社区物业管理工作意见范文

为进一步加强我区物业管理工作，建立健全组织网络，明确职责，切实改善居住小区环境秩序，不断推进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和市政府《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》精神，结合我区实际，提出如下意见：

一、充分认识加强居住小区物业管理工作的重要性

近年来，随着城市化进程的加快，拆迁安置小区不断增加，小区物业管理，特别是拆迁安置小区与老小区的诸多矛盾和问题日趋凸显。各街道（开发区）、区各有关部门和单位要从全面贯彻落实科学发展观、构建和谐、改善人居环境、提高居民生活质量、提升城市品位的高度，充分认识加强居住小区物业管理工作的重要性。要针对不同情况采取相应措施，有效化解物业管理中的矛盾和问题，逐步健全长效管理机制，努力提高全区居住小区物业管理的整体水平和质量。

二、建立健全全区物业管理三级网络体制

居住小区物业管理遵循“条块结合、以块为主”的原则，明确区、街道（开发区）、居（村）的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，建立区物业主管部门监督管理、各街道（开发区）具体组织实施、居（村）协助落实、相关职能部门密切配合的在三级网络工作机制，共同推进区物业管理工作。

区建设局为区物业管理的行政主管部门，对全区的物业管理工作负总责，认真贯彻国家和省、市有关规定，结合实际完善配套管理措施，加强物业管理工作的规划部署和组织协调；各街道（开发区）在区政府的领导和市、区物管部门指导下，具体组织辖区内物业管理工作，建立物业管理工作机构，配备工作人员，协调解决小区物业管理和社区建设中的具体问题；各居（村）应全面加强居（村）民自治管理，明确专职居（村）干部具体负责，协助做好辖区内物业的管理工作。

（一）区物业主管部门主要职责。

1.参与辖区内所建住宅项目的规划建设和竣工验收，督促配套设施落实到位，监督开发建设单位向有关方面移交资产、资料，检查开发建设单位路灯管理权移交和垃圾清运费缴纳等工作；

2.参与辖区内物业服务企业的资质管理；

3.指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；

4.依法对住宅专项维修资金的使用进行监督；

5.依法查处物业管理违法行为；

6.协调、监管前期物业管理；

7.组织全区物业管理活动的检查、考核、评比；

8.负责已建成小区在开发建设过程中涉及物业的遗留问题的调处工作。

（二）各街道（开发区）物业管理主要职责。

1.负责会同有关方面划定居（村）物业管理区域，做好新建居住小区的交接工作；

2.指导、监督业主委员会的建立、改选和换届工作，并进行备案，指导业主委员会的日常工作；

3.参与选聘物业服务企业的招投标管理；

4.处理辖区内涉及物业管理活动的信访、投诉；

5.组织低价位拆迁安置房、保障性商品房、农民定居点的前期物业服务工作；

6.组织物业服务质量的检查、考核、评比；

7.加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。

（三）居（村）物业管理主要职责。

1.参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作；

2.指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织；

3.调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作；

4.制止破坏公共管理秩序和损害业主公共利益的违法违章行为，并及时向有关行政执法机关反映；

5.具体负责辖区内的前期物业服务工作。

（四）公安、城管、环保、工商、物价、规划、国土等相关职能部门依各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。

规划分局、国土分局依各自职能和权限，积极协助做好居住小区配套设施的土地出让方案，按标准规划等工作，确保各类小区按物业管理相关法律法规和市政府文件精神配齐、配足公建配套设施。公安分局、规划分局、工商分局、区环保局、城管局等职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、无照经营、污染环境、占用绿地以及其他违法违规行为，要依法从严查处，维护小区内正常的公共管理秩序和良好的居住环境。

三、合理确定小区服务的管理模式

各街道(开发区)要结合社区建设规划，根据各类住宅小区的规模、设施配套、环境及居民需求情况，合理确定物业服务的管理模式和组织模式，采用基础性服务和等级性服务相结合，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理。

1.新建普通商品房住宅小区，全面推行市场化的等级性物业服务管理。小区开发单位必须严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建商品房住宅小区全面实行规范的等级性物业管理服务。

2.老旧住宅小区，结合环境整治逐步完善基础设施配套，完善物业服务管理。对整治后具备条件的，依法成立业主大会、业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道（开发区）和居（村）建立小区物业服务组织，或者采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性物业管理；规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施统一管理、差异服务。

3.低价位拆迁安置房、保障性商品房、农民定居点等住宅小区，创造条件逐步推行市场化物业管理。前期物业服务由街道（开发区）和居（村）负责。有条件成立业主委员会的，积极推行市场化物业服务管理。

四、着力完善物业管理的长效机制

（一）完善物业配套设施建设。新建的住宅小区严格按市政府规定的公建配套标准进行验收、交接，完善物业管理备案制度。低价位拆迁安置房、保障性商品房等小区在配置配套用房时积极争取尽可能多的配套面积，农民定居点的配套用房经营收入主要用于基础性物业服务，对低保、特困家庭物业服务费用给予适当减免。

（二）提升业主自治管理能力。区物业主管部门、街道（开发区）及居（村）积极指导居住小区选举成立业主委员会，因地制宜创新工作方法，将那些热心公益事业、做事公道正派、在居民中有威信、组织协调能力强的同志向业主推荐、介绍，引导业主依法将他们选进业主委员会，发挥他们的骨干作用；区及街道（开发区）的有关部门从业务上指导、培训业主委员会，充分发挥业主委员会的自治作用；建立居（村）组织、业主委员会、物业公司定期联席会议制度，通报情况、分析问题、化解矛盾，不断提高物业服务的质量和水平。

（三）强化物业服务行业监管。区物业主管部门、街道（开发区）及居（村）加强对辖区内的物业服务企业的服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务，建立健全企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享；规范市场准入，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接工作；加强对业主共有财产的监督管理；加强对物业企业履约情况的监管，积极试行区内物业服务企业履约保证金制度。

（四）积极化解收费矛盾。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设等物业管理部门和街道（开发区）督促相关责任单位及时妥善处理；对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会协助物业服务企业督促催缴；健全各级党政组织齐抓共管的责任机制；对物业管理矛盾突出的老住宅小区、保障性住宅小区、农民定居点积极探索物业管理运行的新机制，保障最基本的物业管理正常进行。

（五）着力营造良好氛围。全区各级物业管理机构、业主委员会、物业服务公司要通过宣传栏、橱窗、广播、电视、报纸、网络等传媒，大力宣传物业管理相关法律、法规，宣传物业管理的重要性，引导广大业主转变观念，积极参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序。