前期物业管理方案范文

前期物业管理方案范文第1篇

关键词：物业档案管理；问题；策略

1引言

在当前的社会中，人们对各方面的服务质量提出更高的要求，在物业服务之中也同样如此。而物业档案管理与物业服务质量有着直接性的影响，优化物业档案管理工作对提升物业服务质量有着非常大的帮助，下面对优化物业档案管理问题的相关策略展开具体研究。

2物业档案管理存在的问题分析

在当前的物业档案管理工作中存在着较多的问题，这些存在的问题严重影响到当前物业服务的质量，对物业企业的发展带来较大的不良影响。其主要体现在以下几个方面：

2.1管理层对物业档案管理不够重视

在当前物业企业中高层领导者中对于物业档案管理的意识较为薄弱，没有充分认识到物业档案管理与物业服务质量之间的关系，从而在对物业企业中远期规划建设之中，在物业档案管理的投入上较少，在人才的引进上没有引起重视，在相关信息设备的采购上没有进行合理的规划。这就造成物业档案管理工作效率十分低下，影响到最终物业企业的整体服务质量，实质上造成这一点的根本原因在于领导者没有看到物业档案管理工作带来的长期效益，进而影响到其在这上面的重视度。

2.2管理制度上存在较多漏洞

在当前的物业档案管理制度中存在着较多不完善的地方，其中主要体现在以下三个方面：第一，在基础管理工作上缺乏统一有效的管理标准。在进行物业档案管理的过程中没有对如何进行分类、信息保管时间的长短等做出统一，在操作上表现出较大的随意性，影响到物业档案管理的质量。第二，在档案信息的管理上过于分散。对于许多的物业企业来讲，在档案管理工作中都是将信息管理分散到各个部门之中，并没有对档案信息进行集中统一，不仅容易造成档案信息的遗失，而且对档案信息的利用效率也较为低下。第三，物业档案管理缺乏前期档案介入。

2.3物业企业档案管理人员综合素质较低

当前，物业档案管理存在缺乏专业人才的问题，该管理工作属于一种基层的管理工作，很难吸引一些具有高素质的人才，这就造成在当前物业企业档案管理中许多管理人员在专业性上较弱，在理论知识上较为缺乏。甚至一些物业企业采用兼职的方式来进行物业档案管理，没有专门的物业档案管理人员，由其他的一些工作人员代为进行管理，在这种情况之下严重影响到物业档案管理的水平和质量。

3优化物业档案管理问题的策略研究

针对当前物业企业档案管理中表现出来的一系列问题，物业企业应当重点针对这些问题展开优化，采取有效的物业档案管理策略，从而有效提升物业企业服务的整体质量，促进物业企业健康发展。

3.1提升管理层物业档案管理意识

物业企业领导人员对物业档案管理的重视程度直接影响到物业档案管理的效果，因此在对物业档案管理问题进行优化时，首先需要提升物业企业管理层物业档案管理的意识，让他们充分意识到加强物业档案管理对提升物业服务质量的重要性。为此需要加强对物业企业管理人员档案服务工作的宣传教育，通过宣传教育来改进和提升他们的管理意识。

3.2不断完善物业档案管理制度

物业档案管理工作的开展必须具有完善的档案管理制度，才能够更好地对管理工作进行约束和规范，从而提升物业档案管理的质量，其主要可以从以下几方面加以完善：第一，建立统一完善的标准，对物业档案信息的分类、保存时间做出明确的规定，对于重要档案信息需要做好保密工作等，实现对物业档案的规范化管理。第二，根据物业企业的实际情况，选取科学合理的物业档案管理方式。明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高。

3.3提升物业企业档案管理人员综合素质

提升物业企业档案管理人员的综合素质对优化物业档案管理问题起到关键性的作用。首先，物业企业档案管理人员应当在招聘时选取更加专业，具有较强的专业知识和专业技能，能够独力高效地处理各种物业档案管理问题的人才；其次，物业档案管理人员必须具备较强的信息技术能力，能够熟练应用相关的管理软件，这也是现代物业管理工作必备的技能之一；最后，物业企业应当加强对档案管理人员的培训工作，通过定期对物业档案管理人员进行培训，提升他们的专业知识和专业技能。

4结语

综上所述，物业档案管理工作在现代物业服务中有着非常高的重要性，物业企业应当对此引起足够高的重视，对当前物业档案管理工作中存在的问题引起关注，并针对这些问题采取科学有效的优化策略，以此来不断提升物业档案管理的质量，让物业服务的整体质量得到提升，从而有效提升当前物业企业的综合竞争力，促进物业企业的健康发展。

参考文献

[1]杨志刚.新形势下物业档案管理初探[A].新常态下的档案工作新思维[C].国家档案局档案科学技术研究所,2015.

[2]周雅枫.完善由“房管所”起步的物业档案管理的思考[J].黑龙江档案,2014（1）.

[3]张建中,常旭红,李立新.管好“家园档案”迫在眉睫——对住宅小区物业档案管理情况的研究[J].中国档案,2012（3）.

前期物业管理方案范文第2篇

关键词：物业档案管理；问题；策略

1引言

在当前的社会中，人们对各方面的服务质量提出更高的要求，在物业服务之中也同样如此。而物业档案管理与物业服务质量有着直接性的影响，优化物业档案管理工作对提升物业服务质量有着非常大的帮助，下面对优化物业档案管理问题的相关策略展开具体研究。

2物业档案管理存在的问题分析

在当前的物业档案管理工作中存在着较多的问题，这些存在的问题严重影响到当前物业服务的质量，对物业企业的发展带来较大的不良影响。其主要体现在以下几个方面：

2.1管理层对物业档案管理不够重视

在当前物业企业中高层领导者中对于物业档案管理的意识较为薄弱，没有充分认识到物业档案管理与物业服务质量之间的关系，从而在对物业企业中远期规划建设之中，在物业档案管理的投入上较少，在人才的引进上没有引起重视，在相关信息设备的采购上没有进行合理的规划。这就造成物业档案管理工作效率十分低下，影响到最终物业企业的整体服务质量，实质上造成这一点的根本原因在于领导者没有看到物业档案管理工作带来的长期效益，进而影响到其在这上面的重视度。

2.2管理制度上存在较多漏洞

在当前的物业档案管理制度中存在着较多不完善的地方，其中主要体现在以下三个方面：第一，在基础管理工作上缺乏统一有效的管理标准。在进行物业档案管理的过程中没有对如何进行分类、信息保管时间的长短等做出统一，在操作上表现出较大的随意性，影响到物业档案管理的质量。第二，在档案信息的管理上过于分散。对于许多的物业企业来讲，在档案管理工作中都是将信息管理分散到各个部门之中，并没有对档案信息进行集中统一，不仅容易造成档案信息的遗失，而且对档案信息的利用效率也较为低下。第三，物业档案管理缺乏前期档案介入。

2.3物业企业档案管理人员综合素质较低

当前，物业档案管理存在缺乏专业人才的问题，该管理工作属于一种基层的管理工作，很难吸引一些具有高素质的人才，这就造成在当前物业企业档案管理中许多管理人员在专业性上较弱，在理论知识上较为缺乏。甚至一些物业企业采用兼职的方式来进行物业档案管理，没有专门的物业档案管理人员，由其他的一些工作人员代为进行管理，在这种情况之下严重影响到物业档案管理的水平和质量。

3优化物业档案管理问题的策略研究

针对当前物业企业档案管理中表现出来的一系列问题，物业企业应当重点针对这些问题展开优化，采取有效的物业档案管理策略，从而有效提升物业企业服务的整体质量，促进物业企业健康发展。

3.1提升管理层物业档案管理意识

物业企业领导人员对物业档案管理的重视程度直接影响到物业档案管理的效果，因此在对物业档案管理问题进行优化时，首先需要提升物业企业管理层物业档案管理的意识，让他们充分意识到加强物业档案管理对提升物业服务质量的重要性。为此需要加强对物业企业管理人员档案服务工作的宣传教育，通过宣传教育来改进和提升他们的管理意识。

3.2不断完善物业档案管理制度

物业档案管理工作的开展必须具有完善的档案管理制度，才能够更好地对管理工作进行约束和规范，从而提升物业档案管理的质量，其主要可以从以下几方面加以完善：第一，建立统一完善的标准，对物业档案信息的分类、保存时间做出明确的规定，对于重要档案信息需要做好保密工作等，实现对物业档案的规范化管理。第二，根据物业企业的实际情况，选取科学合理的物业档案管理方式。明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高。

3.3提升物业企业档案管理人员综合素质

提升物业企业档案管理人员的综合素质对优化物业档案管理问题起到关键性的作用。首先，物业企业档案管理人员应当在招聘时选取更加专业，具有较强的专业知识和专业技能，能够独力高效地处理各种物业档案管理问题的人才；其次，物业档案管理人员必须具备较强的信息技术能力，能够熟练应用相关的管理软件，这也是现代物业管理工作必备的技能之一；最后，物业企业应当加强对档案管理人员的培训工作，通过定期对物业档案管理人员进行培训，提升他们的专业知识和专业技能。

4结语

综上所述，物业档案管理工作在现代物业服务中有着非常高的重要性，物业企业应当对此引起足够高的重视，对当前物业档案管理工作中存在的问题引起关注，并针对这些问题采取科学有效的优化策略，以此来不断提升物业档案管理的质量，让物业服务的整体质量得到提升，从而有效提升当前物业企业的综合竞争力，促进物业企业的健康发展。

参考文献

[1]杨志刚.新形势下物业档案管理初探[A].新常态下的档案工作新思维[C].国家档案局档案科学技术研究所,2015.

[2]周雅枫.完善由“房管所”起步的物业档案管理的思考[J].黑龙江档案,2014（1）.

前期物业管理方案范文第3篇

一、房屋行政管理中的备案

（一）房地产开发管理中的备案

1.房地产开发企业备案。《城市房地产管理法》第30条《城市房地产开发经营管理条例》第8、9条规定，房地产开发企业在取得营业执照后一个月内要到房地产开发管理部门备案。

2.房地产开发项目手册备案。《城市房地产开发经营管理条例》第19条规定，房地产开发企业要定期将房地产开发项目手册送房地产开发管理部门备案。

3.房地产开发项目转让合同备案。《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定，转让房地产开发项目的，转让双方应持转让合同到房地产开发管理部门备案。

（二）房地产市场管理中的备案

1.商品房预售合同备案。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第27条、《城市商品房预售管理办法》第10条都规定商品房预售合同要进行备案。

2.商品房现售备案。《商品房销售管理办法》第8条规定，房地产开发企业在进行商品现售前应到房地产开发管理部门备案。

3.房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》第54条、《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条对房屋租赁登记备案进行了规定。

4.房地产经纪机构备案。《房地产经纪管理办法》第11条至第13条对房地产经纪机构备案进行了规定。

（三）物业管理中的备案

1.业主委员会备案。《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

2.前期物业管理招标备案、中标备案。建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）第11条规定了前期物业管理招标备案，第37条规定了前期物业管理中标备案。

3.其他备案。此外，各地房屋行政主管部门在物业管理中实行的备案还有：物业管理区域划分备案、临时管理规约备案、商品房交付使用备案、异地物业服务企业备案、物业移交手续备案等。规定这些备案的地方性文件依据有：《山东省物业管理条例》、《无锡市商品房交付使用管理办法》、《福建省城市住宅小区物业服务规范》等。

由于各地房屋行政管理部门的职能不同，有的可能没有上述列举的行政备案，有的可能还会有其他的行政备案。

二、行政备案存在的问题

（一）备案设定依据形式多样

由哪个部门设定备案以及以什么方式来设定备案，法律上没有统一规定，现行备案设定主体和设定依据呈现出多元化，法律、法规、规章乃至“红头文件”都可以设定备案。有的是全国人大及其常委会通过法律设定的，如 《城市房地产管理法》所设定的备案。有的是国务院行政法规设定的，如 《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》所设定的备案；有的是部门规章设定的，如 《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》设定的备案；有的是地方性法规、地方性规章设定的，如 《山东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等设定的备案。有的是通过“红头文件”来设定，如建设部 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）、《福建省城市住宅小区物业服务规范》。更为严重的是，有些机关将备案结果作为相对人从事其他行为的前置性条件，如有的地方将将商品房交付使用备案作为房屋初始登记的前提。

（二）备案设定过多过滥

从前文列举的情况就可以看出，房屋行政管理中的备案就多达14种。行政备案已覆盖行政管理的各个方面，不仅房屋行政管理部门，工商、税务、劳动、质检、安检、公安、消防等几乎所有的行政管理部门，从中央国家机关到地方各级行政机关，都存在大量的行政备案。行政备案对转变政府职能，提高行政效率，减少行政干预，无疑能起到积极的作用，但是，过多的行政备案，则增加了行政相对人的负担，限制了他们的权利，干预了市场。

（三）备案的内涵不一

严格来讲，所有法律文件中的“行政备案”概念应该是一致的，然而现行法律、法规没有对备案作出一个明确的定义，导致备案的性质不明。通过对房屋行政管理中的备案进行梳理分析，可以将这些备案分为以下几种类型。

第一种是行政许可意义上的备案。这种备案的特征是行政相对人只有在主管机关完成备案之后才具备从事某项活动的资格，这种行政备案实质上是一种行政许可。比如：房地产开发企业备案。按照 《城市房地产开发经验管理条例》第9条的规定，备案实际上核定房地产开发企业资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。还有商品房现售备案，有的地方规定开发企业没有取得商品房预售许可证以及现售备案证的都不得销售房屋，将现售等同于预售许可进行管理。比如：《宁波市关于实行商品房现售备案的通知》就有如此规定。

第二种是行政确认意义上的备案。此种备案的特征是对行政相对人既有的法律地位、权利义务进行确定或认可，并不直接为当事人设定权利义务，仅表明现有的法律或事实状态，而不以法律关系的产生、变更或消灭为目的。比如：商品房预售合同备案、业主委员会备案。商品房预售合同备案制度设定的目的就是为了保护买受人的利益，防止开发企业的“一房二卖”。备案实际上确认了买受人的期待权，具体表现在：如果买受人与他人发生债务纠纷，法院可以对买受人已办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。

第三种是告知意义的备案。行政相对人按照有关规定，在从事特定活动后，向行政机关提供信息或资料存档以备查考。此类备案的目的在于收集有关信息，为行政机关的决策提供支撑，方便行政机关的管理和服务。它是一种事后的、信息收集型的行为，此类备案行为不会对当事人的权利义务产生影响。比如：房地产开发项目手册的备案、房地产开发项目转让合同备案的目的即是收集信息。

第四种是监督意义的备案。此种备案是行政相对人的法定义务，是为了加强对特定事项的管理，要求行政相对人向主管部门报送其从事某项活动的有关材料，主管部门对其报送材料的完备性、有效性、真实性与合法性等进行审查，对符合要求的，予以存档备查，不符合要求的，要求申请人及时予以纠正，并可依法给予行政处罚或行政处分。这种备案的作用重在监督行政行对人的行为，防止行政相对人的行为破坏市场秩序、损害公众权益。比如：房屋租赁登记备案、房地产经纪机构备案以及前期物业管理招标备案、中标备案等，目的都是对市场行为的监管，这些备案是行政相对人的法定义务，对不符合备案要求的，行政机关可以依法给予处罚。

（四）备案的程序不规范

行政备案也是一种行政行为，行政行为的行使必须按照一定的程序进行。由于制度创建上的先天缺陷，行政备案并未形成如行政许可、行政处罚、行政强制那样完备统一的程序。有的文件对备案仅是一句话的规定，比如商品房预售合同备案、商品房现售备案、业主委员会备案等对申请期限、备案材料、审查方式、审查期限、处理结果等都没有规定。前述备案中，只有《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条对房屋租赁登记备案的申请期限、备案材料、审查方式、审查期限、处理结果等有详细规定。

（五）备案的救济制度不完善

没有救济就没有权利。公民合法权利的最大侵害来自于政府对权力的滥用，保护公民合法权利是法治最基本要求。行政备案是行政机关的行政行为，某些行政备案尽管并不直接设定相对人的权利义务，但却可能对相对人的权益产生实际影响，当其侵害行政相对人的权益时，当事人能否申请行政复议、行政诉讼？法律法规没有做出明确规定，当事人能否以这两种方式救济，完全取决于复议机关和法院自由裁量，实践中也有不同的意见。就业主委员会备案来说，有的法院认为房地产行政主管部门就业主委员会成立所作的备案不属于行政诉讼受案范围，有的则认为属于行政诉讼受案范围。

三、行政备案制度的完善

行政备案制度在深化行政体制改革、转变政府职能、提高行政效率、减少行政干预、促进市场发展等方面起到积极作用。但是由于法律法规对备案的规定较为原则化，其内涵、程序等方面规定的比较模糊，导致实际工作人员无所适从。因此，我们应该针对行政备案存在的问题进行规范，完善行政备案制度。

（一）明确行政备案的内涵，对现有行政备案进行清理

备案从其字面上来看，顾名思义就是报备在案，就是行政相对人将其需要进行的行为活动告知行政机关，为事后检查监督提供资料或某种依据。从行政体制改革的方向来看，从审批制转向备案制后，并不是放任市场的自由发展，而是市场机制能解决的就由市场解决，政府就不要干预，当市场失灵时，或市场解决不了的问题，政府就要监管。从这一层面讲，监督意义的备案是最符合行政体制改革目的的。因此，笔者建议：一是将行政备案的类型固定化为监督意义的备案，统一行政备案的内涵；二是对其他类型的备案进行清理，统一名称，对其他几种意义的备案不再以备案相称。对许可意义的备案进行评估分析是否保留，予以保留的转为行政许可，不予保留的坚决取消；对行政确认意义的备案改称为登记、鉴证等；对告知意义的备案可改为报送等。

（二）规范行政备案的程序

程序对权力的控制尤为重要。行政备案程序是规范行政备案行为，防止滥用权力、保证正确行使权力的重要环节。行政备案程序包括：申请、受理、审查及结果处理。笔者认为，应按两个层次从这四个方面对行政备案程序加以规范。一是像《行政许可法》、《行政处罚法》、《行政强制法》一样制定《行政备案法》，从总体上规定行政备案启动方式、受理要求、审查方式、审查期限以及结果处理方式。二是在设定各项行政备案的法律文件中要详细明确该项备案的启动主体、受理主体、提交的资料、审查方式、处理结果、法律责任等。

前期物业管理方案范文第4篇

目前，工信部已将物联网规划纳入到“十二五”专题规划，正在积极研究推进。因此，可以预见，这样一种物与物智能相连的方式会逐渐进入人们的生活，甚至在许多情况下取代人对物的机械操作。

物联网与高校档案管理

需要说明的是，在物联网时代，几乎万事万物都处于物联网的智能状态下，可以智能相通。这里讨论档案管理的物联网，实质是说物联网中关于高校档案管理的部分，讨论如何让高校档案管理赶上和紧随物联网热潮，早日实现智能化管理。高校档案管理是一项极其繁琐的工作，从档案的收集、整理，到鉴定保管、著录，整个过程纷繁复杂。单从档案收集来看，一所高校每年在教学、科研、党政管理、外事、财务等方面都有大量的文字材料、图像、音频和实物，要将这数万件文档、材料、实物收集分类，其工作量是可想而知的，而目前高校档案管理工作虽然应用了计算机等较为先进的设备或技术，大大提高了工作效率，但绝大多数工作还是以人工为主，管理方式相对来说远远落后于实际需求。加上各种各样的需求，不同的档案查询、检索，使得以人工管理为主的整个档案管理工作更为繁杂和棘手。一种智能化、自动化的管理方式是档案管理长期以来的需求，物联网正是提供这种智能化系统的网络，同时也是一种基础设施。正像创造智能交通、智能能源、智能城市一样，发展和应用物联网构建“智能档案”是必要而且必需的，基于物联网实现高校档案管理智能化是高校档案管理的迫切要求。事实上，物联网是抽象出来的概念，它的具体业务形态已经存在于我们的生活中，并且初步实现了智能化，如ZigBee路灯控制系统、智能交通系统（ITS）、上海浦东国际机场防入侵系统等。我们可以从现有的互联网及其他信息科技中找到物联网的基础，体察到基于物联网的高校档案管理智能化的前景。

从2009年无锡国家传感信息中心试点以来，一个物联网大发展的社会环境和科技环境在中国迅速形成：国家发改委在物联网应用示范试点方面，科技部在863计划等重大专项方面，工业与信息化部在物联网的技术标准和产业政策引导方面出台了针对性宏观举措；2010年6月23日，工信部通信发展司司长张峰在上海“2010中国国际物联网大会”上表示，物联网被正式列为国家重点发展的五大战略性新兴产业之一，将成为全球信息通信行业的万亿元级新兴产业，到2020年之前，全球接入物联网的终端将达到500亿个；在政府的重视与大力推动下，信息产业商家首先在物联网建设上倾注精力，中国移动、中国联通等与政府协议合作，在传感器技术、传感网络技术等方面推进建设；清华大学、北京邮电大学、东南大学等高校研究机构也成立了传感网研究中心；上海、北京等城市也相继成立了一系列颇具规模的物联网中心，将物联网作为一大产业全力推进，在物联网器件、芯片、材料、软件、服务等方面逐渐起步；传感系统和3G技术快速发展……借此之势，“智能档案”的物联网建设：一方面有社会环境，另一方面有科技基础，将物联网在信息产业的成果转接到档案管理中是完全有可能的，是可行的。因此，物联网是高校档案管理工作智能化建设的一大契机。

基于物联网的高校档案管理智能系统构建

高校档案管理物联网是一个基于物联网的高校档案管理智能系统，是利用各种感知技术获取档案信息，通过数据分析技术自动对这些信息进行鉴定、分类，并使之得到有效利用。可见，这一智能系统的基础是档案智能识别子系统、档案保存子系统、档案查询子系统，除此之外，还有系统维护和安全保证两部分。档案智能识别系统能够自动扫描出需要存盘的文件，并赋予这些文件统一的电子标识；借助M2M的联网通信技术，这些文件的电子标识会传送到数据子系统中进行分析，根据上一环节电子标识的区别而分类出不同的档案，并得出保存建议；在人工协助作出相应保存处理后，系统将保存处理数据和前期整理有效数据提取到查询子系统中，满足档案查询者的多种查询需求。在这个系统中，档案管理工作是由各个相互关联的子系统自动完成的，人只是做辅工作，或采纳与不采纳系统建议的决定工作。这样，通过机器与机器之间的信息交换和联通，档案管理的各环节工作在人脑之外自动关联起来，按照人预设的命令一步一步进行下去，并自动进行系统维护，提供安全保证。这就是基于物联网实现高校档案管理智能化的目标———智能档案。在智能档案的“照应”下，繁琐的高校档案管理工作不再牵制更多的人手，管理效率得到有力的提高，甚至可以做到随时从各个部门收集有保存价值的材料、档案，随时为各个部门提供“万能”的档案查询，为高校的其他各项工作做好“后勤”工作。

这样一个“全自动”物联网系统，从目前高校档案管理的基础来看，难点在于资金和技术。从某种意义来看，物联网是一项重要的国家战略，一项波及全社会的庞大工程，充足的资金保障是这一工程往下推进的基础。尤其是对高校档案管理来说，部分高校对档案管理工作还未给予足够的重视，多数高校档案馆在资金上存在着或多或少的困难，从而将档案管理工作局限在日常的人工材料保管上。物联网技术属于新兴科技，需要相对先进的机器设备，也有无数的技术难题有待探索和攻克，高精尖人才的培养和挖掘，这些作为前期投入，都需要强大的资金保证，这对于当前绝大多数的高校档案馆来说都是难点。在保证资金的基础上，实现智能档案还面临技术难题。目前档案管理还处于人工主导的状况，谈物联网技术还言之过早，档案管理的自动化往往局限在自动化办公、电子档案管理上，要将档案管理推进到物联网时代，技术是瓶颈。在四大关键技术中，卫星定位技术和网络传输技术相对已较为成熟，商业化程度比较高，但RFID和传感器技术作为物联网业务的前提和基础，其核心领域尚未全面进入产业化。一方面，要实现智能档案，就要将这些相对成熟的物联网技术与档案管理对接、融合，使之为档案管理所用；另一方面，要着眼于新的物联网技术，研究和提高相对薄弱的技术，力图抢占物联网的产业化先机，使其在档案管理上大有作为。

前期物业管理方案范文第5篇

本专栏的第一期，笔者即提出了物业管理招投标的概念。物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。从以上概念可以看出，物业管理招标与投标存在着相互对应的关系，其本质是一种包含着“买”和“卖”两方面的完整的交易行为，是一种以合同形式反映民事法律关系的民事法律行为，整个招投标过程就是一个当事人意思表示达成合意，合同成立的过程。根据《合同法》第十三条，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，而物业招投标活动又分为招标、投标、评标、定标、中标等若干环节，合同必经的两个阶段又是如何与这些环节相对应的呢？

（一）招标是要约邀请，投标是要约

根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约的内容必须具体确定，即要约应包含《合同法》第十二条规定的必要条款，如标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等条款，且这些条款必须确定、清楚。要约须表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般情况下，要约发出后，要约人就受到要约的约束，不能随意变更、撤销要约。具体到物业管理招投标环节，招标行为是要约邀请，投标行为才属于要约。第一，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，没有订立合同的目的。物业管理招投标中，招标人招标公告是引发潜在投标人参与投标的兴趣，在投标人投标之前，招标人并不受到招标公告的制约，是可以根据具体情况进行修改的。但投标人递交投标文件后就会受到投标文件的约束，不能更改和撤销。第二，招标人发出的招标公告内容上不具体明确。招标公告上不具备最重要的价格条款，而投标文件中才会载明投标价格。

（二）中标通知书的发出为承诺

《合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺的内容必须与要约的内容一致，必须标明受要约人决定与要约人订立合同的意图。根据《招标投标法》的规定，中标人确定之后，招标人应当向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，且不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

二、前期物业管理招标投标中需要关注的事项

（一）如何避免前期物业管理“建管不分、独占经营”的问题

按照现行的法律法规，前期物业管理的进入主要采取招投标的方式。但由于物业管理市场化程度不高、物业管理法规制度不够完善、政府监管职能不力、各地区发展不均衡、社会各界对物业管理的认识有偏差等多个因素的存在，房地产开发建设企业在选择前期物业管理上具有天然的优势和控制权，使得前期物业管理招投标制度在实践中未能够得到贯彻落实，从而导致很多物业管理公司是房地产开发建设企业的下属机构或子公司。这种“谁开发，谁管理”的“父子兵”体制（模式），进而也就决定了后续物业管理对开发商的依附性、对业主的不平等性。笔者认为，深圳在避免“建管不分、独占经营”的问题上做了很多有益的尝试。一是深圳明确规定“有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目的投标”；二是深圳对以协议方式选聘物业服务企业设立了严格的审批程序，对于前期物业管理招投标，第一次投标人少于3人的，招标人应进行二次招标，二次招标投标人仍少于3人的，方可采用协议方式选聘物业服务企业；三是利用电子招投标方式，从技术上、程序上确保前期物业招投标公正、公开、公平进行。

（二）提高投标成功率的探索

前期物业管理方案范文第6篇

关键词：房地产开发；项目管理；建设；对策

房地产开发建设过程中，如何实现管理的优化，增大开发效益，增加企业利润，这就需要增加项目前期的调查研究，认真做好研报，优化管理措施。本人结合实际工作，就开发建设过程中的几个突出问题，略作简要探讨。

一、开发建设中存在的主要问题

（一）前期调研不扎实，可研报告如走过场

现在，国家宏观调控加速，产业转型加剧，房地产调控越来越频繁，再此背景下，开发风险明显加剧，有些开发企业没有充足的思想准备，对市场趋势判断不准确，形势分析不透彻，认为调控针对的是一线二线城市，房价高企城市，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业机构、人士对市场和政策做一个精准、深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面，在对项目地块的特、周边的配套及规划分析的不透彻、研究的不周密，尤其地地方性的规划条件不熟悉，按照老思路老套路办事，导致在做方案的时候，才发现前面已经埋下的错误，成为既定事实，对投资成本造成浪费。

（二）轻视设计方案，投资管理本末倒置

开发企业往往认为自己是甲方，对项目设计方案和施工图设计不加重视，认为自己掌握主动权，变更时自己说了算，由于这种意识的存在对设计方案和施工图的不重视，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这是本末倒置的行为。房地产开发建设过程中，方案在各个阶段、各个环节都有体现，很多企业认为方案是务虚的东西，认为真正实施阶段才是务实，其实，这是种错误的观点。方案是工作的基石。在设计阶段发现的问题，给予解决，对各项工作造成方便，在施工前，对图纸会审，发现问题，及时变更，对施工及其有利，问题的早发现、早处置，对以后施工起到事半功倍的效果。如果对方案、设计不够重视，不及时处理其中的问题，业主按照自己的想法进行变更，看似掌握的主动权，其实，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，增加了项目投资，造成了索赔的发生，更引起很多项目的价格重新审核。如果承担的是招标工程，则会造成很多报价项目就是无效报价，最终造成项目成本增加，开发投资失控。

（三）权责制度不明，项目管理形同虚设

开发项目能否顺利进行，开发投资能否顺利完成，开发效益能否预期达到，与项目管理是否规范存在必然的关系。很多开发企业，对项目管理只注重人、财管理，轻视项目机制、制度的规范，造成了现场人员责任不明确，权限不清晰，交叉作业，管理混乱。尤其在工程施工管理方面，有变更，却不能及时对工程变更作出意见，已经施工完毕的，联系单还没下达。随着整个项目的推进，权责不清晰、制度不健全，必将造成管理成本增加，工作效率下降，甚至会造成管理事故。

（四）后期管理短板，品牌形象提升困难

房地产企业的利润绝大部分来自于建设开发过程，而相对建设后期的物业服务，很多企业却重视不足。物业服务管理，简单层面是对开发项目的环卫保洁，但是，就开发企业开发项目整体而言，就不是简单的一项保洁服务了，而是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。前期物业服务对于开发建设公司来说，就相当于项目交付前的管家，对前期物业的重视，聘用或筹建一个好的前期物业，对公司品牌树立会起到相得益彰的效果。另外，物业公司能否积极应对、处理买卖双方的关系，也是树立企业良好口碑的重要方式。

二、处理好房地产开发建设中突出问题的对策

（一）科学制定可研报告，做实开发之基

一年之计在于春，一天之计在于晨。可行性研究就是整个项目的春天和早晨。好的开始和计划，是事业成功过的关键。好的可研是公司项目的中心和目标，可以说，一个项目的可研一确定，整个公司工作重心都将围着可研确定的方向转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。可研制定首先要分析国际国内宏观环境，深入了解产业政策，剖析行业发展现状，解析行业发展趋势，了解市场需求状况，其次是对开发项目的本身状况，潜在因素，不可预见因素都要充分掌握，做好应对措施；再次要对项目投资做好规划，做好资本筹集运作分析；最后要着重做好项目所在地市场的调研，熟悉项目所在地的政策环境，熟悉规划开发条件，做到心中有数，按章办事，力戒经验主义，力戒老套路办事。

（二）仔细做好方案编制，做好项目之本

一个好计谋胜过千军万马。整个开发建设流程中，方案贯穿整个始终，项目策划方案，施工方案，销售方案……，可以说，方案是项目实施过程中每个环节的细节优化，周密详尽的做好方案编制和和施工图设计，认真对待每个环节、细节，对项目的开展和投资尤为重要，尤其是在关系到项目整体性的方面，如建筑风格、平面布局、主要材料等方面更要认真讨论，一旦方案确定就不在变动。在实际中就遇到这样情况，在外墙材料上，项目建设之初没有足够重视或仔细研究，导致外墙涂料施工时发现颜色或图案不合适，临时变更，造成了不必要的材料变更，重新选材、选厂、定价，不仅增加了工作量，还造成了时间延长，工期延长，造成了资金的不必要增加。

（三）详细制定规章流程，做清事业之风

施工过程是整个开发建设的中心环节，时间长，内容多，体系大，施工管理是整个项目能否顺利实施的重要组成，首先，组建好项目部，明确项目人员组成，分工责任，工作流程，程序透明，做好权责一致。其次，公司要充分运用现有的现代化管理经验进行项目管理，通过管理提高工作效率，通过管理增加公司利润，通过管理，促进公司成长。最后，做好信息公开，开则明，通过信息公开，促进工作环节之间相互配合。通过各项措施，做好项目管理工作，形成团结务实作风，形成高效的项目运作体系。

（四）选聘优秀物业公司，做响企业品牌

作为开发项目的售后服务，物业公司担当者重要的角色。优秀的物业服务企业，可以给公司后期管理提出卓有成效的方案，同时提升项目知名度、整体形象，在项目后期，细微的物业服务不仅增加了项目在业主心中的舒适感、亲和感。同时，对项目后期的运作十分有利。开发企业应充分考虑小区物业服务场所的设置和硬件设施的配备，做好物业服务企业的后方保障，充分运用好物业服务企业的的优秀服务，提升项目品质，提高项目美誉度。

前期物业管理方案范文第7篇

其中会所：万O

预计入伙时间: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 计 划 进 度

序号 工作内容 计划开始时间 计划完成时间 备 注

第一阶段 物业服务早期介入(初期)

1 就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案

2 与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》

3 组织物业前期介入人员实地考察名流印象.

4 就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调 项目施工图纸项目相关经济数据

5 根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督. 此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.

6 就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案

7 完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案

8 物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案

9 就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合

10 针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流 由物业公司制定培训方案,及内容.

11 制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查. (临时管理规约相关协议与合同) 12 印刷各类物业资料.

13 配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作

14 开盘期间物业办公设施设备的购置

15 以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

16 就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求

17 热情迎接项目开盘

18 根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.

19 协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造. 此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序营造，准客户开发和引导)

20 整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.

21 对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续

22完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作 在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训

23 与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修. 由地产对物业管理用房进行装修.

24 完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置. 所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报

26 参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备. 以地产公司通知时间为准

27 确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.

28 组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作

29 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会

30 业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展 为业主提供优质的物业服务

31 完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。

32 完成项目保洁开荒作业

33 与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料

34 与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划 向地产公司递交业主入伙方案

35 完成业主手册编制及印刷 按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表

36 完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷

37 入伙的资料进行分户装放和编号

38 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排

39 与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务 (电信装饰电力银行)

40 入伙流程的模拟程序

41 完成入伙现场人员的设置及环境布置 与地产进行协商

42 以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

43 召开全体员工会议

44 热情迎接业主入伙

第二阶段 物业服务早期介入(强化期)

正式接管项目(时间暂时为:2008年 月 日―2009年 月 日)

第三阶段 物业服务早期介入(完成期)

前期物业管理方案范文第8篇

法律的生命力不在于善良的说理,而在于解决实践中的出现难题和平息纠纷,维护社会的公平正义。本文从一起与前期物业管理协议有关的案例出发,分析其所产生的种种问题,以提醒人们认识法律的权威性和严肃性,告诫立法和司法机关应正确善待法治。2003年8月5日,某好美家房地产有限公司(以下简称好美家)办理了《商品房预售许可证》。2004年4月19日,该公司与李某签订一份《商品房买卖合同》将某小区一期某单元房屋以46万多元的价格出售给李某,在该合同中约定“专项维修基金根据国务院《物业管理条例》有关规定执行”。合同签订后,李某分二次支付了全部的购房款。2004年10月16日“好美家公司”选聘的“好每家物业公司”(以下简称好每家)与李某签订了一份“前期物业管理协议”,约定:“根据建住房[1998]213号文件中《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。李某在入伙时向好美家按购房款总额的0•5%交纳维修基金。若今后政府有硬性规定,按所规定补交”。当天,李某向开发商好美家交纳了此项维修基金2314元。好美家开了收取“维修基金”2314元的收款收据,并在“某小区一期交房结算清单”上确认该维修基金。而后,李某在向好美家公司要求开具“购房证明”等办理房产证时,开发商还要求李某再补交1%的维修基金,双方引起纠纷。

2006年9月,原告李某诉至法院提出,双方签订的《商品房买卖合同》对维修基金的具体比例没有约定,但是“前期物业管理协议”中约定李某在入伙时应向开发商交纳0•5%维修基金(即2314元),开发商已收取了此款并在“结算清单”里进行确认。根据某市政府关于维修基金的规定,2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳。显然,原告不足部分6千多元应由好美家公司支付。被告好美家认为,根据某市房管局给被告的“批复”和第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,维修基金可由当事人协商缴纳。据此不足部分应由原告李某交纳。被告好每家认为,“前期物业管理协议”规定“0•5%交纳维修基金”是真实的,其它维修基金补交问题与其无关。如何处理本案?一、二审的判定原由不同,却殊途同归,都认为开发商不应当承担责任。2007年一审认定,“前期协议”系原告李某与被告好每家签订的合同,而非原告与被告好美家签订的合同,该合同对被告没有约束力。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第16条约定:专项维修基金根据国务院《物业管理条例》有关规定执行。根据《物业管理条例》第54条第1款规定:“住宅小区、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”,该规定不是强制性规定,对物业专项维修基金的负担应当允许合同当事人协商变更。即开发商和业主可以就物业专项维修基金由谁负担进行协商,但双方在《商品房买卖合同》没有对此进行约定,所以原告现要求被告缴纳6千多元维修基金没有合同依据,也缺乏法律根据。

故驳回原告诉请。原告不服,提起上诉。2008年二审认为,据《物业管理条例》第25条规定,“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,其民事行为的法律后果应当由开发商承担。故一审认定前期物业管理协议对开发商没有约束力是错误的,应予更正。但前期物业管理协议“对交纳费用明确在入伙时先行交纳0•5%,并非确定只交纳0•5%,不足部分由开发商交纳没有事实依据,也没有合同和法律依据。故维持原判”。比较一审二审,判决结果相同,认定理由却截然相反,二审判决甚至出现了“判非所认”的问题。我们认为,既然认定“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,前期协议对开发商具有约束力,就应当支持原告的诉讼请求,由被告缴纳6千多元维修基金。这完全符合某市政府关于“维修基金2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳”的规定。同时,根据某市政府“硬性”规定,“1997年1月1日至2003年8月31日前办理的《商品房预售许可证》的住宅物业维修基金,由开发商按建设总投资额2%交纳给付,但买卖合同中已约定由业主交纳后不足部分开发商按规定金额补足”。同时,根据某市房管局给被告的“批复”和某市政府2004年10月13日第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,本案的全部维修基金应由开发商交纳。由于开发商在买卖合同中提供了第16条的格式条款加上霸王条款,业主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理应当按政府的硬性规定由开发商补足,这是具有政策事实依据的,而非二审方案认为的“没有事实依据”。二审方案创造了“判非所认”结果的原因,就是本案涉及到的如何认识“前期物业管理协议”的法律约束力,及相关的立法和司法的局限性,以及到底应该如何纠正立法和司法所存在的问题。

二、前期物业管理协议的特点

说到前期物业管理协议,就不得不说前期物业管理。通说认为,所谓前期物业管理,是指自房屋出售之日起,至业委会与物业公司签订的新的《物业服务合同》生效时终止的物业管理活动。相应地,房地产开发企业(开发商,建设单位)、业主与物业服务公司之间就前期物业管理签订的合同称之“前期物业管理服务协议”(简称“前期协议”)。主要有三类前期物业管理协议,由业主直接管理权派生出来的“受托管理权”的前期协议,是一类新型的无名合同。“后期物业管理服务协议”(简称“后期协议”),是指自房屋出售基本或者全部完毕起,由业主或者业委会自己选择与物业管理人签订的《物业服务合同》,也称“一般物业服务合同”。两种协议差异明显:

1、签订合同的发生时间不同。前期协议一般发生在房屋尚未全部销售完毕的小区,小区还处于“不稳定状态”之时,小区的环境不稳定,管理不稳定,治安不稳定,这些都给小区管理和服务带来许多不方便。而后期协议是小区商品房基本销售完毕,小区处于“稳定状态”之后,基本是环境稳定,管理稳定,治安稳定,这些都给小区管理和服务带来许多方便之处。

2、聘请物业公司的方式不同。前期协议是由开发商“自行指定”的前期物业管理人直接进入小区,对业主实施服务和管理。对此,人们形象地比喻“开发商自行指定的前期物业管理人”与业主的关系是“父与子关系”。而后期协议是小区成立业委会之后由业主们以自已招投标或其他方式聘请的物业公司进行正常的“物业服务”。人们形象地将“业委会与物业管理人”间的关系比喻成“主人与客人关系”。

3、合同约束的利益主体不同。前期协议表现出特殊的秉性,在业主、开发商和物业管理人三种利益主体关系中,开发商操纵着利益的“方向盘”,利用合同中格式条款或霸王条款,逼使作为弱势方的业主“就范”,并由它“自行指定”的物业管理人为其谋取利益最大化,物业管理人从中获取相应的利益,业主只享有某些有限的自。合同规范的三者间的利益关系是不平等的。[2]而后期协议中,业主享有比较高度的自,合同在业主或业委会与物业管理人在平等协商基础上签订,一般规范了业主与物业管理人在“服务”与“收费”问题的利益关系,通常与开发商无关。通过对“前期协议”与“后期协议”的比较,可以发现,与“物业管理协议”息息相关的业主、开发商和物业管理企业(物业公司)三方之间的利益冲突和地位不平等是造成前期物业纠纷的深层原因。相对“强者”开发商和前期物业公司而言,作为消费者的业主在物权把握和专业知识上都处于绝对的弱势,驾驭商品房市场的开发商及其“自行指定”的物业管理人占据绝对优势,尤其在“前期协议”约定的内容上无法做到公平公正。况且这类前期协议由开发商及其“自行指定”的物业管理人以格式、霸王条款约束业主,而少有的可能对业主有利的争议条款又不能保护业主的利益。

三、现行立法对不同前期物业管理协议法律规制上的缺失分析

前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的业主、开发商和物业管理企业三方主体间找到实质上的正义和平衡。前期物业管理中三方当事人的地位及其相互关系如何,学理、立法、司法实践中莫衷一是,尚无定论。“这些学术界意见不统一和立法及实践中做法缺乏统一标准,已成为我国前期物业规范管理的一大障碍。”[3]因此,我们要从立法和司法上纠正不同前期物业管理协议的缺陷。

(一)前期物业管理协议及其缺陷

通过对立法与实践的综合考察,可对我国前期物业规范管理作出一些简单的分类,每种前期协议都存在局限性,在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失。概括起来,大致可以分为以下三类前期协议。第一类前期协议是《物业管理条例》第21条规定的“建设单位与其选聘的物业管理企业双方签订的前期协议,”我们简称之“第一类前期合同”。这是最重要的法定合同,该合同只是规定建设单位与其选聘的物业管理企业之间的权利义务,并未关注如何保护业主利益的规定问题。最主要的不足是,立法规定建设单位授权其选聘的物业管理企业对业主实行管理,而没有规定向业主公示这些内容是否合法合理。无形中允许开发商与其“自行指定”的物业管理人“私下操作”,不但侵犯了业主的知情权,而且漠视业主的监督权和其他合法权益。这是物业立法的缺憾。第二类是开发商与业主签订的“前期协议”,简称“第二类前期合同”。这类协议应作为物业销售(预售)合同的必备条件,却未将其列入《物业管理条例》。这种合同规范了开发商与业主之间在前期物业管理中的权利义务关系,往往会约束开发商,然而在实践中并不多见。业主应有的与开发商谈判的权利,以及知情权、监督权和其他合法权益都得不到立法方面的足够重视。第三类是开发商“自行指定”的物业管理人与业主签订“前期协议”,简称“第三类前期合同”。这类前期协议在实际中最为常见。法律依据是《商品房销售管理办法》(建设部令第88号),其中关于商品房的销售条件规定了“物业管理方案已经落实”,并在第13条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”该前期协议只是规定物业管理企业与业主的权利义务关系,而未涉及与房地产开发企业之间的。《办法》没有规定商品房买卖合同与前期协议之间的关系,与第一类前期合同未发生任何联系,一旦发生业主与房地产开发企业有关的纠纷,房地产开发企业会以第三类前期合同与其无关而拒绝承担自己应当的责任和义务。这三类不同的前期协议中,业主、开发商与物业公司的权利和义务各不相同,地位也互有消长,相对应的,合同效力对三方的约束力也有所区别。然而,不同的前期协议虽然针对消费者业主而言的,受害人却基本上是业主。此时,如果片面地理解立法的内容,将有可能出现前文争议重重的“判非所认”的审理结果。

(二)前期物业管理协议缺陷的理性认识

前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的三方主体之间找到实质上的正义和平衡。应该理性地认识前期物业管理协议在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失:

1、现行立法的缺陷和偏差在于,作为社会关系调整器的法律法规无法深入社会关系的内部,去发掘社会关系的不同性质,进行此类法律关系的调整,相关立法权限分配模糊。在前期物业管理协议中,现行的《物业管理条例》和《物权法》未从立法指导思想上做到向弱势群体———作为消费者的业主进行倾斜保护的公平公正,加上现行《物业管理条例》的可操作性不强,带有强烈的行政色彩,基本上是为开发商“说话”;而负责指导和协助的房地产行政部门和当地居委会则采用“潜规则”(且不说“设关布卡”)阻碍“小区独立自治”,行政利益和部门利益大大超过“小区业主利益”和“民众利益”,从而难以实现开发商、业主和物业公司之间的真正的利益平衡。上述三类前期协议所存在的“各自为政”的现象的立法缺陷足以说明,立法未协调好“开发商、业主和物业公司”三者之间的利益关系,就无法从立法上做到对弱势群体———业主倾斜的保护。据报道,2009年,北京市所有已成立的小区中,有三分之二小区无法产生业主委员会,主要原因是小区业主民主投票选举产生业主委员会后,上报时大多无法得到当地居委会及其上级街道委员会的备案,这样小区独立自治无法实现。全国各地基本上存在类似情况,很多当地居委会及其上级街道委员会对业主反映前期物业管理协议所存在的问题置之不理。这些都是由我国立法指导思想的局限性所导致的。

2、司法界对前期协议的法律约束力大小的理解、认识和判断大有偏颇,尤其是处理物业纠纷的一些法官不能正确行使自由裁量权,错误地应用传统合同法理论,不是从人权法治观点和对弱者实施倾斜保护的角度去维护法律的权威和合同效力,而是站在强者(富人开发商)及其“自行指定”的物业管理人一边,为他们的利益“说话”,否定前期协议中对业主有利的内容;故意未对提供格式合同的开发商和物业公司做出不利的解释,甚至现行合同法对合同效力都予以否定,另行“创造”判决理由,进行错误认定,从而形成了“判非所认”的结果。这是导致业主败诉的基本原因。立法与司法的漏洞与偏差无法使原本倾斜的利益天平回归于正义与公平,这使得在前期物业管理协议纠纷处理过程中,形成了开发商与物业管理公司“强者愈强”、业主“弱者愈弱”的局面。正确认识前期物业管理中三方当事人的地位和相互关系,完善措施和对策,用立法和司法的形式重新厘清和解决前期物业管理协议纠纷的诸问题,是解决问题的正确途径和当务之急。

四、完善前期物业管理协议纠纷的对策

立法应与时俱进,要从现实问题出发,纠正立法缺陷,为优良法治服务。针对前期物业管理协议在立法和司法所存在的局限性,以及存在的实际问题,提出完善立法和司法的相应对策。

(一)立法对策

首先,树立正确的立法理念。三类前期物业管理协议中,开发商、业主和物业公司”三者之间的关系难以协调,根本原因在于立法指导思想存在偏差。立法者立足于“管理”角度看待前期物业管理协议,认为强者(富人开发商)及其“自行指定”的物业管理人是管理者,业主是被管理者。这是错误的立法理念。必须从立法上纠正立法指导思想的偏差,由“管理”向“服务”转变,注重对弱势群体合法利益的保护,并向弱势群体实施一定程度的倾斜保护,这才是正确的立法理念。其次,在正确的立法理念指导下,对不同的前期物业管理协议进行立法修正。具体说来,三类前期物业管理协议存在的共同问题是,只有两方合同关系,而未涉及第三方,即开发商、业主和物业公司三者之间缺乏有效沟通和协调。对此,应规定,在两方合同关系中必须涉及第三方。为保证实践的操作性,规定该两方合同关系的前期物业管理协议,必须送到第三方征求意见,在一定期限(如一周时间)内不回复视为知情并已经备案。这样,一旦发生前期物业管理协议纠纷时,第三方就不能逃避应当承担的责任;特别要加重强者开发商的责任和注意义务。再次,修改《物业管理条例》第25条规定中不明确、不确定的内容。《物业管理条例》第25条规定中,应将“前期物业管理协议作为业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分”修改为“前期物业管理协议作为业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,对第三方开发商具有法律约束力。其他前期物业管理协议,开发商和物业公司负有告知业主的义务,并且赋予业主参与和监督的权利。否则必须承担不告知的法律后果。”如此一来,可实现开发商、业主和物业公司三者间的利益协调,同时实现对业主知情权、监督权等权利的全面保护。

前期物业管理方案范文第9篇

（一）房地产市场管理中的备案1.商品房预售合同备案。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第27条、《城市商品房预售管理办法》第10条都规定商品房预售合同要进行备案。2.商品房现售备案。《商品房销售管理办法》第8条规定，房地产开发企业在进行商品现售前应到房地产开发管理部门备案。3.房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》第54条、《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条对房屋租赁登记备案进行了规定。4.房地产经纪机构备案。《房地产经纪管理办法》第11条至第13条对房地产经纪机构备案进行了规定。

（二）物业管理中的备案1.业主委员会备案。《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。2.前期物业管理招标备案、中标备案。建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）第11条规定了前期物业管理招标备案，第37条规定了前期物业管理中标备案。3.其他备案。此外，各地房屋行政主管部门在物业管理中实行的备案还有：物业管理区域划分备案、临时管理规约备案、商品房交付使用备案、异地物业服务企业备案、物业移交手续备案等。规定这些备案的地方性文件依据有：《山东省物业管理条例》、《无锡市商品房交付使用管理办法》、《福建省城市住宅小区物业服务规范》等。由于各地房屋行政管理部门的职能不同，有的可能没有上述列举的行政备案，有的可能还会有其他的行政备案。

二、行政备案存在的问题

（一）备案设定依据形式多样由哪个部门设定备案以及以什么方式来设定备案，法律上没有统一规定，现行备案设定主体和设定依据呈现出多元化，法律、法规、规章乃至“红头文件”都可以设定备案。有的是全国人大及其常委会通过法律设定的，如《城市房地产管理法》所设定的备案。有的是国务院行政法规设定的，如《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》所设定的备案；有的是部门规章设定的，如《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》设定的备案；有的是地方性法规、地方性规章设定的，如《山东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等设定的备案。有的是通过“红头文件”来设定，如建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）、《福建省城市住宅小区物业服务规范》。更为严重的是，有些机关将备案结果作为相对人从事其他行为的前置性条件，如有的地方将将商品房交付使用备案作为房屋初始登记的前提。

（二）备案设定过多过滥从前文列举的情况就可以看出，房屋行政管理中的备案就多达14种。行政备案已覆盖行政管理的各个方面，不仅房屋行政管理部门，工商、税务、劳动、质检、安检、公安、消防等几乎所有的行政管理部门，从中央国家机关到地方各级行政机关，都存在大量的行政备案。行政备案对转变政府职能，提高行政效率，减少行政干预，无疑能起到积极的作用，但是，过多的行政备案，则增加了行政相对人的负担，限制了他们的权利，干预了市场。

（三）备案的内涵不一严格来讲，所有法律文件中的“行政备案”概念应该是一致的，然而现行法律、法规没有对备案作出一个明确的定义，导致备案的性质不明。通过对房屋行政管理中的备案进行梳理分析，可以将这些备案分为以下几种类型。第一种是行政许可意义上的备案。这种备案的特征是行政相对人只有在主管机关完成备案之后才具备从事某项活动的资格，这种行政备案实质上是一种行政许可。比如：房地产开发企业备案。按照《城市房地产开发经验管理条例》第9条的规定，备案实际上核定房地产开发企业资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。还有商品房现售备案，有的地方规定开发企业没有取得商品房预售许可证以及现售备案证的都不得销售房屋，将现售等同于预售许可进行管理。比如：《宁波市关于实行商品房现售备案的通知》就有如此规定。第二种是行政确认意义上的备案。此种备案的特征是对行政相对人既有的法律地位、权利义务进行确定或认可，并不直接为当事人设定权利义务，仅表明现有的法律或事实状态，而不以法律关系的产生、变更或消灭为目的。比如：商品房预售合同备案、业主委员会备案。

（四）备案的程序不规范行政备案也是一种行政行为，行政行为的行使必须按照一定的程序进行。由于制度创建上的先天缺陷，行政备案并未形成如行政许可、行政处罚、行政强制那样完备统一的程序。有的文件对备案仅是一句话的规定，比如商品房预售合同备案、商品房现售备案、业主委员会备案等对申请期限、备案材料、审查方式、审查期限、处理结果等都没有规定。前述备案中，只有《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条对房屋租赁登记备案的申请期限、备案材料、审查方式、审查期限、处理结果等有详细规定。

（五）备案的救济制度不完善没有救济就没有权利。公民合法权利的最大侵害来自于政府对权力的滥用，保护公民合法权利是法治最基本要求。行政备案是行政机关的行政行为，某些行政备案尽管并不直接设定相对人的权利义务，但却可能对相对人的权益产生实际影响，当其侵害行政相对人的权益时，当事人能否申请行政复议、行政诉讼？法律法规没有做出明确规定，当事人能否以这两种方式救济，完全取决于复议机关和法院自由裁量，实践中也有不同的意见。就业主委员会备案来说，有的法院认为房地产行政主管部门就业主委员会成立所作的备案不属于行政诉讼受案范围，有的则认为属于行政诉讼受案范围。

三、行政备案制度的完善

行政备案制度在深化行政体制改革、转变政府职能、提高行政效率、减少行政干预、促进市场发展等方面起到积极作用。但是由于法律法规对备案的规定较为原则化，其内涵、程序等方面规定的比较模糊，导致实际工作人员无所适从。因此，我们应该针对行政备案存在的问题进行规范，完善行政备案制度。

（一）明确行政备案的内涵，对现有行政备案进行清理备案从其字面上来看，顾名思义就是报备在案，就是行政相对人将其需要进行的行为活动告知行政机关，为事后检查监督提供资料或某种依据。从行政体制改革的方向来看，从审批制转向备案制后，并不是放任市场的自由发展，而是市场机制能解决的就由市场解决，政府就不要干预，当市场失灵时，或市场解决不了的问题，政府就要监管。从这一层面讲，监督意义的备案是最符合行政体制改革目的的。因此，笔者建议：一是将行政备案的类型固定化为监督意义的备案，统一行政备案的内涵；二是对其他类型的备案进行清理，统一名称，对其他几种意义的备案不再以备案相称。对许可意义的备案进行评估分析是否保留，予以保留的转为行政许可，不予保留的坚决取消；对行政确认意义的备案改称为登记、鉴证等；对告知意义的备案可改为报送等。

（二）规范行政备案的程序程序对权力的控制尤为重要。行政备案程序是规范行政备案行为，防止滥用权力、保证正确行使权力的重要环节。行政备案程序包括：申请、受理、审查及结果处理。笔者认为，应按两个层次从这四个方面对行政备案程序加以规范。一是像《行政许可法》、《行政处罚法》、《行政强制法》一样制定《行政备案法》，从总体上规定行政备案启动方式、受理要求、审查方式、审查期限以及结果处理方式。二是在设定各项行政备案的法律文件中要详细明确该项备案的启动主体、受理主体、提交的资料、审查方式、处理结果、法律责任等。

前期物业管理方案范文第10篇

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四　至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条　其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车　库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，

1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章　违约责任

第二十六条　甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章　附则

第三十二条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条　甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

【一】提交_________仲裁委员会仲裁；

【二】依法向人法院起诉。

第三十九条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

法定代表人：_________　法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件：

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

特别提示

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【2000】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

前期物业管理方案范文第11篇

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四　至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条　其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车　库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，

1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章　违约责任

第二十六条　甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章　附则

第三十二条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条　甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

【一】提交_________仲裁委员会仲裁；

【二】依法向人法院。

第三十九条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________

乙方（签章）：_________

法定代表人：_________

法人代表人：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

附件

附件：

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

特别提示

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【XX】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

前期物业管理方案范文第12篇

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四　至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章　委托管理服务事项

第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条　其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车　库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，

1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章　违约责任

第二十六条　甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章　附则

第三十二条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条　甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

【一】提交_________仲裁委员会仲裁；

【二】依法向人法院起诉。

第三十九条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

法定代表人：_________　法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件：

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

特别提示

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【XX】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

前期物业管理方案范文第13篇

一、案件管理中心建立的必要性

近年来，随着检察业务总量的不断攀升，检察机关内部长期存在的案件管理方式落后、内部监督不力等弊端日渐显现并制约着检察机关的科学发展。问题主要体现在六个方面：一是内部监督不到位，业务部门的权力缺乏有效的制约，程序不规范的现象难以杜绝。目前对案件执法的监督，主要来自于分管领导监督和下一检察环节的监督，而这些监督均为事后监督，缺乏提前预防的功能，存在不可避免的滞后性。二是涉案款物监管措施不规范，容易侵害当事人合法权益。目前的涉案款物处置缺乏统一标准，普遍存在扣押、冻结、处理款物法律文书不规范、法律手续不齐全等问题；在执法过程中，执法人员滥用职权，执法不规范甚至违法现象也时有发生，这些均严重侵害了当事人的合法权益。同时，由于处置程序的隐秘性，导致对涉案款物的监管难以有效实现。三是缺乏有效的案件质量、办案效果考核机制。由于目前没有专门的案件质量管理部门，案件管理职能分散，导致对案件质量的考核评估失去了有效的监督和制约。四是检察机关内部横向信息渠道不畅，影响领导统筹决策。目前，检察数据及信息处理由办公室负责，但办公室不是业务部门，而且统计系统软件的功能无法实现对案件的精细化管理，决策层很难及时了结检察业务的开展情况，从而在一定程度上影响对各项检察工作的整体把握和决策。五是缺乏统一的对外协调联系机构。由于各级检察机关缺乏统一的对外协调联系机构，致使不同地域检察机关之间的协查工作、与本院业务部门或者下级检察机关有关的辅助侦查等工作，缺乏统一规范的协调和管理。六是举报线索管理分散，制约业务工作的深入开展。目前，除控申举报部门外，检察长、分管检察长、反贪局长、反渎局长手里往往都有一些待查线索，管理分散，一旦这些领导职务变动，很难保证举报线索不流失。

国家森检察长也在去年8月全省检察长座谈会上明确要求：“要创新完善案件监管机制，建设案件管理中心，全程监控案件办理过程，定期分析评估案件质量，实现办案工作由静态控制向动态控制、由事后监督向过程监控的转变，切实防范问题的发生”。成立案件管理中心，就是在新时期、新形势下使我们的法律监督工作更加规范，同时，更加有利于加强检察机关的内部监督，更加符合当前司法改革的要求和方向，更加有利于提高案件质量的一项重要举措。

二、案件管理中心职能和特点

就目前成立的案件管理中心来看，具体职能有：协助院领导对刑事、自侦、诉讼监督等办案活动实施规范化管理、跟踪监督、问题预警和质量评估；负责案件的受理、分案及卷宗材料的接收、移交；负责对办案流程进行跟踪、监督、管理；负责赃款赃物登记及处理情况监督等。特点是实现了五个统一：即统一案件受理、分流，统一流程监控，统一赃证物监管，统一法律文书管理，统一案件质量考评。改变检察业务管理一直沿袭的部门分散、条块管理的粗放式管理模式。通过严把案件“入口关”、分流关、程序关、涉案款物关和质量关，建立起执法办案集约式管理模式。通过建立多形式监督渠道，加强对业务部门的监督管理。通过个案督办、案件分析、警示提醒等形式，切实履行对各业务部门的监督管理职责，变事后监督为同步监督，变柔性监督为刚性监督，变单一监督为全方位监督。

在统一案件入口、分案上，对进入本院的案件统一由案管中心受理，案管中心工作人员对所受理案件的卷宗、随卷法律文书进行接收、信息录入后，及时将案件通过案管系统分发到办案处室，并通知相关业务部门办理案件材料交接手续。通过对案件“入口”的把握，中心能全面掌握全院案件的进展动态，及时对办案情况进行监督。在统一流程监控上，实行实时流程检查制度，通过案管系统浏览检查，案管中心工作人员对进入检察机关诉讼流程的案件进行“全天候全程同步监控”。对包括侦监、公诉、监所、反贪、反渎、民行等检察业务部门的案件由案管中心对每一起案件从立案或受理到结案直至判决的整个过程中实行跟踪、预警、催办和监控，确定每一个环节的办案期限和领导审批等制度，案件每缺少一个环节都会预警，把执法办案的内部监督放在事前和事中，并督促办案部门在法定时限内尽快审结案件；对于违反规定或超时限的行为，实行警示或通报制度，把事后的监督落到实处，随意延长办案期限、随意退回补充侦查、随意延期审理等现象大为减少。发现不符合规范情况的，及时提醒相关办案部门。在统一赃款赃物登记监管上，建立办案部门扣押、财务部门入账保管、案管中心监督管理“三位一体”的赃证物监督管理机制。即案管中心负责受理本院自侦部门暂扣和公安部门随案移送的赃款赃物，将信息录入管理系统，并按规定随案移交有关部门管理，中心负责对涉案款物处理情况进行督促和监督，既避免了赃款赃物的丢失、毁损和随意处理等现象，促进了涉案款物管理的规范化，也有效防范了违纪行为的发生。在法律文书统一管理上，对于以检察院名义对外出具的涉及案件各个诉讼程序、人身自由、扣押款物等填充类和叙述类法律文书由案管中心实行文书或文号集中管理，业务部门需要开具相关文书须持分管领导签批意见到案管中心开具，防止和杜绝了法律文书使用的随意和混乱现象，既加强了检察法律文书的规范和严肃性，同时又促进了执法行为的规范化。在统一案件质量评估上，案管中心作为案件质量评估的常设机构，负责定期和不定期对案件质量进行评估，可以在案件办理的各阶段进行评估，提出评估意见，确保案件质量。

三、案件管理中心在检察业务中的作用

就检察机关而言，要在办案中做到公正执法，维护公平正义，把每一起案件办成铁案，经得住历史的检验，都必须做到程序公正和实体公正，做到两者相辅相成，不可偏废。但是，无论过去还是现在，在执法办案中，往往还存着重实体轻程序的观念，程序公正得不到有效保证，从而影响了实体公正的实现。这就需要建立一个新的案件管理机制，即案件集中管理中心。案件集中管理中心对案件进行统一受理、登记、分流；对办案流程进行跟踪监督和管理；对实体进行审查、复查，将所有的执法行为纳入监督管理的视野，以提高办案质量和效率；对预防案件超期羁押、案件流失和久拖不决等问题的发生，起到了事半功倍的效能，切实从程序上和实体上保障了执法公正，在检察业务工作中发挥着不可替代的作用。

案件集中管理作用主要体现在“五个方面”：一是强化了检察机关法律监督的职能。通过对办案过程的全程同步监督，改变了原来事后监督的模式，加强了对检察机关内部执行程序法的同步监督，保证案件的程序公正，增强了检察机关法律监督的职能，提高了法律监督的水平。二是提高了院领导决策工作的效率。院领导需要了解全市检察业务工作的整体情况、个案情况，或某个办案人员的办案情况，通过案管系统便可一目了然，掌握的信息既准确又全面，极大的提高了工作、决策效率。三是推进了检察业务的规范化建设。各业务部门把案件管理中心的启用，当作提升案件质量，强化内部监督，提高工作效率的契机，进一步提高了工作的规范化水平，有力推进了办案工作的规范化；通过规范赃款赃物的管理工作，有效杜绝了截留、挪用等问题的发生；通过全程监控、及时预警，有效避免了个别干警不按程序办案，超期羁押等现象的发生。四是增强了干警办案质量意识、效率观念。通过对各项检察业务实行全程统一监督、管理，对办理案件的各个环节实时监控，从过程和结果两个方面全面准确评判检察业务工作，评价每个主办检察官的工作绩效，有效增强了干警的质量、责任意识和效率观念，保障了案件质量、办案效率的不断提高。五是实现了检察效能的整体发挥。通过案件统一管理，使案件管理机构与其他业务部门之间构成一个有机整体，保证了检察长及时全面了解和掌握检察机关案件办理各环节的具体情况，便于对各业务部门工作统筹协调，使检察整体效能得到充分发挥。

案件管理系统把受理、分案、办案过程、预警、分析和结案一条龙的显示在案件管理中心面前，及时掌握案件的办理环节、进展情况，将监督寓于案件办理的全过程，从而使案件管理中心能够有效的监控到办案的各个层面。达到“解决实际问题，提高案件质量，规范法律监督，提升检察机关内部监督工作能力”的要求。

前期物业管理方案范文第14篇

2010年1月4日印发的《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价【2010】1号，以下简称《办法》)将于4月1日实施；在此之前，广东省物价局曾于2006年12月22日发出过《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》(粤价[2006]284号，以下简称《通知》)。本文拟针对物业管理收费定价问题前后政策的变化，结合国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部《物业服务收费管理办法》和《广东省物业管理条例》的规定，对该文件的具体规定提出自己的理解和疑问。

以“业主大会的成立”作为分界线不如以“业主委员会的成立”更明晰

2007年2月1日实施的《通知》第一条规定：物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价，业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。其后在《办法》第七条中规定为：物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库’及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。对比这两个规范性文件可以发现，《办法》对非别墅住宅是以业主大会的成立作为实行政府指导价和市场调节价的分界线，而《通知》是以业主委员会的成立作为实行政府指导价和市场调节价的分界线。在社区实践中，业主大会是由业主大会筹备组在组织召开首次业主大会会议时成立的，并在业主大会上选举出业主委员会。根据《广东省物业管理条例》第二十七条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，即对业主委员会规定了明确的备案制度。一般来说，业主大会选举产生业主委员会后的30天内，业主委员会才至相关行政部门备案。业主委员会在备案后才正式获得了法律认可，可以正式行使自己的职责。实行市场调节价的物业服务收费，是由业主与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。其中的业主的协商定价权，无疑应由业主委员会代为行使。因此，笔者认为，因为业主大会的成立缺乏相关的行政部门监管，何时成立与是否合法成立可能会存在不明确的地方。而对于业主委员会的成立，国务院《物业管理条例》规定了备案制度，业主委员会的成立以备案的时间为准，具体时间比较容易认定，因此以业主委员会的成立时间作为两种物业服务收费标准的分界线在实务中具有更强的可操作性。

实行市场调节价的物业服务收费，是由业主与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。其中的业主的协商定价权，无疑应由业主委员会代为行使。业主委员会的成立以备案的时间为准，具体时间比较容易认定，因此以业主委员会的成立时间作为两种物业服务收费标准的分界线在实务中具有更强的可操作性。

业主与前期物管协商实行政府指导价的收费标准难以操作

《办法》第九条规定，实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地政府指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。政府指导价是由物价部门根据不同类型的物业及服务内容制订基准价及浮动幅度，如广州市物价局就规定了三个服务等级标准和15％的上下浮动幅度，究竟如何控制政府指导价的浮动幅度呢?实践中，前期物业服务合同一般是由建设单位与物业服务企业在业主人住小区之前即已经约定成型，业主在该合同约定及签订过程中并没有协商定价的空间。在某些情况下，由于建设单位太过强势，如果购房者不愿意签订前期物业服务合同，甚至有可能被建设单位拒绝收楼入住。因此在前期物业服务业主委员会尚未成立期间，就存在由谁来代表业主与物业服务企业协商的问题。对此，有些人士认为应由“业主代表”代表业主与物业服务企业进行协商。那么业主代表如何产生?应否召开业主大会进行选举?在实践中，特别是某些大型楼盘，业主社区规模非常庞大，要召开业主大会选举业主代表是非常困难的。如何保障业主代表的合法性、正当性，就显得异常艰难了。因此，本条虽然规定了由业主与物业服务企业协商定价，但是到底由谁来代表业主与物业服务企业进行协商，在现实生活中的确存在操作困难问题。

实践中，前期物业服务合同一般是由建设单位与物业服务企业在业主入住小区之前即已经约定成型，业主在该合同约定及签订过程中并没有协商定价的空间。因此在前期物业服务业主委员会尚未成立期间，就存在由谁来代表业主与物业服务企业协商的问题。

前期物业服务合同中规定的超过政府指导价的收费标准是否有效

《办法》第十一条规定，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。超过政府指导价需要报物价局核定的规定在《通知》第四条中也曾有规定。关于这个问题，广州市丽江花园业主诉丽江花园物业管理公司物管费案件即集中反映了这一焦点。该案件历经番禺区法院一审和广州市中院二审，最后经检察院抗诉、广东省高院再审，前后长达五年时间，最近才由广东省高院作出终审判决。案件的核心问题即政府物价部门颁布的政府指导价能否否决物业服务合同中约定的物业服务价格。根据《中华人民共和国合同法》及其两个司法解释的规定，只有全国人大及常委会制订的法律和国务院制订的行政法规才能作为确认合同无效的法律依据。建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，如果超过政府指导价，那么合同中相应条款是否有效应以法律和行政法规的规定为依据。《办法》属于地方性政府文件，如果直接以该文件的规定作为合同无效的依据显然存在法律适用的障碍。

前期物业管理方案范文第15篇

物业前期服务合同范文

甲 方：

法定代表人：

住所地：

邮 编：

乙 方：

法定代表人：

住所地：

邮 编：

资质等级：

资质编号：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 (物业名称)提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称：

物业类型：

座落位置：

建筑面积：

物业管理区域四至：

东至： 南至：

西至： 北至：

(规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二)

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

8、物业档案资料管理。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

组织开展社区主题文化活动; 日常业主会所文化娱乐活动。

第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。

第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用

第六条 本物业管理区域物业服务收费为包干制。

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅： 元/月·平方米;

商业网点： 元/月·平方米;

地上车库： 元/月·平方米;

半地下车库：

物业服务费用主要用于以下开支：

(1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3) 物业管理区域清洁卫生费用;

(4) 物业管理区域绿化养护费用;

(5) 物业管理区域秩序维护费用;

(6) 办公费用;

(7) 物业管理企业固定资产折旧;

(8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9) 法定税费;

(10) 物业管理企业的利润。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

第七条 业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方。

物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金。

第八条 乙方应定期向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

第四章 物业的经营与管理

第九条 停车场收费分别采取以下方式：

1、露天停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

2、地下车库所有权或使用权由业主购置的，使用人应按地下车库 元/平方米·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条 本物业管理区域内的会所属甲方所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按市场标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用。 第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入补充物业费的不足。

第五章 物业的承接验收

第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

第十四条 屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等; 上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等; 自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。 第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题：甲方应承担解决问题的责任，解决办法如下：

按设计文件要求执行; 负责协调施工单位、厂家积极解决; 以事前交验事后复验，互签凭据为证。

第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、物业规划图 总平面图

住宅区整体移交验收表 房屋公用设施等竣工和接管及产权移交验收交接表 电路及消防工程竣工图 单体建筑结构、设备竣工图 附属工程及地下管网竣工图 工程预算报告 工程合同

2、工程开工、竣工报告

3、工程竣工验收证明

4、隐蔽工程验收签证

5、原材料试验报告

6、分部、分项工程质量评定表

7、消防系统验收证明书

8、公共设施检查验收证明

9、供水试压报告

10、绿化工程图及清单。

11、水电、卫生器具、节能设备

12、砂浆、混凝土试块试压报告

第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护

第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条 乙方可采取情理手段、行政手段、法律手段等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条 因维护物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人及装修施工单位应签订三方书面《房屋装修管理服务合同》，对允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人及装修施工单位在装修施工中的禁止行为和注意事项。

第二十三条 甲方应于业主入住前三个月按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积按政府相关规定为 平方米，位于 。

第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 专项维修资金

第二十五条 专项维修资金的缴存由物业公司负责。

第二十六条 专项维修资金的管理由市、区小区办管理。

第二十七条 专项维修资金的使用应在房屋超过保修期后由业主大会决定。

第二十八条 专项维修资金的续筹由业主大会决定。

第八章 违约责任

第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。

第三十一条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十二条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十三条 以下情况乙方不承担责任：

1、不可抗力导致物业管理服务中断的;

2、方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

5、法律、法规没有明确规定的。

第九章 其他事项

第三十四条 本合同期限自 年 月 日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十五条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第三十六条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十七条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十八条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充合同，补充合同与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下两种方式处理：

向新郑市仲裁委员会申请仲裁; 向人民法院提起诉讼。

第四十一条 本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，备案一份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

有关前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：___________

乙方：___________

甲方是指：1.房地产开发单位或其委托的物业管理企业;2.公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人(业主)。

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：______________

乙方所购房屋销售(预售)合同编号：____________

乙方所购房屋基本情况：

类型：__________________

坐落位置___________________

建筑面积________________平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条　双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;

2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方;

3.建立健全本物业的物业管理档案资料;

4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;

5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

6.依据本协议向乙方收取物业管理费用;

7.编制物业管理服务及财务年度计划;

8.每___个月向乙方公布物业管理费用收支帐目;

9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;

10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;

11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;

12.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认;

13._____________________。

二、乙方的权利义务

1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;

2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;

3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》;

4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用;

5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》;

6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿;

7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议;

8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任;

9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益;

10.______________________________。

第二条　物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、_____等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠，池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、_____等。

三、环境卫生

1.________________

2.________________

3.________________

四、保安

1.内容

(1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;

(2)____________________

(3)____________________

2.责任

(1)____________________

(2)____________________

(3)____________________

五、交通秩序与车辆停放

1.内容

(1)_______________________

(2)_______________________

(3)_______________________

2.责任

(1)____________________

(2)____________________

(3)____________________

六、房屋装饰装修管理

见附件：《房屋装饰装修管理协议》。

第三条　物业管理服务质量

一、房屋外观：

1._______________________

2._______________________

二、设备运行：

1._______________________

2._______________________

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1._______________________

2._______________________

四、环境卫生：__________________

1._______________________

2._______________________

五、绿化：____________________

1._______________________

2._______________________

六、交通秩序与车辆停放：_______________

1._______________________

2._______________________

七、保安：____________________

1._______________________

2._______________________

八、消防：____________________

1._______________________

2._______________________

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

小修

1._______________________

2._______________________

急修

1._______________________

2._______________________

十、_______________________

第四条　物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、乙方交纳费用时间：_____________;

二、住宅按建筑面积每月每平方米_________________元;

三、非住宅按建筑面积每月每平方米________________元;

四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米_________元;

五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳;

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用;

七、物业管理服务费用标准按__________调整;

八、每次交纳费用时间：____________________。

第五条　其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：

机动车1.______________________

2._______________________

非机动车1.______________________

2._______________________

二、有线电视：

1.______________________

2._______________________

三、________________________

四、________________________

第六条　代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

第七条　维修基金的管理与使用

一、根据__________规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向________交纳维修基金______元。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

五、_____________________。

第八条　保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理;

三、________________。

第九条　广告牌设置及权益

一、________________

二、________________

三、________________

第十条　其它约定事项

一、___________________

二、___________________

三、___________________

第十一条　违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任;

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金;

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天______交纳违约金，或_______;

五、___________________。

第十二条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条　在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条　本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条　本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向_______仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十六条　本协议正本连同附件共_____页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条　在签订本协议前，甲方已将协议样本送______(物业管理行政主管部门)备案。

第十八条　本协议自签字之日起生效。

甲方签章：_________乙方签章：_________

代表人：__________代表人：__________

年月日

关于前期的物业管理服务合同

合同备案号：( )

一、合同双方当事人：

委托方(以下简称甲方)：

(签章)

联系人：

联系电话：

受托方(以下简称乙方)：

(签章)

物业管理负责人：

联系电话：

二、物业基本状况：

物业名称：

物业类型：

物业座落：

物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米;按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计______平方米;独立式住宅______幢______套，计______平方米;多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米;8～9层住宅______幢______套，计______平方米;10～20层住宅______幢______套，计______平方米;21～30层住宅______幢______套，计______平方米;31层以上住宅______幢______套，计______平方米;②商务办公用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;③商业用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米;⑤机动车场(库)建筑面积总计______平方米，停车位______个;地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个;⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。

三、物业管理公共服务费标准(请分类填写)：

四、物业管理期限：______年______月______日______时至______年______月______日______时

五、乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：

2、企业的物业管理资质证书，编号：

3、其他有关业绩证明文件：

六、备案时间与备案机关：

备案机关：

(盖章)

备案时间：______年______月______日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并(均为复印件)向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

前期物业管理服务合同

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受托方(以下简称乙方)：

企业名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将______(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业名称：

物业类型：

座落位置：______区(市)县______路(街道)______号

四至：东______南______西______北______

占地面积：______平方米

建筑面积：______平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续;本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章委托管理服务事项

第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、______。

第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、______。

第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、______。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、______。

第十条交通与车辆停放秩序的管理、______。

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、______。

第十三条协助组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

第十五条对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。

第十六条其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担;

2、________________________________________________;

3、________________________________________________ 。

第三章委托管理服务期限

第十七条委托管理期限暂定为________年(不超过3年)。自________年________月________日________时起至________年________月________日________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容;或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;

2、审定乙方拟定的物业管理方案;

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案;

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告;

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第________种方式处理：

[1]甲方负责返修;

[2]委托乙方返修，支出全部费用;

[3] ________________________ 。

6、在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ;

7、在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第________项执行;

[1]无偿使用;

[2]按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ;

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

(1)________________________________________;

(2)________________________________________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费;依法提供物业维修专项资金;

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计;

14、________________________________________。

第十九条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案;自主开展物业经营管理服务活动;

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准;

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划;

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理;

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施;

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督;

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年________月以________方式向甲方提出这些计划和报告;经甲方审定后组织实施;

11、每________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目;并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示;

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料;

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;

16、________________________________________。

第五章物业管理服务质量

第二十条乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观;2、设备运行;3、房屋及设施、设备的维修、养护;4、公共环境;5、绿化;6、交通秩序;7、公共秩序维护与协助消防;8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章物业管理服务费用

第二十一条物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳;非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳，具体是________。

3、本物业管理公共服务费每________ [月]/[季]/[半年])交纳一次，每次交纳费用时间为________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由________按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。