可挖掘。物业档案管理这一领域是大有可为的，要想永立这一行业潮头，必须有要有前瞻性，首先就是要打好思想意识这个基础。

三、物业档案的特点

（一）档案种类多样化

由于物业档案的主体包括物业服务公司、物业服务人员、物业的使用者、物业的开发商、设计者、工程设计方、承建商，以及政府有关部门如计委、国土局和房管局、城市规划局等单位。因此，在物业服务活动中就形成了各种类型的专门档案，如产权档案、会计档案、科技档案（基建档案、设备档案）等专门档案。这也是物业档案不同于其他类型的专门档案的一个显著特点。

（二）载体形式多样化

物业档案种类的多样化决定了物业档案形式多样，主要有图、文字、卡、册、表。其中“，图”是指根据实际需要绘制的各类平面图、示意图。 “文字”是指在物业服务活动中形成的各类文字材料，包括早期介入文件、接管验收文件、房屋及设备的修缮工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同、业主和住户来访记录、代收费用的协议等。这部分材料数量大、种类多，是物业档案的主要组成部分。“卡”是指根据需要制作的内容浓缩、检索方便的各类卡片，包括设备保养卡、维修记录卡等。“册”是指为了增加信息容量、提高管理效率而建立的业主缴费手册、绿化管理手册等。“表”是指房屋验收质量登记表、业户情况登记表、房屋装修申请表。

（三）档案的动态性较强

物业可能需要进行维修、养护，业主可能因物业的买卖、交换、继承等权属变更而变更，住户更有可能因租赁关系的改变而频繁变动，因此，相对应的物业及人的文件材料也要不断地添加到档案中去，从而形成物业档案的一个显著特点——动态性较强。

（四）公开性和隐秘性并存

物业档案具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，如物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。但物业档案又具有一定的隐秘性，因为它也包含着大量的隐私内容，这部分档案内容是不便于公开的，如业主（或住户）的个人资料、物业中的产权资料等。

（五）档案的完整性

物业管理专门档案是以一个物业单位为对象组织案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，因此，每一份档案案卷都是一个有机的整体，全面反映了一个物业单位的变迁过程，体现出一种完整性。

（六）和人们的日常生活息息相关

物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。许多档案如机关文书档案、审计档案、诉讼档案等在归档以后通常就较少被利用，因为人们的日常生活很少会涉及到这些档案，而物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。

四、物业档案的作用

物业档案最重要的内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：一部分是物业本身的档案，包括开发建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录；另一部分是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。物业档案的作用主要体现在这两部分档案上。

五、当前物业管理行业存在的主要问题

1.企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，造成了一般物业企业难以快速实现高规格、大规模发展，企业规模总体偏小的现状。

2.物管投诉多，社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低

六、产生以上问题的原因主要有以下三方面

（一）观念落后，认识错误

1.关于物业管理：物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产生的，业主自管则不在《物业管理条例》调整范畴，不属于条例规定和承认的物业管理。

2.关于物业收费标准：由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的难度、深度及细度也不尽相同。不同物业的收费标准应根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部等有关规定，分别测定出不同物业项目管理服务费的收费标准，报当地物价行政主管部门备案后施行，这才是最科学的收费标准。

（二）配套法规政策规定实施细则严重滞后

由于配套政策规定实施细则严重滞后，使现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面，一些纠纷问题的解决上，主管部门因缺少可依据的配套法规与细节难以出据权威意见，造成公说公有理婆说婆有理。

七、恰当用物业档案解决物业管理中存在的问题，推动和谐社会的建立

解决当前物业管理中普遍存在的热点、难点问题，我们应转变观念，多方下手，观念的转变不仅在于物业管理公司，业主的转变也是不可或缺的，观念可以用合同、协议等方式来体现，双方互相认可，彼此遵守执行，自然矛盾就减少了，即使有不愉快发生，也便于划分责任，快速解决问题，这也就要求订立合同时要严谨、细致、科学、合理，合同定立后要正确妥善保存，具体在合同中需要体现哪些理念，怎么体现？这都对我们物业档案管理工作者提出了新要求。

1.业主与物业管理企业是平等关系。在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同关系，没有主仆这种带有奴性的错误区分。

2.业主委员会与物业管理公司应当目的相同。业主委员会与物业管理公司目的应是一致的，即共同管好小区。

3.物业管理企业不是什么都管。物业管理公司终归是企业，职责是以合同的形式约定的，很多社会问题不在物业企业职责范围之内。

4.物业管理服务不是“免费的午餐”。不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付费”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理费。其实，业主在享受物业管理提供服务的同时，就有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。事实上物业管理公司实施物业专业化管理，为业主和使用人提供服务，是需要投入成本的，物有所值是最简单的道理。

5.物业管理治安防范不是看家护院。物业管理公司给住户、使用人提供的是安全防范服务。物业管理公司主要是按照服务承诺落实相应的防范措施，住户、使用人不能认为交了物业管理费用，就可以放松警惕性，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。

6.物业管理企业不是水电供应商。由于历史的原因，物业管理企业普遍一直为水、电等公用事业部门无偿向业主、使用人代收水、电费用，甚至承担因业主、使用人拖欠、拒交水电费而垫付，物业管理企业“赔了夫人又折兵”。

7.物业管理企业应当依法维权。对于物业公司来说，业主、业委不一定就是弱势群体，实践中住户往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服务费，而物业企业却没有很好的办法应对解决。另外，一些部门、机构人为导致增加物业管理企业负担。因此，物业企业也有依法维权的权利。

8.在物业管理区域内不光是物业管理公司说了算。个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，没有依照相关规定，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业的害群之马，这些则应由主管部门查处纠正。

我们应该充分认识物业档案管理在推动和谐社会的建立上的重要作用，物业档案管理对构建和谐社会主要有以下三方面社会功能：

（一）它具有教化和益智的社会功能

现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。应尽可能多地提供特色服务，努力做到"人无我有，人有我新"。比如在小区内可建立局域网，物业公司通过网络向业主和使用人及时各种服务通知和信息，同时也利用网络来加强物业公司和业主，以及业主和业主之间的沟通。只有通过这些普通小区没有的特色服务，才可以提升小区的管理品位。

（二）具有促进居民身心健康的功能

在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。因此，就要求物业公司首先在人员的选择上，应根据岗位的要求，制定严格的录用标准，把好进人关。比如对管理人员，应尽可能地选用那些具有酒店管理经验的，利用他们良好的服务意识，增加物业服务的内在品质。在安全护卫队员的选择上，除了外形的要求，还要在其综合素质，思想品质等方面进行严格的考察和筛选，并辅以不断的培训，提高其工作责任心，以最大限度地保证小区的安全。

其次，在服务标准上，不能局限于普通住宅小区的服务要求，可参照商务写字楼和酒店服务的标准，制定专门的保洁、绿化、维修和安全防范服务标准。如对小区内的单元楼道，至少每天进行一次拖、扫、抹，同时加大保洁巡视力度，最大限度地保证楼道地面、扶手的整洁。大力提倡社会效益和环境效益。物业公司应努力在小区内营造以美化、亮化、香化为主题的良好的居住、生活、休闲环境，让住户真切的感受到居住在这儿就是一份品位和一种尊荣。

（三）具有社交和繁荣文化的功能

小区物业管理方案范文第10篇

关键词：社区物业；管理方法；纠纷处理

Abstract: community property management process can occur in all kinds of disputes, these disputes have administrative, civil and criminal. Such as the construction unit and the realty management enterprise of disputes, realty service contract dispute, the old and new property management enterprise the authority the disputes, the owners' committee and property management enterprise of disputes, property management enterprise misappropriate the special maintenance funds, property management enterprise beating village owner of injury, administrative departments have to face how to property management for industry management of new questions. Therefore this paper mainly how to deal with these disputes, and put forward effective method.

Keywords: community property; Management methods; Dispute process

中图分类号：C916 文献标识码：A 文章编号：

一、社区物业管理纠纷的基本类型

1、社区物业管理民事纠纷社区物业管理民事纠纷是发生在社区平等主体之间的、涉及物业管理内容的民事纠纷，如物业管理企业未按合同约定提供相应的物业管理服务而引发的纠纷；业主未按合同约定缴纳物业服务费用而引发的纠纷；物业管理企业与业主或业主委员会之间因物业服务合同的订立、履行、违约而形成的纠纷；业主的相邻权受到侵犯而引发的纠纷；建设单位与物业管理企业在交接过程中发生的纠纷等。

2、社区物业管理行政纠纷物业管理行政纠纷是发生在不平等的行政主体与行政相对人之间有关物业管理的纠纷，如物业管理企业与物业管理行政主管部门之间的纠纷；业主委员会与物业管理行政主管部门之间的纠纷等。为了建立和谐文明的社区，在物业管理上，必须采用行之有效的措施来调节这些纠纷，一般来说，社区物业管理民事纠纷的解决方式有协商、调解、仲裁、诉讼四种，以下将着重这几种常见的纠纷处理方法进行论述分析。

二、社区物业管理民事纠纷的协商和调解方法

1、社区物业管理民事纠纷的协商方法

所谓物业管理纠纷的协商，是指纠纷当事人在纠纷发生后，本着平等互利、协商一致的原则，对各方已发生的纠纷进行解决的方式。这种方式不需要第三人或其他任何部门的介入，有利于节约成本；同时，这种处理方式建立在各方协商一致的基础上，有利于修复纠纷各方的关系，使之长期友好相处，从而有利于从根本上解决纠纷。这种方式通常是首先采用且效果最好的方式。

2、社区物业管理民事纠纷的调解

物业管理纠纷的调解，是指纠纷各方当事人在第三方的主持下，根据各方的意思提出一个解决方案，经各方同意并执行，从而解决纠纷的方式。物业管理民事纠纷的调解包括民事调解和行政调解，前者是在非官方的第三人的主持下进行的；而后者则是在官方的主持下进行的。物业管理纠纷行政调解的行政机关是房地产行政主管部门，但是，如当事人一方对物业管理民事纠纷的调解结果反悔时，此调解不具有法律强制执行力。

【案例分析】：某市“花园城”是20世纪80年代入住的老住宅区，由于当时设计的遗留问题，原设计首层架空层并作为商铺出租，现部分商铺送货车辆夜间进出、装卸货物产生的噪声和小区车位少导致道路拥挤堵车鸣笛现象，影响小区住户的正常生活，引起业主强烈投诉，针对这一问题，管理处经理组织管理层人员，召开了研讨会并制订了限期整改方案。经过分析发现导致噪声有以下原因：

① 个别车主素质低下(外来车辆居多)，乱鸣笛；

② 小区商铺送货车辆早出晚归及装卸货产生的噪声；

③道路不畅通，出现暂时堵车现象。

管理处根据导致噪声的原因制订以下整改方案：

① 由车管员向小区月卡车主上门发放“温馨提示”，宣传进入小区请勿鸣笛，避免噪声发出。

② 外来车辆进入小区时，进口处车管员发放“进入小区，车辆慢行，请勿鸣笛”的温馨提示卡，并对进入小区的临时停车进行登记。

③ 对首层有货车的商铺，由经理出面沟通，与商铺协商在小区内的进出和上下货时间上达成一致，要求管理人员严格按照所规定的时间放行。

④ 加强首层护卫员巡逻力度，及时疏散和引导车辆，确保道路畅通，对违规鸣笛和装卸货物的车辆及时制止并对进入小区鸣笛的车主进行记录车牌在案，如有三次以上鸣笛现象的车辆将通知车主不让其车辆进入小区。

⑤ 在小区内加大宣传力度，增设标识、挂横幅。同时严格控制外来车辆进入(特殊车辆除外)，把车辆进入小区相关规定纳入《小区公共秩序管理规定》中。使广大业主住户共同遵守并监督。

【案情结果】花园城管理处一方面制订并实施控制车场噪声整改方案，另外与相关业主进行耐心细致的解释与沟通，最终得到了广大住户和业主委员会的大力支持与肯定，目前小区车辆鸣笛等噪声比以前有很大改观，晚上也清静了。

【案情点评】此案例充分说明了社区管理中的某些问题是完全可以通过调解的方式加以解决的，只要管理者勇敢地面对问题，本着为业主着想的基本立场，以务实的工作态度制订并实施整改方案且与相关业主进行耐心细致的解释与沟通，就一定能取得良好的管理效果。长城一花园管理处的做法值得其他社区物业管理者学习。

三、社区物业管理民事纠纷的仲裁与诉讼方法

1、纠纷仲裁方法

(1)物业管理民事纠纷仲裁的概念物业管理民事纠纷的仲裁是指物业管理纠纷当事人在争议发生前或争议发生后，根据仲裁条款或仲裁协议，把物业管理纠纷交给仲裁机构，由仲裁机构居中裁决的活动。

(2)物业管理民事纠纷仲裁的特点

①自愿性：物业管理纠纷当事人的自愿性是仲裁最突出的特点。物业管理纠纷仲裁以各方当事人自愿为前提，即当事人之间的纠纷是否提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭如何组成、由谁组成，以及仲裁的审理方式、开庭形式等都是在当事人自愿的基础上，由当事人各方协商确定。

②灵活性：由于物业管理纠纷仲裁充分体现当事人的意思，仲裁中的诸多具体程序都是由当事人协商确定与选择的，因此，与诉讼相比，仲裁程序更加灵活。

③快捷性：物业管理纠纷仲裁实行一裁终局制，仲裁裁决一经仲裁庭作出即发生法律效力。物业管理纠纷当事人可以以这种方式迅速解决纠纷。

④保密性：物业管理纠纷仲裁以不公开审理为原则。有关的仲裁法律和仲裁规则也同时规定了仲裁员及仲裁秘书人员的保密义务，仲裁表现出极强的保密性。

⑤强制性：仲裁机构虽为民间机构，没有强制执行的权力。但法律规定，仲裁裁决生效后，当事方不执行仲裁裁决的，另外一方通过法院申请强制执行，使得仲裁裁决也具有强制的执行力。

(3)物业管理民事纠纷仲裁协议应包括的内容物业管理民事纠纷仲裁协议，是指各方当事人自愿将他们之间已发生的或可能发生的纠纷提交仲裁解决的协议。仲裁协议是仲裁解决的前提条件，没有仲裁协议，就不存在有效的仲裁。

物业管理纠纷仲裁协议一般应包括以下三个内容：

①请求仲裁的意思表示。仲裁协议中请求仲裁的意思表示应当是具体、明确、肯定的。

②仲裁事项，即当事人提交仲裁的具体纠纷的事项。

③选定的仲裁委员会：社区物业管理纠纷当事人选定的仲裁委员会应当明确、具体。如可以在物业服务合同中写明“在本合同履行时如发生争议，双方应协商解决，双方不能协商解决的，提交××市仲裁委员会仲裁”。

(4)物业管理纠纷仲裁的程序

①一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书。

②仲裁委员会于收到申请后5日内决定立案或不立案。

③立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

④被申请人在规定期限内答辩。双方按名册选定仲裁员。

普通程序审理时由3名仲裁员组成，双方各选1名仲裁员，仲裁委员会指定1名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由1名仲裁员审理。⑤开庭，庭审调查质证、辩论、提议调解。⑥制作调解书或调解不成时制作裁决书。⑦当事人向人民法院申请执行。与司法审判的两审终审制不同，仲裁实行一裁终局制度。

2、社区物业管理纠纷的民事诉讼方法

(1)物业管理纠纷民事诉讼的概念物业管理民事诉讼，是指人民法院在物业管理纠纷当事人和其他诉讼参与人的参加下，以审理、判决、执行等方式解决物业管理民事纠纷的活动。

(2)物业管理纠纷民事诉讼的特征与协商、调解、仲裁这些诉讼外的解决物业管理纠纷的方式相比，物业管理纠纷民事诉讼有如下特征。

但是一般来说，对于时态不严重的社区纠纷管理，常常通过协商、调解和仲裁来进行解决，在迫不得已的情况下，才会采用民事诉讼的方法。

综上所述，在构建和谐社会的今天，要科学合理地管理好社区物业，就要有法可依，有章可循，根据有效的处理纠纷的方法来维持社区的良好秩序，这样才能保证社区的安全、文明与和谐。

参考文献：

[1]王纲．湖南省物业管理纠纷透析及对策研究 [J] ．改革与开放2010(8)

[2]于军峰．浅析物业管理纠纷的原因 [J]．硅谷2009(16)

小区物业管理方案范文第11篇

辖区内现有楼房xxx栋，建筑面积约 xxx万平方米，成型小区xxx个（3万平方米以上），获得省十佳住宅小区1个；省级住宅小区12个；市级住宅小区18个。2000年以前老旧楼房908栋（含成型小区33个，680栋，单散楼房228栋），占楼房总数的46.1%。组建业主委员会 81个，成立了社区议事会共32个，成立物业服务站32个，物业调解委员会 12 个。

涉及物业服务企业41家，物业服务企业从业人员1864人，其中包括市里未经区里新批物业企业5家（凯宏物业、基烨物业、宏成物业、迪尚物业、齐齐哈尔康馨后勤有限公司）。具有一级资质的2家（新天物业集团、金碧物业），二级资质的3家（宏政物业公司、和泰物业、元博物业），其余均为三级资质。

一、工作完成情况

    （一）建立健全各项规章制度，从内业入手落实管理责任。近年来，相继制定了《物业管理长远规划》、《物业服务企业信用等级考核办法》、《业主委员会工作考核制度》、《物业管理四级网络实施办法》、《物业联席会议制度》《物业管理工作指导意见（试行）》、《街路小区综合管理督查考核办法（试行）》等一系列规范性文件，将事权下放到街道办事处，街道成立物业管理办公室及社区物业服务中心，将物业管理纳入社区管理工作中，使物业管理工作落到基层，更贴近于民，不流于形式，最终达到物业管理全覆盖的目标。

内业建设方面，人员分工明确，专职人员管理内业，制定了档案管理制度，电子档案及纸制档案齐全。对物业管理项目台账，物业管理问题台账，业主委员会档案，物业用房备案，交接查验备案、信访问题记录、招投标备案等材料进行了归档，给日常的物业管理工作提供第一手资料。物业管理工作以《加强管理  争创一流全力推进物业管理工作上水平》为题在全市物业工作会议上进行了经验介绍。

（二）从建立物业纠纷裁定平台入手，解决物业纠纷及突发事件的应急抢险。为更好的落实责任，制定了“物业联席会”制度，主管区长任组长、各街道以及各职能部门如城管、环保、环卫等部门为成员，办公室设在物业管理中心，并结合“e网通”信息网络平台上社区、网格长反应的关于物业方面的疑难问题，对疑难问题进行梳理并建立台账，每月定期组织召开物业联席会，如遇紧急问题随时召开会议，充分发挥物业联席会的作用，解决物业住宅小区存在疑难问题，推进物业管理工作。为解决住宅小区的私搭乱建等问题，各街道办事处成立了综合执法队伍，加强对小区内私搭乱建等违规行为的管理。并建立了物业应急抢险队伍，设在新天物业集团，签定应急抢险服务合同，主要解决辖区突发的供水、供电、市政设施、房屋应急维修等问题。 

（三）转变物业服务理念，推动物业管理，提高服务质量。一是将新府名苑、北疆雅苑、昊方名苑小区、新城尚品4个小区作为试点，开展主动服务工作，以此促进物业企业转变思想，变被动服务为主动服务，通过主动服务提高物业服务水平，派专人跟踪督导。二是在10个住宅小区建立微信公众平台。微信公众平台的建立为业主提供了与物业沟通的新渠道，拓展了物业服务的范围和理念，促进物业企业加强服务意识，提高服务质量。三是为加强企业管理的内业建设和外业日常管理，提高物业服务水平，组织各街道及20多家物业企业80余人到尚品物业学习其规范内业管理，到绿溪桃园学习外业日常管理，到棚改安馨家园小区学习其楼道管理。

    （四）加强物业住宅小区检查、督导工作。建立长效检查机制，组织专人对住宅小区日常管理工作进行监督、检查，尤其是住宅小区环境问题，加大检查力度，加强监管，对管理有问题的物业企业下发督办整改通知，年初至今已下发纸制及电子限期整改通知58份。并积极主动协调街道综合执法队对小区内私搭乱建、乱堆乱放、僵尸车等问题的解决。对解决不了的召开物业联席会议，大大提高了问题解决率。结合“春风”、“夏净”整治活动，创新工作方法，组织物业企业采取“走、比、看”形式进行自检、互检，促进物业企业看清自己的不足，改进工作形式和作风。通过检查督导，此次整治活动中住宅小区环境卫生得到极大的提高。物业住宅小区共清理僵尸车49辆、废旧沙发、家具等2590个，自行车7203辆，堆积杂物9552立方米，破旧铁皮房346处，帆布篷58处，塑料棚63处，垃圾堆13处，清理乱贴乱画5085余处。通过“春风行动”各小区清理出大量裸露地面，湖滨街道办事处自筹树种，共栽种黄榆树1300棵，果树30棵，散播草籽40斤。民祥小区，鑫明园小区等5个小区共栽种花卉、灌木、乔木等48,448株,播撒草籽900斤。

    在“春风”、“夏净”整治活动的验收中得到了市、区两级领导和居民的肯定，尤其各街道、社区高度重视物业管理工作得到了市物业处领导的认可，确实发挥了街道对物业工作的监督作用，提高了物业服务行业的整体服务水平希望各区借鉴先进经验抓好物业管理工作。

（五）加大老旧管网、小区改造及低温楼改造步伐，提高人民幸福指数。一是根据《中心城区老旧散小区老旧管网综合改造实施方案》和《明确中心城区老旧小区综合改造工作有关事宜》的要求，协助市住建局对14个小区进行了管网改造设计，并派专职人员到现场协助市重点项目指挥部做好现场的协调工作等，“三水”改造两批共14个小区，408栋楼房，居民33706户，总投资：5738.5余万元。今年改造共完成：供水管线22722延长米，排水管线29844延长米，路面恢复85711平方米，新建花坛7个，安装路灯219盏。第一批改造3个小区，155栋楼房，已进行硬化及路灯安装工作。第二批改造11个小区，253栋楼房，其中67栋楼房已开工进行上水及供热管线更换工作，其它改造楼房按中标时规定时限完成。二是（低温楼）合同能源改造工作，协助住建局年初进行了全区测温并将结果报市住建局，今年合同能源改造20栋楼房，建筑面积11.6万平方米，协助区住建局做好改造工程前期手续和历年来低温楼内业管理及决算工作。

（六）提高内业水平，建立物业管理项目台帐和物业梳理问题台账。为提高各街道物业管理工作上水平，同时解决物业管理工作中存的各种问题，组织街道、社区、物业企业按小区栋数、管房面积等内容建立物业管理项目台账。针对小区物业管理当中“三水”、“低温楼”等七项突出存在的问题建立物业问题台账。尤其是对2000年以前成型住宅小区专门建立了老旧散小区台账，掌握各住宅小区公共设施、设备的情况。对高层电梯管理建立了台账，要求物业企业按照《电梯安全管理暂行办法》的规定定期检测，不合格不允许使用，确保居民使用安全，要求将电梯检验、检测合格证复印件报送到中心备案，并要求各街道办事处加强电梯使用监管。物业管理中心对紫金华府、御园、南慧一期、安馨家园、新城尚品、恒大名都、大商国际华庭等小区进行了高层管理安全检查，督促物业企业做好管理，确保业主生活安全。

（七）加强物业行业安全管理，召开表彰大会和安全生产工作。年初组织召开《物业管理工作总结暨重点工作会议》和《物业企业安全生产工作大会》，同时邀请各街道主管物业的副主任参加会议，总结了物业管理工作完成情况，表彰了信用等级（甲级）单位10家物业企业。为加强物业企业安全生产工作，物业管理中心和36家物业企业签订安全生产责任状，并邀了请省消防宣传中心进行物业企业消防知识培训。

针对国务院安委会巡查组的工作要求，物业办联合安监局、人防办在各街道综合执法队的配合下，对各街道辖区内的地下车库安全检查。检查中发现，个别地下车库疏散指示标识损坏、消火栓内有杂物、监控室内有电暖风及电热毯、车库内电闸箱无防护盖、灭火器已过期未年检等隐患，对物业企业下达责令整改指令书，要求企业立即整改。

（八）开展培训，发挥街道、社区指导监督作用。一是组织街道、物业对今年市目标办（房产局）下发的老旧散小区考评内容、标准及分值进行培训，并要求各街道、物业企业做好迎检工作。二是组织社区、业主委员会及物业企业对维修资金使用，掌握维修资金使用的流程进行培训。三是组织街道对房屋安全管理方面法律法规、执法过程进行培训。四是组织业主委员会培训，并到湖滨、五龙、正阳、彩虹街道对社区、业主委员会、物业企业进行法律、法规等业务方面培训。

    （九）建立完善考核机制，推动物业管理工作。制定《街路小区综合管理督查考核办法（试行）》，每月对小区及各街道进行现场考核打分，各街道所辖物业住宅小区分为一、二、三类，抽查到哪类即按该类标准进行考核，各街道的考核成绩与小区挂钩。评比前两名的街道、物业企业进行奖励。全年综合排名末位的物业企业信誉等级考核降为不合格企业，年终纳入对街道目标考核中。6月份将进行了首次检查评比，截止10月末，已检查5次，发放奖励资金29,000元，大大提高了住宅小区的环境。

（十）物业企业信用等级考核及业主满意率统计工作。组织街道办事处对辖区内物业企业进行上半年信用等级评定，36家物业企业甲级9家，乙级8家，丙级3家，合格13家，不合格2家，并在网上公示，上报市房管局。同时，街道办事处组织各业主委员会对物业企业服务的小区进行满意率的测评并备案。

（十一）加强住宅小区防汛防涝及消防安全工作。自区安委会全体会议暨防汛工作会议及市房产局防汛防涝工作会议后，物业管理中心高度重视防汛工作，立即组织召开了各街道及36家物业企业参加的防汛防涝会议，传达了防汛防涝工作的部署和要求，落实了防汛工作，要求一是加强领导、制定应急预案，安排值班值宿人员，值班电话24小时畅通。二是全面排查治理安全隐患，地下车库及高层电梯设专人进行管理，落实责任人，电梯井等位置重点防范，地下车库预备应急水泵。并针对高层楼房发生的两起火灾下发了《关于住宅小区迅速开展消防安全安全排查的紧急通知》和《住宅小区消防安全管理责任告知书》，物业企业进行了签收。最后要求各企业加强排查、预防，坚决杜绝小区火灾及各类事故的发生。 三是备足防汛防涝物资，准备好防汛沙袋等物资，在地下车库入口处备防汛沙，保证车库不进水。确保住宅小区防汛防涝工作落实到位。并于7月26日上午组织7个街道及物业公司在昊方名苑进行防汛和消防演练，提高物业企业应对突发事件的能力。

    （十二）完成人大、政协提案及各类督办事项。认真对待市人大及政协的提案，对11个提案人的提案进行了解答，为了更好地解答好提案我们做了细致的工作，了解实际情况，对照法律依据，将提案真实反馈，人大及政协代表对解答很满意。同时，对市里、区委及区政府的督办通知进行及时进行调查处理，各类督办通知15件。

（十三）启动“业主物业手拉手，共建文明小区”活动。为贯彻区委、区政府在全区开展“打造美丽拉手行动”主题活动精神，做为牵头单位以湖滨街道为试点，启动“业主物业手拉手，共建文明小区”活动。通过在小区楼道设置“爱护家园”、“传统文化”等文化楼道活动，切实增强业主爱护环境，崇尚文明的意识，湖滨街道预计安装文明行为倡议书宣传板1000余块，现已安装200余块，此项活动将在全区街道及物业企业展开，并在成型住宅小区安装龙沙文明行为倡议书主题宣传板99个，提升业主文明意识。

（十四）强力推进物业“百日会战”活动。按照《关于加强全市物业管理工作开展物业管理“百日会战”的实施方案》的要求，我区领导高度重视此项工作，组织召开了“物业管理综合整治百日会战动员大会”，各街道、物业企业主要领导参加了会议，落实了此项工作，要求各物业企业根据考核打分评比细则的要求，和自身的实际情况积极投入到“百日会战”中。物业企业代表做了表态发言，务必将此项活动落到实处。加强检查督办物业企业整治和落实情况，并结合住宅小区评比检查，对“百日会战”好的小区给予奖励，确保全面完成物业“百日会战”活动。物业综合整治“百日会战”开展以来，在各街道及物业企业的共同努力“百日会战”取得了一定的成效，制作“三公开”公示板140个，悬挂业主委员会公示牌81块，小区文明规约140块，共安装单元门告示牌615块，墙式广告牌58块，文明楼道45个，安装文明楼道宣传板1200余块，清理乱堆乱放1563处，私搭乱建13处，建筑垃圾60处，清理楼道杂物1630处，清理乱贴乱画2300余处，更换楼道玻璃134块，清理僵尸车辆11辆，清理破旧自行车310辆，外墙粉刷4栋楼房，清理绿地69070平方米。

（十五）打好住宅小区清冰雪攻坚战。组织物业企业召开2016-2017年度清冰雪工作会议，会上宣读下发《龙沙区住宅小区2016-2017年度清冰雪工作实施方案》、《龙沙区住宅小区重特大雪灾清雪应急预案》，签订了《物业企业清冰雪责任书》。并由区委孙继洲书记带头，区级领导包小区清雪工作，常务区长杨文波多次组织召开会议，给各街道及物业中心配备对讲机，要求24小区开机，以便有事随时发出指令，要求各街道在督促物业企业做好住宅小区清雪工作的同时，一定要做好无物业管理楼的清雪工作。同时区纪委监察局对各单位清雪工作进行检查，对不作为、乱作为、慢作为、消极怠工等问题进行严肃处理。物业管理中心为了落实市、区两级政府对清雪工作的安排，多次组织物业企业清雪会议，督促物业企业做好清雪工作，与同时成立清雪工作检查小组，分三组全覆盖对各物业住宅小区的清雪情况进行督办检查，对清理不好的住宅小区在QQ群及微信群发图片进行通报，年终纳入物业企业信用等级考核中。通过区政府对清雪工作的重视，物业企业投入大量的人力、物力、财力保障清雪工作，在规定的时限内完成了住宅小区的清雪工作。宏政物业公司投入资金100余万元，购买清雪机和扬雪机共16台，铲车8台；元博物业公司投入资金10万余元，购买清雪车1辆；石鑫物业公司投入资金5万余元，购买清雪机2台；和泰物业投入7万余元购买1台清雪机及1辆清雪车；新凯物业投入6万余元，购买2台清雪机。大部分物业企业雇用铲车等大型机械进行清雪，才能确保完成任务。我中心将继续督促未完成清雪工作的住宅小区，加大清雪力度，为居民创造便利的生活环境。

    （十六）化解矛盾，解决业主投诉。做好接听市长热线“12345”、区长热线转来业主反映的信访电话工作；业主来电、来访，我中心有专职人员接待信访，记录在案，每件信访能及时了解情况，解决处理。截止目前已受理信访234件，每件信访问题都能了解透彻，掌握症结所在，并给业主细致解答，能解决的都及时解决，让业主满意，做到100%受理。 

    （十七）做好新闻媒体宣传工作。参加《关注与沟通》节目关于物业方面的工作，接收《民生零距离》的采访，利用媒体的力量宣传物业服务，使大家对物业服务的范围有更深入的了解，缓解物业与业主之间的矛盾。在《齐齐哈尔日报》及《鹤城晚报》上发表了关于“春风行动”取得显著效果的文稿，肯定了物业中心在“春风行动”中做出的大量工作。我中心在龙沙区政法委组织全区委、办、局和各街道等相关部门在中环广场宣传综合治理、平安建设工作中，以《强化物业管理，推进平安建设》为题进行宣传，主要学习《物业管理条例》，同时要求各小区建立业主规约宣传图板，详细宣传业主的权力和应尽的义务，使广大业主对自已在物业管理中的权力及义务有所了解。

（十八）规范小区广告栏，倡导文明社会风气。为解决住宅小区存在的小广告乱贴乱画、破损广告牌等问题，规范小广告张贴、建设文明小区，提升住宅小区物业管理水平，我中心与龙江网络齐分公司进行公益合作，龙江网络出资5万元负责制作、安装，更换破损广告牌、单元门告示牌及墙体广告、业主规约、文明公约并负责在使用期间对破损广告进行更换。共安装单元门告示牌615块，墙式广告牌58块。

小区物业管理方案范文第12篇

关键词 创新 物业档案 服务民生

一、物业档案的主要内容

1.物业房屋管理档案。房屋管理档案是一户一档，其具体内容包括：（1）业主办理进住手续的委托书；（2）业主户口本、身份证、业主家庭详细情况登记表；（3）房屋交用通知单、业主入住证明、入住时房屋钥匙的交接验收单；（4）交付业主文件清单、房屋验收清单、收楼工作流程确认单；（5）物业管理服务合同、房屋电卡、燃气卡交接签收单；（6）房屋室内装饰装修管理服务协议、装修施工注意事项、装修管理手册、施工队的保证书、防水改动责任书、装修施工证，施工人员临时出入证、身份证及暂住证等；（7）更换物业产权人及其他变更资料等。

2.物业基建和设备类的科技档案。开发商移交物业的建筑、设备设施等验收竣工图纸、洽商档案以及与物业管理相关的技术文件、证件等物业维修档案，具体内容包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。

3.物业文书档案。在物业文书归档过程中，应及时收集物业各项管理服务的文件材料，包括：（1）物业管理企业在承接物业、办理各种手续中所产生的文件资料；（2）小区物业站的报修登记表、零维修服务分户台帐，接待、回访复查等检查记录表；（3）房屋及公用设备设施日巡检维修记录和维护保养记录，大、中修及更新改造工程验收记录表；（4）物业小区的公用绿地、花木、养护与管理记录；（5）公共环境、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运的管理记录；（6）保安、交通和车辆停放秩序的管理记录等。

4.物业合同档案。物业合同档案主要包括：（1）小区业主委员会与物业管理企业订立的物业服务书面合同；（2）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带等单位委托物业管理企业代收费用及定期检验协议；（3）房屋及设备修缮的工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同等。

二、利用物业档案，为百姓的安居生活服务

1.着眼长远，物业公司早期介入开发建设项目。物业公司早期介入开发项目管理是为业主把好质量验收关，建立完整、有效的物业房屋档案，减少物业管理中的矛盾和纠纷，完善物业后期管理的基础。目前，有许多物业管理单位没有提前介入到开发建设时期，物业接手后给使用和管理服务带来很多缺憾，物业服务质量不尽如人意的事情时有发生，如高层断电、房间泡水、屋面漏水等等。这严重影响了业主的生活质量，直接导致服务投诉的增加，业主往往将找开发商解决不了的问题迁怒于物业，拒绝缴纳物业管理费等等。物业公司前期介入可以将潜在的矛盾纠纷化解在萌芽状态。

2.立足当前，物业公司利用档案化解矛盾。物业档案在处理纠纷、化解邻里矛盾中发挥着重要作用。前一时期，在笔者公司管理的住宅小区内，有部分业主反映夜里睡觉时经常被较强烈的噪音吵醒。物业工程部及时委派了技术人员。为查找问题的根源，技术人员到物业档案室查阅了工程设备相关的档案资料，并与设备一一核对，结果发现是水泵房里的电磁阀装置按反了。经过与物业档案的对比研究，技术人员改装了电磁阀自动进水装置，解决了噪音扰民的问题。还有小区高层断水时有发生，居民时有投诉。为解决这一问题，专业工程师及维修人员天天蹲守在泵房，查找问题产生的原因，并多次到物业档案室查阅技术档案资料。经过认真仔细调研，找出了断水的原因，即变频器经常死机。找出问题所在，就可以解决高层断水的问题。诸如此类的事件还很多，由此可见，物业档案在妥善处理突发性、群众性事件时做出了突出贡献。

三、更新观念，创新物业档案服务

1.强化档案意识，把物业档案全面纳入物业管理工作之中。住宅小区的物业档案在城市规划建设管理中起着重要的作用。物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的。在物业管理工作中，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况、收取管理费用、开发经营活动都离不开物业档案。物业管理工作的好坏很大程度上依赖于物业档案。因此，物业管理企业应该把加强档案的管理作为一项重要的工作来抓。将档案工作纳入企业的物业管理活动之中，健全物业档案的各项规章制度；从小区前期物业的决策论证、规划、设计、拆迁、施工、竣工等跟踪入手，凡是与小区管理有关的资料都要及时收集、跟踪建档，保证各种资料的完整准确，发挥其应有的作用；明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高；培养物业企业员工的档案意识；实施物业档案的网络化管理；改善档案的管理条件，加大人、财、物的投入，为提高物业管理服务质量提供保障。

小区物业管理方案范文第13篇

第二条 确保住宅小区建设规模。

（1）坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区（旧城改造中的住宅小区除外）应当达到一定的建设规模，原则上市区不少于8万平方米，县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后，鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区，报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。

（2）住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力，不得越级承接房地产开发业务。

（3）禁止党政机关和事业单位（包括公职人员、已享受房改的人员）组织职工新建福利住房和经济适用住房。

（4）城市规划区内严禁擅自新建私人住宅，严禁无证开发商品住房，严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发，严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（5）房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理，会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象，落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理，严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。

第三条 严格住宅小区建设标准。

（1）住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。

（2）新建小区应保证绿地面积达到规定要求，未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。

（3）住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则，又要提高设计艺术，追求美观精致。鼓励建中、高层建筑，新建六层以下（含六层）的楼房，屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计，外墙采用国家认定的合格涂料，做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。

（4）住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审，经专家评审报批同意后，方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的，由规划行政主管部门组织重新评审。

（5）住宅小区建设应严格按照规划设计要求，搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套，并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行，为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的，免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免，其他行政性收费减半收取，六层以下（含六层）配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的，应按有关规定补建，未补建的，全额补交配套费。

（6）住宅小区各项建设工程合格率应达到100%，优良率达到30%以上。

住宅小区竣工后，由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的，不得交付使用，房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。

第四条 加强住宅小区建设管理。

（1）住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划，经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后，报市政府审批。

（2）住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施，各相关部门应按照管理职能各负其责，相互配合，加强监管。

（3）政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标（不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标），由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的，不得对外发包。

（4）开发建设单位要建立质量保证体系，依法办理工程质量监理手续，委托具有相应资质等级的工程监理单位监理，并积极采用新技术、新工艺、新材料，确保住宅建设质量。

（5）住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前，转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。

（6）预售商品房时，必须交清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，完成预售商品房工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期，并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时，开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。

第五条 强化住宅小区物业管理。

（1）开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。

（2）开发建设单位在新建住宅小区预（销）售前，须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理，签订前期物业管理服务协议，并报市房地产管理部门备案。否则，其房屋不得预（销）售。

（3）住宅小区经综合验收合格，且物业管理方案已落实的，开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理，并按有关规定移交相关资产和资料。违者，由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。

（4）住宅销售时，开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务，确保售后维修管理，维护业主的合法权益。

小区物业管理方案范文第14篇

先说有名的深圳笔架山庄命案。1998年3月，二罪犯潜入笔架山庄，在山庄的空置房屋内潜伏4日，掌握了某业主的出入规律，第4天深夜某业主回家时，罪犯在家门前将其抢劫杀害。二年后，刑事案件侦破、审理完毕，二罪犯均被执行死刑。死者家属认为物业管理公司疏于对空置房屋的管理，对出入住宅区的可疑人员不加防范，存在严重的过错，对死者的被害负有不可推卸的责任，将物业管理公司推上被告席，索赔139万元。一审法院判决物业管理公司支付死者家属10万元赔偿金。深圳市中级人民法院二审撤销原法院判决，认定物业公司不承担责任。

第二起案件发生在上海北区的一个新建成小区。2001年3月5日凌晨，罪犯翻过围墙进入最靠近围墙的一楼人家，采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对某女实施奸淫并致其死亡。然后打开小区建筑垃圾堆放地的一扇小铁门，顺着垃圾攀上墙，翻出小区。罪犯后被抓获，死者家属提起刑事附带民事诉讼，法院判决赔偿13246.50元。之后，死者家属又对物业管理公司提起民事诉讼，要求赔偿507701.55元。宝山区法院一审判决物业管理公司不承担责任。上海市第二中级法院二审撤销原法院判决，裁定物业管理公司赔偿4万元。

两起案件性质类似，但最终的判决结果却大相径庭。物业管理公司在这种刑事案件中到底有没有责任？有什么责任？承担或免除责任的根据是什么？作为物业管理公司从这两起案件应该借鉴的经验或教训是什么？

在笔架山庄案件中，一审法院认定业主入住后，与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系，保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务，物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。案件中，罪犯潜伏4日，物业管理人员在第2天即发现罪犯的行迹，但由于责任心不强，疏忽大意，对空置房疏于管理，对出入的可疑人员不加防范，客观上已将住户置于不安全境地，从而使犯罪分子在第4天得逞。被告没有全面履行合同义务，应承担违约责任。

在上海案件中，二审法院认定物业公司对三大监控系统（即周界报警、电子巡更和摄像监控）没有公安局的验收合格证明；在不能确保三大监控系统发挥安全防范作用的情况下，仍不同意居民在自家的门窗上安装防盗铁门；未将理应锁闭的小铁门锁闭，使犯罪分子轻易进入和翻出小区。这些行为充分证明了物业管理公司在安全防范中疏于管理，证明了其未能切实履行安全防范的义务的事实，已构成违约，应承担违约责任。法院在对这两起案件判决赔偿的主要事实根据就是物业管理公司“疏于管理”。

在2002年10月21日国务院法制办公室向社会大众公布的《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿第四十九条规定：“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。”第二款规定：“物业管理企业疏于管理（下划线为笔者加注），未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”根据民事诉讼法关于证据的规定，物业管理公司应当对自己的行为不存在“疏于管理”承担举证责任。如何证明是否“疏于管理”就成了关键。在上海案件的第一审中，物业管理公司认为物业公司按约配置保安人员进行保安值勤、巡视，并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统，就已经履行了小区的保安义务。一审法院也对上述观点进行了支持。但二审就从上述的三个方面的行为从反面认定为“疏于管理”。深圳笔架山庄命案也是从“在第2天已发现罪犯行迹、对空置房疏于管理、对出入的可疑人员不加防范”几方面认定物业管理公司“疏于管理”的。因此，物业管理公司在以后的工作中应该从以下几方面做好预防和处理措施：

一、在物业管理服务合同中明确物业管理公司的安全防范义务。在现在普遍使用的《物业管理合同》中，大都笼统规定为“物业管理公司提供24小时保安服务”或者“24小时值班电话”。这种规定很容易引起歧义，产生纠纷。在一起物业管理纠纷中，业主就认为“24小时”应当是24小时内每1分每1秒都必须提供保安服务。物业管理公司能做到吗？几乎每一个物业管理公司的保安都只是定时巡更、签到，如每小时两次等等。

二、物业管理公司应当有足够的证据说明自己的保安监控系统是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性以及犯罪手段的智能化、多样化，即使物业管理公司给予应有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪对业主（住户）人身、财产的侵害。这种侵害一旦发生，只能从物业管理公司是否尽到合理的谨慎注意义务来判断是否违约。因此，物业管理公司必须根据物业管理行业的性质、特点和条件，随时、谨慎地注意保护业主（住户）的人身、财产安全。如小区是封闭的，安装了红外监控、电子巡更、周界报警等系统，并且这些设施的产品是合格产品；物业管理公司制定了严格的安全防范制度，配备了足够的保安人员，装备了足够的保安器械。

小区物业管理方案范文第15篇

2019年为我市“智能物业推广年”，为加强和改进我区物业管理工作，切实提高物业服务水平和服务质量，切实改善人民群众工作、生活环境，让人民群众更有获得感，将物业服务网络推广、业主委员会成立指导工作列为全年的重点工作内容。并进行了五城联创小区卫生环境整治、小区安全检查、老旧住宅小区改造调查、住宅专项维修资金管理等工作；积极完成了燃气、房地产开发动迁、供暖、供水、节水等相关行业的协调指导工作。

我区居民小区主要有三类，一是政府拆迁类，即沉陷区治理、棚户区改造、城中村改造等新建小区；二是商业开发类小区；三是老旧住宅小区。目前我区有物业服务企业现有15家，物业管理居民小区13个，住宅楼361栋，面积132万平方米。无物业管理小区20个，住宅楼64栋，面积20万平方米。其中高层住宅楼49栋，电梯111部。

1、组织物业企业开展小区卫生清洁月活动，加大宣传力度，设置2块与物业管理相关的政策法规“宣传板”，对群众进行宣讲解答。悬挂宣传标语12条，展板六块，和平物业公司、清晟物业、林和物业对小区内的化粪池进行了清掏。对存在隐患的墙体进行了修补。

2、及时受理群众信访、投诉问题。截止目前，已处理供热采暖、下水堵塞等投诉150余件，办结人大代表、政协委员提案15件。

3、组织参加政务公开日活动，设置展板1块并为市民详细解答了全新的《辽宁省物业管理条例》。

4、按照《关于加强住宅小区电梯运行情况状况排查的通知》文件要求，组织各物业服务企业对全区的电梯运行使用情况进行了认真排查。并进行了物业服务企业管理项目情况调查。多次召开小区物业管理协商会。

5、引导各小区物业完成“创卫”所需的各项配合工作，下发《清河门区关于做好阜新市创建部级卫生城市住宅小区环境整治的通知》。

6、对全区老旧小区进行了摸排工作，编制了老旧住宅小区十四五规划。我区现存2003年前老旧小区楼体49栋，总面积15.91万平方米（不包含矿家属楼）。

7、制定了《清河门区城乡居住环境整治工作方案》。

8、制定了《清河门区物业管理办法》。

9、制定我区《2019年燃气安全专项整治行动方案》，并对辖区内两家燃气生产经营企业进行了检查指导。

10、制定了《清河门区黑臭水体管理办法》。

11、开展物业质量提升年活动，编制《物业质量提升年实施方案》，选聘10名物业服务质量义务监督员。

12、制定下发《关于加强住宅小区安全管理工作的通知>>、<<关于开展住宅小区环境卫生专项整治行动的通知>>、<<关于全力做好住宅小区“保平安、迎大庆”工作的通知>>、<<关于开展住宅小区环境综合整治助力“五城联创”工作>>的通知。

13、请第三方专业机构开发了住房维修资金收集归纳系统，现已投入使用。做到更好的分摊到户，以便及时的对老旧小区进行修缮处理，达到取之于民，用之于民的根本目的，切实解决好基础民生问题。

14、开展政务服务网上办理录入工作，力争做到已公开政务服务事项全部上网。

15、全年申报2019年新增债劵项目三个，包括：清河门区城市污水处理厂（二期）建设工程、清河门区城区道路小街小巷维修工程、清河门区城区排污管网建设工程；2020年新增债劵项目1个，为：清河门区城区排污管网建设工程。

16、每周对清河门区城乡建设工作进行日常巡查。

二、乡村建设方面

我区下辖两个乡镇：

乌龙坝镇镇政府驻朱家屯，人口1.20万人，面积47.5平方千米，辖8个村委会：关家屯、老爷庙、岭东、靠边屯、朱家屯、细河堡、吴家窑、蒲草泡。

    河西镇镇政府驻河西，人口1.15万人，面积45.5平方千米，辖7个村委会：南街、河西、六台、后窑、邢家屯、三道壕、东堡子。

实施乡村振兴战略是党的作出的重要部署。以《关于实施乡村振兴战略的实施意见》、《关于开展宜居乡村建设的实施意见》和《宜居乡村建设实施方案》作为我区宜居乡村建设工作的重要遵循，科学推进、久久为功，努力实现农业强、农村美、农民富的目标。有效改善农村环境，根本性的改观村容村貌，使农民生活居住环境和环保意识得到明显提升。

1、我办完成了《2019年清河门区春季农村积存垃圾集中清理工作实施方案》的编制及实施工作，两镇共清运各类垃圾7300吨，出动人力868人次，清理三堆504堆，动用铲车、清运车125辆次，清理路边沟4000延长米。对全区非正规垃圾堆放点进行排查，尚未发现非正规垃圾堆放点。

2、配合两镇政府，依照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，采取“三最两就”原则，聘请第三方鉴定机构对我区150户疑似危房进行了现场鉴定，确定141户为危险等级房屋。

3、对2019年新增危房存量进行了排查，建立了疑似危房台账，两镇总计85户。其中44户C级危房，41户D级危房。“三查一访”新增建档立卡贫困户危房33户。

4、编制了《2019-2020年清河门区农村环境综合整治实施方案》。

5、完成2019年农村环境综合整治的实施和验收工作。

6、配合两镇完成了农村垃圾体系建设申报等工作。

7、完成农村“厕所革命”工作，拟建设乡村水冲公厕2座。已完成选址、“三通一平”等前期工作。

三、存在主要问题：

1、年久失修的过保小区及无外墙保温的小区，现存在严重安全隐患，砸人、砸物事件时有发生，亟需政府协调纳入棚改修缮，或纳入市老旧小区改造范围。

2、多数小区面临弃管或即将弃管的问题，我区多数小区未成立业主委员会，小区业主与物业服务企业矛盾重重，难以沟通。以至于进入物业费收缴率偏低、物业服务质量欠佳、企业与业主互不信任的恶性循环。

3、棚改小区小高层电梯存在运行困难的问题。部分业主选择不交电梯费，导致另一部分业主承担高额电梯运行费用，无法就现有收费标准达成共识。

4、对全区的基础设施建设情况掌握不准确、数据更新滞后，与交通发展公共设施服务中心掌握数据没办法做到实时共享。基础设施建设项目申报滞后。

5、无完善的商品房销售管理机制，无法准确掌握辖区内商品房销售及库存情况。

四、下一步工作计划：

1、进一步规范维修基金的使用程序，积极电子信息平台的录入工作，以便及时对老旧小区进行修缮处理，达到取之于民，用之于民的根本目的，切实解决好基础民生问题。

2、对《辽宁省物业管理条例》内容进行广泛宣传。邀请市小区办同志对《条例》进行解读，对如何成立业主委员会进行指导，并做好物业企业培训、监督管理等工作。

3、稳步推进《阜新市人民政府关于深入推进宜居乡村建设的实施方案》的实施，巩固成果并开展以村屯为单位的“六边三堆”整治工作，及农村“厕所革命”等可以从根本改善农村人居环境的各项相关工作。

4、贯彻落实《2019-2020年清河门区农村环境综合整治实施方案》。

5、对两镇危险房屋进行进一步登记排查，确保我区脱贫攻坚农村危房改造工作顺利完成。

6、联合区安监局对我区燃气经营企业进行联合检查，并进行安全宣讲。

7、积极与市物业办沟通，争取将24栋无住房维修基金的沉陷治理楼体列入老旧小区改造范畴。