金融销售月度与计划范文

金融销售月度与计划范文第1篇

房地产开发项目高投入，资金需求量大。大多数房企是仅靠自身实力是不能支撑起这样庞大的资金规模的。因此，大部房地产项目的融资方式是边建设、边融资、边销售的。如何在这种模式下保证工程建设资金的充足供应，维持工程建设正常进行、按时交房，需做好以下几点：

一、制定精确、全面的融资计划

在项目立项阶段，依类似项目或已结算项目数据，对项目成本进行初步测算；在施工图设计完成后，按照施工图预算，计算出工程建造成本，综合土地交易、设计、营销及其他开发费用成本、费用，编制出工程整体资金需求计划。按照工程整体开发进度，时间上以月为单位，对资金计划进行分解，形成资金时间需求计划。经公司相关部门和领导审阅批准后，作为全项目资金工作计划，指导开发项目的融资工作。

二、充分利用项目承建商的资源优势，减少开发商资金压力

信誉好的承建商在长期经营过程中，积累了较多的客户资源，施工中消耗的人工费、材料费、机械费均可以短期赊欠。具体情况是建筑用工工资，各工地每月均发给工人生活费，到年底一次性结清全年工资；建筑材料，水泥、钢材、线缆等均是在供应过程中支付部分款项，等工程竣工验收合格后结清。因此，在工程招标时，可以要求承建商发挥自身优势，先行组织施工，按工程形象进度分段结算支付其工程款，大部分房屋建筑工程主体结构付款节点为地下室、裙房、标准层每五层（或主体结构）完工；二次结构和装修工程一般为每一至两个月付一次工程款，每次付款额为所完成工程造价的50%～80%，余款在工程竣工验收合格时付至95%，尾款于保修期满后付清。工程建造费用是房地产项目成本的主要部分，发挥好承建商在融资方面的优势，可有效缓解开发商的资金压力。

三、实行切实有效的房地产销售政策

营销工作是房地产开发项目的重中之重。项目销售政策的制定要考虑到项目收益目标、市场行情、项目具体情况等多个因素。在充分调研、分析这些因素后，制定切实可行的营销计划、销售政策，销售政策一定要保证提高营销效率，快速回收资金，最保守也要做到与工程建设资金计划相同步，保障工程建设按计划顺利进行。主要的销售方法可采用促销、团购、内部认购等。制定销售政策时，应有平衡思维，切不可片面追求高房价和利润最大化，否则可能事与愿违，欲速而不达。在目前的行业形势下，坚持薄利多销，早日达到项目盈亏平衡点，加快资金周转和保障资金安全，才是一种可行的销售策略。

四、多方拓展融资渠道，保障资金供应

面对项目开发巨额的资金需求，有效拓展融资渠道是项目开发成功的重要保证。

一种方法是向银行、投资公司等金融机构申请贷款。这种情况下，一般是需要抵押的，需将开发项目评估后，抵押给债权人，才能得到资金支持。其负面作用是放大了项目的经营风险，一旦无法履行贷款合同，项目有可能拍卖变现、偿还债权人，造成巨大经济损失。因此，要客观把握项目盈利能力、仔细评审贷款合同，将其风险降至可控范围之内。对于前景清晰，预期盈利能力强的项目，可优先考虑此方案。

另一种方法是发展有实力的合伙人，共同开发项目。其优点是降低了筹集资金的难度，同独立经营相比，也降低了预期收益。对于销售情况一般的项目，合作开发还是有考虑价值的。

用房产抵顶项目开发、建设费用，也是融资方式的一种变通。例如，工程款、设计费、监理费等，均可同承揽方协商，以建成后的房产抵顶全部或部分款项。这样，可有效降低融资数量和难度，还可有效保障工程建设进度。

五、委托专业营销团队销售房产

房产销售是一项复杂的工作，最好由专业营销团队来做。

对于连续不间断开发项目的房企，要打造自己的专业团队，即建立核心销售团队，维持稳定的销售工作人员，定期专业培训、考核。此举立足长远，有利于公司战略上的长远规划和发展。其不足之处是，工作水平的培养、提高有一个积累学习的过程，不一定能与当前项目同步发展，会影响当前项目的销售工作。在不急于提高销售效率的情况下，可优先按此思路开展工作。

从加快回收开发资金的角度规划销售工作，可与专业营销团队合作，将销售工作整体外包，是行之有效的方法。专业营销团队具备营销经验丰富、人员充足、管理专业、销售资源广等优点，对项目潜在市场客户有较深刻的研究，可提高营销效率。需要与营销公司签订委托合同，佣金与销售业绩挂钩，同自有销售团队相比，营销费用支出要大一些。同营销公司的合作，要实施有效监管，对其销售计划进行审批，销售方法进行规范，避免追求短期利益和不守诚信的行为。

六、诚信融资是做好资金保障的基础

客观市场环境不景气，在时间紧、任务重的形势下融资，对融资工作提出了更高的要求。正确评估自身公司实力，结合项目建设营销统筹规划，诚信融资是有效的工作方法。

有一些小公司，在资金压力下，对借贷期限、利率、融资条件考虑不足，仓促签约。随着时间的推移，到期不能及时、足额履约，造成违约。有的公司甚至履约率极低，对企业形象的损害极大。连续应诉，官司不断，甚至进入银行黑名单。信用等级降低会造成融资难度越来越大。直至影响项目的开发建设。

经商要讲诚信，融资时难以履行的义务，一定不能承诺，要在维护签约双方的合法利益的条件下想法变通。尊重对方，信守承诺，全面履约，才能在市场上赢得好的口碑，做好融资工作。

七、杜绝非法融资

非法融资的风险时刻存在，一定要注意以下事项：第一，签约对方要有合法的工商营业执照、经营资质。第二，对签约对方进行详细调查，并评估其有关文件，确保信誉良好。第三，不搞任何形式的非法集资。第四，远离黑恶势力，不与高利贷者合作。第五，清楚对方资金来源，避免涉嫌洗钱犯罪。

融资工作不遵章守法，就失去法律保护，时刻处在法律打击之下，危害社会，给项目开发造成严重后果，甚至是毁灭性的。故从领导到员工都要规避此风险。

房地产市场项目开发周期长，涉及的市场主体多，资金压力持久，对融资工作有着更严格的要求。在工作中要全面考虑财务、投资、工程、营销、法律等专业工作，全面考虑市场各方主体的利益，尊重行业基本规则，创新融资方法，就能成功融资。

金融销售月度与计划范文第2篇

【房地产销售2017年工作计划范文一】 房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。

1、房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：

8、控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1、市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2、产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

3、竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4、宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!

【房地产销售2017年工作计划范文二】 宏观调控下的房市：

自XX年密集的宏观调控政策出台，房地产市场的量价齐升的势头在停滞在下半年，现在看来那是本次宏观调控政策抑制的行业拐点，至今已经有1年有余的时间。也随着时间的推移，也在媒体的助力下，市场在成交量的迅速萎缩后，房价的下跌开始频频出现在媒体中，所有的确定的、隐性的消费人群被全面的海量信息包围，一线、二线、三线，国内各城市房地产市场距离高点的位置出现大幅度的价格回调。

金融环境下的房市：

起始与美国次级债危机，从开始出现问题到演变成今天的全球性金融危机，并已经波及到实体经济。

国内的楼市在去年的空前的调控抑制政策带来的资金困难，不辛的叠加了金融危机，当管理层意思到下手太重，伤到房地产行业的筋骨，进而延伸影响到的上下游企业，并带来的企业倒闭，大量失业，终于在XX年的第三季度出现松绑的积极信号。然而股市的深幅暴跌，消灭了房地产主要的目标客群的中产阶层，下跌截止到10月一年时间蒸发约24万亿市值，大量的民间资金在股市消失，市场投资能力迅速下降。

行业苦行下的楼市：

在XX年前面提到的主要内外因素的合力下，市场的信心迅速瓦解崩溃，原来存在现实购买需求的消费客群迅速转为观望。仍存有购买能力和需求的客群也在开发商的降价但力度不足的促销下，得到一个经验就是持币观望，还没到底消费认知，市场出现恶性循环。预计在XX年的最后一个月以及XX年春节前市场会引来一次较为猛烈的下跌，预计幅度将会达到10%～15%左右，理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。但是稳健的投资者在等待XX年度以及XX年第一季度的报告。市场的信心恢复需要时间来聚集。何时结束盘整的格局这有待于

国内、国际市场的整体表现。个人估计：形势会像向好的方面发展，但有待时间考验。

需求分析:

由于我国的经济成长是依赖于三驾马车的拉动，出口、投资、消费。XX金融危机的爆发直接影响到我国外贸出口的大幅减少，并于10月首次出现负增长。由于国内实体企业较大程度上是出口外贸企业，当国际上的金融危机延烧到国内出现直接绕过金融这道防火墙直接伤及我国的实体经济，失业率的增加，对未来的不确定性导致消费信心进一步下降。美国的7000亿救市计划，主要用于金融企业的救助，并未对其实体实体经济进行救助，导致美国大量企业由于受到金融的影响濒临或正在破产，失业率大幅度上升，美国的消费需求急剧下降，刚刚开始的圣诞购物季的第一个重要时间窗口的感恩节购物零售数据表现不乐观。市场的解读美国的经济问题可能比想像中还严重。有经济学者认为美国的经济可能要到09年下半年才能走出低谷，最快在6月出现转机。届时美国的经济转暖，市场消费信心的提升，人民币适度的贬值，才能对国内的外贸出口起到提振作用。

央行刚刚宣布部的两率下调是几年来最大的力度下调，实际上是向市场发出的积极的货币政策信号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的表面态势没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。

A市当前房产市场状况与国内的大部分城市一样出现成交量大幅萎缩，但是不同的是价格没有明显的调整。如果地产市场没有出现最后的一跌，这将留给我们足够的价格空间与形成有利于市场竞争的高性价比。按照往年的经验A市的销售经验是：在春节前后客居在外的A人就会形成购买房产的小高峰。

综合国内国际诸多不确定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。目前，我们结合市场的实际情况，只对行业回暖期、行业拐点、观察期作政策的研讨与判定。

观察期。在全球金融危机爆发后，美国宣称将会在今年11月底实施援救方案。这7000亿美元是靠印钞机还是从国债等筹集，其关键是否涉及侵犯其他经济体的利益。如果美国用牺牲其他经济体的利益，将风险转嫁给其外债债权国。

那其他经济体的进一步下滑将会是更加危险。如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待，政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑。这此间时间段内均属于观察期。

行业拐点。在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。如在观察期间，国家经过几次的降息以及降低保证金率。即保证金率在15%以下，贷款年利息6%以内，并相应对房地产行业确定扶持、发展的主基调。预计判定时间点是在XX年的3月至5月份，两会各地政策出台后，到重点关注国际国内的相关产业经济指标是否发生转向。

行业回暖期。针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实施细则，使政策能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。

行业上升期。行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率在12～13%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展。

为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案;(悲观部分，另做阐述)

第一部分：销售部署

一、XXXX年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与A楼市近况，XX新城在09年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。

目前剩余商品房(商铺+住宅)情况

商住楼住宅剩余119套合计面积：13916M2

均价：1950元/M2共计：2700万

商铺剩余面积7585.87M2

均价：4100元共计：3110万

公寓楼住宅剩余183套合计面积：24942M2

均价：2500元共计：6235万

商铺剩余面积3578.83

均价：4100元共计：1460万

合计：住宅：302套面积：38858M2总金额：8935万

商铺：面积11164.7M2总金额：4570万

二、XX年度目标解读

我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271M2，到目前为止，在将近1年办的时间内完成销售680M2，占总推出体量的8.2%。

XX年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：

1、前提：XX年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。

2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的35%)。

考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在XX年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。

综上所述，XX年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为8935万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。

金融销售月度与计划范文第3篇

与今年上半年全国楼市低迷动荡不相一致的是，上市房企的年中成绩单均十分光鲜，如万科地产营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5％和23.6％。保利地产实现营业收入53.81亿元，比上年同期增长156.40％，实现净利润10.34亿元，同比增长272.18％……

然而由于预售和结算的时间不同，2008年上市房企中报业绩亮丽主要是大量2007年的项目结算款而致。

在资金链条紧张，存货猛增，财务费用、销售费用增加，成本上升等重重隐忧中，上市房企未来的业绩增长将明显趋缓。

房企存货积压猛增

据Wind统计数据，109家房地产上市公司今年上半年共实现净利润132.02亿元，较去年同期的80.62亿元增长64％。并且净利润前10名企业共实现74亿元，占利润总和的58％，其中，万科、保利地产实现的净利润分别为20.6亿元、10.34亿元，堪称房地产行业利润大户。

不过，尽管上市房企净利润增长六成以上，但与存货的增加速度相比，净利润增长速度还是落后超过10％。

从数据来看，100家上市房企今年上半年的存货总额为3728亿元，与去年同期的2104亿元相比，增加1624亿元，增长幅度达到77％。

存货是反映上市公司营运能力的一项重要指标。按照会计准则的规定，存货分为房地产开发产品和非开发产品。开发产品包括完工、在建和拟开发产品，非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。由于存货包含了房地产上市公司未来能够结算实现收益的产品，而且还包含了土地等原材料，所以存货的变化非常关键。

然而从去年第三季度房地产行业开始实施紧缩性宏观调控，尤其是进入到今年以来，房地产市场成交量一直呈下行趋势，今年三季度以来更是成交量锐减。绝大多数地产项目销售进度放缓，部分地产项目甚至推迟上市时间。在这期间，房地产企业的存货周转率不同程度降低，从表1所列重点地产股样本前十名的数据来看，目前房地产企业的平均存货周转率为0.18，存货周转率较高的企业多为上海以及长三角地区项目较多的企业。

上市房企存货的快速增长与公司销售进度、土地储备、房地产投资投入等多方面因素相关。

以万科为例，上半年公司在全国市场的份额进一步提升，2007年上半年为1.9％，2007年全年提高到2.1％，而2008年上半年则进一步提高到2.7％。并且上半年，公司新增权益土地储备达到387万平方米。

因此，向以“快速销售、快速回笼资金”为主要市场策略的万科地产，其存货周转率也仅为O.1378，其存货与去年同期相比增加87.30％，保利地产存货周转率为O.088，其存货与去年同期相比增加154.10％。

高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。2008年上半年上市房企新增了1624亿元库存，意味着房企不仅将面临更大的销售压力，也将面临更大的建设资金压力。

天相投顾研究员石磊表示，一方面，今年1～7月房地产投资同比增长超过33％，同时销售面积下降10.8％。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，尽快回笼资金已经成为开发商的必然选择。

部分房企仅完成销售计划的30％

受市场调整影响，上半年上市房企销售增长幅度普遍放缓。高盛高华证券的一份研究报告指出，包括万科、中海、富力等大牌开发商在内的14家主流开发商，今年完成销售目标有难度。

而从2008中报数据可以看出，部分企业上半年仅完成全年销售计划的1/3。在几大龙头上市房企中，保利上半年的销售计划完成率较高。

保利地产上半年共实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，完成年度计划的44.6％，比去年同期分别增长39.4％和34.5％。在上半年全国房产销量同比普遍下滑的背景下，保利地产的上述销售业绩，一定程度上反映了该公司的产品定位以及销售能力与行业水平相比较为领先。“保利地产今年的销售目标为240亿元，扣除上半年完成的107亿元，下半年的销售目标为133亿元。我们认为完成既定目标可行性相对较高，不过关键也还在于全国市场能否在第四季度有所回暖，以及公司产品与市场需求的契合程度。”长江证券分析师苏雪晶分析认为。

万科2007年销售额达523.6亿元，不过此后并没有公布2008年销售任务。5月份，高华证券一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示：万科2008年合同销售目标在842亿元。而今年上半年，万科实现销售面积2658.万平方米，销售金额241.3亿元。以此来推算，万科下半年销售额必须达到500亿元以上，相当于月均销售80亿元以上。

然而万科虽然1～6月销售方面的各项指标表现不错，但5、6、7三个月的增长速度呈现下降趋势：今年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比2007年同-期增长-5.5％和13.4％，6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38％和22.8％；7月份实现销售面积36.O万平方米，销售金额3.1亿元，分别比2007年同期减少27.0％和15.0％。

今年初，苏州高新表示，2008年公司计划实现房地产合同销售119万平方米，实现销售收入34亿元，而根据2008年中报显示，上半年公司共实现合同销售面积58.81万平方米，销售收入12.17亿元。半年的销售完成全年计划的36％。

在香港上市的碧桂园完成今年销售计划似乎也显得困难重重。8月12日，杨国强在香港召开的业绩会上透露，截至7月碧桂园仅完成全年销售计划320亿元目标的31.56％，但他同时表示，不会降低碧桂园的全年销售目标。

“根据目前的销售目标，未来五个月碧桂园需要实现220亿元的销售收入，在目前疲软的市场环境下，碧桂园实现销售目标有一定的难度，尤其是考虑到上年同期公司仅实现73亿元的合同销售收入。”中银国际分析师田世欣指出。

上市房企费用率增加

销售速度放缓的同时，银根收紧，让饱受通胀和市场不景气多重夹击的部分上市房企费用率亦直线上升。

并且由于销售低迷、融资成本增加等因素，上市房企销售费用、财务费用的增加，侵蚀了毛利，部分上市公司的实际净利润率在下降。

如万科的销售费用大涨74％，营业成本涨68％，营业收入净利率从去年上半年的16.23％下降到13.37％。

截至8月19日WIND资讯统计的数据，销售期间费用率(三项费用／销售收入)增长幅度最大的lO家公司中，有一半都是房地产企业。

另外，财务费用方面，由于银根收紧后，房地产业转向其他融资渠道，造成财务费用增长，有些民间融资渠道融资成本较高，比如部分温州的民间融资渠道融资成本甚至达到了20％～30％。因此，导致今年上市房企融资成本普遍比去年高，平均达到12％。

如珠江控股财务费用增加74％，京能置业增加33.3％，天伦置业增加3429％(房地产开发项目完工或出售而停止资本化，借款利息记入财务费用所致)。

这种融资成本突然增加的事实，直接造成房地产全行业今年财务费用大幅增加，继而推高了上市公司的费用率。

上半年借款总额超五成

中报数据进一步验证了房地产企业“缺钱”的事实。受信贷紧缩和销售市场成交低迷的影响，今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。已公布半年报的上市房企经营性现金流不容乐观。统计显示，上半年，房地产上市企业经营活动产生的现金流量同比下降300％以上。

资产负债率也普遍较高，其中负债总额超过100亿元的公司有7家，万科752亿元、保利地产334亿元、金地集团259亿元、首开股份197.09亿元、北辰实业143.12亿元、金融街118亿元、泛海建设101亿元。

如表2所示，重点上市房企平均资产负债率为58.22％，国内一线知名房企的资产负债率更是多在70％以上。

其中，保利地产资金负债率为70.21％，资产负债额与去年同期相比增加98.54％；万科资产负债率为67.76％，资产负债额与去年同期相比增加65.69％。

一般而言，企业的资产负债率超过50％即说明其自有资金完全不足以偿还负债，业务发展所需的土地开发、项目建设的巨大投入都无法保证。

万科于9月5日以平价发行总额不超过59亿元的公司债券，其中44亿元将用于补充流动资金。

若非这苦等一年的公司债券终于获批，万科尽管在中报期末持有的现金高达153.7亿元，其资金压力也在不断加重。

2008年上半年万科的短期借款达到近53.51亿元，比年初增加近42.5亿元，而去年同期这一数据仅为18.4亿元，2006年这一数据仅为19.74亿元。此外，半年报显示万科一年内到期的长期负债也近96.12亿元，这即表明万科在一年内需偿还的债务几近150亿元。

与此同时，万科的速动比率也从去年全年和一季度末的O.5938和O.5559一路下滑至今年中期的0.4161。显然万科的资金链似乎并不像其宣称的那样充裕。

负债率高企和流动比率过低的状况，让上市房企想方设法多渠道融资，以保护现金流。

据不完全统计，自5月份以来，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继获得管理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另一种选择。7月1日，深振业公告称，为解决公司自身资金需要，转让特皓、建业公司股权，以获取相应的资金支持。此外，栖霞建设(600533)也拟公开增发不超过1.2亿股，预计募集资金净额为99676.8万元。

数据显示，100家上市房企今年上半年的借款总额超过1543亿元，较去年同期的1022亿元增长51％。其中，短期借款为564亿元，同比增长37％；长期借款为979亿元，同比增长60％。

企业短期偿债压力仍然较大，随着住房销售继续下滑，大多数企业偿债能力风险在扩大。

严峻形势下打响“突围”战

严峻的市场形势、融资形势，迫使上市房企不得不调整公司战略。根据中报所显示的信息，目前开发商主要有以下几种方式来“突围”。

第一，调整开发计划。放缓扩张脚步，并谨慎考虑自己的开发计划，对开工量与销售节奏的控制将成为下半年楼市的主旋律。根据万科年中报告说明，下半年，万科的开工面积将由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5％。同时，竣工面积也将从原计划的689万平方米减少到586万平方米，减幅14.9％。

首开股份也调减了经营计划。“根据公司上半年生产经营的实际情况，公司董事会对年初制订的2008年度主要开发项目生产经营计划进行适当的调整，调减年内新开工面积9.5万平米。”首开股份在半年报中描述到。首创置业年内新开工面积更直降六成。

第二，调整产品类型。万科提出不断提升自住需求和中小套型的产品比例，扩大市场份额；而中海地产则调整商业地产的开发比重。华侨城提出了通过多种渠道引导消费者认同产品价值，扩大在高端地产领域的领先优势的目标。

金融销售月度与计划范文第4篇

[关键词] 销售百分比预测资金需求

一、运用销售百分比法的假设条件

运用销售百分比法预测企业短期资金需求的假设条件包括：

1.稳定的百分比关系

各年收入、费用、资产、负债等项目与销售收入之间存在稳定的百分比关系。存在稳定的百分比关系，才能用已经存在的现时的收入、费用、资产、负债及所有者权益等现实数据数据来预测将来的相关数据。事实上这种百分比关系在不同年份之间是不可能相同的，但在特定时期、特定企业中，相近的年份之间的某些项目与当年销售额的百分比是比较接近的。

2.销售收入和销售净利率估计

企业的预测期销售收入及销售净利率是可估计的。销售百分比法是依据收入、费用、资产、负债等项目占销售额百分比来预测企业的资金需求，只有先预测出预测期的销售收入数额，才能结合销售净利率预测出其净利润，再根据计划的留存收益率或股得分配率计算出留存收益的金额，从而预测出外部融资需求。

3.留存收益率（或股利分配率）

留存收益率（或股利分配率）是计算企业留存收益的必要条件，有了这一条件，就可以结合预计的净利润计算出预测期企业内部资金来源，再用企业预测期的资金需求总额减去内部资金来源，就可以得出企业外部融资需求。

只有以上假设条件同时存在，才能运用会计公式计算企业的资金需求和外部融资需求。

二、运用销售百分比法的程序

1.计算百分比

根据基期的资产、负债和所有者权益等项目的金额及基期收入额计算销售百分比。包括流动资产销售百分比、长期资产销售百分比、应付款项销售百分比、预提费用销售百分比等。

2.计算预测期的资产、负债和所有者权益等项目的金额

根据基期的有关销售百分比和预测期收入额，分别计算预测期的资产、负债和所有者权益数额。与销售额无关的项目金额按基期金额计算，留存收益项目的预测金额按基期金额加上新增留存收益金额预计。

3.计算留存收益的增加额

根据预测期销售收入额、净利率和留存收益率或股利支付率计算预测期留存收益的增加额。

4.计算外部融资需求

根据会计公式：“外部融资需求=预计总资产―预计总负债―预计股东权益”计算外部融资需求。

三、用销售百分比法预测企业资金需求

依据前面所述的假设条件及百分比法的运用程序，下面进行具体的案例分析：

1.假设条件

(1)假设A公司各年度的流动资产、长期资产、应付账款和预提费用四个项目的金额与当年销售额存在稳定的百分比关系。而其他项目的金额大小与销售额不存在稳定的百分比关系。

(2)假设2006年度的销售净利率是4.5%，我们在本案例中假设预测期（2007年度）的销售净利率与2006年度的净利率相同，即：4.5%。

(3)假设A公司的股利分配方法是按固定比率支付股利，各年度的股利支付率是40%。

(4)A公司2006年度销售收入为5000万元。假设A公司管理人员以2006年度销售额为基础，结合公司的事业发展状况、行业发展水平、宏观经济环境及国家政策等因素进行分析，预测公司2007年度的销售收入为8000万元。

2.预测2007年度资金需求

为了预测2007年度资金需求，我们必须先计算出2006年度的销售百分比，然后依据该百分比及2006年的财务数据计算2007年度的财务数据，然后运用会计公式计算出2007年度的资金需求预测值。

按照销售百分比法，我们可以根据2006年度的有关财务数据计算销售百分以及预计的2007年度有关财务数据如下表所示：

预计2007年资产负债及销售百分比简表 单位万元

上表中运用销百分比计算的2007年数据具体如下：

流动资产＝8000*16%＝1280（万元）；

长期资产＝8000*30%＝2400（万元）；

应付账款＝8000*6%＝480（万元）；

预提费用＝8000*1%＝80（万元）。

设2007年的销售净利率与2006年相同，即4.5%；2006年的股利支付率为40%。则2006年的留存收益增加额为：8000＊4.5%*（1－40%）＝216（万元）。根据2006年留存收益数额和2006年预计留存收益增加额，预计2007年的留存收益数额为：570＋216＝786（万元）。

与销售额无关的项目则按2006年度的数额计算。预计2007年的总资产、负债、所有者权益的数额为：

总资产＝1280＋2400＝3680（万元）；

负债合计＝100+30+480+80+1000＝1690（万元）；

权益合计＝200+50+786＝1036（万元）。

根据以上的相关预测数据，计算2006年度企业外部融资需求:

外部融资需求＝预计总资产－预计总负债－预计股东权益

＝3680－1690－1036

＝954（万元）。

企业外部融资需求也可以按照增量销售额来进行测算：

企业外部融资需求＝资产增加额－负债增加额－留存收益增加额

＝（资产销售百分比＊新增销售额）－（负债销售百分比＊新增销售额－[（计划销售额*计划销售净利率）*（1－股利支付率）]

=（46%*3000）-（7%*3000）-[（8000*4.5%）*(1-40%)]

=954(万元)。

综上所述，销售百分比法是一种简便易行的资金需求预测方法。运用这种预测方法首先要对以往的财务数据进行分析，区分相关报表项目的金额的变动是否与销售额变动有关。然后计算相关的销售百分比。最后根据销售百分比及预测期销售收入，以及企业的留存收益率，计算预测期的相关资产、负债和所有者权益等项目的金额，在此基础上运用会计公式：“外部融资需求=预计总资产―预计总负债―预计股东权益”确定外部融资需求。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会:财务成本管理[M].北京：经济科学出版社,2005年4月

[2]杨香敏任万林刘晓晴:EXCEL软件在企业资金需要量预测中的应用[J].财会通讯（综合版）, 2005年第4期：61～63

[3]石世文:企业筹资途径分析[J].发展研究, 2005年第12期：79

[4]林松池纪根培:企业持续经营中短期财务规划的探讨[J].经济师, 2006年第2期：136

[5]张涛:销售百分比法分析与改进意见[J].会计之友, 2006年1月（上）：73～75

金融销售月度与计划范文第5篇

中国股市素有“万保招金”的说法，意思是说万科、保利、招商、金地这四家开发商是A股地产板块的代表。它们的总资产在A股上市房地产公司中占据前四位，市值则居一、二、四、五位。

万科是地产界毫无争议的老大。2007年，它以523.6亿销售额蝉联全国总冠军。保利地产以170亿元销售额暂居次席,年销售额97.5亿元的金地集团加入百亿俱乐部也只是时间的问题。在极高分散的中国房地产市场，万科只2.07%的市场占有率。不过，看看王石“拐点论”及万科“促销”行动造成的影响就知道其影响力的覆盖率远远超过了200%。相对于持币观望的公众，开发商的“思想斗争”要剧烈得多。

万科判断房价拐点已至，如果此言成真，市场不免会有三五年的调整，素质好的企业要脱层皮、素质差的会死掉一大批。一场冬风凛冽、新陈代谢的地产“冬运会”即将拉开帷幕。

目前，万科在全国实施降价促销、快速回笼资金的战略，摆出备足给养准备“爬雪山、过草地”的架势。据万科公布的数据，今年1、2月实现销售收入34.2亿元。一些“胆小”的开发商也开始半遮半掩地降价，以图早日清盘回款。

从利益诉求看，没有开发商愿随万科“北上”。今年以来，保利地产和金地集团都公开表示了对“拐点论”的保留意见。2月28日，金地集团董事长凌克对记者表示，并不认为房地产市场出现拐点、现在买房好过三年之后再买、金地不会放慢扩张速度……句句与王石针锋相对。一向低调的保利地产没有打口水仗的兴趣，而是吹起了2010年总资产超千亿的“冲锋”号。3月17日，招商地产股东会通过了公开增发募集80亿的方案，并计划于今年冲击百亿。留恋“好日子”的地产商将与保利、金地、招商一起在“南下”旗帜下集结，且看万科、保利、招商、金地各自的2008年攻略能否实现。对房地产业内外人士来说，2008将是最难忘的一年。

年报风云

也许是为了回应“拐点”论，保利地产、金地集团和招商地产早早公布了2007年度财报。三家公司2007年结算销售收入分别为81亿元、75亿元和41亿元。保利、金地每股净利润同为1.3元，并不约而同地抛出每10股转增10股的分配方案。招商每股净利润则达到1.52元，每10股送3转2的方案也算诱人。较迟公布年报的万科，2007年结算销售收入达355亿元，分配方案为每10股转增6股。

江湖地位

四大高手你追我赶情形，是近年来中国房地产业高速发展的缩影。从下图可以看出2004年保利地产主营业务收入仅及金地集团的一半，2005年几乎追平，2006年实现反超但差距并没有被拉大。四大天王的态势可用三句话概括：万科遥遥领先；保利、金地胶着缠斗；招商加速赶超趋势已现。

从下图可以看出招商地产毛利润率一直在稳步攀升;1997年确立“精品地产、文化地产”定位的保利地产居中；万科、金地毛利润率也缓慢上升。招商地产46%的收入增长率远较其他三家100%的增速逊色，可见其重效益轻数量的价值取向。

运营绩效

以销售套数论，万科已经跻身全球最大的住宅企业行列。根据年报，2007年万科开、竣工面积分别为776.7万平方米和445.3万平方米。开工面积比年初计划数增加了11%，竣工面积却比原计划缩水25.8%。万科给出的解释为推进“全面家居解决方案”、开工房装修比达53.4%，因而使竣工期延后。2008年万科计划开、竣工面积分别为848万平方米和689万平方米。此外，2007年已取得但未办妥手续的22个项目按万科权益计算的规划面积为585万平方米。

排名第二的要数保利地产。2007年，保利地产开、竣工面积分别为410.7万平方米和171万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为200万平方米和110万平方米米，销售金额达170亿元，结算销售收入74亿元。

紧接着的要数金地集团。2007年，金地集团开、竣工面积分别为243万平方米和114万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为108万平方米和89.24万平方米，销售金额达97.5亿元，结算销售收入72.81亿元。

与前三家稍有不同的是，招商地产已经不是一家单纯的房地产开发商，2007年41.12亿元营业收入中商品房销售收入为26.28亿元（占总收入的63.9%），结算面积25.7万平方米。物业管理、物业出租、供电供水等业务的收入占总营收的1／3以上。

粤沪将成四大天王的主战场

四大房企中的三大早已实现占据全国经济发达地区的布局。先行者万科将业务按“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三个经济圈划分。金地集团在借鉴万科经济圈规划的同时，与保利地产相同的是还按城市划分。招商地产收入主要来自广东，按地区划分没有意义，因此将收入按业务来源划分。

四大房企扎堆经济发达地区使未来的竞争更加激烈。根据2006年报，万科在广东、上海取得的销售收入和利润分别占总额的52.48%和69.69%。而粤、沪两地也是其他三大A股地产商及众多海外上市地产商的主要目标市场。今年，广东、上海作为多空双方的主战场将引领全国房地产市场的走势。

出招2008

A股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，且转、送股分配方案相当优越，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。四家公司的高成长必然伴随着巨额资金需求，它们的再融资胃口会让人吃不消。

对于房地产公司而言，有两条命根子：地根和银根。它们短、中、长期战略的核心就是土地和资金。

万科：广积粮，缓称王

此次万科有备而来，在资金和土地储备方面都会有相应的准备。

先看万科的地根。从2004年起，万科在项目资源储备方面的原则是不超过未来两年的开工量之和且相比数额不断下降。至2007年末，按万科权益计算的规划建筑面积达1821万平方米。而项目资源储备（包括拟建、在建和完工产品），2007年末万科此项余额超过了660亿元。

值得注意的是，2007年新增项目资源中的41%是通过收购公司或合作方式取得的。例如受让南都剩余20%股权、以合作方式取得上海5个项目、受让杭钢下属房地产公司等。如果2008年行业转冷，万科有可能通过“招降纳叛”大规模、廉价地获取项目资源。对它来说，这个冬天真是一个收割的季节。

再看万科的银根。2007年末万科货币资金达170.4亿元，加上2008年1~2月销售回款34.2亿元，手握现金超过200亿元。此外，通过与建行的协议获得200亿元授信额度。以上两项合计，万科可以调动的资金超过400亿元。目前不确定的是今年剩余月份的销售情况和再融资能否顺利实行。

总的看来，因为万科掌握了对形势的主动权，并且不缺乏短期资金，所以处于较为有利的地位。

首先，万科有备而来，对拐点早有预警；其次，新项目开工进度（也就是资金的投放进度）可以根据销售情况灵活调整。根据万科最近披露的信息,公司2008年开、竣工面积将分别为848万平方米和689万平方米。2007年万科结算销售面积单位总成本为5234元（含土地、建筑及装修成本）。照此推算，2008年开工的848万平方米商品房建成总成本不过443.8亿元（其中相当一部分已支付），上述400亿元可调动资金足以保驾护航。2007年，公司经营活动现金流为－104亿元，可见万科不存在短期资金压力。但是，为了长远发展，万科还得拿地、储备项目，有机会还会兼并其他房企，这些资金只有从资本市场拿了。凭借多年树立的良好企业形象和以往对投资人的丰厚回报，只要股价在去年增发价（31.53元）以上再融资成功概率较大。关于2008年，万科在不同场合提出两个版本的年度主题词：“虑远积厚，守正筑坚”和“聚焦主流,理性应变”。

保利：囤地王吹响进行曲

相比于万科，保利地产土地储备规模偏大、含金量低，而开发计划相当激进（与万科比较）。

先看地根，保利地产2007年底项目资源为1597万平方米，相当于万科的80%，但其年报“存货”――280亿元的余额仅相当于万科40%。这主要是保利手里的未开工面积几乎占了项目储备的八成，而万科约为四成。换言之，保利存货的含金量低于万科。2008年，保利地产计划开、竣工面积和销售收入分别为630万平方米、350万平方米和240亿元，较2007年分别上涨53%、104%和41%。相比之下，万科2008年开工面积仅提高了10%。

再看银根，2007年10月，保利地产股东大会高票通过发行不超过43亿元公司债及适时向公司股东配售的决议。两项计划融资金额估计在200亿元左右（假设配售比例为每10股配3股）。保利地产虽然没有披露银行授信额度，但以其实力和背景贷款能力不会次于万科，加上期末账上的46亿元现金保利可调动的资金高达250亿元。2007年，保利地产经营活动现金流为－93亿元。即便2008年再融资不顺利也不至于造成过大的资金压力。2月份最后一天召开的股东会上，一向低调的李彬海提出2010年公司总资产超千亿、净资产逾300亿元的宏大目标（较2007年末分别增长144%和152%）。

根据公开资料，今年1月，保利地产在上海、成都、青岛、长春频频拿地，新增规划建筑面积逾66万平方米。2月公布上月销售情况：销售面积7.75万平方米、同比减少14.12%；但8.63亿元的销售金额却比上年同期增加了41.92%，以此推算单位成交价涨幅达到65.2%！

招商地产：冬天里的玫瑰，独傲寒霜发内力

相比大多数房地产商的战战兢兢，招商地产有可能是2008年最意气风发的房地产企业。4月初，招商地产就联合另一家房地产公司斥资16.5亿元在北京拿地，而其全年各项经营目标较2007年均有跨越式提高。

从年报看，截至2007年末，招商地产项目资源储备亦超过600万平方米，其中在建面积137.5万平方米。另有54万平方米可出租物业。公司账面现金为35.9亿，并且高票通过80亿元增发计划。公司高层透露，2008年规划和在建面积分别达到530万平方米和289万平方米。年内将发售19个项目75万平方米,销售额将突破100亿元。

金地：嘴比手硬，坚定唱多谨慎作空

在储备资源方面，金地项目资源的含金量与保利地产相当。截至2007年末，金地集团项目资源为994万平方米（权益部分），存货账面余额为186.2亿元（而年初额为85.4亿元）。预计2008年金地集团开、竣工面积分别为261万平方米和186万平方米。

金融销售月度与计划范文第6篇

关键词：房地产；资金预算；改进措施

我国房地产行业利润率水平不再有往日风光，这从万科、碧桂园等龙头企业开始涉足养猪等食品行业可见一斑。从资金层面，当前房地产行业融资受到层层限制，尤其是2019年4月份以来监管层开始严控资金使用较为灵活的信托融资及2020年5月份《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》的使得不少房地产企业融资面临严峻考验；而国家坚持“房住不炒”政策，且2020年初叠加新冠肺炎对销售回款的严重影响，很多房地产企业的资金流面临巨大压力。因此，在行业盈利能力下降的背景下，结合当前新冠肺炎疫情影响及融资环境，讨论房地产企业资金预算管理存在的问题及改进措施非常有必要。

1房地产企业资金管理特点

房地产行业是典型的资金密集型行业，从前端拿地，中端建设，后端销售都是资金犹如“血液”贯穿全流程。从国民经济的角度，“2019年全国GDP为990，865亿人民币，同比增长6．1％，房地产直接销售额为15．97万亿，占比16．12％”，毫无疑问房地产行业在我国是事实上的支柱产业。正因为是支柱行业和资金密集型行业，房地产行业资金管理深受国家宏观调控政策影响，给房地产企业的资金管理带来严峻挑战。若将时间线予以延伸，不难发现每次国家房地产宏观政策的调控周期都会导致一波房地产企业破产，而这里面最重要的原因就是资金管理不善导致现金流断裂。也因为房地产行业是关系国计民生的行业，房地产资金管理也容易受到政策以外因素的影响，如2020年初突发的公共安全卫生事件新冠肺炎直接导致很多房地产企业的一季度销售回款陡峭下降，短期债务压力明显上升。综上，资金是房地产企业的“命脉”，房地产资金管理非常容易受到国家宏观政策及突发事件的影响。房地产企业有必要通过加强资金预算管理，来防范债务违约和破产风险。

2房地产企业资金预算管理的内涵、关注重点及意义

2．1内涵及关注重点

房地产企业资金预算是指企业综合分析历史经营数据及评估现有房地产政策的影响，结合公司发展战略以及对国家行业政策（如土地市场）、金融政策（如资金信托管理办法）、货币政策（如LPR、定向降准）等宏观环境的预判，并结合其他突发事件（如新冠肺炎），合理预测未来一段时间内的资金供给与需求。从环节上来看，房地产企业资金预算管理，包含了编制、执行、调整与考核等。从房地产企业具体特性来看，资金预算重点就是平衡销售回款、投资支出、筹融资流入与流出。同时，在实践中，房地产上市公司一般每年度初都需要根据自身编制的资金预算披露本年的担保计划或融资计划，这就要考虑对自身的市场形象和主体信用评级的重大影响；而针对国有房地产企业，特别需要考虑国资委“降杠杆减负债”等专项工作要求对编制资金预算的重大影响。

2．2意义

一是有助于合理控制投资节奏，提高投资收益，也有利于企业在特殊环境下研判具有“弯道超车”机遇的时候，加大和加快投资。二是有助于及时根据宏观政策、突发事件调整销售策略，加快销售回款，进一步匹配投资与销售节奏。三是有助于根据资金缺口，结合房地产融资环境、信用评级、国资委专项控制任务等因素，合理预计融资任务及提款还款节点，避免“存贷双高”甚至是企业资金流断裂。

3房地产企业资金预算管理普遍存在的问题

3．1缺乏有效的组织架构和制度支撑

部分房地产企业仅仅是将资金预算作为日常管理手段甚至将其作为单纯的“报表任务”，没有将其上升到资源配置的地位。表现在组织架构上，有些企业没有设置专门的预算管理组织或部门，仅仅是将其作为财务部门或运营部门的其中一项职责；在制度上，未能充分认识到实行“收付实现制”的资金预算对企业生存的重要意义，没有建立完善的资金预算管理制度，而仅仅是依附于主要采取“权责发生制”的全面预算管理制度。这容易导致公司上下员工未能充分认识到资金预算的必要性及重要性，割裂投资、融资、销售等多部门之间的配合及协调，影响各项资金流数据内在的逻辑性及合理性，也导致部门之间仅仅关注资金预算的上报及申请，而对于预算执行、调整、分析等重视不足，从而导致对类似新冠肺炎突发事件的应对能力不足。

3．2编制缺乏科学性

一方面，从投资、销售、融资三个横向层面上，部分房地产在中投资资金预算脱离企业自身资金实力以及公司发展战略；在销售资金预算中，未能充分考虑和预判宏观经济政策影响以及对突发事件作出调整；而从融资资金预算，没有考虑资产负债率（国资委“降杠杆减负债”）的限制，盲目举债，影响市场形象、主体信用评级及国资委考核；或者没有考虑融资与投资、销售的匹配，造成经营性现金流持续为负，或者存在“存贷双高”及融资无法落地（如房地产信托额度持续收缩）的现象，给公司带来严重的财务压力。另一方面，从编制方式上，现在大部分房地产企业都是上下结合预算编制方法，但是也存在：自上而下阶段，上级单位未能全面准确落实和下达公司未来拿地、销售等战略，资金预算的权威性和严肃性不够；自下而上阶段，上级单位未能准确审核下级单位编制的预算及听取下级单位意见，仅仅当作汇总任务，甚至忽略了大额内部资金统筹调配的抵消，导致现金流数据不准确。

3．3重预算编制，轻预算考核

一方面，缺乏对资金预算执行的重要节点的跟踪及控制，未能及时关注和分析执行偏差较大的项目。如有些企业在一到三季度不重视销售回款实际数与计划数偏差，而是在四季度才开始关注。由于未能及时调整储客策略、营销策略，导致全年销售回款未能完成任务，进而导致投资活动与融资活动的计划与执行也必然存在偏差，影响整体资金预算的可行性。另一方面，由于对资金预算编制与执行的偏差不够重视，对相关预算的责任部门和责任人缺乏追究或激励机制，容易导致资金预算编制部门及人员“人浮于事”，对资金预算的准确性、生产经营计划执行的严肃性等都会产生严重影响。

3．4未能根据形势及时调整资金预算

房地产行业是深受国家政策、突发事件、“窗口指导”影响的行业，这就意味着资金流存在时刻发生重大变化的可能，因此确保资金预算在刚性控制的前提下，保持一定的柔性控制是很有必要的。有些房地产企业在确定年度资金预算后，并没有根据实际融资、销售形势调整年度资金预算，同时年度资金预算也没有分解到月和季度；每月和季度的资金预算执行只是单纯的跟上年度同期进行比较，这使得资金预算不能充分发挥其作用。如自2020年1月份新冠肺炎疫情发生以来，克而瑞地产研究数据显示，“一手房市场成交方面，2020年春节期间，88个重点城市的新房成交量仅为37万平方米，与2019年春节相比大幅下滑30％；节后一周时间，新房成交量降至19万平方米，与2019年同时期相比降幅达95％”。销售回款急速下降，导致一季度内短期债务压力明显上升。有些房地产企业因未能及时根据市场情况调整融资及投资资金预算，而导致破产。又如，在资金信托管理办法征求意见稿出来之后，行业普遍预测未来房地产信托融资将进一步收缩。在当前形势下，有部分房地产企业仍然没有调整未来二三季度的融资资金预算，这必然导致给公司带来严峻的资金流风险。

4房地产企业资金预算管理改进措施

4．1完善预算编制组织架构和制度

房地产企业要从上到下认识到资金预算管理的重要性，应该为资金预算的编制、审核、执行、分析等功能建立包括预算管理委员会（办公室）或预算管理部门等组织架构和岗位，确保资金预算有专门部门和人员负责，并使得各部门保持良性沟通，确保公司发展战略和各种专项工作任务（国资系统的“降杠杆减负债”“两金压降”）得到贯彻落实。同时，应该在全面预算管理制度的基础上，完善资金预算管理制度，全面覆盖资金预算编制、执行、调整等各环节，建立全过程预算监督和管理机制。

4．2加强信息化建设，提高资金预算的科学性

从横向上，销售端资金预算可以引入明源等销售系统，从而保证销售业务条线系统与资金预算系统数据的一致性和可靠性，并进而根据销售回款情况，提高投资端和融资端资金预算的准确性；同时，投资端资金预算要引入投资管理系统（含新增项目及存量项目），导入每月的投资总额及下月的投资计划；从融资端，引入融资管理系统，确定实际还款情况及未来还款计划，国有房地产企业还需要特别考虑资产负债率限制。从综合上来说，加强资金预算信息化能将销售、投资、融资三大系统串联起来，使每个项目及整体确保在投资、销售、融资三个方面在流入与流出上保持匹配，确保资金流安全，提高资金使用效率。从纵向上，采用信息化手段可以帮助最大程度上保证预算编制和执行上“自上而下、自下而上、上下结合”贯彻落地。一方面，可用过信息化系统设置基于现金流的关联交易表、差额表等方式尽可能抵消内部资金流动，确保现金流数据准确；另一方面，通过信息化可清晰比较各项目对整体资金预算的影响，进而“上下结合”重点关注劣势项目，从资源配置上予以倾斜，并进一步充分发挥优势项目现金流的内部统筹配置作用。

4．3加强资金预算的考核及运用

一方面，加大资金预算的考核，对资金预算与执行存在较大执行偏差的项目要加强分析存在的原因，明确责任部门和责任人，在绩效考核上予以奖惩。而且资金预算考核应该在资金预算管理制度中提前设定好定性和定量指标，并与从公司高层到普通员员工的薪酬、岗位晋升等切身利益绑定在一起，真正发挥资金预算考核的激励和约束作用。另一方面，提高资金预算考核的使用效率，要善于总结差异，督促预算单位制定切实可行的整改方案，并有效运用到后续的预算编制及执行中。

4．4保持资金预算的刚性和柔性的统一

正如上文所述，房地产企业的资金预算受内外部环境的影响不可避免的处在于动态变化中。房地产企业在保持资金预算刚性的同时，还应注意确保资金预算存在一定程度的柔性。如在面对新冠肺炎疫情，房地产企业应该适当调整资金预算，重点关注销售回款流入的减少，争取在一季度房地产金融监管政策较为宽松的环境下，储备融资额度，以取得低成本融资支持上半年的还款需求和在土地市场偏冷的情况下取得低成本土地，实现“弯道超车”。同时，房地产企业应该根据融资环境的变化及时调整融资资金预算，合理预计提款金额，进而调整下半年的销售策略和投资策略；同时应考虑资产负债率控制的需求，在预算调整时合理调节权益性融资和债务性融资的结构。

金融销售月度与计划范文第7篇

公司2014年度经营概况

一、资产概况

（一）资产、负债、所有者权益情况

2014年11月30日公司资产总额10.8亿元，比年初增长6.0亿元，增长约125%；负债总额7.3亿元，比年初增长6.4亿元，增长约692%；股东权益3.6亿元，比年初减少3,623万元，为正常经营所产生的权益减少。公司资产负债率目前为68%，比上年度期末数有所提高，由于房地产开发建设资金主要来源于项目融资,为本期增加了长期借款的比例，本年现金流比较充裕，有力地保障了天骄华庭项目建设资金需求,确保了英地·天骄华庭项目的顺利进行。

（二）损益情况

由于房地产开发跨期比较长，投入资金大，前期开发程序比较繁多，2014年度为天骄华庭项目开发建设期，根据收入和费用配比原则，本期项目的收入暂不能确认，成本不能可靠计量，故2014年度暂无经营收入。因房地产项目的开发成本在资产负债表存货中列示，2014年1-11月份成本费用为3,614万元，较上年同期增加2,782万元，主要为本期为扩大天骄华庭楼盘的宣传力度，投入的营销费用较上年同期增加2,728万元，本期账面亏损3,642万元。

二、经营概况

英地·天骄华庭项目是英地公司的开山之作，项目位于郑州市金水区农科路，总占地87776.18㎡，自总包方于2014年1月3日进场以来，一期工程建设施工进展顺利，楼盘销售势态良好，已提前完成年度工程、销售分类指标。

（一）抓设计，保质量，英地天骄华庭项目工程建设取得阶段性成果。

一是顺利完成项目一期设计工作、二期产品设计方案并确定施工图交房标准。根据公司需要，完成了天骄华庭一期综合管网、大门施工图设计、消防优化、景观施工图设计等；完成了一期工程幕墙、门窗、栏杆专项设计以及小区智能化设计；初步确定部分外立面材料（石材、涂料）样品、技术参数；样板房室以及公共空间装修设计方案目前已完成；做好了施工图的会审、施工现场技术问题解决和相关图纸、处理变更技术核定、工程验收等工作。明确了天骄华庭二期的产品定位，组织人防设计和施工图设计进行多次对接，完成二期施工图、整个场区的综合管网和人防工程施工图等设计任务；根据施工图蓝图审查意见完成意见答复变更，确定了天骄华庭施工图交房标准。

二是项目建设进度不断加快。协调解决了英地.天骄华庭项目一期、二期在开发、施工、销售中遇到的各种问题，完成了建设用地规划许可证、国有建设土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售许可证和水、电、汽、暖等配套设施的报建工作。通过综合采取组织措施、技术措施、合同措施、经济措施等管理手段，各项进度目标均已如期或提前实现，各项工程进度均处于受控状态。目前工程建设形象进度情况为：一期工程1#~6#楼主体27层封顶，18层以下砌体工程完成，商铺封顶，幼儿园一层封顶，十层以下外墙抹灰工程开始；二期工程东标段桩基完成，西标段桩基工程完成30%，桩基静载检测工程开始，降水工程开始。对照2014年度考核目标，已超额完成工程建设主体25层封顶的分类指标。根据经营计划，到年底，英地置业预计完成各主楼主体封顶，二期桩基工程完工，幼儿园、商铺主体工程封顶。

三是项目建设工作得到各主管单位一致认可。英地天骄华庭项目重产品质量，抓安全施工，项目实施过程未发现一处安全隐患，未发生一例扰民事件及安全事故，获得了金水区委办公室、建设局、创建办、环卫城管等部门的多次通报表彰，并到我工地举办现场观摩会一次；金水区劳动局等部门（含新闻媒体）评价我工地为“标杆示范工地”，并于“五·一”劳动节前到我工地进行了现场慰问鼓励。作为郑州市优秀工地之一，天骄华庭项目成功接受了国家住建部专家组的全国巡检，各位专家和省市领导对我项目高标准的精细化管理、安全文明施工措施和规范、整洁、有序的现场形象给予了高度评价。此外，天骄华庭项目还先后接待了正弘蓝堡湾、银基王朝等三十多家业内同行组织的甲、乙、监三方工程管理人员及焦作市三十余家施工企业的参观学习活动。

四是相关业务部门协调配合，保证了项目建设计划的加快推进。合约采购部、成本控制部等相关业务部门通过专家评审、公开招投标等形式完成了对二期施工图设计单位的选择、项目整体电梯设备的采购、一期消防工程施工单位选择、铝合金门窗的制安等工作，同时完成各类结算、合同预算及复核、工程概算、决算、目标成本编制及招标文件对比分析等具体工程实施准备工作，投资开发部办理各项开发证照资质，协调项目建设各关联单位关系，为项目建设的顺利实施和年度分类指标的完成提供了重要保障。

（二）抓策划，搞推广，项目销售总体形势向好。

通过一系列紧张筹备工作的开展，售楼部于4月28日正式对外开放，客户反响积极，为楼盘销售营造了良好的氛围。在推广工作上，我们积极做好营销策划，加强与各媒体洽谈合作，通过报纸、户外广告、房地产专业网站、公交媒体、电台广播、短信等进行项目入市推广工作。实时跟踪客户情况，了解房地产政策及市场情况，进行报广、户外、销售物料等的设计。通过招投标确定了销售公司，并与其签署了销售合同，对销售说辞、销售百问进行确认，联系各部门对销售人员进行培训，认真做好售楼部日常接待工作，累计接待客户总数9000余组，来电总数4000余组。通过策划组织一期首批楼盘的认筹、开盘活动，房源销售取得较大成功。截止2014年12月13日，累计认购1089套房源，累计签约740套，整体成交均价7701.57元/㎡。其中，首批房源签约616套，3#楼团购累计签约82套，4、6#楼累计签约42套，已完成2014年度6万平方的销售分类指标。二批房源签约工作正在继续进行中，累计入会731张卡，实际会员数量460组。目前回款工作正在顺利进行，一次性付款款项已全部到位，商业与公积金贷款也正陆续顺利回款。共签商品房合同694户，合同总额为52,014万元，一期四幢楼共收到房款43,905万元，销售回款率达到了85%。；客服工作建立了明源软件系统，对项目客户实行统一管理，保证了售后工作的有序进行。2014年中秋，公司销售部在河南中州假日酒店广场筹办了以“德国啤酒节”为主题的业主答谢活动，进一步融洽了业主与开发商之间的关系，现场客户气氛高涨，对英地置业的忠诚度和信心倍增。

在做好日常销售业务管理工作外，我们按照推售计划，对销售目标进行细化分解，并制定措施督促销售目标的完成；落实案场各项制度的执行和案场纪律的规范，确保英地天骄华庭销售团队赢得业界和客户的良好赞誉；做好签约客户的合同签署、备案、材料补充、抵押办理、银行回款等各项客服工作，做好与相关部门的对接工作，及时解决按揭、抵押、解押等过程中出现的问题。

（三）抓融资，强管理，保障公司正常经营与项目资金需求。

一是严格财务核算和日常财务管理。根据母公司中原高速对编制合并财务报表的要求，按照公司《财务管理制度》规定，及时做好经营业务的核算工作，每月按期编制财务会计报告、季度分析报告，并上报中原高速及集团财务部；根据交投集团公司对编制财务报表的要求，每月4日之前编制好企业快报（国资、财政报表），同时上报中原高速及交投集团。妥善处理各单位的往来款项的收支，同时与银行建立优良银企关系，与税务机构建立良好税企关系。注重规范财务制度落实和规范化管理，配合2014年11月国资委“小金库”专项治理检查工作组在我公司开展的“小金库”专项大检查，针对问题制定整改措施并积极落实到日常工作中。

二是完成2014年度预算编报工作。根据公司的经营目标，按照“增收节支、量入为出、统筹兼顾、勤俭节约、确保重点”的原则，编制完成了公司2014年度预算方案，并报送公司董事会审议通过。通过编制财务预算，加强了公司对现金收支的控制，增强了企业防范与化解风险的意识。通过执行财务预算，明确了大额固定资产购置数量及金额、各项成本费用定额、开支权限，预测了公司未来现金流量，有效控制了成本，降低了费用。

三是做好融资工作，保证项目建设的资金需求。英地公司在项目尚未取得经济收益的情况下,为确保工程建设项目单位所需资金及时到位,通过各种渠道合理安排调集资金，保证了工程项目的顺利进展。与中国工商银行河南省分行营业部签订了3年期《房地产借款合同》，已收到开发贷款1亿元。借款利率为中国人民银行基准利率下浮10%，可为项目节约110万元的成本；与中原高速及中国工商银行河南省分行营业部签订了1-3年期《委托贷款借款合同》，向中原高速借款7440万元用于开发许昌中原路项目，保证了许昌项目的如期开展。

（四）抓物管，保品质，河南英地物业服务有限公司正式运营。河南英地物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）于2014年3月正式核准成立并取得相关资质。物业公司通过公开招聘，完成了保安、保洁、吧台、维修及管理人员招聘工作，并对员工进行了严格的岗前体能和服务意识培训，配合销售部优质高效地完成了售楼部开放前后的清洁、物资配备及现场服务等工作。结合目前物业公司及售楼部的实际工作情况，编制了物业公司的组织构架，制定了清洁工作流程、吧台服务标准、保安工作标准、维修巡检要求等，使每项工作都程序化、精细化、标准化。为学习和借鉴一线品牌的管理经验，物业公司还通过公开招标的形式，为项目选聘物业管理顾问单位，通过对投标单位的品牌影响力、顾问模式、顾问费用等方面的详细考评，最终从投标单位中确定了世邦魏理仕做为我们项目的物业管理顾问。完成了天骄华庭项目一期物业公司的招投标工作，保证了预售工作的顺利进行。

（五）抓拓展，谋长远，许昌英地置业有限公司经营活动陆续展开。目前，许昌英地置业有限公司（以下简称“许昌英地公司”）中原路项目周边村民关系及当地政府关系协调工作已处理完毕，目前开始着手建设，相关人员陆续到位，土地招拍挂手续已经办理完毕，土地证尚未办理，现场围墙临检工程已经完工。项目相关的市场调研、项目定位、规划概念设计和内部定向户型设计工作等已经完成，一期规划及建筑设计准备工作正在紧张进行中。许昌英地公司中原路项目的内部团购方案正在推行。

（六）抓学习，重教育，党群、纪检监察工作规范开展。公司自2014年5月设立党群与纪检监察部门以来，设置专人负责此项工作的展开，制定了各项活动方案及措施，以保证相关工作指标的具体落实。尤其自省国资委、交投集团、中原高速要求开展“小金库”专项治理检查工作以来，为了全面防范、坚决杜绝“小金库”，公司领导班子高度重视，召开专题会议研究部署整改措施，在公司范围内全面展开了对本部及子公司“小金库”专项治理自查自纠、全面落实《实施办法》的活动，通过悬挂条幅，设立举报箱，并在公司网站公布“小金库”专项治理工作小组举报电话、举报邮箱，接受群众监督，营造治理工作浓厚氛围。通过此次专项检查，公司也发现了内部管理中存在的问题并制定了相应的整改措施，目前正在进一步落实中。

2015年度工作计划

2015年度是英地天骄华庭项目建设的第二年，不管是对于项目建设、销售进展，还是公司未来发展规划的确定，都是关键性一年，2015年的稳定经营对英地公司夯实基础做大做强，保持健康可持续发展来说至关重要。因此，2015年公司将着重从以下几个方面开展工作：

一、完成天骄华庭一期主体工程的竣工验收，完成室外配套及部分室外环境工程。2015年1月底完成一期各楼主体封顶，10月底完成竣工验收；10月底完成一期水、电、气、暖的设计、施工与交付使用工作；11月底完成室外乔木种植，2012年7月底，完成交房前车行道路的最后面层铺设。完成二期施工图技术交底工作，根据项目进度完成幕墙、门窗、栏杆专项设计以及二期小区智能化设计完成场区供电、自来水、热力、燃气等配套设计。在办理完成二期地块周边道路的占道手续后，2015年底完成二期工程各楼主体25层封顶。

二、搞好项目推广和活动营销，制定销售目标并督促完成。项目东地块二期房源4月底入市，正式推广，计划于2015年7月16日正式对外推售二期1批单位，于2015年10月22日正式对外推售二期2批单位。项目西地块二批房源56851㎡，剩余30%，2015年可售住宅17055.3㎡；东地块住宅总建筑面积为166205.52㎡，暂定7月16日第一批开盘，10月22日第二批开盘，即从7月份开始，住宅销售面积为东地块可售面积166205.52㎡的30%，即49861.5㎡。同时，继续加强销售日常业务工作的管理，按照推售计划，制定销售目标，并督促销售目标的完成。认真做好客服工作，及时签订客户的商品房买卖合同，做好客户按揭贷款的回款督促工作。

三、健全公司内控体系，做好项目的融资工作，为项目建设提供有力支持。进一步完善财务规章制度，如资金管理暂行办法、销售收款管理暂行制度、工程财务管理暂行规定等，建立健全公司内部控制体系，使之更加严格规范，更具操作性。根据工程建设计划,2015年公司计划向金融机构融资2亿元，用于满足天骄华庭二期项目的资金需求。另外，为保证许昌泰和院项目顺利开展，2015年公司计划向中原高速借款7400万元用于许昌项目的开发。随着控股子公司的成立，加强子公司财务管理工作，推进会计标准化工作。制定集团子公司统一的会计制度，检查监督集团子公司的财务会计工作，实施对子公司会计信息的随时调用和跟踪监控，建立全集团财务分析系统，及时分析和掌握各单位的经营情况和财务状况。

四、协调各方面关系，完善各项手续，保证二期工程的施工建设的顺利开工及进度计划的完成，同时积极联系郑州市土地局、郑东新区土地局，获取郑州市一手土地信息，筛选符合我公司持续发展的地块，有计划组织实施拿地工作。

五、根据公司安排，完成许昌英地项目方案、扩初、施工图设计，完成规划总图、单体、人防、图纸审查等相关手续；售楼部2015年正式开工建设，并于2015年年底前投入使用；中原高速许漯分公司职工住宅楼项目建设工程将在2015年下半年开工。

金融销售月度与计划范文第8篇

时光在流逝，从不停歇，又迎来了一个全新的起点，现在就让我们好好地规划一下吧。可是到底什么样的工作计划才是适合自己的呢?下面是小编为大家整理的职员职位工作计划范本，喜欢可以分享一下哟!

职员职位工作计划1一、建立一支团、上进、稳定而又训练有素的销售队伍。公司的发展成长首先是要用销售业绩来说话的，而要实现更高的销售目标，销售人才是关键。也许有人认为，现在汽车行业很火暴，顾客主动找上门来，所以销售人员也只是走过场，因此对销售人员的素质没有太多要求。我要说这其实是个错误而危险的观点，我们应该站在高处看问题。现在市场竞争其实日益激烈，回望__及__上半年汽车市场一直不是很景气，消费者的购买行为渐趋理智，只有一流的销售人员才能准确有效将品牌价值、先进技术、品质服务甚至品牌的增值行为等传递给消费者，东风风行做为一个国内老字号品牌，它成熟的科技、高标准的品质、可靠的服务。这其中的东西绝不是一个普通人能表达出去的。所以我工作中的第一重点就是要建立一支既有凝聚力，又有杀伤力的销售团队，做成泰安汽车行业服务第一的团队。

1、人员的挑选我相信贵公司不乏一流的销售人才。

但是优胜劣汰，好的人才有更高的标准来衡量。我认为专业销售人才必备的五个基本素质缺一不可，那就是：正确的态度、专业的知识、销售技巧、自我约、履行职务。

2、人员的培训。

在这个信息社会，只有不断地用知识武装自己，才能在社会上立于不败之地。我们的销售人员就要不断地吸取新的知识，掌握更多的信息。我们要制订好计划，定期进行专业培训。销售礼仪、产品知识、销售技巧、标准销售流程都是销售人员的必修课。在培训的方法上主要注意培训内容的系统性与连贯性，打造汽车销售的正规军。

3、建立激励机制，增加销售人员的动力。

具体操作例如将底薪+提成分解为底薪+提成+奖金，销售人员划分明确的级别(具体细节详细汇报)，这样做能促进员工积极性，提高工作效率，实现公司与员工的双赢。

二、规范展厅管理：

1、推行展厅5S管理(整理，整顿，清扫，清洁，修养)，打造规范化现代化展厅。

(具体细节制定计划)

2、人员规范要有详细周密的展厅值班计划分工明确，责任明确，逐渐养成良好习惯。

三、加大对风行品牌的宣传力度，提高品牌影响力，限度发挥品牌效应的作用，用品牌推动销售。我有选择地调查了数人，其中有风行车主，也有待购车族，有熟悉汽车品牌的人，也有车盲。果大家对风行这个品牌都没有过多的了解。确实，本人对风行的深入了解也是近段时间的事，大家都知道，品牌在产品的宣传中简单而集中，效果明显、印象深刻，有利于消费者熟悉产品，激发购买欲望，所以，我们日常一定要加强对风行品牌的宣传：

1、店面宣传。

包括店面里醒目的店招及平面宣传、销售人员与顾客面对面的口头宣传、印发广告资料、品牌店面标志的小礼品等等。

2、户外广告宣传。

建议在高速公路连接段或汽车城等位置至少有一个大型的、有震憾效果的东风风行的广告。

3、汽车展销。

包括每年泰安的重点车展，以及各乡镇县城巡展。风行一直是一个面向普通消费人群，定位于大众化的品牌，我们要让它更加深入人心。

(考虑到我们的市场定位及成本投入，广宣一定要节约成本花最小的成本起到最有效的效果不一定靠报纸，DM宣传，可充分利用店内现有资源进行有效的宣传)

4、让公司每位员工全员参与宣传，宣传店面及品牌，有意识的随时随地宣传，全员宣传，全员销售。

四、市场调查、分析与预测

1、知己知彼，百战不贻。

我们应对市场上我们每个车型的主要竞品做调查与分析。具体包括品牌、参数、价格、特点等，掌握这些对于我们有很大的帮助。(对竞品信息本人还有待详细了解)

2、本公司产品的卖点，消费群体及精准的市场定位。

3、对周边城市特别是同行4S店的价格、政策也应及时了解。

4、开发二级市场，充分发挥各个县城汽贸的作用，前期尽量让利于二级经销商，提高公司整体销量(具体细节制定详细计划)

五、完成销售目标。根据公司下达的销售任务，要做一个具体的布置。在时间与人员的安排都要落到实处。个人的力量是有限的，团队的力量是无穷尽的，代好团队就是提高销量，作为部门经理，要想作好本职工作，首先必须在思想上与公司保持高度的一致。我始终认为，只有认真执行公司章程，服从公司领导，才能排除一切干扰，战胜一切困难，干好管理工作。在工作中，我坚决贯彻执行公司领导的各项指示、规定。时刻不放松学习，始终使自己的思想跟得上公司的发展。

职员职位工作计划2一、总体目标

通过去乡镇进行汽车销售巡展和发宣传单活动，一是扩大汽车销售市场，从城区扩展到乡镇，使乡镇具备购车能力的客户，可以在家门口买到称心满意的汽车，从而增加公司经济效益。二是扩大公司声誉，不仅使城区客户知道我们公司，也使乡镇客户知道我们公司，在扩大公司声誉的同时，提升公司经济效益。三切实提高自己与整个销售团队的服务水平、服务能力，增强服务形象和体现服务价值，达到“服务好、质量好、客户满意”的目标，从而助推我们公司汽车销售业务平稳较快发展，为公司创造良好经济效益。

二、汽车销售巡展

去乡镇汽车销售巡展时间定为个月，即从月起至月止，做到每个乡镇开展一次汽车销售巡展，大的乡镇汽车销售巡展时间为7-10天，小的乡镇汽车销售巡展时间为3-5天。积极与当地政府和相关部门联系，确保汽车销售巡展顺利进行。在汽车销售巡展中，挂横幅、树彩旗，营造一定声势，吸引众多客户前来观看、洽谈、购买，突出我们公司“方便、快捷、优质”的经营服务理念，让广大乡镇客户对我们公司有更为直观的认识，真正把公司品牌驶入广大乡镇客户的心中。

三、发宣传单活动

在去乡镇汽车销售巡展中，要抓住一切场合和有利时机，开展发宣传单活动，把宣传单发放给广大乡镇客户，做到边发放边宣传。在发宣传单活动中，着重提高客户认知度，扩大我们公司的汽车消费群体，增强公司品牌影响力。同时树立优良服务意识，认真细致为客户做好全方位服务，积极向客户讲解汽车相关知识以及使用特点，使越来越多的客户了解我们公司，愿意到我们公司购买汽车，成为我们公司的合作伙伴。

四、树立信心，排除万难，全面完成任务

当前国内汽车市场竞争激烈，充满机遇和挑战。去乡镇进行汽车销售巡展和发宣传单活动肯定会遇到许多困难，我要树立信心，坚决执行公司的各项工作决定与工作措施，想方设法，排除万难，争取完成汽车销售巡展和发宣传单活动任务，力争取得优异成绩。

五、加强团队建设，确保活动顺利

搞好汽车销售巡展和发宣传单活动，团队建设是根本。在实际工作中，我要牢固确立“以人为本”的管理理念，认真听取大家的意见与建议，充分调动每个人的工作积极性，做到全体人员同呼吸，共命运，团结一致，齐心协力，认真努力做好汽车销售巡展和发宣传单活动。在活动中，健全完善各项规章制度，加强管理，规范工作，强化措施，不出现以外事故，确保活动顺利开展，圆满完成，取得实际成效。

职员职位工作计划3一、指导思想

认真贯彻党的精神，以重要思想和科学发展观为指导，紧紧围绕金融改革、发展，深入开展金融法制教育，为维护全辖金融业发展创造良好的.法制环境。

二、目标要求

(一)通过普法学习宣传教育，培养广大干部职工树立权利义务对等的现代法制观信念，法律意识与法律素质进一步提高。

(二)领导干部、金融监管部门和其他金融执法部门工作人员依法监管、依法行政意识和水平有较大提高，能熟练掌握和运用与本职工作相关的法律、法规和规章，逐步实现金融管理由注重行政手段向注重法律的规范化、程序化转变。

三、主要内容

(一)深入学习《宪法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《行政诉讼法》、《合同法》、《公司法》、《金融违法行为处罚办法》、《商业银行中间业务暂行规定》、《网上银行业务管理暂行办法》、《金融机构高级管理人员任职资格管理办法》以及今年新颁布的金融法律、法规和规章。其中，《中国人民银行法》、《商业银行法》、《行政处罚法》、《金融违法行为处罚办法》以及今年新颁布的金融法律、法规和规章是普法学习的重点。

(二)以《中国人民银行干部法律知识读本》、《中国人民银行行政执法指南》为基本教材，重点学习金融监管法律制度、中国人民银行依法行政等内容。

四、组织实施

(一)明确职责分工。学教活动由办公室负责督促、检查和指导，组织征订有关普法教材。各业务部门负责有关金融规章的普及学习和宣传教育。

(二)明确普法重点对象。今年普法的重点对象是各部门负责人、监管部门工作人员。要抓好重点对象金融法律知识的培训，结合人民银行系统岗位任职资格培训，建立学法考核登记制度。

(三)充分发挥大众传媒作用。利用电视、报纸、广播等向社会各界广泛宣传《中国人民银行法》等有关金融法律法规，增强社会公众的金融意识和金融法制意识。

(四)开展“12?4”全国法制宣传日活动，利用多种形式向干部职工宣传宪法及有关与职工工作、生活密切相关的基本法律制度，增强遵纪守法、维护自身合法权益和民主参与、民主监督的意识。

(五)开展金融法律知识培训，包括以会代训，提高监管职能部门的依法监管水平。

(六)开辟金融法律宣传专栏，分析和探讨金融热点法律问题。

(七)完善行政处罚法律审核制度，组织开展金融执法监督大检查，进一步规范行政执法行为。

职员职位工作计划4__年，我们质量管理办公室将根据公司的年度工作要点，紧紧围绕公司“改革、发展、质量、效益”的总体要求，认真做好质量体系的管理工作，积极开展质量管理活动，确保公司员工教育与培训质量管理体系持续、有效的运行。

一、加强部门管理工作，努力提高部门人员的综合素质和管理水平

本年度将根据公司学习计划的总体安排，认真组织部门所属人员进行技能学习，使部门人员能深入公司的路线、方针、政策，关注时事，与时俱进。并结合部门工作特点和实践经验，不断强化服务意识、质量意识，在提高管理水平的同时，认真学习质量体系文件，深入研究质量管理的新方式、方法，不断提高综合素质，努力推动我部门的质量管理工作再上新台阶。

二、加大质量体系的执行力度，进一步强化全员质量意识

本年度，质管办将在开展各种质量管理活动中，对各受控部门进一步加强体系文件的宣贯和学习指导，并要求各受控部门及分承包方对所属人员定期进行集中学习，对新引进人员、转岗人员及时进行质量培训。通过各种形式的宣贯，努力使各受控部门和人员能及时、准确地掌握外审后修订的文件、新增部分乃至整个体系文件的内容和特点，严格按文件规定的要求开展日常工作，进一步强化全员质量意识，确保公司质量体系得到持续、有效的运行。

三、认真组织内部审核和管理评审工作，严格实行质量管理

根据公司内部质量审核程序和管理评审程序的规定，本年度我部计划安排两次内部审核和一次管理评审工作，质管办将从质量活动的组织、开展形式、内容和审核、评审过程等各个环节进行规范化，严格执行文件要求和质量管理。内审的重点是审核体系文件的符合性和贯彻培训情况，检查质量管理记录填写的情况和不合格项纠正的情况，检查质量体系运行的有效性和连续性。同时，协助有关职能部门，对分承包方提供的服务开展评估工作。在内审中发现的不合格项和缺陷情况时，将及时督促纠正。在管理评审中，将对质量体系运行的有效性予以分析、评价，研究并改进内审中出现的问题，分析不合格项产生的原因及体系运行方面的缺陷等。并将通过管理评审工作总结经验，为下一年开展质量管理工作提供借鉴。

四、做好各项预备工作，推进质量管理全员化

本年度，质管办将依据管理者的要求，努力推进质量管理全员化工作。一是认真开展调查与研究，主动与主管部门联系，到兄弟公司参观学习;二是根据我们部的机构设置和工作实际，制定全员质量管理的可行性方案，采取新的管理模式。三是落实质量文件的起草、汇编、定稿等工作。

职员职位工作计划5一、管理制度制定

1.质检部门的管理制度与质检部门职责要在二月完成初稿，并先行实施。

2.要在四月中旬完成检验规范、检验标准和检验规范细则的文本文件并报领导审批。

3.明确质检部门人员职现责与分工(包括进料、半成品、成品、电子电器设备及各部分检验流程和测试步骤等)。

4.明确质检部门的人员考核标准(要求文本文件)。

二、加强产品检验及抽力度

1.为了确保产品质量，首先要加强原材的进货检验，原材料进厂是质量管理的首要关口，只有把原材料的质量控制到位，才能保证后续的正常生产，越早发现问题损失就越小。

对供货商的提供产品质量要求形成文件化，形成质量协议，提高、保证入厂原料质量稳定性，减少不必要的浪费和损失，达到共赢的目的。再次是与供应商进行定期和不定期的进行质量反馈，让供应商对其提供的产品有明确的认知。

2.加大检验力度。

为了加大检验力度并做到全方位的检验工作，需要考虑增加质检部人员。

3.为了更好的产品检验，需要为质检部门配备产品检验测试场地。

4.配备质检部门用的测试工具。

三、与其他部门相互配合

金融销售月度与计划范文第9篇

时光在流逝，从不停歇，又迎来了一个全新的起点，现在就让我们好好地规划一下吧。可是到底什么样的工作计划才是适合自己的呢?下面是小编为大家整理的职员职位工作计划范本，喜欢可以分享一下哟!

职员职位工作计划1一、建立一支团、上进、稳定而又训练有素的销售队伍。公司的发展成长首先是要用销售业绩来说话的，而要实现更高的销售目标，销售人才是关键。也许有人认为，现在汽车行业很火暴，顾客主动找上门来，所以销售人员也只是走过场，因此对销售人员的素质没有太多要求。我要说这其实是个错误而危险的观点，我们应该站在高处看问题。现在市场竞争其实日益激烈，回望__及__上半年汽车市场一直不是很景气，消费者的购买行为渐趋理智，只有一流的销售人员才能准确有效将品牌价值、先进技术、品质服务甚至品牌的增值行为等传递给消费者，东风风行做为一个国内老字号品牌，它成熟的科技、高标准的品质、可靠的服务。这其中的东西绝不是一个普通人能表达出去的。所以我工作中的第一重点就是要建立一支既有凝聚力，又有杀伤力的销售团队，做成泰安汽车行业服务第一的团队。

1、人员的挑选我相信贵公司不乏一流的销售人才。

但是优胜劣汰，好的人才有更高的标准来衡量。我认为专业销售人才必备的五个基本素质缺一不可，那就是：正确的态度、专业的知识、销售技巧、自我约、履行职务。

2、人员的培训。

在这个信息社会，只有不断地用知识武装自己，才能在社会上立于不败之地。我们的销售人员就要不断地吸取新的知识，掌握更多的信息。我们要制订好计划，定期进行专业培训。销售礼仪、产品知识、销售技巧、标准销售流程都是销售人员的必修课。在培训的方法上主要注意培训内容的系统性与连贯性，打造汽车销售的正规军。

3、建立激励机制，增加销售人员的动力。

具体操作例如将底薪+提成分解为底薪+提成+奖金，销售人员划分明确的级别(具体细节详细汇报)，这样做能促进员工积极性，提高工作效率，实现公司与员工的双赢。

二、规范展厅管理：

1、推行展厅5S管理(整理，整顿，清扫，清洁，修养)，打造规范化现代化展厅。

(具体细节制定计划)

2、人员规范要有详细周密的展厅值班计划分工明确，责任明确，逐渐养成良好习惯。

三、加大对风行品牌的宣传力度，提高品牌影响力，限度发挥品牌效应的作用，用品牌推动销售。我有选择地调查了数人，其中有风行车主，也有待购车族，有熟悉汽车品牌的人，也有车盲。果大家对风行这个品牌都没有过多的了解。确实，本人对风行的深入了解也是近段时间的事，大家都知道，品牌在产品的宣传中简单而集中，效果明显、印象深刻，有利于消费者熟悉产品，激发购买欲望，所以，我们日常一定要加强对风行品牌的宣传：

1、店面宣传。

包括店面里醒目的店招及平面宣传、销售人员与顾客面对面的口头宣传、印发广告资料、品牌店面标志的小礼品等等。

2、户外广告宣传。

建议在高速公路连接段或汽车城等位置至少有一个大型的、有震憾效果的东风风行的广告。

3、汽车展销。

包括每年泰安的重点车展，以及各乡镇县城巡展。风行一直是一个面向普通消费人群，定位于大众化的品牌，我们要让它更加深入人心。

(考虑到我们的市场定位及成本投入，广宣一定要节约成本花最小的成本起到最有效的效果不一定靠报纸，DM宣传，可充分利用店内现有资源进行有效的宣传)

4、让公司每位员工全员参与宣传，宣传店面及品牌，有意识的随时随地宣传，全员宣传，全员销售。

四、市场调查、分析与预测

1、知己知彼，百战不贻。

我们应对市场上我们每个车型的主要竞品做调查与分析。具体包括品牌、参数、价格、特点等，掌握这些对于我们有很大的帮助。(对竞品信息本人还有待详细了解)

2、本公司产品的卖点，消费群体及精准的市场定位。

3、对周边城市特别是同行4S店的价格、政策也应及时了解。

4、开发二级市场，充分发挥各个县城汽贸的作用，前期尽量让利于二级经销商，提高公司整体销量(具体细节制定详细计划)

五、完成销售目标。根据公司下达的销售任务，要做一个具体的布置。在时间与人员的安排都要落到实处。个人的力量是有限的，团队的力量是无穷尽的，代好团队就是提高销量，作为部门经理，要想作好本职工作，首先必须在思想上与公司保持高度的一致。我始终认为，只有认真执行公司章程，服从公司领导，才能排除一切干扰，战胜一切困难，干好管理工作。在工作中，我坚决贯彻执行公司领导的各项指示、规定。时刻不放松学习，始终使自己的思想跟得上公司的发展。

职员职位工作计划2一、总体目标

通过去乡镇进行汽车销售巡展和发宣传单活动，一是扩大汽车销售市场，从城区扩展到乡镇，使乡镇具备购车能力的客户，可以在家门口买到称心满意的汽车，从而增加公司经济效益。二是扩大公司声誉，不仅使城区客户知道我们公司，也使乡镇客户知道我们公司，在扩大公司声誉的同时，提升公司经济效益。三切实提高自己与整个销售团队的服务水平、服务能力，增强服务形象和体现服务价值，达到“服务好、质量好、客户满意”的目标，从而助推我们公司汽车销售业务平稳较快发展，为公司创造良好经济效益。

二、汽车销售巡展

去乡镇汽车销售巡展时间定为个月，即从月起至月止，做到每个乡镇开展一次汽车销售巡展，大的乡镇汽车销售巡展时间为7-10天，小的乡镇汽车销售巡展时间为3-5天。积极与当地政府和相关部门联系，确保汽车销售巡展顺利进行。在汽车销售巡展中，挂横幅、树彩旗，营造一定声势，吸引众多客户前来观看、洽谈、购买，突出我们公司“方便、快捷、优质”的经营服务理念，让广大乡镇客户对我们公司有更为直观的认识，真正把公司品牌驶入广大乡镇客户的心中。

三、发宣传单活动

在去乡镇汽车销售巡展中，要抓住一切场合和有利时机，开展发宣传单活动，把宣传单发放给广大乡镇客户，做到边发放边宣传。在发宣传单活动中，着重提高客户认知度，扩大我们公司的汽车消费群体，增强公司品牌影响力。同时树立优良服务意识，认真细致为客户做好全方位服务，积极向客户讲解汽车相关知识以及使用特点，使越来越多的客户了解我们公司，愿意到我们公司购买汽车，成为我们公司的合作伙伴。

四、树立信心，排除万难，全面完成任务

当前国内汽车市场竞争激烈，充满机遇和挑战。去乡镇进行汽车销售巡展和发宣传单活动肯定会遇到许多困难，我要树立信心，坚决执行公司的各项工作决定与工作措施，想方设法，排除万难，争取完成汽车销售巡展和发宣传单活动任务，力争取得优异成绩。

五、加强团队建设，确保活动顺利

搞好汽车销售巡展和发宣传单活动，团队建设是根本。在实际工作中，我要牢固确立“以人为本”的管理理念，认真听取大家的意见与建议，充分调动每个人的工作积极性，做到全体人员同呼吸，共命运，团结一致，齐心协力，认真努力做好汽车销售巡展和发宣传单活动。在活动中，健全完善各项规章制度，加强管理，规范工作，强化措施，不出现以外事故，确保活动顺利开展，圆满完成，取得实际成效。

职员职位工作计划3一、指导思想

认真贯彻党的精神，以重要思想和科学发展观为指导，紧紧围绕金融改革、发展，深入开展金融法制教育，为维护全辖金融业发展创造良好的.法制环境。

二、目标要求

(一)通过普法学习宣传教育，培养广大干部职工树立权利义务对等的现代法制观信念，法律意识与法律素质进一步提高。

(二)领导干部、金融监管部门和其他金融执法部门工作人员依法监管、依法行政意识和水平有较大提高，能熟练掌握和运用与本职工作相关的法律、法规和规章，逐步实现金融管理由注重行政手段向注重法律的规范化、程序化转变。

三、主要内容

(一)深入学习《宪法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《行政诉讼法》、《合同法》、《公司法》、《金融违法行为处罚办法》、《商业银行中间业务暂行规定》、《网上银行业务管理暂行办法》、《金融机构高级管理人员任职资格管理办法》以及今年新颁布的金融法律、法规和规章。其中，《中国人民银行法》、《商业银行法》、《行政处罚法》、《金融违法行为处罚办法》以及今年新颁布的金融法律、法规和规章是普法学习的重点。

(二)以《中国人民银行干部法律知识读本》、《中国人民银行行政执法指南》为基本教材，重点学习金融监管法律制度、中国人民银行依法行政等内容。

四、组织实施

(一)明确职责分工。学教活动由办公室负责督促、检查和指导，组织征订有关普法教材。各业务部门负责有关金融规章的普及学习和宣传教育。

(二)明确普法重点对象。今年普法的重点对象是各部门负责人、监管部门工作人员。要抓好重点对象金融法律知识的培训，结合人民银行系统岗位任职资格培训，建立学法考核登记制度。

(三)充分发挥大众传媒作用。利用电视、报纸、广播等向社会各界广泛宣传《中国人民银行法》等有关金融法律法规，增强社会公众的金融意识和金融法制意识。

(四)开展“12?4”全国法制宣传日活动，利用多种形式向干部职工宣传宪法及有关与职工工作、生活密切相关的基本法律制度，增强遵纪守法、维护自身合法权益和民主参与、民主监督的意识。

(五)开展金融法律知识培训，包括以会代训，提高监管职能部门的依法监管水平。

(六)开辟金融法律宣传专栏，分析和探讨金融热点法律问题。

(七)完善行政处罚法律审核制度，组织开展金融执法监督大检查，进一步规范行政执法行为。

职员职位工作计划4__年，我们质量管理办公室将根据公司的年度工作要点，紧紧围绕公司“改革、发展、质量、效益”的总体要求，认真做好质量体系的管理工作，积极开展质量管理活动，确保公司员工教育与培训质量管理体系持续、有效的运行。

一、加强部门管理工作，努力提高部门人员的综合素质和管理水平

本年度将根据公司学习计划的总体安排，认真组织部门所属人员进行技能学习，使部门人员能深入公司的路线、方针、政策，关注时事，与时俱进。并结合部门工作特点和实践经验，不断强化服务意识、质量意识，在提高管理水平的同时，认真学习质量体系文件，深入研究质量管理的新方式、方法，不断提高综合素质，努力推动我部门的质量管理工作再上新台阶。

二、加大质量体系的执行力度，进一步强化全员质量意识

本年度，质管办将在开展各种质量管理活动中，对各受控部门进一步加强体系文件的宣贯和学习指导，并要求各受控部门及分承包方对所属人员定期进行集中学习，对新引进人员、转岗人员及时进行质量培训。通过各种形式的宣贯，努力使各受控部门和人员能及时、准确地掌握外审后修订的文件、新增部分乃至整个体系文件的内容和特点，严格按文件规定的要求开展日常工作，进一步强化全员质量意识，确保公司质量体系得到持续、有效的运行。

三、认真组织内部审核和管理评审工作，严格实行质量管理

根据公司内部质量审核程序和管理评审程序的规定，本年度我部计划安排两次内部审核和一次管理评审工作，质管办将从质量活动的组织、开展形式、内容和审核、评审过程等各个环节进行规范化，严格执行文件要求和质量管理。内审的重点是审核体系文件的符合性和贯彻培训情况，检查质量管理记录填写的情况和不合格项纠正的情况，检查质量体系运行的有效性和连续性。同时，协助有关职能部门，对分承包方提供的服务开展评估工作。在内审中发现的不合格项和缺陷情况时，将及时督促纠正。在管理评审中，将对质量体系运行的有效性予以分析、评价，研究并改进内审中出现的问题，分析不合格项产生的原因及体系运行方面的缺陷等。并将通过管理评审工作总结经验，为下一年开展质量管理工作提供借鉴。

四、做好各项预备工作，推进质量管理全员化

本年度，质管办将依据管理者的要求，努力推进质量管理全员化工作。一是认真开展调查与研究，主动与主管部门联系，到兄弟公司参观学习;二是根据我们部的机构设置和工作实际，制定全员质量管理的可行性方案，采取新的管理模式。三是落实质量文件的起草、汇编、定稿等工作。

职员职位工作计划5一、管理制度制定

1.质检部门的管理制度与质检部门职责要在二月完成初稿，并先行实施。

2.要在四月中旬完成检验规范、检验标准和检验规范细则的文本文件并报领导审批。

3.明确质检部门人员职现责与分工(包括进料、半成品、成品、电子电器设备及各部分检验流程和测试步骤等)。

4.明确质检部门的人员考核标准(要求文本文件)。

二、加强产品检验及抽力度

1.为了确保产品质量，首先要加强原材的进货检验，原材料进厂是质量管理的首要关口，只有把原材料的质量控制到位，才能保证后续的正常生产，越早发现问题损失就越小。

对供货商的提供产品质量要求形成文件化，形成质量协议，提高、保证入厂原料质量稳定性，减少不必要的浪费和损失，达到共赢的目的。再次是与供应商进行定期和不定期的进行质量反馈，让供应商对其提供的产品有明确的认知。

2.加大检验力度。

为了加大检验力度并做到全方位的检验工作，需要考虑增加质检部人员。

3.为了更好的产品检验，需要为质检部门配备产品检验测试场地。

4.配备质检部门用的测试工具。

三、与其他部门相互配合

金融销售月度与计划范文第10篇

6月6日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称为“金融街”）耗资17.5亿元拿地，成为天津今年的“地王”。

在其大手笔拿地前的6月2日，金融街获得了一笔15亿元的借款。但与其今年内到期超过250亿元的巨额债务相比，简直是杯水车薪。虽然其手握109亿元的现金，但仍无法负担。

与此同时，金融街存货已高达310亿元，今年仍计划投资200亿元，比去年的实际投资额多80亿元。在库存高企、销售乏力之际，金融街启动全员营销计划，但其缘何仍坚持逆势扩张？金融街又能否实现弯道超车？

销售压力剧增下全员卖房

6月6日下午，金融街控股的融展（天津）投资有限公司以17.5亿元的底价，摘得天津大沽北路东侧地块（津和大（挂）2012-041号地块），并成为今年天津的“地王”。

该地块位于天津市和平区，东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道，占地总面积2.75万平方米，建筑总面积21万平方米，楼面价8314元/平方米，是2005年金融街购得“津门、津塔”地块时楼面地价的6倍多。“津门、津塔”地块总价7.34亿元，总占地面积5.5万平方米，总建筑面积58万平方米，折合楼面地价仅1350元/平方米。

金融街公告显示，天津大沽北路东侧地块土地用途为城镇住宅、商服，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年。其中土地面积为6408平方米的地块C，土地用途为商业金融业，建筑面积9.44万平方米。

这符合金融街逆势扩张的战略规划。4月9日的金融街2011年年报显示，2012年计划全年安排项目投资约200亿元，计划全年实现开复工面积约400万平方米，竣工面积约120万平方米。而2011年，金融街仅实现项目投资约123亿元，完成竣工面积94万平方米。

在楼市低潮期下，金融街逆势扩张，源于其对后市的看好。“2012 年，随着 GDP 稳定增长、城镇化率逐步提高、第三产业发展、居民消费能力提升以及城市功能升级，重点城市商务地产市场将保持成长态势，商务地产开发和持有面临较好的发展机遇。”金融街在年报中称。

但是其面临的压力也不小，4月26日，金融街的2012 年第一季度报告显示，截至3月30日，其存货达310亿元。而且主要分布在受调控影响较大的北京和天津，此外位于重庆的金悦城、融景城和惠州巽寮湾也会在今年入市。

金融街品牌经理付韵韵向时代周报记者透露，今年8月，天津金融街世纪中心和北京“金融街融汇”也要开盘。金融街融汇是位于北京大兴区天宫院的住宅项目，总建筑面积约30万平方米，一期开盘600多套房源。金融街2012 年第一季度报告显示，今年一季度其实现房产签约额约19.8亿元。

在销售压力剧增之下，金融街也启动了“全员卖房”的营销方式。5月31日，位于北京通州的商业地产“金融街园中园”项目举行启封盛典，该项目于2010年开盘，一期共推出160多套办公楼，但截至启封日仍未售完。

该项目营销总监金巍对媒体表示，“在商务地产领域全员销售的模式很常见，像万达、SOHO都采用过这种模式，金融街其他项目也有这种模式，这能够加速销售，快速回流现金。”

短期负债超现金140多亿

在启动全员营销的同时，金融街却选择逆势扩张，其背后面临的资金压力不言而喻。

金融街2011年年报显示，虽然去年公司的销售达到130亿元，但截至年末的现金净额为-22.25亿元，并且此种状态从2008年就开始出现。

今年一季度，金融街实现营业收入约 21.44 亿元，但其经营活动产生的现金流量净额仍为-3.82 亿元，投资活动产生的现金流量净额也为-0.07 亿元。

金融街2012 年第一季度报告显示，截至今年3月30日，其所持的货币资金为109亿元，而一年内到期的非流动负债就达115亿元，还有8亿元的短期借款、12.8亿元的应交税费，以及15.8亿元的其他应付款。

此外，金融街还有一笔22.4亿元的债券将于今年9月1日到期，同时还有83.7亿元长期借款将于今年内到期，金融街将要在今年内归还的债务总额已超过250亿元，与其所持的109亿元货币资金相差140多亿元。

同时，金融街尚有一笔75亿元的款项未支付。金融街全资子公司金融街（北京）置地有限公司（以下简称为“北京置地” ）于2011年以受让价格100亿元的高价，从北京中信房地产有限公司（以下简称“北京中信地产” ）手中获得的北京·中信城 B、C、D 地块，截至目前仅支付25亿元的定金及预付款。

该地块规划建筑总面积约 50 万平方米，原本约定于 2012 年3月底完成拆迁工作，但是截至2012 年3 月31日，该地块仅完成项目获取时应拆迁户数30%的拆迁工作量，金融街尚未支付后续款项。“鉴于中信城地块地理位置优越，符合公司发展战略的要求，公司将积极督促北京中信地产加快拆迁进度，并按照《合作意向书》规定履行义务。”金融街称。

在巨额债务即将到期之际，金融街不得不四处筹措资金。今年2月23日，金融街曾公告称，2012年公司计划债权融资220亿元，需由大股东金融街投资集团提供担保的债务融资总额为不超过163亿元，金融街需支付母公司融资担保费为1.63亿元。

6月2日，金融街又公告称，为满足公司经营工作需要，公司与北京金融街资本运营中心签订了委托贷款协议，从资本运营中心借款金额总计15亿元。

其中，5亿元贷款期限为一年期，10亿元贷款期限为两年期，利率为固定利率7%。根据协议约定，公司应累计向资本运营中心支付1.75亿元借款利息。

金融街称，目前一年期银行贷款利率为6.56%，二年期银行贷款利率为6.65%。金融街向资本运营中心支付的利率水平略高于同期银行贷款利率，低于公司目前综合融资成本，本次委托贷款利率价格公允。

其2012年一季度报告显示，金融街的流动负债总额达304亿元，非流动负债达129亿元，总负债额高达433亿元，而金融街资产总额为626亿元，负债率近70%。

金融街在2011年年报中确立了“2012年工作的主要目标”，其中排在首位的是“保持公司财务稳健和现金流安全”。 但其同时计划全年安排项目投资约200亿元，实现开复工面积约 400 万平方米，竣工面积约120万平方米，并且强化商务地产，提升自持物业规模。

截至目前，其持有的自持物业合计约68万平方米，但这些位于城市中心地带的优质物业，并没有为金融街带来现金流的补偿，更多的却是财务压力。

其2011年年报显示，2011年金融街持有物业的租赁经营收入为8.58亿元，同比增长17.62%，在整个营业收入中占比约9%，其营业成本却同比增长超过20%，在增幅上超过营业收入，营业利润率更是出现同比下降的趋势。

金融销售月度与计划范文第11篇

关键词:个人金融产品;国债销售;金融服务

文章编号:1003-4625(2010)10-0073-04 中图分类号:F830.91 文献标识码:A

一、个人金融产品及国债销售的基本情况

(一)数据的选择及预处理

本文以2005年1季度到2010年2季度的周口市个人金融产品及国债季度销售额为分析对象。以中国建设银行、中国工商银行、中国银行和中国邮政储蓄银行周口分行共计四家金融机构结构性理财产品、基金、保险、黄金营销等四类主要个人金融产品销售数作为参照对象,展开与同期国债销售数对比分析。其中,结构性理财产品主要选取了工行的“稳得利”、“灵通快线”和“步步为盈”,中行的“博奕”系列、中银信富,建行的“利得盈”、“大丰收”和“乾元-日鑫月溢”,邮储的创富系列、财富系列、天富系列和财富月月升。为了便于对比,本文以一个季度为统计期间,从2005年以来共分22个期间进行了数据采集、分类、汇总,如图1所示。为了消除可能存在的异方差问题,文中对以上变量进行了自然对数变换,分别记为:LQT和LGZ。以上的数据分析均借助Eviews 5.0实现。

(二)平稳性检验

很多经济变量具有非平稳特性,所以在进行有关分析之前,我们运用增广迪基-富勒检验(ADF检验)对各指标时间序列的平稳性进行单位根检验(unit root test),结果见表1。

检验结果表明各个序列都是非平稳的,但其一阶差分在1%的显著水平下都是平稳的,说明各变量都是一阶单整I(1)序列,满足进一步进行协整分析的条件。

(三)协整检验

协整分析的基本思想认为,尽管两个或两个以上的变量每个都是不平稳的,但它们的线性组合可能相互抵消趋势项的影响,从而成为一个平稳的组合,因而人们能够研究经济变量间的长期均衡关系。协整检验的常用方法有Engle-Granger法和约翰森检验法,本文检验国债和其他理财产品之间的协整关系,采用约翰森检验法。Johansen协整检验是一种基于向量自回归模型的检验方法,因而检验之前我们根据Akaike信息准则和sc准则,确定VAR模型滞后期为2。检验结果见表2。通过以上分析,我们可以看出在10%的显著水平上,LQT和LGZ存在协整关系。

(四)格兰杰因果关系检验

为了避免伪回归,我们对本文所研究的变量做格兰杰因果关系检验。格兰杰因果(Granger causal-ity)是指,Y称为x的“格兰杰原因”,当且仅当如果利用Y的过去值比不用它时能够更好地来预测x。简言之,如果标量Y能够有效地帮助预测x,那么就称Y为x的“格兰杰原因”。本文的目的在于分析国债和其他理财产品的相互影响,因而对二者双向因果关系进行检验。结果显示:在5%的置信水平上,国债销售额和其他理财产品的销售额互为因果关系。

(五)VAR模型及脉冲响应分析

如果格兰杰因果关系检验存在关系,也只是说明和验证了变量之间的因果关系,具体的影响过程和方向还可以借助脉冲响应函数进行分析。因此可以考察系统的脉冲响应函数(Impulse ResponseFunctions)。先建立滞后期为2的VAR模型,再运用AR根的图表来检验VAR(2)模型滞后结构的稳定性。经检验,被估计的VAR模型所有单位根落在单位圆内,表明所设立的VAR(2)模型是稳定的。 在分析VAR模型时,往往不分析一个变量的变化对另一个变量的影响如何,而是分析当一个误差项发生变化,或者说模型受到某种冲击时对系数的动态影响,这种分析方法称为脉冲响应函数分析法(Impulse Response Function)。下面我们用脉冲响应函数来分析对LQT、LGZ分别加入一个标准新息冲击对模型中LCXCK和LHQCX当期及未来几期的影响,分析结果见图2。

图2结果显示,给金融理财产品一个正的新息冲击后,国债销售在第二个季度明显上升,此后冲击程度逐渐下行,但影响持续时间较长。

图3结果显示,给国债一个正的新息冲击后,金融理财产品销售在第一个季度轻微下降,第二、三季度迅速反弹,第三季度达到峰值,此后影响程度缓慢回落,影响持续时间也较长。总的来看,国债销售和其他个人金融理财产品呈同步增减趋势。

二、对实证结果的经济学分析

(一)国债和其他金融理财产品可能既是替代品又是互补品,二者销售规模正相关

替代品是可以相互替代来满足同一种欲望的两种商品;互补品是指共同满足一种欲望的两种商品。国债和金融理财产品都可以单独满足居民金融投资的欲望,二者之间可以互相替代。但金融理财产品与国债之间在期限结构、计息方式、发售途径等方面差别又非常明显,他们互为补充才能全面满足居民的金融投资需求。因而二者既是替代品,存在此消彼长的竞争关系,又是互补品,销售额有呼应关系。在替代作用、互补作用共同发力的情形下,国债销售和金融理财产品销售总体上呈正相关趋势。

(二)金融投资的准羊群效应,国债和个人金融产品销售具有同步性特征

羊群效应是一种有意识地模仿别人决策的现象,这种现象普遍出现在经济生活中。周口市居民理财知识较为薄弱,投资的行为受其他人的影响较大。具体表现为金融投资市场看好时,居民纷纷把存款搬离银行,投资于理财产品或国债,行情看淡时,又纷纷把资金撤入银行。但由于对风险承受能力不同,他们选择的金融投资种类存在差异:收入高,风险承受能力强的往往选择基金等非固定收益类产品;收入低,风险承受能力弱的往往选择收益稳定的国债。由于金融投资时机选择上的羊群效应和选择品种的差异,使周口市国债、金融理财销售具有同步性。

(三)理财行为的路径依赖,产生国债销售规模逐年增长结果

投资者在考虑资产投放时,往往存在路径依赖效应影响。路径依赖又叫路径依赖性,起源于人类社会中的技术演进或制度变迁均有类似于物理学中的惯性,即一旦进入某一路径,就可能对这种路径产生依赖。投资者往往对于自己已经尝试过的、较早出现的、普遍被接受的投资方式产生信任,进而扩大购买范围,随着范围的扩展,促使人们产生相信它会进一步流行的预期,实现投资者更加坚信购买该投资品种的良性循环,从而增加该产品的市场竞争力。相反,如果具有较其他产品更具有优势的品种却可能由于出现比较晚,没有获得足够的追随者而影响其市场接受程度。由于受此法则影响,投资者

观念以及由此而形成的主观抉择在其资金投放方面起了决定性作用。所以,作为以财政部为发行主体、以国家信用为保证、面向城乡居民和社会各类投资者发行的中央政府债券,国债发行30多年来,其独特的优势是其他个人金融产品所不具备的。尤其是自1994年、2006年凭证式国债和电子式国债先后开始面向城乡居民发行以来,很大程度上满足了部分投资者的投资需求。特别是在当前股市低迷、房地产市场加强调控阶段,凭借其金边债券的美誉、高于同期定期存款的收益、认购门槛低、手续简便、可提前兑付等优势深受风险厌恶型的稳健投资者、理财知识匮乏的城乡投资者、比较保守的老年投资者、资金规模受限于理财产品门槛的中小型投资者的青睐,拥有固定投资群体,其市场销售额度逐年递增。

(四)不同偏好导致国债销售增长幅度小于其他个人金融产品

1.金融机构利益偏好致使其营销个人选择了金融产品,未选国债

一是国债手续费低,激励机制效果欠佳。当前国债发行兑付手续费比例较低,仅仅为5.8-6.8%,而保险手续费在3%以上,有的高达4.5%;基金手续费也在1%-1.5%之间,加上基金托管费,实际超过3%,可以按一定比例直接奖励给员工。而国债手续费要求用于国债发行中的宣传、人员培训、系统改造升级,对优秀人员的激励,削弱了前台人员国债销售的促销动力,影响国债的销售。二是承销机构宣传缺位、促销不积极。在凭证式国债手续费纳入“中间业务收入”科目核算的情况下,承销机构不能拿出专门的经费进行宣传,尤其在发行宣传时,还要向工商行政管理部门支付登记费、向城市管理部门交纳场地费和城市管理维护费等,不仅手续繁多,费用也大。因此,承销机构不愿意积极有效地宣传,影响了国债的销售。

2.投资者收益驱动疏远国债

国债主要是参照同期银行储蓄存款利率确定利率,并一直执行固定利率,影响投资者购买热情。据被调查的银行个人金融产品数据显示,结构性金融产品的预期年化收益率普遍高于同期国债。结构性金融产品分为保本浮动收益型和非保本浮动收益型两大类,保本浮动收益性产品一个月期限的收益已经超过2%,一年期产品收益基本在3%以上,高于同期国债收益0.4个百分点。非保本型浮动收益产品收益更高,一年期产品收益要高出同期国债收益1.4个百分点。调查银行金融产品收益如表4所示。

3.流动性偏好弱化国债与理财产品竞争力

从投资期限来看,国债一般期限较长,而且类型.单一,仅以固定期限发售。国债主要有一年期、三年期和五年期几种,期限结构相对单一,缺少一年期以下和五年期以上的长、短期储蓄类国债。而理财产品期限结构日臻完善,既包含固定期限产品也包含无固定期限产品,而且种类丰富,期限设计合理,从1个月以内的至5年以上的都有,最短的只有1天,更能够满足不同客户群体的理财需求。以工行为例:其发行的“灵通快线”票据型和债券型理财产品,最长期限62天,重点满足追求短期投资客户;“安想回报”理财产品投资期限多集中在3个月或半年,主要满足追求较长期投资客户需求;“七天滚动型超短期法人理财产品”,无固定期限,七天滚动,可设置自动再投资,该产品投资期限灵活,主要满足法人客户投资需求。另外,理财产品因期限设计的多样化,使其具有了流动性强、周期短、收益快等诸多优点,特别是无固定期限超短期理财产品具有“买人即时成交,即刻享受收益,赎回瞬时入账,资金即时可用”的特点,对客户的吸引力越来越大。如建行发行的“大丰收”每日开放型理财产品,客户可随时购买,赎回资金实时到账(T+0),预期收益1.45%,周转灵活可与活期存款相媲美。

4.计划偏好型投资者较少考虑国债

计划偏好型往往预先拟定一段时期内投资计划,而国债的发售很少提前公告,没有规律可循,计划偏好型投资者很少考虑国债购买。相对而言,理财产品期限灵活购买方便,且销售时间明确,使客户能更好地掌控闲置资金进行投资,同时可以结合利率和汇率等主要金融政策的改革与调整等因素,及时规避因产品期限过长导致的风险。如中行主推的理财产品“周末理财”“平稳收益计划”,每周五将资金转出,周一返还,因操作灵活备受客户青睐。

三、促进国债发展的建议

(一)加强国债发行管理,优化国债期限结构

一是在发行期间,销售网点要充分利用现有的设施向投资者滚动显示本网点的销售数额、剩余数额等信息,以方便投资者认购;二是要在加大对农村尤其是偏远地区宣传力度的基础上,适时调整、优化国债的地区分配结构,努力培育农村国债市场,将国债发行比例适当向农村倾斜,从而满足广大农民对国债的购买需求;三是借鉴理财产品发行灵活性、期限多样性的优点,进一步促进国债发行计划性、规律性,使国债发行计划提前公布,制定年度发行计划,让投资者能够合理安排投资资金;四是丰富国债品种,为客户投资提供多种选择,激发客户购买热情,加强国债竞争力。例如财政部可以针对农村地区发行一定数量的新农村建设特种国债,既可以缓解地方政府的财力需求,将筹集的资金用于新农村各项建设事业的发展,又可拓宽农民投资渠道;五是注重还本付息在年度间的均衡分布,使长、中、短期国债保持合理比例。建议大力发展短期国债,适当增加长期国债。

(二)加强国债二级市场管理,激发国债销售机构营销积极性

借鉴保险、基金销售方面好的经验,利用商业银行、证券公司网点多、覆盖面广、资源丰富等优势,把国债承销机构范围延伸到其他商业银行、证券公司。同时,要在承销机构管理上下工夫,加强对国债销售进度的监测,建立起完善的考核及退出机制,把国债发行兑付管理工作纳入绩效考核范围,适当提高手续费率标准,对销售业绩突出的机构进行奖励,加大现有柜台做市商销售国债的积极性,将奖励与营销人员业绩挂钩,以充分调动柜台营销人员的积极性和主动性,避免经办人员在推销金融产品时,因手续费的不同而厚此薄彼,甚至随意将金融产品的收益扩大化,风险缩小化,挤占国债市场。

(三)完善国债利率设立,提升竞争力

一是引入浮动利率。国债利率设计可借鉴国际先进做法,兼顾国家财政、发售机构、投资者三方利益,充分考虑影响国债发行的诸多市场因素,以利率市场化原则为基础,形成一个持续的、稳定的、科学的国债利率制度。近期可采用固定利率与浮动利率相结合的方式。固定利率的设计应和同期储蓄存款税后实际利率一致,浮动利率的制定应全面结合物价指数、国际和国内利率趋势、近期凭证式国债销售情况、现行市场上其他金融工具的多少等因素进行,待条件成熟时,再逐步降低国债利率水平。二是增加保值补贴。国家储蓄存款利率经过不断下调和稳定,当前上调预期明显,加之物价的不断变化和上扬,国债的实际利率远远低于其名义利率。而将中长期国债利率与国家通货膨胀指数挂钩,增加保值补贴,可以有效消除投资者购买国债的后顾之忧。

参考文献:

[1]杰弗里・萨克斯,费利普・拉雷恩.全球视角的宏观经济学[M].上海:格致出版社,2004.

[2]宁骚主编.公共政策学[M].北京:高等教育出版社,2003.

[3]杨大楷.国债综合管理[M].上海:上海财经大学出版社,2000.

金融销售月度与计划范文第12篇

笔者结合公司实际,在认真分析公司业务购销模式以及资金收支特点的基础上,从资金使用管理、融资管理、风险管控等几方面对油品销售公司如何加强资金管理进行了探讨和实践,以期通过强化资金管理,带动财务管理工作的全面开展,进而确立财务管理在公司管理中的核心地位。通过加强财务管理,实现公司整体管理水平的提高,促进公司全面健康发展。

1.对公司资金管理含义的理解

资金是指公司的现金、银行存款、其他货币资金及现金等价物的总称,它是公司流动资产的重要组成部分。资金管理则是对公司资金来源、资金使用进行计划、控制、监督、考核等工作的总称,它是财务管理的重要组成部分。资金管理主要包括资金筹集管理、对外投资管理、日常营运资金管理和资金安全管理等内容。如果将资金比喻成是支撑公司运行的“血液”,那么资金管理就是确保企业“血液健康循环”的必备措施。

2.油品销售公司资金管理工作特点分析

Z油品销售公司做为专门重点经营成品油批发的合资企业,在业务经营模式上具有一定的特殊性。公司购销业务链条清晰,上游面对的供应商主要是中石油在全国各省、地、市级销售公司,下游面对的终端用户主要是中交下属各施工单位或施工项目部。公司业务采购环节主要是以“先款后货”方式,向上游中石油方各销售公司采购成品油、沥青等石化产品;销售环节是以“先货后款”(即赊销)方式,向下游中交各用油单位进行销售。

这种业务购销模式下,油品销售公司的资金管理面临两个较大难题:一是上游供应商中石油各销售公司只接受直接现金购货,不接受包括银行承兑汇票在内的其他任何采购支付方式,这使公司对外采购支付方式变得单一,货币资金需求量加大。二是下游终端用户中交各施工用油单位或项目部存在项目施工时间长、项目分散、结算周期长、回款速度慢等特点,这使公司大量资金被占用,严重影响资金周转速度与使用效率。

这种购销模式,直接导致资金流入和流出的不匹配。表现在一定时期内,采购环节上资金流出速度快、流出量大;销售环节上资金流入速度慢、流入量小。极易出现经营性现金流量为负的情况,资金短缺的情况也随时可能发生。在此情况下,确保公司的良性发展与正常运行必须依靠资金的有力支持与保障。这就需要公司首先应有大量充足的自有资金;其次需要有多种融资渠道取得外补资金;第三,需要合理安排资金使用,保障资金周转顺畅;第四,需要降低资金使用成本;第五,需要防控资金风险。

鉴于以上情况,油品销售公司的资金管理体系建设与完善,应以日常资金使用管理为基础;以提升融资决策水平为助力;以资金风险防范管理为保障;实现满足企业经营需要,促进企业健康发展,降低企业财务风险的目的。

3.加强日常资金使用管理,提高资金使用效率

日常资金使用管理是指对公司持有的货币资金进行统一归集、收支结算、分配使用等过程和内容的管理。加强公司的日常资金使用管理,其根本目的是为了保障公司资金的安全性、完整性;提高资金的周转率及收益率。防止资金闲置与流失,最大限度地发挥其效能,有效增强企业资产的流动性和债务的可清偿性。在公司现有业务购销模式下,经营性现金流出量往往大于流入量,可用现金额度有限。如何将有限的资金最大限度地发挥作用,支持公司运行,创造最佳收益,是日常资金使用管理的重点。

3.1强调资金计划性

公司全面实施资金计划管理,由资金管理部门按月统一汇总资金收支计划,清晰掌握资金时点库存金额以及固定期限内资金流入流出情况。资金管理负责人组织定期召开资金平衡会,根据资金计划,结合公司当期实际情况,整体平衡资金使用,做到全面计划、统筹安排、均衡支付、保证重点。

3.2实施资金动态管理模式

推行计划在先,平衡在中,总结在后的动态管理。资金管理部门根据月度资金收支计划,按周分解落实,滚动执行。做到计划有落实,出入有跟踪,变化有防控。

3.3强化资金收支时间性管理

对于计划内流入资金加紧回收力度,尽可能缩短回收时间。对于计划内流出资金,在不影响企业信誉的情况下,尽可能延缓现金支出时间,保持公司在一定时期内的现金持有量。

3.4加强资金占用成本分析

公司实施内部资金占用成本预算及考核管理,目的在于合理保证资金向高效益、低风险项目流动,实现公司整体经营效益最大化,资金成本最小化。

4.加强融资决策管理,满足公司发展需要

融资是企业经营管理活动需要的经济组织行为,是公司根据自身的经营状况、资金拥有状况以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式向投资者和债权人去筹集资金。融资管理工作通常围绕融资渠道、融资方式、融资规模、融资成本等内容展开。

金融销售月度与计划范文第13篇

在90亿元的销售数据背后，则是越秀地产连番的商业物业出售，对此，陈志鸿亦坚称这并非“抛售”，而是清理“非核心投资物业”。

“明年的主题是―变，信息多变，政策敏感，我们做了很多套计划，A计划不行，我们就启动B计划。”这亦是越秀地产对于未来一年形势的判断。但是，连续3年的大举扩张，依然给其资金面带来很大的压力。目前，越秀地产的资产负债率为65%。有人认为，越秀地产抛售商业是为了缓解资金压力，但是越秀地产执行董事及运营总经理陈志鸿却对此予以否认。

银行负债超218亿

2011年12月29日，越秀地产宣布已经完成2011年90亿元人民币的销售目标，并创下历史新高，其中绝大部分销售贡献仍是来自于广州。

在越秀地产2011年1-11月的合同销售中，江门、烟台、沈阳3地3个项目的销售收入合计3.32亿元，仅占合同销售73.51亿元中的4.51%，只有广州贡献了绝大部分的销售额。

为了扩大广州以外市场的份额，越秀地产已然大幅落子外地城市：先后竞得沈阳南塔街地块、中山东升镇地块、广州科学城地块、杭州临安地块等，新增土地储备160万平方米，全年斥资67亿元。

相较以往，越秀地产依旧不减扩张势头：2009年，越秀地产新增建筑面积为138万平方米，全年斥资近50亿元；2010年，越秀地产新增土地储备为346万平方米，全年斥资93亿元。

截至目前，越秀地产的土地储备总量约为1100万平方米。

然而，这还不是越秀地产土地储备的全部。

2011年12月14日，越秀集团与广东省江门市人民政府在广州签署全面战略合作框架协议，越秀集团在江门增加40亿元投资和60万平方米的土地储备，双方将在房地产、交通基建、金融证券、战略性新兴产业等领域深化全面合作。

无独有偶，越秀地产已陆续入主茂名和中山。

2011年1月26日，越秀集团与广东省茂名市政府签署战略合作框架协议，双方将在扶贫、房地产开发、交通基础设施建设、金融证券、战略性新兴产业等领域开展全面深入的合作，拟在茂名打造总占地面积超过5000亩的大型综合体项目。

2011年6月2日，越秀集团与中山市人民政府签署全面战略合作框架协议，双方将在房地产、交通基建、金融证券三方面开展合作。而在此之前，越秀地产已与中山先后开发了开发面积合计超过140万平方米的4个城市综合开发项目，总投资超过100亿元。

以上3个项目，均是数千亩以上的大型城市综合体，显然对越秀地产的资金是一大考验。

截至2011年上半年，越秀地产增加银行贷款33亿元，总资产规模为610亿元，银行负债规模为218亿元，资产负债率为65%，境内利用境外资金为58亿元。

越秀地产相关负责人表示，“2012年，越秀地产将重点在广州以及已进入的外地城市寻找投资机会，辐射周边市场，促进外地项目公司规模化发展”。

陈志鸿则坦言，2012年房地产市场信息多变，政策敏感，确实很难预料接下来的市场形势。但我们已有了棉衣和暖气，需要加快开发速度，缩短项目开发周期和销售周期；并根据资金情况，谨慎购地。

否认抛售商业物业

有人把越秀地产的资金压力与其商业物业的抛售联系起来，认为这是其为了缓解资金压力而不得已抛售商业物业。

查看越秀地产2011年的销售业绩，可以发现90亿元的销售任务中，仅是商业地产即贡献过半的销售收入。其中，全年商业物业完成销售面积约260万平方米，合同金额超过45亿元，占全年指标的50%，仅广州财富世纪广场单盘的销售收入，在9月-12月即超过12亿元。

越秀地产也透露，其广州国际金融中心项目整体招商率目前已达80%，其中写字楼今年投入使用，最高租金已突破300元/平方米；平均租金亦远超广州市甲级写字楼的平均水平。

与此同时，亦不难发现，越秀地产多番出售商业物业。纵观其10月份的销售成绩，主要贡献却是来自于物业出售：10月份，越秀地产出售了珠江新城非限购商业项目财富世纪广场和位于海珠区的江南新苑裙楼商铺，回笼资金近9.96亿元。

时过1月，越秀地产再次将其旗下开业已7年的东方宝泰购物广场出售给该商场的经营管理方香港汇港发展集团。其中，后者同意以4.94亿元购入越秀地产于广州市致威城市房产间接持有的95%股权，并承担致威房产的4.9亿元债务。此交易完成后，越秀地产会回笼现金9.84亿元。单是这两次物业出售，就回笼资金近19.8亿元。

金融销售月度与计划范文第14篇

    参与期货炒作,信贷资金蒙受损失出现棉花信贷风险案件的企业,基本上都参加了棉花期货投机炒作,而不是参加“套期保值”。因而一旦出现期货风险,企业首先考虑的是把自有资金、其他融资抽走,企业亏损由农发行承担,使农发行信贷资金蒙受巨大损失。同时,农发行总行多次下文严明,农发行贷款企业除参加棉花“套期保值”期货交易外,不得参与期货投机炒作。但有的农发行及客户经理将总行规定置若罔闻,对企业参与期货投机炒作不闻不问,有的甚至在企业贷款尚未偿还前,将经营风险准备金存款支取用于企业期货投机炒作的保证金等,助长了企业的期货炒作。

    目前的国储棉临时收储政策相比于往年棉花收储政策,最大的区别在于敞开收储,这使得企业将交储作为棉花销售主渠道成为现实。农发行应积极依托这一利好的政策优势,切实加强棉花信贷管理。

    1.完善棉花客户分类管理,督促企业申报收储资格农发行总行为了落实“区别对待、择优扶持”的棉花信贷政策,从2011年起,在棉花企业中制定了“基本客户”和“可选择客户”的划分标准,确定了两种不同客户的不同信贷支持策略。基本客户是农发行重点支持客户,选择客户是农发行可适当支持客户。但在实际工作中,即贷款申报、贷款发放和信贷监管中,基本客户和可选择客户的客户差别并未完全体现出来,基本客户的优势地位不够明显。建议在2012棉花年度应针对不同的客户类型,在真正体现“区别对待、择优扶持”的棉花信贷政策的同时,还可依托客户分类认定,督促棉花企业及时申报国储棉交储资格。一是要认真执行“区别对待、择优扶持”的棉花信贷政策,例如,可适当增加基本客户的贷款规模和额度,对基本客户可适度扩大企业非资产抵押担保的用信额度以及降低风险准备金缴存比例;对可选择客户则继续坚持有效资产抵押担保贷款,从严控制非资产抵押担保的用信额度,切实防控可选择客户的贷款风险。二是完善客户分类认定标准,督促企业申报交储资格。例如,可以将是否取得交储资格作为认定“基本客户”的重要条件之一。对于没有申报国储棉临时收储资格企业或者通过申报但未取得国储棉临时收储资格的企业,则列为“可选择客户”,从主观上提升客户申报交储资格的主动性。

    2.加强政策宣传及监管,明确“交储为主”营销策略自去年9月8日临时收储预案启动后,棉价从跌幅趋缓到12月份稳步回升,收储托市效果明显。同时,国储棉临时收储规范、透明的资金交易回笼流程,对农发行信贷资金监管也是个极好的补充。在新年度棉花收购开始之前,农发行首先应深入棉花收购加工企业加强临时储备政策的宣传,在充分调研和沟通的基础上,要和棉花贷款企业达成了2012年度棉花销售将以“交储销售为主,现货销售为辅”的销售策略。棉花贷款发放后,对于企业交储销售部分,要安排专人对企业交储进度进行上网查询,按日向领导报送企业交储数量。通过专户管理,实时查询的方式,使我行对企业交储销售进度及回笼资金能够实现全程监管。如遇企业加工或交储进度较慢的情况,要及时督促企业加快加工及销售速度。对于现货销售部分,则要严格执行三方监管出库手续。企业如需动库,首先需提供真实销售合同,继续执行“先款后货、现款现货、不得赊销”的棉花收购资金封闭管理办法,即先将动库棉花的等值货款打入该企业在农发行开立的账户中,货款到账后,由分管客户经理达到现场或电话传真的形式向监管人员出具三方监管提货单,方能出库,确保企业出库棉花价值与货款一致。

    3.加强企业库存监管,盯紧企业棉花库存棉花库存是企业偿还农发行贷款的第一还款来源,“封闭运行”、“库贷挂钩”一直是农发行行之有效的信贷管理模式,对于棉花贷款,信贷监管的重心仍然要落脚到库存监管上。一是自身监管上,在客户贷款资金使用前,严格执行“验单划款”,实地查看企业收购凭证,按进度分次下划信贷资金,确保信贷资金用于棉花收购,不被挪作他用;贷款发放后,严禁企业赊购赊销,认真落实“钱货两清、动库还贷”等行之有效的收购资金封闭运行管理办法,加强巡查库力度,做到管户客户经理每周巡查库一次,部室主管和分管行长每月巡查库一次,及时了解客户库存变化。对因交储导致的企业实物库存与账面库存不符的,逐笔核对企业交储凭证及交储进度,严防销售货款“体外循环”。二是第三方监管上,要将第三方监管落实情况作为贷款发放前提条件。在贷款发放前,要会同承贷企业及监管公司签订三方监管协议,落实监管人员,明确三方监管义务与责任。在监管过程中,分管客户经理每日与监管公司监管人员核对当日库存数量,及时、准确了解企业收购、加工、销售动态;监管人员则每天登记收购、加工和库存变化情况,按周以统一的表格经监管人员签字后报送农发行。通过三方合力,紧盯棉花库存。

金融销售月度与计划范文第15篇

企业多头融资，造成信贷资金隐患企业多头融资是逃避银行监管的手段之一，企业多头融资超过其自身的承受能力，必将对银行贷款造成风险隐患。企业多头融资包括企业股东、职工集资，他行贷款以及民间高息融资。出现棉花风险案件的企业大多都有多头融资的问题，特别是有的企业参与高出国家基准利率四、五倍甚至更高的民间高息融资，增加了企业的营运成本，一旦出现市场价格风险，企业首先偿还的是高成本的民间融资，最后导致农发行信贷资金悬空。

参与期货炒作，信贷资金蒙受损失出现棉花信贷风险案件的企业，基本上都参加了棉花期货投机炒作，而不是参加“套期保值”。因而一旦出现期货风险，企业首先考虑的是把自有资金、其他融资抽走，企业亏损由农发行承担，使农发行信贷资金蒙受巨大损失。同时，农发行总行多次下文严明，农发行贷款企业除参加棉花“套期保值”期货交易外，不得参与期货投机炒作。但有的农发行及客户经理将总行规定置若罔闻，对企业参与期货投机炒作不闻不问，有的甚至在企业贷款尚未偿还前，将经营风险准备金存款支取用于企业期货投机炒作的保证金等，助长了企业的期货炒作。

目前的国储棉临时收储政策相比于往年棉花收储政策，最大的区别在于敞开收储，这使得企业将交储作为棉花销售主渠道成为现实。农发行应积极依托这一利好的政策优势，切实加强棉花信贷管理。

1．完善棉花客户分类管理，督促企业申报收储资格农发行总行为了落实“区别对待、择优扶持”的棉花信贷政策，从2011年起，在棉花企业中制定了“基本客户”和“可选择客户”的划分标准，确定了两种不同客户的不同信贷支持策略。基本客户是农发行重点支持客户，选择客户是农发行可适当支持客户。但在实际工作中，即贷款申报、贷款发放和信贷监管中，基本客户和可选择客户的客户差别并未完全体现出来，基本客户的优势地位不够明显。建议在2012棉花年度应针对不同的客户类型，在真正体现“区别对待、择优扶持”的棉花信贷政策的同时，还可依托客户分类认定，督促棉花企业及时申报国储棉交储资格。一是要认真执行“区别对待、择优扶持”的棉花信贷政策，例如，可适当增加基本客户的贷款规模和额度，对基本客户可适度扩大企业非资产抵押担保的用信额度以及降低风险准备金缴存比例；对可选择客户则继续坚持有效资产抵押担保贷款，从严控制非资产抵押担保的用信额度，切实防控可选择客户的贷款风险。二是完善客户分类认定标准，督促企业申报交储资格。例如，可以将是否取得交储资格作为认定“基本客户”的重要条件之一。对于没有申报国储棉临时收储资格企业或者通过申报但未取得国储棉临时收储资格的企业，则列为“可选择客户”，从主观上提升客户申报交储资格的主动性。

2．加强政策宣传及监管，明确“交储为主”营销策略自去年9月8日临时收储预案启动后，棉价从跌幅趋缓到12月份稳步回升，收储托市效果明显。同时，国储棉临时收储规范、透明的资金交易回笼流程，对农发行信贷资金监管也是个极好的补充。在新年度棉花收购开始之前，农发行首先应深入棉花收购加工企业加强临时储备政策的宣传，在充分调研和沟通的基础上，要和棉花贷款企业达成了2012年度棉花销售将以“交储销售为主，现货销售为辅”的销售策略。棉花贷款发放后，对于企业交储销售部分，要安排专人对企业交储进度进行上网查询，按日向领导报送企业交储数量。通过专户管理，实时查询的方式，使我行对企业交储销售进度及回笼资金能够实现全程监管。如遇企业加工或交储进度较慢的情况，要及时督促企业加快加工及销售速度。对于现货销售部分，则要严格执行三方监管出库手续。企业如需动库，首先需提供真实销售合同，继续执行“先款后货、现款现货、不得赊销”的棉花收购资金封闭管理办法，即先将动库棉花的等值货款打入该企业在农发行开立的账户中，货款到账后，由分管客户经理达到现场或电话传真的形式向监管人员出具三方监管提货单，方能出库，确保企业出库棉花价值与货款一致。

3．加强企业库存监管，盯紧企业棉花库存棉花库存是企业偿还农发行贷款的第一还款来源，“封闭运行”、“库贷挂钩”一直是农发行行之有效的信贷管理模式，对于棉花贷款，信贷监管的重心仍然要落脚到库存监管上。一是自身监管上，在客户贷款资金使用前，严格执行“验单划款”，实地查看企业收购凭证，按进度分次下划信贷资金，确保信贷资金用于棉花收购，不被挪作他用；贷款发放后，严禁企业赊购赊销，认真落实“钱货两清、动库还贷”等行之有效的收购资金封闭运行管理办法，加强巡查库力度，做到管户客户经理每周巡查库一次，部室主管和分管行长每月巡查库一次，及时了解客户库存变化。对因交储导致的企业实物库存与账面库存不符的，逐笔核对企业交储凭证及交储进度，严防销售货款“体外循环”。二是第三方监管上，要将第三方监管落实情况作为贷款发放前提条件。在贷款发放前，要会同承贷企业及监管公司签订三方监管协议，落实监管人员，明确三方监管义务与责任。在监管过程中，分管客户经理每日与监管公司监管人员核对当日库存数量，及时、准确了解企业收购、加工、销售动态；监管人员则每天登记收购、加工和库存变化情况，按周以统一的表格经监管人员签字后报送农发行。通过三方合力，紧盯棉花库存。