三线城市商业地产综合体设计范文

【摘要】

现今，“一线城市核心区域的商业成本太高，竞争激烈。”因此不少商业地产企业转向二三线城市，那么商业地产在二三线城市蕴含着巨大的商机和投资潜力。本文以建设三线城市河源商业中心购物mall为例，从项目的概况、技术特色、技术成就与深度、综合效益出发，提出对于发展二三线城市商业地产的重要性和前瞻性。

【关键词】

商业地产；技术特色；技术成就与深度；综合效益

1项目概况

1.1项目背景随着城市化进程的不断加快，中国二三线城市的商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间，二三线城市正处在商业结构升級的大发展阶段，作为三线城市的河源市，商业地产有着不可或缺的发展前景。

1.2项目选址河源市商业中心购物MALL项目（如图1）位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格，使项目成为河源市市民和国内外游客必游和停留消费的主题式购物MALL和城市地标。

1.3规模及复杂程度项目规模：项目地块净用地面积23.9万m2，总建筑面积228298m2，其中地上建筑面积127801m2，地下建筑面积100497m2。建筑高度：23.9m。用地范围：长约600m，宽约530m；呈“凸”字形状；北侧临永康大道，约530m；东侧临越王大道，约365m；南侧临纬十二路，约120m；西侧临新二路，约480m；该用地有8m高差。地块周边交通便利，毗邻新政府大楼、河源市人民医院、客家文化公园等（如图2）。

1.4地区影响程度本项目为大型现代商业购物中心，集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。作为河源市的商业旗舰，其商业体量及广场的尺度上必将成为地标性和今后河源城市最著名景观之一。使其成为河源市最大的、独一无二、享誉国际、以人为本的购物之城。

2技术特色

2.1独特的总体布局河源市商业中心购物MALL是粤东山区现代区域中心城市的重大项目，规划用地面积23.9万m2，总建筑面积22.8万m2，项目为大型现代商业购物中心，集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。本项目位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格。

2.2实用与多功能的平面布置河源市商业中心购物MALL平面以三个150m×70m的矩形以45°角拼接而成，柱跨9m×9m。购物MALL以步行街式商业中庭为纽带连接各商业功能，扩大商业面，设计展现时代性、前瞻性，同时注重经济性和综合效益。

2.3空间构成在外部形态上，复合式主题购物中心的形状仿如一颗“钻石”，摆放在商业繁华的道路上，寓意河源商业购物中心将带给河源市无尽财富及无价之宝。室内空间整体上采用铝板、大理石、玻璃、钢等材料。入口大厅、商业步行街以及人流集中的区域使用耐久性强的花岗石地面铺装，墙面为大理石；沿商业步行街设置了9个中庭，中庭顶部采用钢结构与玻璃材料的视觉冲击，体现出商业建筑的现代感，吊顶采用铝合金或石膏材料，表现出休闲性与时尚的空间效果。

2.4立面造型购物MALL的建筑立面设计以线条、体块的要素构造简约造型，虚实结合，突出“简约、比例均衡”的风格特征，展现建筑自身形式之美，提高识别性和标志性，富有商业气息。低碳世界其立面丰富，体现其作为城市商业中心的特征。金属、玻璃、石材的结合使用，使建筑外墙的肌理在富于变化的同时，又和谐的组织在一起，呈现出“软”与“硬”、“虚”与“实”的有机变化。入口通透的玻璃筒全面展示了商业建筑繁荣、流动的特色，突出了商业建筑所应具有的新奇独特的标志性形象。立面上在金属铝板面皆配备智能化LED灯系统，特别是在夜间，这道商业风景将展示出无尽的繁华。

2.5结合坡地合理设置设防水位结构设计时，因地制宜，采用疏水措施降低地下室设计抗浮水位，减少投资。河源商业中心有两层地下室，单层面积很大。拟建场地位于河源市越王大道与永康大道交汇处西南侧。地形呈现坡地特色，西高东低，高差约为6m。根据地质条件、合理利用坡地及结合地下室功能特点，合理设置疏水层排水，观测井自动降水，从而有效降低设防水位，降低工程造价，约减少投资1200万。工程使用至今水位在可控范围，底板未出现异常。2.6中庭结构无柱设计整个中庭最大跨度28m，最大悬挑达9m，结构设计时满足中庭区域无柱的要求，采用型钢混凝土结构，并加强中庭洞口周边环梁以协调变形，梁高全部控制在1.2m以内，保证了中庭的建筑效果。结合建筑功能分区，主次梁楼盖结构、预应力无梁楼盖、普通无梁楼盖、井字楼盖等多种结构体系并存（如图4）。

2.7设备技术的特色本项目业态功能丰富，空间开阔形式多变，根据项目特点，除了合理设置常规的给排水系统、水消防系统外，针对特殊的业态形式及空间特点如逆流式无边界常温泳池、真冰溜冰场、虹吸式屋面雨水系统等进行了专项设计，以保证各业态场所供水、排水的效果以及消防安全。大型商业建筑内部商铺业态变化频繁，各业态用电需求差别较大。在配电系统设计时，采用“末端富余，总量控制”的宗旨，以保证配电系统既满足业态变化的需求，也对整个工程的变压器安装容量进行了有效的控制。项目空调负荷较大，使用功能多样，为简化运营维护、方便计费、减少输送能耗，解决不同使用时间需求，针对性的在商铺餐饮、超市、电影院、KTV分别设置4个集中冷冻水系统，其中电影院及KTV主机因需布置在天面，因此采用一体化水冷冷水机组，避免采用风冷系统带来的能耗高的缺点。中庭空间较大，空调负荷高，因此采用八台蒸发式全热回收机组均匀布置在天面集中送排风。此方式无需在各层设置空调机房，大量减少占用商业面积，解决了各层空调机房新风百叶给外立面带来的不美观的问题，同时也大大减轻了中庭大尺寸新排风管对吊顶内管线带来的压力。

3技术成就与深度

3.1进行消防性能化评估本项目为大型现代商业，集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。具有大型化、中庭化、多功能化的特征，并形成了综合优美、舒适、愉快的购物环境，其与普遍的商业建筑的差别很大。由于建筑面积规模庞大，聚集人员众多，设备系统繁杂，故采用常规消防设计规范无法解决在大型商业建筑消防设计的安全性等难题。本工程的消防设计经中科大火灾实验室进行消防性能化分析，并进行消防性能化评估，解决了消防设计上的安全性难题。

3.2大跨度、大悬挑问题中庭要求无柱结构设计，中庭的最大跨度28m，悬挑达到9m，且净高要求在满足设备走管、吊顶完成后为4.2m，这样要求结构梁高不得超过1.2m，满足建筑空间效果。结构设计精心分析，采用型钢混凝土结构，利用中庭洞口环形的特点，加强中庭洞口周边环梁以协调变形。通过这些措施，中庭的实际建筑效果优越，结构在挠度、振动等方面也满足要求。

3.3中庭回廊“超大”防火分区的水消防设计。本项目负一层至四层的回廊通过大小形状不一的中庭孔洞相连通成一个“超大”防火分区，通过消防性能化分析采取了如下措施：①周边商铺与回廊均设置自动喷淋系统；②商铺与回廊的分隔玻璃设置采用窗玻璃喷头的防火冷却自喷系统；③中庭各超过12m的高大空间设置大空间智能灭火水炮系统。

3.4室外排水管廊的设计本项目周边有公寓组团、越王广场、商业直街以及二期住宅项目均为满铺地下室，地下室覆土深度不足铺设室外排水管道，因此采取设置室外排水管廊的措施。依据各项目地下室的形状，地下室之间留出至少4m的间距形成管廊，用以敷设室外排水管线及检查井，同时为避免排水管沉积，合理设置管径、坡度，分左右两向分别接入市政接驳点。

3.5商业配电灵活性购物MALL的商业配电系统存在多变性，在招商过程中，业主多次修改商铺间隔或商铺用途。由于不同的商业类型其用电需求存在差别，为减低业态改变对配电系统的影响，商业配电系统竖向干线选用母线。当干线总容量不超过母线载流量的情况下，母线配电可灵活调整各楼层的用电分配，即将用电变化调整控制在竖井范围内，减少对前端低压配电系统的影响。

3.6大空间空调节能运行为中庭大空间设置的蒸发式全热回收机组全年高效节能运行，室内排风经回收后进入闭式系统，与新风进行热交换，系统的全热回收效率达到70%以上，同时新风和排风之间无接触，100%无空气交叉污染；机组可在过渡季节切换风道，实现全新风全排风工况，不需要开主机、水泵、冷却塔，同时减少了表冷器约150Pa风系统阻力，大量减少风机能耗；回收空调系统冷凝水，对热回收喷淋系统蒸发损失的水进行补充，充分利用流失的能量；低温高湿季节利用压缩机制冷，送入室内的新风先经过蒸发器除出空气中的水份，再经过冷凝器对空气进行再热，既保证提供非常舒适空气环境，又节省了能源。

3.7BIM技术应用本项目进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。项目以BIM应用为载体的项目管理信息化，提升项目生产效率、提高建筑质量、缩短工期、降低建造成本。

4综合效益

4.1改善社会环境本项目的开发将带动其周边的市政配套建设，如道路和绿化的改造，为市区建设发展起到了积极的推动作用。

4.2创造就业与营商机会项目建成后，可创造2508人（物业308人+商业2200人）的就业机会，增加时务税收12.3亿元以上。同时项目的建设，将为建材、广告、金融、保险、商业等相关行业和当地人们营商与创造就业机会，符合当地的市场和社会需求。

4.3市场需求据了解，随着河源近年大批住宅楼盘相继开发，市民已经有了足够的选择空间。尤其在技济水平与消费水平不断得到发展的今天，繁荣的商业对河源人来说非常重要。河源市房地产开发经过多年的发展，随着商业环境和市民消费观念的转变，之前分散式的小商铺经营方式已经不适合城市化进程，市区需要有大型的综合性的商业围，以满足市民日益增长的物质文化需求。4.4社会适应性综合分析本项目的建设，得到了河源市有关部门的大力支特，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得以有力的保障和支持，原材料、设备、产品销售等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与河源市的经济和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。其主要目的是城区建设及企业发展，这对提高当地的科技水平、增加市民的就止机会?增加财政税收、提升地区的国民经济综合实力。

5总结

商业地产在三线城市正经历着兴起、发展、趋向成熟的发展过程，商业综合体的设计需要符合所在城市的发展需求，应在建筑规划设计、建筑单体设计、室外空间、景观设计、形象设计及流线设计、交通组织等方面始终做到以人为本，在对土地有效利用的基础上实现社会价值和商业价值最大化，并符合城市规划、建设发展需求，使得消费者与开发商取得双赢。河源商业中心购物mall项目的成功实施对三线城市商业综合体的设计模式具有较好的借鉴意义。注：以上内容著作权属广东省建筑设计研究院所有，如需引用、发表，需征得作者同意，并应注明出处。否则引发的一切法律纠纷，由侵权单位及个人承担。

参考文献

[1]刘振风.三线城市发展商业综合体利弊谈.科教文汇，2013，12.

[2]吴凯，郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸，2010.

[3]梁爽.我国商业地产现状及未来发展趋势[J].中国房地产，2015（13）.

作者：黄晋奕 单位：广东省建筑设计研究院