租售同权对房地产市场的影响范文

摘要：2018年年初以来，多个大中城市包括天津、青岛、广州等多个一线二线城市试点租售同权，所谓租售同权就是国民在一个城市无论买房还是租房住，在城市里享受的市民待遇一致。所以租售同权最近被炒得很热，本文就是基于租售同权背景下，用工程经济学租售对比原理及资金时间价值相结合来研究推测租售同权这一政策对未来沈阳房地产价格的影响及分析。得出以下结论，如果沈阳住宅市场价格达到每年3.19%~3.69%的涨幅，则考虑买房，低于3.19%～3.69%年涨幅则租房更划算。

关键词：租售同权；房地产价格；沈阳

1中国及沈阳房地产现状分析

按国际惯例，房地产租售比200∶1～300∶1是合理区间。在我国，大部分的城市租售比都远超这一数值，按其理论说是泡沫比较严重，但很多城市已经连续上涨了20多年，按其理论应该早就泡沫破灭，但实际上，房价似乎还在涨，没有停下的意思。以现阶段各大城市的租售比，靠租房子根本赚不回来，远远不够贷款利息，只能靠不断增长的房价来抵消资金成本。原因分析如下：（1）城市化进程。北上广深和一些二线城市经济的蓬勃发展，外来人口和城市化水平在逐步提高，每年都会产生大量房地产的刚性需求，房地产价格因此得到支撑。另外，从租金角度，外来人口的增加，导致租金每年其实都在上涨，虽然看似租售比不足1∶300，但是租金的上涨，其回本速度会越来越快，所以广大房地产投资者认为目前即使像北京、深圳这种租售比接近1∶600也就是不到2%的租金回报率是可以接受的。北上广的投资者，主要看重的是房产的增值与否，房产增值幅度。（2）中国人的家情节。在中国要想成为一个稳定的家庭，就必须要有自己的房子，和西方的思想文化不一样，大部分市民要求必须有一套属于自己的房子。由于中国的特殊国情，中国住房自有比例非常高，根据相关数据表明，中国大约80%的城市居民拥有自己的房产，大约20%的居民租房。买房人远多于租房人，导致买卖市场在一二线城市属于卖方市场，在租房市场属于买方市场。房东出租在谈租金博弈时，因为出租房市场供大于求，房东处于弱势地位，房屋租金自然相对较低。（3）租售不同权。这是最重要的一条，也是今天讨论的重点。中国的房子房产为什么增值，因为中国的房产不光是一个遮风挡雨的地方，而是有太多的窗户外附加值。比如户口、教育、医疗资源、就业岗位、法治环境等。房屋的价值，假如只作为出租，没有体现房屋的全部价值，这也就是我国的租售比严重错位的核心，租客不能用出租房落户口，不能用出租房给孩子上学等。沈阳房地产市场虽不能与一线城市相媲美，但也是二线城市房地市场的一个缩影，也存在以上几个现象。

2《工程经济学》理论与方法

采用购买方案还是租赁方案主要应取决于这两种方案在经济上的比较分析，比较的原则和方法与一般通用的互斥投资方案比选法相同，可按如下步骤进行设备投资决策分析：（1）根据企业生产经营目标和技术状况，提出设备更新的投资建议。（2）拟定若干设备投资、更新方案，包括：购置（有一次性付款和分期付款购买）方案和租赁方案。（3）定性分析筛选方案，包括：分析企业财务能力，分析设备技术风险、使用维修特点。①分析企业财务能力，如果企业不能一次筹集并支付全部设备价款，则去掉一次付款购置方案。②分析设备技术风险、使用维修特点，对技术过时风险大、保养维护复杂、使用时间短的设备，可以考虑经营租赁方案；对技术过时风险小、使用时间长的大型专用设备则融资租赁方案或购置方案均是可以考虑的方式。（4）定量分析优选方案。根据市场调查的基础信息，通过投资决策中的预测计算，通过计算结果结合企业及市场其他因素，做出自购还是租赁的决策。（5）定性分析的原则应考虑以下3个方面的情况：①分析自购设备及拟租赁设备的现金流量，考虑资金的时间价值，依据方案的经济性进行测算。②假定设备产生的收益相同，在进行方案优选时，只对费用（现金流出）进行比较。③由于不同设备方案的使用期限或寿命不同，采用等额年费用比较法来优选。（6）设备投资中常用的分析方法费用净现值分析法：净现值是指在项目计算期内，基准收益率或其他设定折现率计算的各年成本净现金流量现值的代数和。本方法是将所有未来成本现金流入和流出都按预定贴现率折算为相应现值。

3租售同权背景下沈阳房地产价格实证分析

首先，要提出一个假定，我们假定一个在沈阳的100m2的住宅，它的价格是按照2016年沈阳住宅均价购买的，它的租金也是按照2016年沈阳住宅平均租金计算。买房时分两种情况：一种是全款买房；另一种是首付30%贷款买房。按这两种情况分别计算是租房便宜还是买房便宜。

4结语

在租售同权时代，只从纸面计算看当沈阳住宅市场价格每年以2.22%~2.72%以上的速度上升时，我们就应该在沈阳买房而不是租房，但也要考虑房地产投资相对稳妥投资具有一定风险性，所以至少要加1%的风险收益，也就是3.22%~3.72%年涨幅则考虑买房，低于3.22%~3.72%则选择租房更划算。以上仅代表个人观点。

参考文献：

［1］刘亚臣.工程经济学［M］.大连：大连理工大学出版社，2013.

［2］中国房地产房地产估价师与经纪人学会.房地产开发经营与管理［M］.北京：中国建筑工业出版社，2015.

［3］韩正龙，王洪卫.区域差异、城镇化与房地产价格——来自中国房地产市场的证据［J］.经济问题探索，2014（2）：63-70.

［4］中国房地产房地产估价师与经纪人学会.房地产估价理论与方法［M］.北京：中国建筑工业出版社，2015.

［5］王珍.租售同权的引思［N］.金融时报，2017.11.13.

［6］华夏朱启兵.“租售同权”影响几何［J］.中国经济报告，2017（10）：63-66.

作者：徐建元，袁建林 单位：辽宁工业大学