安置房论文范文
安置房论文范文第1篇
功能需求分析
基于网站需求分析,该网站需要实现以下基本功能:(l)阅读文章:根据rog号令的对象划分,分为管理部门模块、单位动态模块、政府部门企事业单位模块、社会公共场模块、培训机构模块;根据109号令的内容划分,分为方针政策模块、新闻中心模块、法律法规模块、消防标志模块、消防产品模块、火灾预防模块、火灾扑救模块、疏散逃生模块、自救互救模块;(2)搜索公告:提供站内一些公告性信息,附有搜索站内信息引擎;(3)资源下载:可以提供一些图文、表格等资料供会员下载学习;(4)互动交流:会员可以登录,给网站提建议或咨询一些问题;(5)友情链接:链接相关站点,便于浏览者可以学习更多知识,并提供本站的联系方式;(6)收发邮件:注册单位管理员与超级管理员之间互转信息,交流沟通的平台;(7)超级管理员管理:为管理员提供各类新闻、公告、图片的添加、更新、修改和删除功能及会员的管理功能;(8)注册单位管理员:为管理员提供掌握并修改本单位有关消防人员实际情况;(9)会员注册:为对消防安全教育有进一步需求的人。
总体设计
1开发平台
微软为了能使程序员创建能够在全球范围内分布、具有Intemet功能、互用性的软件,推出了.NET框架。NET框架包括多种语言、多个类库和一个公用的执行平台。另外,NET框架还包括各种让程序员可以在Intemet和.NET商业服务器(如SQLServer20(X),ConunerceServe己以X〕和Biz-TalkServer等)上进行软件集成的协议。因此,与此前的任何一种平台相比,NET框架在软件集成方面都提供了最为丰富的功能,而且,使用.NET框架开发Intemet应用软件和开发桌面应用软件一样容易。
开发框架首先是整个开发框架的基础,即通用语言运行以及它所提供的一组基础类库;在开发技术方面,NET提供了全新的数据库访问技术以及网络应用开发技术和Windows编程技术WinForms;在开发语言方面,NET提供了VB,VC++,C#,Jse五pt等多种语言支持;而则是全面支持.NET的开发工具。
是一套完整的开发工具,用于生成ASPWeb应用程序、XMLWebserviees、桌面应用程序和移动应用程序等。,VisualC++.NET,VisualC#.NET和Vis-ualJ#.NET全都使用相同的集成开发环境(IDE),该环境允许它们共享工具并有助于创建混合语言解决方案。另外,这些语言利用了.NETF~ework框架的功能,此框架提供对简化ASPWeb应用程序和xMLWebserviees开发的关键技术的访问。
2权限设计
本网站权限分为四级:超级管理员(大队主管消防宣传教育培训人员)、注册单位管理员(各单位的消防责任人)、注册用户(各单位有关消防人员、普通公民)、普通浏览用户。
(l)超级管理员:是网站的维护者也是管理者,他可以进行对文章内容的添加、删除、编辑工作,实现上传文章、图片,还可以管理会员用户并以邮件形式联系各单位消防责任人。如图1所示。
(2)注册单位管理员:可以对本单位有关消防人员信息进行编辑,可以以邮件形式与超级管理员沟通交流并获取信息。如图2所示。
(3)注册会员:注册会员相对于普通浏览用户的优势在于能在留言板上留言,提出自己的建议、看法。如图3所示。
(4)普通浏览用户:能方便地在网站内浏览各类新闻、最新动态、消防安全知识等自身需要的相关信息并可以进行下载。尽可能地满足社会人员对消防知识的需求,达到普及消防知识的目的。如图4所示。
3系统模块设计
总体设计就是对整个网站系统的功能模块进行分析、确定,因为每个组织都是一个功能机构,都有各自不同功能。分析清楚各个模块的功能后,具体是由哪级用户使用的,都可以使用哪些功能。分层次将其归纳与整理,形成各层次的功能结构图;然后自上而下逐层归纳与整理,形成整个系统使用功能图。如图5所示。
详细设计网站首页界面的实现
安置房论文范文第2篇
档案数字化是指利用数字化、数据库、信息存储、全文检索等技术手段，将传统介质的文本、图像、音频、视频文件、声像文件转换成数字信息，并系统组织成具有有序结构的数字档案信息库。档案数字化的关键是保证数字档案的真实性、完整性和有效性。档案数字化的基本流程主要包含档案整理、目录建库、档案扫描、数据处理、数据存储、数据检验、数据备份等环节。档案数字化要注意几个方面的问题。一是档案数字化前要制定出周密的计划，做好纸质档案数字化处理鉴定,以档案重要与非重要、利用次数的多与少、编研资料的量大与量小来决定是否引用档案全文、加工范围及先后次序。
二是保证数字档案质量，随时进行档案信息库的抽查,查看其是否保持了档案的原貌、字迹是否清楚不失真、亮度是否适当、有无错扫和漏扫、图像质量有问题的要确定是否重新扫描等，及时删除失效数据，增补新的数据，做到定期的数据维护。
三是档案数据制作必须符合标准化要求，即明确规定著录上的必要项目和选择项目、格式上的著录项目及排列次序、检索上语言的主题词和分类表及对著录标引结果审校的统一，做到著录数据的准确性、一致性、完整性、稳定性、可靠性和适应性，使之不但揭示档案的主题内容、科学价值、载体的物质形态，而且还揭示了档案的保管状态和档案信息检索的线索，指明档案来源、出处和存放位置，既能帮助保管人员了解馆藏情况和保管档案，又能方便用户从不同的角度查找利用档案。
四是保障数字化档案的安全，管理上建立健全安全管理制度体系，自觉遵守各项档案数字化安全制度；技术上要以先进、有效、安全的技术作保障，如对加密的档案通过对用户分类、数据分类、审计功能和数据加密等方法来进行有效的保护，运用数据加密、数字签名、数字水印等技术来加强数字化档案著作权、隐私权的保护，并做好档案数据的备份工作，做到一式两份，以确保档案信息安全。
五是定期对档案软硬件平台进行升级，使用仿真、复制、再生性保存、迁移等技术方法，持续地保存数字档案。
档案信息网络化
在信息化时代，传统的档案管理和服务方式与档案的收藏量增加、载体形式多样化、需求面扩大、利用系统性和时效性之间存在着矛盾。例如，我校在档案数字化方面已做了大量的工作，与以前传统的纸质档案管理和手工操作方法相比已进步不少，能够自动生成案卷目录、卷内目录，但至今使用的是单机版软件，查找不方便，信息资源还不能共享。现在，社会各行各业对档案信息资源高效利用和档案部门提供全面档案信息服务的要求，都要求档案信息的网络化。通过档案信息网络化管理体系，档案信息的采集、核对、归档、立卷、保管和利用都可以通过网络操作实现，满足信息化社会对档案信息“广、快、精、准”的要求，实现档案信息资源共享。
我国在2002年提出《全国档案信息化建设实施纲要》，将档案信息网络化服务作为我国档案事业发展的一项重要内容做出战略规划。2006年《档案事业发展“十一五”规划》，其指导思想便是以档案信息化建设为重点，档案信息化建设也被列为“十一五”规划主要任务中的重要一条。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《中华人民共和国政府信息公开条例》和《关于加强信息资源开发利用工作的若干意见》同样将档案信息网络化服务作为未来社会发展的重要内容将以阐述。
档案信息网络化建设主要包含网络设备、服务器、存储设备、安全设备等网络基础设施建设，数据库、网站等档案网络信息资源建设，用户服务管理等档案信息资源开发系统建设。建立档案网站，档案信息，提供档案信息利用，是档案信息网络化建设的重点与核心。首先是需要建立档案网站，使人们能够在网上“看”到这个档案部门，进而利用所提供的各种档案信息。要认真考虑哪些档案信息能够上网，哪些不能上网；哪些信息是无偿利用，哪些信息必须进行权限和费用等方面的控制使用，并提前进行相应的数字化处理。将准备好的档案信息分类，系统有机地组织起来，确定以静态页面还是以数据库形式，归入相应的栏目。二是对网络系统运行维护。随着电子文件管理的逐步发展，对系统还会不断提出新的要求，需要在使用过程中不断地进行修改、升级、扩充。定期检查已著录标引的数据质量，不断补充新的数据。三是要建立健全网络档案信息利用服务的管理体系，制定管理法规，并在工作中严格执行，有效监督，从制度上保障网络档案信息的安全性。要完善安全保障的技术措施，提高在网络中的自我防范能力，可将内部网和外部网在物理上加以分隔，内部网还可以隔离成不同网段，以保证网络档案信息范围，减少各部系统之间被正面攻击的机会。利用防火墙过滤通过的数据包，拒绝那些试图违反安全约束的包，保证网络边际安全。可以通过身份证明、数据加密、数字签名等技术阻止计算机病毒的侵入。在档案信息网络化建设过程中，必须迎接各种挑战，不断地研究和解决新的问题，从而最大限度地提供共享的档案信息资源，实现档案信息服务便利化。
文档信息一体化
在传统档案学中，以“归档”为界限，将同一事物按两个时期分为“文件阶段”和“档案阶段”，文件与档案同源一体。长期以来，由于文件与档案工作实现分块管理，文件到档案的转化和衔接过程不顺利，相互之间缺乏统筹规划、顺畅衔接和有效利用，数据要辗转多次输入，使得工作人员要进行大量的重复劳动，效率较低。文件和档案工作之间不能及时地实现交流与反馈，部分割裂了文件与档案之间本应该存在的联系，档案信息与原有的文件信息存在某些失真，典型表现如收集不齐全，标引深度不好掌握，目录编制不科学，难以反映使用者的需求。信息化时代，由于采用了现代信息技术，电子文件从起草到归档管理的全过程可以在同一工具系统上完成，模糊了传统文档管理将“归档”作为文件与档案的分界线，因此,档案界提出了文件工作与档案管理一体化即“文档一体化”管理模式。
文档一体化就是从文件处理和档案管理全局出发，满足连续性和整体性规律，通过信息技术将其有机联系起来，按照统一的规范和标准，组成综合的管理系统，对文件和档案信息进行存储、控制、加工、传输，实现从文件生成制发到档案管理的全过程控制。采取文档一体化模式，特别是使用文档一体化信息管理系统，可方便做到一次输入、多次输出，并在从文件产生到运转的每一个环节上体现出档案管理现代化的要求，实现文档实体生成一体化，管理一体化，利用一体化，规范一体化，使档案收集更加完整、系统、便捷、准确、安全，源头上提高档案信息的质量，保证档案信息的真实性和可靠性。在信息化时代，利用多媒体、数据库、网络等信息技术可有效实行和实现文档一体化，满足档案数字化、档案信息网络化和档案信息服务的需要。
实现文档一体化有两种模式。一为部门内部文档管理一体化，实现文件处理、登记、分类立卷、著录标引同步完成。二为部门间结构和职能一体化，设置统一的收集、整理、鉴定、统计、保管、利用各个环节联系起来的实体性机构，配备专职人员，统一组织管理各机关文书、档案工作。在实行文档一体化过程中，首先要建立完善的组织结构，理顺管理体制，保证文档各管理部门能从横向与纵向之间相互联系，打下扎实的组织基础，保证实现文档工作的整体优化。二是要加强标准化与质量建设，应统一、强化和有效执行标准，确立质量第一的观念，明确各自负责，制定和实施文档工作制度和技术操作规范。三是档案信息管理系统要与办公自动化网络化管理系统融合，统筹考虑，统一安排，同步建设，协调发展。四是要切实增加办公设备的投入，不断改善、配置和优化基本的办公设施。总之，各个单位可根据自身情况选择合适的文档一体化模式和步骤，实现文档部门管理工作的平滑结合。
档案人员现代化
在信息化时代，档案资源作为社会的基础性原生信息源需要得到深入广泛地开发和利用，档案管理作为社会的基础性管理工作应该在管理模式和方式上进行变革。需要把先进的技术管理手段应用到档案工作中，用现代化管理理念驾驭信息技术，用信息技术提升现代管理，努力实现档案现代化。档案管理人员要认识到档案管理的现代化是档案管理内涵和手段的深刻变革，其内涵不仅是实物对象，其手段不是简单的手工操作计算机化，其目标也不是单纯的档案知识馆藏化，而是要用科学先进的档案管理信息化方法，更加全面、方便、简洁地服务社会。
在信息化时代，档案工作者不仅要掌握档案管理专业知识和工作技能技巧，具有一定的知识面和相应的学科知识，了解分管档案所涉及的内容，准确分类编写档案，能合理地综合使用开发档案，而且要掌握计算机基础知识，具有办公软件、多媒体、数据库、网络等操作应用能力，增强信息化适应能力，实现档案管理人员的现代化。
安置房论文范文第3篇
档案保管鉴定重政治而轻文化
大部分档案全宗的1，2号目录基本上都是机关单位的文件、文书类档案，在鉴定上为永久保存的档案，永远不会销毁。而后面的3,4及其以后目录很多是单位的经济、技术、文化活动等类档案，不但整理粗略，在鉴定时也常常只定为长期保存，将来存在销毁的可能。
强化档案管理的对策思考
必须从档案利用者的心理需求出发来进行档案管理，才能提高档案的利用效率，从而最大限度的发挥档案的作用，实现档案的价值。
（一）丰富档案馆藏
丰富的档案馆藏是档案管理和利用的基础，没有档案，就是无根之木，无源之水。改进馆藏结构，构建全方位的档案资源收集体系，丰富馆藏内容。
（二）档案保护多样化
档案收集后，如何保存好它，延长其使用寿命，是必须考虑的。为到此目的，可以采取以下措施。
1.改善档案保管环境。在库房建设已定、温湿度控制有效、空气流通、光线适宜的情况下，能进行的改善措施非常有限，主要只能尽量减少库房的灰尘量。必须制定制度，保护环境。
2.在保持档案原貌的基础上，进行档案修复，主要指的是对纸质档案的修复。对于一些已破损或濒临破损的档案进行修裱，是延长档案寿命重要手段。一般是对其进行修裱，也就是利用粘合剂和选定的纸张对破损的档案进行修复或托裱，己恢复档案原貌，增加强度。
3.对档案原件进行复制，提供复制件对外使用，减少档案原件的损耗。档案原件每对外提供一次，经人搬运、翻阅，或扫描、复印，都会对档案产生不同程度的损害，因此，尽量减少档案原件的使用频率是保护档案的有效手段，也是目前最有改进潜力的档案保护工作。目前采取的档案复制方式主要是复印、档案数字化处理和仿真三种。复印使用最多。档案数字化处理是进行档案复制的主要手段。现在还在进行档案目录的输入，至于建立档案全文数据库是长期目标。
4.改进档案检索工具。利用者查阅档案，一是依靠档案工作人员，二就必须借用检索工具。检索工具的便利与否，在很大程度上决定了利用者使用档案的便利与否。档案检索是指根据利用者的特定要求，运用一定的方法，对档案进行查找和提供利用的工作。主要分为手工检索和电脑检索两种方式。检索工具编制得越科学，对档案信息的揭示就越准确、越全面。只有不断发展完善检索工具，才能更好地为利用者服务。
（三）提高档案人员素质
安置房论文范文第4篇
默读好处多
有许多人喜欢大声朗读，认为这样能帮助自己理解，其实不然，大声朗读会降低你的阅读速度和专注度，有时会影响阅读效果。所以，在中学生的阅读教学中，我们提倡默读。
默读能力的培养是《语文课程标准》中的一项规定，在默读的过程中我们不能出声，还要保持精神上的专注度，通过合理、科学的教学方法（定时、定量、定内容）来培养学生良好的阅读习惯，使学生学会阅读并爱上阅读。
养成良好的阅读习惯
（一）预习是前提和基础在课堂朗读的过程中学生经常会由于对课文不熟悉或者是生僻字而导致卡壳，影响阅读的流畅性，从而影响阅读教学的整体效果。所以，我们要求在阅读机教学过程中帮助学生养成良好的阅读习惯，比如说预习。预习可以让学生提前将生僻字查出来，并提前熟悉阅读内容，对文章的内在思想有一个提前的把握，从而在阅读中能够更加准确、生动地完成阅读。
（二）多思考，多提问应试教育的弊端就在于学生的思想容易僵化，容易进入思维定式。在实际的阅读教学中，就是要打破这种思维定式，通过阅读，学生要敢于提出自己的疑惑，敢于独立思考。在实际的阅读过程中，就是要多问几个为什么，文章的主题、中心思想、结构脉络以及所要表达的深层次含义都是我们思考的范围，多思考，不懂就问，这才是正确的阅读习惯。
（三）将阅读应用于实践“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”，因此，阅读教学最后应该把阅读落实在写作实践之中。阅读和写作向来是密不可分，相互联系的。通过阅读有了自己的心得体会，这时，我们就应该把它记录下来。通过写作，更好地掌握文章内容，同时提高自身的阅读水平。写作能够帮助你更好地提升阅读能力，提高个人素养。
安置房论文范文第5篇
论文关键词：税收管理土地增值税清算方法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。转贴于中国论文主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
5灵活运用减免税优惠政策
安置房论文范文第6篇
《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点：
（一）要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细化主体，并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引起诉讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆迁协议。
（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。
二、关于商品房买卖合同的法律问题
2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
（一）关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求法院签发调查令申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
（二）关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
（三）关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款，学理上又称惩罚性赔偿，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形；《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理？现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题
我国目前存在着多种类型的房屋，由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易，其大部分为集资房、房改房和经济适用房；又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于《解释》调整的范围？由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是，地方化、行政化割据现象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。
1.尽快出台《物权法》，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的身份（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。
2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》，制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。
3.尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化，在当前条件下，为了激活“二手房”市场，笔者认为，应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入《解释》的调整范围。
四、关于物业管理的法律问题
（一）物业管理立法的法律问题。
当前，《物业管理法》呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：
一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定，由业主或业主委员会授权并提供费用，物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是，现行《物业管理条例（草案）》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权，从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。
二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台，无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法（草案）》征求意见稿，就是明证；另一种观点认为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中，成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人民法院法官依“法”断案。
三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京市国土房管局屋字（2001）891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题
物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。
1、关于诉讼主体问题。物业管理纠纷的诉讼主体，是指以自已的名义请求法院保护民商事权益，并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告，即开发商或作为单元套房所有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中，对于开发商诉讼主体资格的审查，应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼主体资格的审查，实践中有两种不同的理解。一种观点认为，业主就是单元套房的所有权人；另一种观点认为，业主不仅包括单元套房的所有权人，还包括该建筑物及附属物的所有权人和共有人。笔者认为，以上两种观点都正确，这两种观点主要是从对小业主和大业主的划分而言。但在审判实践中，对前一业主，应重点审查其单元房屋的产权证明以及身份证明，对于业主众多的，可以经全体业主过半数或者全体业主推选代表参加诉讼。对后一业主，除要审查其产权证明外，还要审查其工商登记以及相关行政主管部门的证明。对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，则应重点审查业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。同时，还应当审查该业主大会是否按照物业管理条例的相关规定，到当地物业管理行政主管部门办理了登记手续。对于物业管理公司诉讼主体资格的审查，则要看该物业管理公司是不是开发商的下属企业，如果是，还应将开发商列为原告或被告，或者将物业管理公司列为被告，开发商列为第三人。
2、关于法律适用和诉讼管辖。由于物业管理纠纷的种类多，既可能发生在业主与物业管理公司之间，也可能发生在业主与开发商之间或开发商与物业管理公司之间，其纠纷的形式和性质更是多种多样。因此，在目前《物业管理法》还没正式颁布实施的情况下，如何适用法律？笔者认为，如果是因业主欠交物业管理费、业主私自搭建以及在小区内受到侵害或财产丢失等引起的侵权索赔诉讼，除应适用民法通则等有关规定外，还应适用国务院以及有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理法规。如果属于单纯的物业管理合同纠纷，则应适用合同法关于委托合同的有关规定，如果委托合同中没有具体规定的，可以引用合同法总则的相关规定来进行处理。
安置房论文范文第7篇
[论文摘要]本文以深圳体育新城安置小区为例，从集成化设计、精细化设计、适宜性技术的运用等方面探讨绿色建筑设计理念。
一、深圳体育新城安置小区案例分析
深圳体育新城安置小区是深圳市为申办2011年世界大学生运动会而建设的住区，需要解决5个村落的500户居民的拆迁安置问题。因为由政府投资，资金受到严格控制，工期紧张，需求也非常特殊。在整个项目设计过程中，我们清晰地认识到对项目的分析和定位非常重要，原住民对设计的满意度将直接影响工期和拆迁进度。综合考虑各种制约因素，我们通过规划与设计阶段的精确控制，实现了低成本适宜技术的绿色建筑目标，该小区也获得2006年国家财政部、建设部第一批可再生能源建筑应用示范项目（图1，图2）。
1．集成化设计
在规划过程中我们成立专门的沟通组及设计组，同步开展工作，从而保证不会因为工期缩短而降低质量。我们一方面与建设方沟通，以求更好地实现安置政策；另一方面与村民沟通，以保证我们的方案能够更贴近村民需要，也为方案后期的顺利实施打下必要的基础。为了更顺利地与村民深入交流，我们还专门选派了会方言的建筑师参与沟通。考虑到原住村民的客家文化背景，在对客家民居已有的研究基础上，我们又引入社会学、民俗学、植物学等学科学者协助建筑师进行协同设计，丰富了方案的内涵。
2．精细化设计
为满足原村民自住房与出租房分开、每个村要相对集中等要求，针对用地紧张的情况，我们将相对比较安静的东部设为自住区，西侧为小户型出租区。5个村从南到北依次排列，通过道路、景观、幼儿园、会所等公共设施来间接区分，而不是用围墙生硬地隔断，这样既保证了整个小区设计一体化，又满足了居民的基本需求。我们采用数字化手段，从定性判断走向定量验证，力图把常规技术作精，提高舒适度的同时节约资源。结合日照模拟，调整总平面布局，使所有住户都能达到规范中的日照要求，并借助通风模拟验证了小区内每栋建筑都有顺畅的通风（图3）。为避免西面城市道路的噪声影响，我们将此区域建筑平面设计成折线，功能定位为单身公寓，既形成组团和院落空间，又使建筑自身成为小区的噪声遮挡屏障，并在户型平面上用走廊和厨房对噪声进行二次遮挡，以便减少对卧室的干扰，在阳台等细节方面也综合考虑了技术要求。环境设计方面，利用模拟技术确定喜阴植物与喜阳植物的分布区域，以指导景观设计师合理选择树种及种植位置。此外，我们对建筑护结构也进行了精细化的节能设计。
3．适宜性技术的运用
根据项目的实际情况适当选用新技术，如研发半集中式太阳能热水利用技术；利用湖面做人工湿地，结合MBR技术作中水处理，降低一次性投入和运行费用；利用沼气等等。
按照国家绿色建筑评价标准预估，深圳体育新城安置小区有望达到三星级，项目的总投资为10亿，其中绿色建筑增量成本为6150万元，占总投资额的6.15%。2007年8月自住区部分已经封顶。
二、绿色建筑设计理念
设计阶段真正体现绿色建筑本质的价值观，将对项目的可持续发展起到决定性作用，也是以较小的成本代价最大限度控制能源消耗量的重要环节。建立绿色思维是进行绿色建筑设计的先决条件，绿色思维是以“创新为魂”、“平衡为本”的思维模式创新性地从事建筑设计活动（图4）。其根本第一是创新，第二是平衡。创新将对绿色建筑设计的理论、方法、内涵产生一种革命性的冲击——观念更新、设计内涵增加、设计方法改变、甚至设计管理体系也会随之变化，这部分变革是软性的，因此一直没有得到建筑师的足够重视。绿色建筑的推行必然要应用新技术、新材料、新设备、新工艺，这些革新是硬性的，与投资造价密切相关，现今建筑师设计绿色建筑时往往视之为“良方”，而忽略了自身的主导作用。我们应该提高对软性技术创新的关注度，这是建筑师的责任，也是以最少的资源代价获取最大效益的关键控制点。
1.1/平衡是绿色设计的核心，包括纵向平衡和横向平衡两种。纵向平衡针对有全生命周期的项目，在设计阶段就要充分考虑从建设到拆除的全过程，而不应停留于将房子建成的阶段性任务。在横向平衡中，绿色建筑设计中关于节地、节水、节能、节材、室内空气品质、运行管理等方面，实际是受制于功能、造价、形式以及政治、经济、气候、人文管理等诸多因素的。所以绿色建筑一定是平衡各方面因素后产生的结果，建筑师不一定在每个要素上都作到最好、最精，但是应尽量使综合成本、技术、环境、功能、性能、艺术等方面达到整体优化（图5）。
创新、平衡之下的绿色建筑设计应提倡“精宜之道”。“精”指常规技术精细化，具体项目具体分析；分类、分级、分层思考技术策略；定性、定量验证；从经验中挖掘、提升常规技术的效能，减少资源的浪费。“宜”是四新技术应用适宜化，在风险管理意识下应用与项目定位匹配的四新技术。新技术应用一定会有风险，不能因“新”而盲目应用，也不能因为有风险就不用。科学的做法是：针对项目具体情况分析应用的模式和范围，控制和化解风险。作到“精宜之道”需要工作模式的变革，比如集成化的工作模式、数字化的设计手段、科学化的逻辑判断及持续化的效能验证。其中集成化在精宜设计中最为关键，不仅是设计自身，而要从源头开始，让建设方、设计者、使用者共同参与。另一方面，资源节约和高效利用源于各学科的集成而不仅仅是应用一项技术或设备。比如应用高性能的钢筋是节材措施，但建筑结构合理、降低含钢量、少用钢筋混凝土也是节约材料、降低造价，这更需要设计过程中的精细化，避免为戴“绿”，而进行技术“冷拼”或为“绿”而“绿”。新晨
推进循环经济已成为我国的发展战略，绿色建筑是建筑领域循环经济的具体表现之一，如何科学地将其实现，值得我们深思。我国的现实条件与面临的问题都说明我们不能照搬发达国家的做法。我国是从农业经济跨越到知识经济时代的，特别是我们目前处于城市化进程的顶峰期、建筑设计和建造的时代，探求中国的绿色建筑如何在市场经济环境下发展，建筑师不仅要关注高技术支撑下的实验建筑和示范建筑，更要研究如何设计量大、面广且低成本的绿色建筑。
国内现阶段很多绿色建筑只为评星、评级，某些项目为了拿绿色建筑白金奖，不惜代价大面积使用光电技术，忽视建筑成本；也有项目为使用某项节能或环境技术，不顾建筑特点和地区气候特点生硬地在一个两层高的住宅上安装高科技拔风帽忽视建筑本身的功能，走上极端的误区。实际上不合理的设计是最大的浪费，例如把太阳能路灯安装在榕树下，导致光电板不能发电；建筑师为了满足创作的需要，先设计大面积的玻璃幕墙，而后用Low-E中空玻璃隔热，再加上外遮阳等技术，最后号称高科技节能建筑，就是典型的“戴帽子”设计！
安置房论文范文第8篇
[论文摘要]本文以深圳体育新城安置小区为例，从集成化设计、精细化设计、适宜性技术的运用等方面探讨绿色建筑设计理念。
一、深圳体育新城安置小区案例分析
深圳体育新城安置小区是深圳市为申办2011年世界大学生运动会而建设的住区，需要解决5个村落的500户居民的拆迁安置问题。因为由政府投资，资金受到严格控制，工期紧张，需求也非常特殊。在整个项目设计过程中，我们清晰地认识到对项目的分析和定位非常重要，原住民对设计的满意度将直接影响工期和拆迁进度。综合考虑各种制约因素，我们通过规划与设计阶段的精确控制，实现了低成本适宜技术的绿色建筑目标，该小区也获得2006年国家财政部、建设部第一批可再生能源建筑应用示范项目（图1，图2）。
1．集成化设计
在规划过程中我们成立专门的沟通组及设计组，同步开展工作，从而保证不会因为工期缩短而降低质量。我们一方面与建设方沟通，以求更好地实现安置政策；另一方面与村民沟通，以保证我们的方案能够更贴近村民需要，也为方案后期的顺利实施打下必要的基础。为了更顺利地与村民深入交流，我们还专门选派了会方言的建筑师参与沟通。考虑到原住村民的客家文化背景，在对客家民居已有的研究基础上，我们又引入社会学、民俗学、植物学等学科学者协助建筑师进行协同设计，丰富了方案的内涵。
2．精细化设计
为满足原村民自住房与出租房分开、每个村要相对集中等要求，针对用地紧张的情况，我们将相对比较安静的东部设为自住区，西侧为小户型出租区。5个村从南到北依次排列，通过道路、景观、幼儿园、会所等公共设施来间接区分，而不是用围墙生硬地隔断，这样既保证了整个小区设计一体化，又满足了居民的基本需求。我们采用数字化手段，从定性判断走向定量验证，力图把常规技术作精，提高舒适度的同时节约资源。结合日照模拟，调整总平面布局，使所有住户都能达到规范中的日照要求，并借助通风模拟验证了小区内每栋建筑都有顺畅的通风（图3）。为避免西面城市道路的噪声影响，我们将此区域建筑平面设计成折线，功能定位为单身公寓，既形成组团和院落空间，又使建筑自身成为小区的噪声遮挡屏障，并在户型平面上用走廊和厨房对噪声进行二次遮挡，以便减少对卧室的干扰，在阳台等细节方面也综合考虑了技术要求。环境设计方面，利用模拟技术确定喜阴植物与喜阳植物的分布区域，以指导景观设计师合理选择树种及种植位置。此外，我们对建筑护结构也进行了精细化的节能设计。
3．适宜性技术的运用
根据项目的实际情况适当选用新技术，如研发半集中式太阳能热水利用技术；利用湖面做人工湿地，结合MBR技术作中水处理，降低一次性投入和运行费用；利用沼气等等。
按照国家绿色建筑评价标准预估，深圳体育新城安置小区有望达到三星级，项目的总投资为10亿，其中绿色建筑增量成本为6150万元，占总投资额的6.15%。2007年8月自住区部分已经封顶。
二、绿色建筑设计理念
设计阶段真正体现绿色建筑本质的价值观，将对项目的可持续发展起到决定性作用，也是以较小的成本代价最大限度控制能源消耗量的重要环节。建立绿色思维是进行绿色建筑设计的先决条件，绿色思维是以“创新为魂”、“平衡为本”的思维模式创新性地从事建筑设计活动（图4）。其根本第一是创新，第二是平衡。创新将对绿色建筑设计的理论、方法、内涵产生一种革命性的冲击——观念更新、设计内涵增加、设计方法改变、甚至设计管理体系也会随之变化，这部分变革是软性的，因此一直没有得到建筑师的足够重视。绿色建筑的推行必然要应用新技术、新材料、新设备、新工艺，这些革新是硬性的，与投资造价密切相关，现今建筑师设计绿色建筑时往往视之为“良方”，而忽略了自身的主导作用。我们应该提高对软性技术创新的关注度，这是建筑师的责任，也是以最少的资源代价获取最大效益的关键控制点。
平衡是绿色设计的核心，包括纵向平衡和横向平衡两种。纵向平衡针对有全生命周期的项目，在设计阶段就要充分考虑从建设到拆除的全过程，而不应停留于将房子建成的阶段性任务。在横向平衡中，绿色建筑设计中关于节地、节水、节能、节材、室内空气品质、运行管理等方面，实际是受制于功能、造价、形式以及政治、经济、气候、人文管理等诸多因素的。所以绿色建筑一定是平衡各方面因素后产生的结果，建筑师不一定在每个要素上都作到最好、最精，但是应尽量使综合成本、技术、环境、功能、性能、艺术等方面达到整体优化（图5）。
创新、平衡之下的绿色建筑设计应提倡“精宜之道”。“精”指常规技术精细化，具体项目具体分析；分类、分级、分层思考技术策略；定性、定量验证；从经验中挖掘、提升常规技术的效能，减少资源的浪费。“宜”是四新技术应用适宜化，在风险管理意识下应用与项目定位匹配的四新技术。新技术应用一定会有风险，不能因“新”而盲目应用，也不能因为有风险就不用。科学的做法是：针对项目具体情况分析应用的模式和范围，控制和化解风险。作到“精宜之道”需要工作模式的变革，比如集成化的工作模式、数字化的设计手段、科学化的逻辑判断及持续化的效能验证。其中集成化在精宜设计中最为关键，不仅是设计自身，而要从源头开始，让建设方、设计者、使用者共同参与。另一方面，资源节约和高效利用源于各学科的集成而不仅仅是应用一项技术或设备。比如应用高性能的钢筋是节材措施，但建筑结构合理、降低含钢量、少用钢筋混凝土也是节约材料、降低造价，这更需要设计过程中的精细化，避免为戴“绿”，而进行技术“冷拼”或为“绿”而“绿”。
推进循环经济已成为我国的发展战略，绿色建筑是建筑领域循环经济的具体表现之一，如何科学地将其实现，值得我们深思。我国的现实条件与面临的问题都说明我们不能照搬发达国家的做法。我国是从农业经济跨越到知识经济时代的，特别是我们目前处于城市化进程的顶峰期、建筑设计和建造的时代，探求中国的绿色建筑如何在市场经济环境下发展，建筑师不仅要关注高技术支撑下的实验建筑和示范建筑，更要研究如何设计量大、面广且低成本的绿色建筑。
国内现阶段很多绿色建筑只为评星、评级，某些项目为了拿绿色建筑白金奖，不惜代价大面积使用光电技术，忽视建筑成本；也有项目为使用某项节能或环境技术，不顾建筑特点和地区气候特点生硬地在一个两层高的住宅上安装高科技拔风帽忽视建筑本身的功能，走上极端的误区。实际上不合理的设计是最大的浪费，例如把太阳能路灯安装在榕树下，导致光电板不能发电；建筑师为了满足创作的需要，先设计大面积的玻璃幕墙，而后用Low-E中空玻璃隔热，再加上外遮阳等技术，最后号称高科技节能建筑，就是典型的“戴帽子”设计！
