二手房论文范文
二手房论文范文第1篇
在现有二手房价格评估模型中，通常认为二手房价格＝基准房价格＊修正系数。此方法忽略了一点，即随着市场的变化，原先的基准房价可能已经失去参考价值。因此，需考虑跟踪市场上各类房屋的挂牌及成交价格，以动态调整基准房价。本文采用最小二乘法分别拟合出二手房挂牌价格和二手房实际成交价格的变化曲线，预估本期房屋的挂牌价格和实际成交价格。同时，采用二级评估机制，即综合考量计算出来的房价涨幅和观察点的房价涨幅。基准房价调整模型如图2所示。其中，最小二乘法的实现过程如图3所示。
2具体实现过程
最小二乘法是分析长期趋势较常用的方法。设趋势变化为时间t的函数：y＝x（t），本文认为房屋基准价是一个时间上的序列值，因此可以用最小二乘法得出其变化趋势直线。根据往期基准房价数据，逐期增减量大致相同，其发展趋势呈直线型。因此，可以设法找出一条最合适的直线：Y＝a＋bxi。其中，Y为基准房价，即为时间序列的因变量；xi为时间，即为每一期房价的期数值；对应每一个xi，可以根据上式求出Yi＝a＋bxi。根据公式推算出的基准房价与实际基准房价存在一定误差εi＝Y′i－Yi。
确定参数a，b的合适值，使误差的平方和最小。根据函数极值原理，要使误差平方和Q最小，其必要条件是其对a和b的一阶偏导数等于零，回归系数a和b所表示的直线方程，就是对观察直线方程的最佳拟合。其中，y为各期实际房屋基准价格；x为期数值；N为时间序列项数（期数）。求出a、b参数，即可建立直线模型：Y＝a＋bx。其中，Y为预测值，x为预测的期数值。将预测的期数值代入模型，即可计算出当期二手房挂牌价格或当期二手房成交价格。通过与上期价格进行比较，可得出涨幅数据。根据挂牌价涨幅和成交价涨幅计算出本期房价综合涨幅。同时，为合理评估价格，采用二级评估机制，根据以下公式计算综合涨幅：综合涨幅＝观察点涨幅＊权重＋计算涨幅＊权重。所谓观察点是指具备一定房价特性的房屋，如同一地区范围内、同一种类型（高层、别墅等）的房屋。
3结语
二手房论文范文第2篇
[论文摘要]文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果，发现由于这些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因，不但没有达到稳定房价的目的，反而增加了买房人的购房成本和纳税风险，通过缩小二手房市场总量抑制了二手房市场的健康发展，并引起房价上涨。因此，我国应将税收调控重点由流转环节向保有环节转变，将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收，将税收调控与其他调控措施配合运用。
2005年以来，房价上涨过快，我国陆续出台了新老“国八条”、“国六条”等被称为“房地产新政”的房地产政策及相关配套措施，税收调节首当其冲，尤其是二手房交易税收政策的变化备受关注。新增二手房交易税调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。本文对这些交易税实施效果及其原因进行了分析，旨在为现行二手房税收调控策略修改提供参考依据。
一、“房地产新政”实施后二手房交易税变化及调控目的
(一)“房地产新政”实施后二手房交易税变化
2005年以来，针对二手房交易的税收调控政策变化主要有：(1)开征营业税、城市维护建设税和教育费附加，三者合计为税基的5.5％，5年内(2005年6月1日起为2年，2006年6月1日改为5年)转让的二手房按转让收入全额征收；5年以上的普通商品房免、非普通商品房差额征税。2009年1月1日起暂时减免一年，普通住房超过2年(含2年)转让免征，不足2年差额征收；非普通住房超过2年(含2年)转让差额征收，不足2年按转让收入全额征收。(2)2006年8月1日起个人所得税由自主申报改为强制征收，能提供原始凭据的按转让收入减财产原值和合理费用后余额的20％征收；不能提供原始凭据的，按转让收入的1％～3％征收，大部分城市采用1％。在实际执行中，由于卖主普遍不能或不愿提供购房的原始凭证，一般按交易价格的1％计缴个税。(3)2006年年末以来一些城市相继对不超过一定年限(5年或3年)转让的非普通商品房征收土地增值税，税率一般为0.5％或1％。(4)从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。按照规定新增加的二手房交易税均由卖方承担。
(二)新增二手房交易税调控目的
按现行规定，如果未超过规定年限，普通商品房交易中卖方应承担营业税等5.5％、个税1％及印花税0.05％，税金合计达到房价的6.55％(土地增值税针对未超过5年的非普通商品房，涉及房屋不多，2008年11月1日新的免税政策涉税金额很小且实行时间很短，故忽略未计)，而应由买方承担的只有契税和印花税，二者合计占房价1.55％，卖方是买方应缴税金的4.23倍。可见，国家新推出的二手房交易税主要是针对卖方的，税收调控目的是打击投机性炒房，控制房价持续飙升，从而稳定房价。
二、二手房交易税调控效果分析
(一)缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展
二手房市场与增量房地产市场比，虽房屋较旧、结构和质量相对较差，但其面积一般比较小、总体价位较低、区位好、交通便利、风险小，在一些城市，特别是发展相对较早的城市，已经发展为与增量房地产市场相匹敌的部分。以北京二手房成交量为例，从2000年的1100套到2005年的7.018万套，短短6年间，增长了63倍；即便在市场交易基数扩大后，2004年和2005年也分别保持了64％和23％的增长幅度(孙一冰，2007)。
二手房交易增加营业税、个税等流转税后，涉税二手房交易中卖主得到的收入是买主支付的金额与相关税金的差额，如果房价不变，卖主得到的收入将减少。在住房供不应求和房价看涨的情况下，多数卖主持房待售，涉及营业税的二手房供应量减少。如2006年8月，北京市宣武区成交的二手房中5年以上的占52％，而同年10月，这一比例达到71％。在我国，有营业税的二手房占二手房房源的绝大部分，这部分房源供应量减少，直接造成二手房市场供应总量减少。从2006年后半年的数字来看，始终保持高速增长的二手房成交量首次遭遇“寒流”，深圳、上海等地的二手房交易量较2005年均有下降，“我爱我家”在2006年12月预测北京二手房交易量全年涨幅仅为8％，创历史最低(姜阵剑、荆海鸥，2006)。中原地产公布的数据显示，2006年上海二手住宅成交量比2005年减少13.9％。
由此可见，二手房流转税税赋加大后，二手房交易量增幅普遍下降，缩小了二手房市场总量，抑制了二手房市场的健康发展，这与我国多年来一直鼓励与扶持二手房市场的初衷背道而驰。
(二)恶化了供求关系，引起房价进一步上涨
二手房市场供应总量减少使房源更加紧张，供求失衡更加严重，涉税二手房卖主直接把有关税费转嫁到买主头上，免税二手房卖主也随之加价，二手房价格普遍上涨；二手房价格直逼新房，迫使买主转向增量商品房，新建商品房坐地涨价。尽管新房涨价因素很多，但短短几天涨幅如此之大，特别是2006年8月以前持续下跌的上海房价这时也突然上涨，不能不承认个税调控政策起到了决定性作用。可见，新增二手房交易流转税通过缩小二手房供应总量，恶化了供求关系，提高了二手房房价，并通过二手房和新房市场联动造成房价整体上涨，从而形成房价上涨的恶性循环。2007年房价疯涨，不少城市连续几个月房价环比上涨达两位数，导致2007年年末房价超过了人们承受的极限，同时受连续6次加息等宏观调控政策的影响，2008年二手房市场需求疲软，有价无市，房屋中介公司经营难以为继。
(三)增加了购房人的购房成本和纳税风险，而对卖房人影响很小
新增加税种均是流转税，具有易转嫁的特点，由于我国二手房市场房源紧张，在北京供需比例大概是1:7，新的流转税政策又进一步减少了二手房房源，实际上二手房交易中新增的流转税均由买主承担，购房成本大大增加。为了降低纳税负担，在房地产中介公司的撮合下，普遍采用黑白合同等方式避税，即房屋成交按实际成交价，而缴纳各种税款按政府区域房屋指导价。这样，购房人虽暂时降低了购房成本，但一旦被查出，不但要补交税款还要承担高额罚款，且国家二手房交易相关政策和房地产市场均处于变动之中，一旦自己购买的房屋需要出售，购入时的低房价和出售时的高房价之差可能需要缴纳更多税款，购房人目前和未来的纳税风险都很高。而对于卖房人来说，二手房交易的税金完全转嫁给了购房人，只要达到自己预期的收益水平即可抛售，二手房交易税金对其影响很小。
三、二手房交易税调控失败的原因分析
(一)二手房供求关系不平衡
政府对房价干预只能是短期行为，从经济发展规律和长期来看，作为一种商品，其价格最终由房地产市场的供求关系决定。从房地产市场供需情况看，需求旺盛和供给不足是我国今后相当长时间内房地市场的基本特征。住房需求来自五个方面：(1)2007年年末，我国城镇化水平为44.9％，处于城市化加速发展时期，城市化过程中新增城市人口带来了刚性需求；(2)国民经济持续增长及居民收入增加导致的改善性需求；(3)低利率加通货膨胀导致的存款负利率造成的投资、投机性需求；(4)旧城改造、房屋拆迁带来的被动性需求；(5)人民币升值和房价上涨导致的外资投资性需求。住房需求以城市人口增长和居民收入增加为基本动力，因此，以上五个方面需求中以(1)和(2)为主。而我国人多地少、土地资源稀缺的基本国情及货币紧缩政策决定了房地产开发建设规模难以满足需要，而存量二手房数量有限，且大部分是购买不满5年的。因此，从供求关系看，我国旁地产市场具有典型的卖力市场特征。
二手房市场房源本来就很有限，新的税收政策又使得二手房供求失衡更加严重，房价越调控反而越高。2008年年末以来，二手房价格下降主要受房价过高、保障性住房力度加大等国家宏观调控政策，以及次贷危机影响我国实体经济等因素综合影响和二手房需求量下降所致，而不是流转税调控起作用的结果。2008年年末国家出台税收优惠政策刺激住房需求，如二手房交易暂免土地增值税、营业税征缴期限由5年改为2年等，也说明房价下降是需求不足的结果。
(二)新增的二手房交易流转税易于转嫁
根据税赋的相对转嫁理论，决定商品课税转嫁与归宿的关键因素是课税商品的供求弹性，弹性小者将负担更多的税收(高鸿业，2005)。从居民的思想观念看，我国自古以来拥有一套自己住房的思想相当普遍；从我国近年来经济增长、城市化发展和城市人口的增长速度看，住房消费需求旺盛；从住房的商品属性看，住房是生活必需品、不易替代品和耐用消费品。因此，需求量大且弹性小。而我国的二手房持有者，除少量投机者外，多拥有两套以上住房，价格不合适或预计房价上涨可保有待售，供给的弹性很大。因此，在国家既没有系统配套措施控制高房价，也没有可能大幅度增加二手房房源的情况下，卖家屯积居奇或加价出售，流转税轻易地转嫁到购房人头上，二手房价格上涨。
(三)二手房税收调控措施错位
我国房价远高于居民负担能力，价格上涨速度远高于国民经济发展和居民收入增长速度，很大程度上是房地产公司捂房惜售和投资人炒房的结果。我国二手房税收政策着力于流转税，而流转税具有易转嫁的特点，在我国房地产市场处于卖方市场的情况下，可以轻易地转嫁给购房人，这也是税收新政实施后房价仍然持续快速上涨的主要原因。要控制炒房，税收着力点应该由“重流转”向“重保有”转变，加大第三套及以上住房持有成本，按其面积大小每年征收高额物业税，使炒房人房价上涨收益低于持有成本，迫使其手中空置二手房进入市场，从而改善供求关系。
四、二手房税收调控策略完善思路
(一)完善税制，税收调控重点由流转环节逐步向保有环节转变
我国针对居民个人的房产税收基本上都在流转环节，而在房屋保有环节税负很少。流转税具有易转嫁的特性，而房屋保有环节的物业税是财产税，具有不易转嫁的特点。建议在条件成熟时尽快推出合理的物业税制度，加大住房持有成本，减少投资、投机收益，同时考虑到我国居民整体收入水平不高的实际情况，应该让大多数居民养得起房。物业税设计可以考虑家庭第一套住房免税或少收税，第二套住房适度收税，第三套及以上住房课重税，使第三套及以上住房房价上涨收益低于持有成本。这样一方面可以减少新的炒房者进入，另一方面使多套房屋持有者抛售，增加二手房市场供应量，改善供求关系。
目前，政府、学术界及公众对物业税调控作用期待较高，但考虑到物业税出台涉及面广、部门多、税种协调及征收难度大等许多复杂的因素，条件不成熟切不可仓促出台，以免造成大多数人既买不起房、也养不起房的尴尬局面。因此，物业税从研究、制定到实施需要较长时间，近期可考虑出台暂行规定，仅规定第三套及以上住房保有环节征税方案，待系统的物业税实施时废止。
(二)修改营业税和个税有关规定，针对非普通商品房征收流转税
如前分析，新增的二手房交易营业税和个税对房价的调节过大于功，建议二手房流转税征收重点均放在非普通商品房，而对普通商品房，特别是国家在房屋结构调整中重点鼓励的90平米以下的普通商品房，不论其何时出售都应该免税。这样一方面可降低非普通商品房需求量，以配合国家住房结构调整的政策；另一方面可满足居民改善住房条件的需求，增加二手房市场供应量，促进二手房市场健康发展，从而达到改善住房结构和供求关系，稳定房价的目的。
(三)税收与其他调控措施配合，制定分阶段调控目标并对症下药
房价是事关国家经济发展、人民生活和社会和谐的大事，其影响因素多而复杂，如房地产市场供求关系、税收政策、土地政策、金融政策及心理预期等，涉及房管、土地、税务、计划、建设等多个部门。税收只是影响房价的因素之一，税收政策应与其它调控措施有机配合，如需要土地部门制定合理的房地产开发用地计划和收取适度的土地出让金、信贷部门制定合适的信贷政策等。
纵观我国房地产政策，具有明显的短期性特征，对房地产业宏观调控政策缺乏长远、系统的规划。要使我国房价真正向理性回归，需要相关职能部门通力协作，有针对性地把房地产市场宏观调控的目标分解为短期、中期和长期目标，并对症下药。短期目标是把我国房地产市场定位为消费品而非投资品市场，尽快制定一户一房的相关政策及配套措施和严格限制外国投资者进入我国房地产市场的政策，减少投资和投机性需求。中期目标要点如：为“国六条”提出的调整住房供应结构逐步建立配套细则并逐步落实；进一步扩展“国六条”提到的廉租房和经济适用房保障措施，建立包括各层次居民的住房保障体系，使不同收入层次的居民享受与其收入相应的保障条件，应该让国内绝大多数民众买得起房、养得起房，而不是只保障低收入阶层；制定和实施合理的物业税政策，实现住房税收重点转移等。长期目标是总结出我国房地产业发展的宗旨并以法律形式固定下来，不论这一宗旨如何表达，但一个基本的思想应该是保障公民享有居住权。
[参考文献]
[1]高鸿业.西方经济学第三版(微观部分)[M].北京：中国人民大学出版社，2005
二手房论文范文第3篇
思想上，积极参加政治学习，坚持四项基本原则，拥护党的各项方针政策，自觉遵守各项法规。
工作上，本人自xxxx年工作以来，先后在某某部门、某某科室、会计科等科室工作过，不管走到哪里，都严格要求自己，刻苦钻研业务，争当行家里手。就是凭着这样一种坚定的信念，我已熟练掌握储蓄、会计、计划、信用卡、个贷等业务，成为XX行业务的行家里手。
每天都风雨无阻，特别是冬天，冰天雪地，怕挤不上车，我常常要提前两、三个小时上班，就是那时起我养成了早到单位的习惯，现在每天都是第一个到行里，先打扫卫生，再看看业务书或准备准备一天的工作，也是这个习惯，给了我充足的时间学习到更多的业务知识，为我几年来工作的顺利开展打下了良好的基础。
我工作过的岗位大部分在前台，为了能更好的服务客户，针对不同层次、不同需求的客户，我给予不同的帮助和服务，记得有一位第一次到我行客户，当我了解到他要贷款买二手房时，由于他不知该怎么办，只是有个想法，我便详细地向他介绍了个贷的所有手续。除了在服务客户上我尽心尽力，在行里组织的各项活动中我也积极响应，经常参加单位组织的各项竞赛，展示自我，并取得了优异的成绩，受到了单位的嘉奖。
二手房论文范文第4篇
思想上，积极参加政治学习，坚持四项基本原则，拥护党的各项方针政策，自觉遵守各项法规。
工作上，本人自年工作以来，先后在某某部门、某某科室、会计科等科室工作过，不管走到哪里，都严格要求自己，刻苦钻研业务，争当行家里手。就是凭着这样一种坚定的信念，我已熟练掌握储蓄、会计、计划、信用卡、个贷等业务，成为行业务的行家里手。
记得，刚进行，为了尽快掌握行业务，我每天都提前一个多小时到岗，练习点钞、打算盘、储蓄业务，虽然那时住处离工作单位要坐车1个多小时，但我每天都风雨无阻，特别是冬天，冰天雪地，怕挤不上车，我常常要提前两、三个小时上班，就是那时起我养成了早到单位的习惯，现在每天都是第一个到行里，先打扫卫生，再看看业务书或准备准备一天的工作，也是这个习惯，给了我充足的时间学习到更多的业务知识，为我几年来工作的顺利开展打下了良好的基础。
我工作过的岗位大部分在前台，为了能更好的服务客户，针对不同层次、不同需求的客户，我给予不同的帮助和服务，记得有一位第一次到我行客户，当我了解到他要贷款买二手房时，由于他不知该怎么办，只是有个想法，我便详细地向他介绍了个贷的所有手续。除了在服务客户上我尽心尽力，在行里组织的各项活动中我也积极响应，经常参加单位组织的各项竞赛，展示自我，并取得了优异的成绩，受到了单位的嘉奖。
二手房论文范文第5篇
工作上，本人自xxxx年工作以来，先后在某某部门、某某科室、会计科等科室工作过，不管走到哪里，都严格要求自己，刻苦钻研业务，争当行家里手。就是凭着这样一种坚定的信念，我已熟练掌握储蓄、会计、计划、信用卡、个贷等业务，成为XX行业务的行家里手。
记得，刚进XX行，为了尽快掌握XX行业务，我每天都提前一个多小时到岗，练习点钞、打算盘、储蓄业务，虽然那时住处离工作单位要坐车1个多小时，但我每天都风雨无阻，特别是冬天，冰天雪地，怕挤不上车，我常常要提前两、三个小时上班，就是那时起我养成了早到单位的习惯，现在每天都是第一个到行里，先打扫卫生，再看看业务书或准备准备一天的工作，也是这个习惯，给了我充足的时间学习到更多的业务知识，为我几年来工作的顺利开展打下了良好的基础。
我工作过的岗位大部分在前台，为了能更好的服务客户，针对不同层次、不同需求的客户，我给予不同的帮助和服务，记得有一位第一次到我行客户，当我了解到他要贷款买二手房时，由于他不知该怎么办，只是有个想法，我便详细地向他介绍了个贷的所有手续。除了在服务客户上我尽心尽力，在行里组织的各项活动中我也积极响应，经常参加单位组织的各项竞赛，展示自我，并取得了优异的成绩，受到了单位的嘉奖。
二手房论文范文第6篇
思想上，积极参加政治学习，坚持四项基本原则，拥护党的各项方针政策，自觉遵守各项法规。
工作上，本人自xxxx年工作以来，先后在某某部门、某某科室、会计科等科室工作过，不管走到哪里，都严格要求自己，刻苦钻研业务，争当行家里手。就是凭着这样一种坚定的信念，我已熟练掌握储蓄、会计、计划、信用卡、个贷等业务，成为XX行业务的行家里手。
记得，刚进XX行，为了尽快掌握XX行业务，我每天都提前一个多小时到岗，练习点钞、打算盘、储蓄业务，虽然那时住处离工作单位要坐车1个多小时，但我每天都风雨无阻，特别是冬天，冰天雪地，怕挤不上车，我常常要提前两、三个小时上班，就是那时起我养成了早到单位的习惯，现在每天都是第一个到行里，先打扫卫生，再看看业务书或准备准备一天的工作，也是这个习惯，给了我充足的时间学习到更多的业务知识，为我几年来工作的顺利开展打下了良好的基础。
我工作过的岗位大部分在前台，为了能更好的服务客户，针对不同层次、不同需求的客户，我给予不同的帮助和服务，记得有一位第一次到我行客户，当我了解到他要贷款买二手房时，由于他不知该怎么办，只是有个想法，我便详细地向他介绍了个贷的所有手续。除了在服务客户上我尽心尽力，在行里组织的各项活动中我也积极响应，经常参加单位组织的各项竞赛，展示自我，并取得了优异的成绩，受到了单位的嘉奖。
二手房论文范文第7篇
工作上，本人自xxxx年工作以来，先后在某某部门、某某科室、会计科等科室工作过，不管走到哪里，都严格要求自己，刻苦钻研业务，争当行家里手。就是凭着这样一种坚定的信念，我已熟练掌握储蓄、会计、计划、信用卡、个贷等业务，成为XX行业务的行家里手。
记得，刚进XX行，为了尽快掌握XX行业瘢?颐刻於继崆耙桓龆嘈∈钡礁冢?废暗愠?⒋蛩闩獭⒋⑿钜滴瘢?淙荒鞘弊〈?牍ぷ鞯ノ灰???个多小时，但我每天都风雨无阻，特别是冬天，冰天雪地，怕挤不上车，我常常要提前两、三个小时上班，就是那时起我养成了早到单位的习惯，现在每天都是第一个到行里，先打扫卫生，再看看业务书或准备准备一天的工作，也是这个习惯，给了我充足的时间学习到更多的业务知识，为我几年来工作的顺利开展打下了良好的基础。
我工作过的岗位大部分在前台，为了能更好的服务客户，针对不同层次、不同需求的客户，我给予不同的帮助和服务，记得有一位第一次到我行客户，当我了解到他要贷款买二手房时，由于他不知该怎么办，只是有个想法，我便详细地向他介绍了个贷的所有手续。除了在服务客户上我尽心尽力，在行里组织的各项活动中我也积极响应，经常参加单位组织的各项竞赛，展示自我，并取得了优异的成绩，受到了单位的嘉奖。
二手房论文范文第8篇
现在社会舆论普遍认为房地产是暴利行业，房地产有高达50%以上的利润。试想在现在这样的经济的大背景下，哪一个行业能有如此高的利润呢？看看中国的富人排行榜，排在前面就有不少是由房地产发家致富的。因此房地产开发商是广大工薪阶层的压榨机，开发商成了众矢之的，高房价理应由开发商负全责。论文百事通有不少房地产开发商暴富，这是事实；但是商品房的利润却没有这么高。对于普通消费者来说，通常会用建筑安装成本来衡量商品房的成本。但建筑安装成本在房地产开发的成本中却仅仅是一小部分，还有土地费用、规划设计费用、配套设施费用、管理费用等。退一步想，即使商品房利润达50%以上，高房价是否就应当由开发负主要责任呢？
认为开发商应为高房价负责，其理由是房价是由开发定的，卖什么样的价格全取决于开发商。最初的房价的确是由开发商制定的，但是最终的成交价格是市场决定的，或者说是由买卖双方决定的，不能由开发商单方面说了算。也就是说在市场经济的前提下，价格并不能由开发商单方面决定。什么情况下商品的价格能由卖方单方面决定售价,有两种情形：一是完全垄断，二是产品完全供不应求和稀缺产品的情况下。
上海的房地产市场是否符合这样的条件呢？首先它并不是一个完全垄断的市场，整个房地产行业并不是只有一家房地产开发商在提供产品。根据西方经济学的相关理论，现在的房地产市场充其量只能算得上是一个垄断竞争的市场。
第一，同行业中的每个厂商生产的是异质产品，即每个厂商的产品都具有自己的特色，不同厂商的产品之间存在差异。第二，同一行业中有许多厂商，它们都能对市场价格些影响，但这种影响是有限的。第三，厂商比较容易进出这个市场。房地产市场比较符合前两个条件。房地产市场并没有完全市场化，土地的供应是政府垄断的，房地产产品又具有较强的地域性。对于某些开发商来说，拿到好的地段就具有明显的优势，周围没有楼盘与它展开竞争，消费者没有更多的选择余地，所以在某种程度上可以影响价格。在有的地方，商品房的定价采用的是随行就市定价的方法。同一区域，某个楼盘开价是1万元每平方米，周边的楼盘也跟着走，大家都参照周边的楼盘定价，而同一区域上的商品房供应量存在数量上的制约。从这点来看房地产开发的确可以在一定程度上影响市场，但其影响是有限的，并不能完全决定。
再从房地产产品的稀缺性来分析，上海房价那么高是否是真实的供不应求，真实的稀缺呢？在房价高涨时期，很多楼盘刚开盘就被一扫而光，购房者为了能抢到某些楼盘的房号，通宵达旦去排队，从表面上看，的确是供不应求。然而热潮过后，专家担心、讨论更多的是如何消化空置房的问题。现在还没有上海户均多少套房的数据，但是供大于求已经是铁定的事实。这说明当初的大量需求并不是真实的需求，稀缺是表面的假象。据《新闻晨报》报导，截止2006年2月，上海全市备案而尚未销售的一手房总面积约为1000万平方米。这尚未包括二手房，据专家估计目前，二手房供应量应该在4000至5000万平方米。可以计算，再需要3至4年时间，上海楼市现有的供应量才能被全部吸纳。
有相关人士指出，我们的房地产市场是一个信息不完全、不对称的市场，是一个制度缺陷的市场，是一个不少地方政府与房地产开发商操纵价格的市场。如此说来，买了高房价的上海消费者是上当受骗的消费者。事实是否真的如此呢。据相关报道：在上海外滩附近的一个项目，开盘时排队排了几天几夜，很多人光靠一张认购卡，转手就能挣5、6万元，属于纯粹的“空手套白狼”。这可是实实在在的利诱，而不是上当受骗。上海人的精明是早就为国人所称道的，如果说广州人买房平均得跑5个楼盘的话，那么上海人至少得跑10个，才能最终下购买决定。在买卖价格中，所谓信息的不对称应理解为本可低价买到的东西，由于对市场行情不了解，却花了高价买下了。上海的楼市不属于这种情况，而是买房者明知“楼市有风险，入市请谨慎”，却还要往里扑，狂赌一把。如今是市场经济了，我们应当以市场经济的眼光看待问题，开发商是商人，企业的经营的首要目的是盈利，股东对企业投资，目的是要获取丰厚的回报。在市场供不应求的情况下，指望开发商做慈善家，仍然坚持卖低价，是不现实的。当然，不可否认在房价上涨的过程中，有些不良的开发商、经纪商为了拉高房价，采用了“虚抛”方式，来吸引消费者的跟进。但那毕竟不是开发商的集体行为。
谁应为上海的高房价负责，笔者认为最应该为高房价负责的应当是炒楼者。而不是开发商，也不是政府。开发商、政府都只是起到了吹风的作用，真正的购买与否，决定权在消费者手里。楼价容易虚涨，容易产生泡沫，并不是因为房价容易被开发商、政府操纵，而是由于土地的稀缺性，使房地产产品成为一种很好的投资产品。众多的电影明星、体育明星，自己没有时间办实业时，最好的投资渠道当然是房产了，某香港明星就公开说，他一个人就在美国纽约购置了20多处的房产。再联想到“二八”原理（社会80%的财富集中于20%的人手中）当国内外有钱人都把投资或投机的眼光瞄向某一地方的房地产市场的时候，当地的房价能不飞涨吗？其实炒房和炒股没什么两样，炒房同样是在利好消息、诱因的作用下，房地产价格开始大幅上涨，一部分人在短时间内迅速发财致富，使人觉得赚钱容易。于是，众多投资者纷纷跟进，发展到疯狂抢购，结果是越买越贵，越贵越买。房价不涨了，买的人反而少了。新晨
